Pascal Madry et Annaïg Le Meur : faut-il reconvertir les zones commerciales ?

France Inter, le 13-14, Jérôme Cadet.

Elle se nomme Quatre Temps, Grand Littoral, Cap 3000 ou encore Toison d'Or. La France compte 1500 zones commerciales géantes. A chaque fois le même modèle, des centaines de places de parking, des bâtiments en forme de boîtes à chaussures et des enseignes criardes. Apparus dans les années 70, elles semblent indémodables. Elles ont contribué à laminer les commerces de centre-ville. Elles ont résisté à Internet et aujourd'hui, elles concentrent toujours entre 70 et 75% des dépenses des Français. Mais à l'heure où les terrains manquent et où l'on fait la chasse aux constructions mal isolées, ces zones doivent être repensées. Bonjour Pascal Madry. Bonjour.

Vous êtes le directeur de l'Institut pour la Ville et le Commerce. Vous étiez ce matin à Bercy où plusieurs ministres, on l'a entendu précédemment dans ce 13-14, présenter un plan sur les centres commerciaux. Vous connaissez parfaitement ce sujet. Nous sommes en ligne également avec Anaïc Lemeur. Bonjour. Oui, bonjour. Vous êtes députée Renaissance du département du Finistère, du Sud Finistère. Vous êtes conseillère municipale également à Quimper. On va parler ensemble et avec les auditeurs de l'annonce de ce plan ce matin, mais qui est plutôt modeste, mais aussi de toutes les questions qui se posent autour de ces zones commerciales.

Elles interrogent notre manière de nous déplacer, de nous loger et également de consommer. J'attends vos appels 0145 24 7000 ou via franceinter.fr. Pascal Madry, quel est le problème au fond ? Les Français, je le disais, plébiscitent ces zones. Je crois que ça marche bien. Le taux de vacances est plutôt faible par rapport à ce qu'on constate dans d'autres types de commerce. Dans ces conditions, pourquoi changer ?

Elles ne sont pas du tout en péril, effectivement. Elles sont plébiscitées par les consommateurs, comme vous le disiez, qui consacrent les trois quarts de leurs dépenses. Le reste, c'est un petit 15% pour les centres-villes seulement et un petit 15% pour la proximité. Donc on voit des zones périphériques, mais qui sont au cœur de la consommation des Français. Les promoteurs les plébiscitent également parce qu'elles sont pleines. Les locataires sont là, les commerçants sont là, intéressés par des loyers beaucoup plus faibles qu'en centre-ville. 4, 5, 6, parfois 8 fois inférieurs.

Et puis les mères eux-mêmes les plébiscitent encore, puisque ce sont des objets urbains qui leur permettent de redorer parfois leur entrée de ville. Donc a priori, pas de problème. Donc pourquoi changer ? Alors pourquoi changer ? Parce qu'elles ne sont plus à leur place aujourd'hui. En tout cas, c'est ce qu'on leur reproche. De ne plus être à leur place d'abord par rapport à une problématique foncière. Les terrains maintenant sont devenus rares et chers et convoités pour d'autres usages que le commerce, notamment le logement.

Et je citais les promoteurs, eh bien aujourd'hui, qu'ils sont contraints sur le commerce, ils regardent un petit peu ailleurs et voudraient se diversifier et faire du logement. Et ces zones sont le principal vivier de terrains disponibles aujourd'hui dans les villes. Donc il y a d'abord ce regard de la filière économique. Et puis, malgré tout, les pouvoirs publics qui constatent que ces boîtes constituent le modèle économique le moins écologique pour vendre des produits.

L'autre possibilité, ce serait de construire sur des terrains agricoles. Mais la loi désormais contraint les collectivités qui voudraient poursuivre dans cette voie.

Et oui, il est interdit d'artificialiser les sols maintenant. Donc on doit faire dans l'enveloppe urbaine des villes. Et encore une fois, ces parkings, ces boîtes constituent des réserves foncières fabuleuses. Lorsque l'on doit réindustrialiser la France, lorsqu'on doit construire du logement, mais aussi construire d'ailleurs de la ville tout court, il y a là un vivier à reprendre qui intéresse et les pouvoirs publics et l'immobilier privé.

Anaïque Lemeur, comment ça se passe dans votre département du Finistère ? Est-ce que l'essentiel des projets aujourd'hui sont bloqués compte tenu de cette loi zéro artificialisation nette ? Et donc il faut trouver d'autres solutions pour bâtir.

On est dans une zone d'agroalimentaire et peut-être l'une des premières en Finistère à avoir développé le modèle, on va dire, zone commerciale, notamment avec les magasins Leclerc. Donc effectivement, on est face à des structures qui sont vieillissantes, vêtues, énergivores. Et à côté de ça, il faut qu'on préserve notre agriculture. Donc vous l'avez dit, la zéro artificialisation nette rentre dans un modèle de souveraineté alimentaire à long terme. Mais derrière, il faut continuer à accueillir les habitants, donc à continuer à être en recherche de fonciers.

Et ramener ce foncier qui est disponible à disposition pour pouvoir le réinventer et refaire des quartiers, en fait, dans ces zones commerciales, est un enjeu évident. On le voit en Bretagne notamment qu'il y a des zones qui ne sont quand même pas tous dans la meilleure situation. Et peut-être avec une volonté aussi citoyenne d'arrêter de voir des boîtes à chaussures à l'entrée de leur ville et d'être qualifiés de France moche, comme on a entendu souvent parler, et d'avoir plutôt une mise en avant de nos entrées de ville serait quand même un enjeu fondamental pour l'attractivité de nos territoires, que ce soit en termes d'attractivité du long terme, mais aussi de tourisme.

Mais concrètement, comment est-ce qu'on fait à Neiglemer ? C'est-à-dire qu'on va dire d'autorité, il faut fermer telle et telle enseigne pour, à la place, construire des logements, par exemple ? Comment on s'y prend ?

Non, c'est un accompagnement avec les acteurs locaux. On est là pour faire vraiment une task force, pour être ensemble, justement, pour concevoir la ville de demain. Donc, ce n'est pas une question d'autorité. Il y a une question de concertation qui est évidente. Elle s'est créée notamment en amont avec les assises du commerce. Elle continuera à se poursuivre pour justement accompagner l'État. Le rôle de l'État sera d'amener de l'ingénierie, notamment auprès des communes, pour pouvoir transformer leur ville. Ce n'est pas une question où on oblige à cela, mais une prise de constat, d'évidence, que là, on a du foncier de disponible. Les villes sont demandeuses. On le voit très bien.

Donc, il faut absolument les accompagner dans les études d'urbanisme, etc., que ça aille plus vite, surtout. C'est le rôle de l'État, c'est d'aller plus vite dans les projets et qu'on soit en cohérence avec nos envies aussi économiques, locales.

Mais vous nous parlez de zones commerciales. Il y a des parkings, il y a des enseignes, il y a des magasins. Quand vous dites des zones de foncier disponibles, c'est quoi ?

Notamment les parkings, pourquoi ne pas les diviser, de faire de la surélévation, par exemple, et derrière, de pouvoir libérer des espaces pour pouvoir faire des aménagements, soit de verdure, soit des logements à long terme.

Je dis n'importe quoi. On a 400 places de parking, on en fait 200 surélevées, on garde la place pour faire de logements.

Non, ça peut être une proposition, effectivement. Il y aura des appels à projets qui seront faits, qui seront là, il faudra les étudier. Moi, chez moi, je suis sur des zones d'activité. On a fait des choix de relocalisation, des fois, de certaines zones. Mais là, je ne parle pas de zones commerciales, de zones d'activité, pour pouvoir développer du logement à proximité du centre-cœur de ville. Ce sont des choix qui s'accompagnent. Et je pense que le meilleur, ce n'est pas l'État, ce sera les collectivités qui seront en force de proposition.

Pascal Madry, est-ce que ça se fait déjà ? Est-ce qu'on a des exemples de diversification de ces zones commerciales ? On a enlevé des commerces, on a mis du logement ou de l'industrie ou d'autres choses, du loisir, de la verdure, je ne sais pas ?

Alors oui, mais avec très peu d'exemples en France. Je pense en particulier à la ville d'Anglette, dans le Pays Basque, qui a transformé ce qu'on peut appeler un corridor marchand de moyenne surface en un vrai morceau de ville avec des logements, des bureaux, une université. Et cela s'est fait durant 40 ans. Donc c'est une opération qui a pris beaucoup de temps, mais c'est sûrement la plus aboutie aujourd'hui.

Et puis sinon, on a des projets en cours, je pense notamment du côté de Marne-la-Vallée, en région parisienne, avec précisément un projet qui consiste à reprendre une partie des parkings d'une zone commerciale pour en faire des parkings silos et utiliser les terrains ainsi libérés pour en faire du logement.

Et à l'inverse, est-ce qu'il y a toujours des zones commerciales qui se créent, comme on en a construit pendant des dizaines d'années, où on a l'impression que rien ne change finalement ?

Alors c'est fini.

Ça c'est fini, il n'y a plus du tout ce type de projet ?

Le grand retournement, c'est la crise de 2008. Et depuis 2008, on est sur une diminution drastique du nombre de projets. En revanche, durant ces 20 dernières années, on a doublé le parc de zones commerciales et on est passé de 100 millions de mètres carrés, c'est la taille de Paris, à deux fois cette taille. On a doublé le parc de zones commerciales en seulement 20 ans.

En revanche, quand on fait des parkings, on continue de mettre que du bitume. Ça, moi je l'ai constaté récemment, on a toujours du mal à mettre d'autres matériaux ou de l'herbe par exemple.

C'est-à-dire qu'on a du mal à les taper dans la boîte. Aujourd'hui, les projets portent sur les contours de la boîte, mais on a du mal à aller dans la boîte parce que là, il y a énormément de valeurs encore, il y a encore des chiffres d'affaires. Et quand on veut déloger un commerce, il faut l'indemniser. Il ne faut pas acheter seulement le terrain et les murs, mais il faut aussi indemniser son fonds. Et donc une boîte qui fait 3-4 millions d'euros de chiffre d'affaires, il faut lui verser 2-3 millions pour lui donner envie éventuellement de se transférer.

Les questions des auditeurs et des auditrices de France Inter 0145 24 7000, nous accueillons Frédéric. Bonjour Frédéric. Bonjour. Vous nous appelez de Rennes.

Oui, c'est ça. Et en fait, j'ai deux remarques à faire pour être davantage dans le sujet de votre débat. Alors tout d'abord, très brièvement, j'habite donc près de Rennes, à 4 km de chez moi et à 5 km, j'ai 3 grandes surfaces. Donc il y en a une à 5 km, une à 2 et quelques et une à 4 km. Donc voilà, pour la surface qui était autrefois des surfaces agricoles, c'est quand même absolument époustouflant. Et encore, il y a eu une enquête récemment, il y a 2-3 ans, pour demander si on en voulait une quatrième de grandes surfaces.

Et autre chose, c'était pour ça au départ que j'appelais, je suggère qu'absolument et systématiquement, toutes ces grandes surfaces aient un couvert végétal sur leur toit et par-dessus des panneaux solaires. Voilà, ça devrait être systématiquement fait. Certaines grandes surfaces dans le sud de la France ont mis des panneaux solaires sur les parkings. Donc déjà, ça permet aux voitures d'être à l'ombre, c'est pas un luxe là-bas. Et apparemment, la quantité de panneaux solaires suffit à éclairer la grande surface en question.

C'est un centre de clair. Merci Frédéric pour ces remarques et questions. Pascal Madry, sur les panneaux solaires sur les toits, vous confirmez que ça se fait ?

Oui, en fait, c'est devenu une obligation légale maintenant. Obligation légale. Donc toutes les boîtes de plus de 1000 m² doivent maintenant, en tout cas, résoudre le problème de leurs ombrières. On appelle ça des ombrières. Et donc, notamment aussi couvrir leur parking avec du photovoltaïque.

Anna-Yves Le Meur, est-ce qu'il faudrait en passer par la loi, par une nouvelle loi, pour mettre des contraintes environnementales plus fortes pour ce type de zone, au-delà de ce qui vient d'être évoqué ?

Au-delà, effectivement, ça on l'a déjà fait. Peut-être qu'effectivement sur les surfaces utilisées, notamment au niveau des sols, sur la récupération d'eau, on pourrait aller des fois un peu plus loin, se dire, voilà, on a fait sur le captage au niveau énergie solaire. Il y aura peut-être des choses à voir dans l'avenir. On le fait, on y réfléchit de toute façon. Est-ce qu'il faut une loi ? Ça viendra certainement surajouter dans des lois déjà existantes. On a fait déjà beaucoup sur les panneaux solaires. Il y aura déjà des aménagements qui seront faits au niveau de l'ensemble des centres commerciaux, notamment au niveau des parkings, où cette obligation s'exprime.

Voilà, il y a des avancées qui se font. Maintenant, on est toujours à l'écoute de faire plus, parce qu'effectivement, on a de la ressource à pouvoir capter. Comme je vous dis, ça peut être effectivement sur les choix des matériaux choisis au niveau des revêtements de sol, sachant qu'il faut faire une estimation aussi sur la durée et l'effet. Et derrière, sur l'eau, je pense qu'on a toujours mieux à faire encore sur l'eau. Les commerces et les centres commerciaux sont partie prenante dans la démarche. Il faut qu'ils saisissent aussi des opportunités qu'offrent les lois pour aller plus loin.

Des fois, ils n'ont pas besoin d'attendre une loi pour faire les bonnes choses et pour être vertueux dans leur pratique. Et donc, je les engage aussi à être vertueux au-delà de la loi.

Je vous transmets le message de Jean-Annaï Glemeur. Il est anormal de vouloir implanter de nouvelles constructions dans les zones commerciales quand on doit déjà rénover l'habitat existant. C'est également déraisonnable d'un point de vue écologique.

Il y a tout à fait d'accord sur le fait qu'il faille rénover l'habitat existant. On dit que l'habitat de demain est déjà existant. Il faut absolument le rénover, le repenser. Cependant, ça ne compense pas uniquement. Il nous manquera toujours 20% d'habitat dans les années à venir. Donc, il faut continuer à penser autrement et capter des zones qui sont déjà artificialisées plutôt que d'aller capter des zones non artificialisées. C'est ça l'enjeu. Moi, je suis breton et je suis désolée. Je veux préserver nos zones agricoles pour pouvoir continuer à avoir une souveraineté alimentaire, nourrir nos populations et les populations au niveau mondial.

Donc, du coup, effectivement, il a raison qu'il faut déjà rénover notre parc. 100% d'accord. Mais il faut aussi repenser, aller au-delà et utiliser les zones déjà artificialisées pour pouvoir bâtir. On a besoin actuellement, les familles ont complètement changé au niveau de leur composition. Et donc, on a besoin de beaucoup de T2. Donc, il faut bâtir, bâtir.

Rénover l'habitat existant, nous dit Jean-Pascal Madry. Comment on fait pour rénover ces commerces dont on sait qu'ils sont très énergivores ? Les commerces que l'on trouve dans ces zones, ça, c'est un chantier titanesque. Oui. Est-ce qu'on arrivera à cela ? Est-ce qu'on arrivera à mieux les isoler ?

Alors, ceci dit, les enseignes présentes dans ces zones sont en réflexion et même ont une obligation finalement avec notamment un décret, le fameux décret tertiaire qui les oblige à être beaucoup plus vertueuses en termes de consommation énergétique. Et donc, beaucoup ont engagé des travaux d'isolation pour éviter notamment des déperditions. Les économies, avant de se faire aussi sur l'immobilier, c'est que ces surfaces aujourd'hui sont très importantes, beaucoup trop importantes pour le chiffre d'affaires qu'elles réalisent. Et probablement que l'une des ressources aussi est dans l'immobilier même, c'est que ces enseignes vont devoir se délester probablement d'une partie de leur parc.

Et c'est aussi cet immobilier-là qui pourra être recyclé, récupéré pour d'autres usages.

Merci à tous les deux. Pascal Madri, directeur de l'Institut pour la Ville et le Commerce. Merci également à Naïc Lemeur, députée Renaissance du Finistère. 13h45. Merci.

Merci. Merci. Merci.