Paupérisation des copropriétés : audition de l'ANRU

agence nationale pour la rénovation urbaine Madame la Directrice générale je vous souhaite la bienvenue vous occupez ce poste depuis décembre 2021 à l'occasion de votre nomination vous aviez été auditionné par la Commission des Affaires économique comme l'exige l'article 13 de la Constitution et vous aviez déjà évoqué la question des copropriétés dégradées et de l'articulation entre l'Agence nationale de l'habitat et l'enrue vous avez maintenant une expérience de plus de de années comment vos deux agences coopèrent-elles alors qu'on nous a signalé que leur règlement pourrait être mieux coordonné votre point de vue sur le plan initiative copropriété sera également précieux de quelle manière l'agence est-elle impliquée dans ce programme quels outils nouveaux a-t-il mis en place pour la prévention des copropriétés dans les quartiers en rue je note d'ailleurs que vous étiez conseillère au cabinet du ministre du logement à l'époque où il a été mis en place peut-on commencer à resser un bilan pour le redressement des copropriétés fragiles s'agissant du redressement des copropriétés en difficulté l'en rue est évidemment concerné au premier plan lorsque la situation est tellement aggravée qu'une restructuration globale de la copropriété s'impose avec démolition et reconstruction voire transformation en logements sociaux comment se passe ce type d'opération d'une part pour le relogement des résidents d'autre part compte tenu de la demande qui vous est faite de limiter les construction de logements sociaux nouveaux dans les quartiers en rue mais de les diffuser plutôt dans le reste des agglomérations j'ai été par ailleurs rapporteur de la loi relative à l'accélération et la simplification pardon de la rénovation de l'habitat dégradé promulgué le 9 avril dernier à présent avec Sophie prima du projet de loi relatif au développement de l'offre de logement abordable nous serons intéresser le cas échéant par votre point de vue sur ces deux textes enfin notre commission d'enquête porte un regard particulièrement attentif sur les petites copropriétés qui sont souvent repéré trop tard alors qu'il suffit de quelques incidents de paiement pour mettre en difficulté l'ensemble de la copropriété de quels moyens d'observation de détection et de traitement dispose l'agence que vous dirigez avant de vous laisser la parole pour un propos introductif d'une quinzaine 15 20 minutes qui vous permettra de répondre en même temps à ces premières questions il me revient de vous indiquer que cette audition est diffusée en direct et en sur le site internat du Sénat interne internet pardon du Sénat et qu'un compte-rendu sera publié je dois également vous rappeler qu'un faux témoignage devant notre commission d'enquête serait pass possible des peines prévues aux articles 434-13 434-14 et 434-1 du code pénal qui peuvent aller de 3 à 7 ans d'emprisonnement et de 45000 € à 100000 € d'amende je vous invite donc à prêter serement de dire toute la vérité rien que la vérité à lever la main droite et à dire je le jure je le jure merci beaucoup vous avez maintenant la parole avant de me permettre surtout de donner la parole à notre à Madame la rapporteur pour vous interroger merci merci beaucoup madame la présidente Madame la rapporteur euh quelques mots sur l'intervention de de les modalités d'intervention de l'enrue et notre action sur l'enjeu extrêmement important descopropriétés euh dégradé euh vous le savez euh l'enrue pilote plusieurs programmes de renouvellement urbain actuellement le npnru après avoir piloté le PNRU lors de sa création et le pnr4 qui est en train de se terminer ces programmes sont tous bâtis de la même manière c'est-à-dire que nous intervenons sur un quartier euh quartiers qui ont été présélectionnés dans le cadre d'un diagnostic croisant des dysfonctionnements urbains et des difficultés économiques et sociales et donc nous intervenons sur une liste fermée de quartier et dans ce quartier nous intervenons principalement sur l'habitat et notamment sur la transformation de logement social et sur la diversification de l'habitat mais également sur le financement des espaces publics et des aménagements publics et des équipements publics le tout dans un pour respecter les objectifs qui sont fixés par la loi à la fois lutter contre la ségrégation sociale et territoriale notamment en renforçant la mexité sociale mais également améliorer les conditions de vie dans les quartiers en renouvellement urbain en veillant notamment à desct en transport à la mixité fonctionnelle à l'intérieur de ces quartiers dans le cadre de cette intervention l'anrue intervient majoritairement sur le logement social c'est la plupart de nos financements on est vraiment concentré on travaille avec des bailleurs sociaux mais au fur et à mesure du temps nous nous avons été amenés à intervenir et à prendre en compte de manière plus forte les enjeux d'habitat privé dans les quartiers sur lesquels nous étions titrés pour intervenir à la fois bien sûr dans le pnr4 que vous citez dans votre question qui est un programme dédié à l'habitat privé dégradé de centre ancien mais également de manière massive dans le PNRU et dans le npnru sur les quartiers sur lesquels nous avons été titrés entre guillemets où nous avons demandé d'intervenir nous intervenons bien évidemment en complémentarité de l'intervention première et massive de nos collègues de Lana Lana est l'agence de l'habitat privé c'est l'agence qui pilote la politique publique à destination de euh enfin en sur l'habitat privé et nous intervenons en complément de Lana sur ces problématiques euh comment quel est notre modalité d'intervention vous l'avez évoqué dans votre introduction nous intervenons sur les cas les plus complexes si je schématise nous intervenons euh principalement quand on intervient sur l'habitat pour financer du recyclage immobilier ou du du portage massif c'est-à-dire que nous intervenons lorsque la copropriété si je caricature ne peut pas rester privé et que nous devons travailler soit sur sa démolition soit sur sa transformation en logement social euh premier cas donc c'est le recyclage he immobilier deuxième cas le portage massif nous finançons on le fait très peu dans le npnru pour l'instant mais nous avons la possibilité de le faire dans le cadre de notre règlement nous finançons le rachat par des bailleurs sociaux euh d'un certain nombre de logements dans des grosses copropriétés pour permettre de participer au redressement de la copropriété en faisant en sorte qu'une partie des logement soit maîtrisé par le public pour faciliter la transformation ENF le redressement de la copropriété privée sur l'habitat ancien dégradé nous intervenons de la même façon lorsque le bâti est vraiment extrêmement dégradé et lorsque l'on fin finance donc son recyclage pour faire en sorte soit de le curer on va dire soit euh de le démolir complètement lorsque l'on ne peut pas le redresser donc c'est pour ça que c'est vraiment sur l'habitat une intervention très complémentaire à celle de nos collègues de Lana qui eux finance lorsqu'on est sur du redressement de de copropriété qui peuvent aussi financer du recyclage sur des opérations hors quartier npnru ou sur des opérations de moindre importance financière je pense que si vous avez auditionné nos collègues de Lana ils vous ont dit que dans notre convention on avait des modalités de répartition de nos interventions avec notamment des montants financiers où on se répartit en fait lescopropriétés lorsqu'on est sur du recyclage immobilier nous intervenons également en complémentarité de nos collègue de Laan dans les programmes de renouvellement urbain ou en complémentarité des orcodes in pour financer ce qui va concourir de manière plus global au redressement de la copropriété dans son environnement je parle par exemple de la résidentialisation qui peut être un enjeu majeur parce que vous savez que dans un certain nombre de quartiers en renouvellement urbain nous avons des problèmes de délimitation de copropriété et parfois dans des ensembles immobiliers complexes vous avez des copropriétés d'habitat qui en fait portent également l'espace public enfin l'espace qui est privé mais qui devient public par son usage qui est au pied parfois il y a des commerces parfois il y a des parkings et dans ces ensembles immobiliers complexes parfois nous avons besoin d'intervenir pour dissocier en terme de propr ce qui relève vraiment de la copropriété d'habitat si je peux ENF caricature un peu excusez-moi mais et ce qui relève de de l'espace public et dans ces cas-là nous intervenons par exemple pour aider la collectivité à réhabiliter la place publique ou les espaces publics autour et nous intervenons également pour financer des équipements publics lorsque c'est nécessaire par exemple en complément d'or code in qui sont portés par les EPF vous le savez vous si vous prenez des exemples en Île-deFrance France on a deux enfin plusieurs orcod in sur lesquels nous intervenons en complémentarité de l'fif pour financer des équipements publics des espace public et donc contribuer au redressement de la copropriété dans son environnement parce que sur ces grosses copropriétés qui sont dans des quartiers npnru l'enjeu de l'environnement est tout aussi important que celui de du redressement de la copropriété en tant que tel et donc tout ça vous montre bien l'importance de l'articulation entre les différents acteurs sur ces sujets de copropriété dégradé qui sont je me permets de le redire à ce stade de l'audition des sujets extrêmement complexes euh travailler avec des bailleurs sociaux euh c'est pas toujours simple mais c'est quand même simple on a un interlocuteur euh qui peut porter de la maîtrise d'ouvrage ou qui peut déléguer sa maîtrise d'ouvrage qui est en capacité d'avoir une relation avec les locataires ça peut parfois être compliqué mais en tous les cas on a un interlocuteur unique la difficulté vous le savez très bien sur les copropriétés c'est la la difficulté d'avoir des interlocuteurs et d'avoir un consensus au sein de la copropriété pour prendre les décisions qui vont permettre de d'engager les travaux nécessaires pour le redressement ou d'engager le cas échéant le recyclage de la copropriété si elle n'est pas redressable et donc l'enjeu la difficulté du travail sur lescopropriétés justifie d'autant plus le fait que on on veille à la bonne coordination entre tous les acteurs qui interviennent c'est l'intérêt effectivement du plan Inti copropriété qui a permis de réunir l'ensemble des acteurs concernés par ce sujet et d'essayer de mettre un peu en en synergie on va dire tous les acteurs qui interviennent sur ce euh sur cette question euh dernier élément que je voulais euh sur lequel je voulais insister dans mon propos introductif avant peut-être de revenir sur certaines de vos questions mais qui sont aussi dans le questionnaire donc voilà je je voulais peut-être dire que sur le sujet des copropriétés euh dégradées dans les quartiers en renouvellement urbain je pense qu'on est malheureusement qu'au début du chemin euh très souvent peut-être parce que c'était plus complexe peut-être parce que c'était moins identifié euh on a pas toujours porté l'attention sur ces immeubles de copropriété or on le sait des bâtiments non traités dans des quartiers plus globalement rénovés ce sont des bâtiments qui concentrent les dysfonctionnements urbains le trafic l'insécurité les marchands de sommeil voir insalubrité et donc nous avons un enjeu collectif à faire en sorte que dans les quartiers où nous sommes intervenus en matière de renouvellement urbain et où nous avons permis d'avoir des logements sociaux réhabilités parfois de la diversification de nouveaux équipements on est aussi une attention renforcée sur les copropriétés dégradées on l'a commencé avec le pic et comp tenu de la complexité du sujet par rapport aux 150 quartiers sur lesquels nous sommes nous avions identifié des enjeux dans le cadre du pic sur les 450 quartiers sur lesquels nous intervenons au npnre on avait 150 quartiers sur lesquels on avait des enjeux de copropriétés privé dégradé de grands ensembles de copropriétés privées dégradé c'est énorme 50 qui étaient vraiment cruciaux mais 150 en tout on a été que au début du chemin sur sur notre traitement aujourd'hui et donc pour le futur du renouvellement urbain sur lequel nous avons été missionné par le gouvernement en terme de réflexion pour réfléchir à ce que pourrait être le futur du renouvellement urbain ma conviction est que que nous devons être beaucoup plus attentifs aux enjeux de copropriété dégradé mais ce qui pose aussi la question des outils juridiques des opérateurs autant de sujets sur lesquels je pense que tout le monde est mobilisé la preuve en est la loi récente sur sur la question justement de des copropriétés privées de l'habitat indigne mais plus globalement nous avons besoin des opérateurs qui savent faire il y en a qui se sont développé vraiment des des capacités des compétences bien sûr les EP mais aussi des établissements comme la soreka par exemple sur l'habitat indigne ou la sifae je crois que vous les avez vu aussi sur les pavillons sur le pavillonnaire ce sont des sujets sur lesquels nous avons besoin d'opérateurs de très haut niveau pour pouvoir mettre en œuvre le le sujet j'aurais aussi pu vous citer CDC habitacopr qui a été très actif dans cette mobilisation pour faire en sorte d'aller capter des logement pour aider au redressement des copropriétés par le portage d'un certain nombre de de lots donc voilà rapide rapidement présenter notre notre intervention sur le sujet pour laisser peut-être le temps aussi à à des à des à vos questions bien évidemment encore une fois je je on peut toujours s'améliorer mais je pense que la coopération qui a été initiée par le pic et la coopération entre les deux principales agences mais également les autres financeurs comme la Caisse des dépôts et l'ensemble des des parties prenantes mais la coopération entre Lana et nous est voilà je pense désormais fluide nous avons effectivement des interventions complémentaires il y a parfois certains sujets qui vous ont peut-être été remontés d'articulation entre nos règlements mais on a pu trouver des solutions dans la situation qui vous a peut-être été évoqué et peut-être qu'il y a quelques sujets à faire évoluer dans nos règlements respectifs d'intervention principalement sur la question justement de l'articulation entre l'habitat et ce qu'il y a autour de l'habitat où là c'est parfois un peu compliqué notamment quand on traite des parkings qui est un sujet pas simple parce que vu que nous on intervient quand ça redevient public si on intervient sur un parking de copropriété on intervient pour qu'il devevienne publ ce qui du coup rend un peu plus complexe l'équation sur un certain nombre de sujets donc voilà peut-être sur sur ce point-l mais si vous avez des questions je pourrais y revenir merci beaucoup coup madame la rapporteur merci madame la Présidente merci pour pour ses propos eu je pense qu' en effet le Pic a a permis euh une voilà de de prendre avec avec l'ensemble des acteurs une politique extrêmement volontariste et ambitieuse et euh je et d'ailleurs on l'a entendu dans le cadre de nos de nos auditions en même temps je dirais cela reste un objet qui est assez limité dans le nombre de territoires sur lequel il se voilà il se déploie sur qui reste extrêmement technique extrêmement long et qui demande d'ailleurs des conditions de la réussite assez fortes notamment enfin voilà qui demande des conditions de la réussite assez forte est-ce que est-ce que vous vous pensez qu'il y a manière à à à dupliquer je dirais peut-être pas à cette auteur là mais comment le le pic aujourd'hui il est à à mi parcours hein de de de réalisation est-ce qu'on est-ce qu'il peut être dupliqué adapté à d'autres territoires avec plus de souplesse que sur que sur des opérations très lourdes sur lesquelles elle a été déployé en priorité sur les grands ensembles euh voilà un peu votre votre votre avis sur le pic à mi-parcours et comment demain euh il s'adapte et quelle place vous y trouvez et vous l'avez dit sur l'importance de traiter les copropriétés dégradées nous ce qui nous intéresse en effet c'est euh la opérisation de ces copropriétés qui à nos yeux est un phénomène qui est un trop invisible trop peu renseigné trop peu connu trop peu objectivé et en même temps qui est massif et qui se développe et qui se propage dans des territoires qui jusqu'à présent n'était pas confronté à un habitat privé dégradé et qui se retrouve un peu des élus parfois un peu démuni pour pour agir donc on on sent qu'il y a la volonté de traiter davantage c'est c'est cette question d'habitat dégradé est-ce que euh voilà quel est le dispositif le mieux approprié selon vos selon vous et est-ce que les deux le projet de loi enfin la loi habitat dégradé ou le projet de loi sur l'offre de logement abordable qui arrive vous vous permet de voir des à permis des avancées législatives au contraire est-ce que vous souhaitez enfin vous permettra des avancées législatives pour le projet de loi logement abordable où est-ce que vous pointez euh des choses aujourd'hui des avancées législatives qu'il serait nécessaire de d'apporter au vu de votre pratique et des enjeux que vous nous avez dessinés merci merci beaucoup euh alors peut-être un mot sur sur le pic sa mise en œuvre et son son déploiement et et et peut-être aussi euh un mot sur sur sur la paupérisation effectivement des des des copropriétés euh il y a un point que je n'ai pas mentionné dans mon propos introductif et c'est une erreur nous nous appuyons non pas que c'était faux mais c'est juste que c'est à Noubli je vous rassure les maîtres d'orchestre enfin les chefs d'orchestre de ces politiques sont les collectivités territoriales j'aurais dû commencer par ça euh surtout au Sénat euh et nous sommes en tant qu'agence de l'État en responsabilité de politique de solidarité nationale là pour accompagner les collectivités territoriales euh l'intérêt du pic ça a été quand même de se dire avec les responsables les maires et présidents d'interconalité des territoires que nous avons identifiés on se met tous autour de la table on trouve des solutions ensemble euh et ça c'est indispensable parce que si on a pas une collectivité territoriale réellement mobilisée sur le sujet qui veut mobiliser à la fois des moyens et du capital politique si je puis m'exprimer ainsi sur le sujet nous ne pouvons pas avancer et ça c'est un des premiers éléments et étant donné que c'est extrêmement compliqué les projets de copropriété privée il faut vraiment un investissement massif et moi j'ai vu des projets aboutir mais les projets qui ont abouti sont des projets dans lesquels les élus ont été quasiment eux-mêmes enagés de propriété pour porter le projet et la vision sur le développement futur du du quartier et pour rassurer aussi les copropriétaires sur leur devenir ou les locataires sur leur devenir donc ça c'est un point extrêmement important la deuxième chose qui me semble vraiment fondamentale c'est d'avoir euh des outils et des opérateurs qui soient au niveau excusez-moi je reviens sur ce point je pense que c'est vraiment le sujet euh fondamental euh sur l'hexagone nous avons désormais une bonne couverture en EPF même si elle est pas totale tous les EPF ne sont pas aussi engagés que les pif ou leepf occitan sur ces sujets mais on a quand même des EPF qui se mobilisent et je pense que c'est nécessaire qu'il se mobilise encore plus sur ces sujets là en tous les cas ce sont des outils qui sont extrêmement utiles pour faire à la fois du portage immobilier et après de la restructuration euh des société un peu dédié pour aller traiter des problèmes particuliers comme je l'ai dit j'ai cité la sor Sifa par exemple mais il y en a d'autres c'est très important mais il y a d'autres territoires à la fois dans où la SP la yen à Marseille que j'aurais pu citer qui est un outil dédié sur l'habitat indigne du centreville de Marseille et qui a un outil qui est extrêmement puissant pour réussir à transformer les les îlos d'habitat indigne en logement digne pour le coup parti social par partie privée voilà sur la sortie des îau d'habitat indigne de Marseille mais on a des territoires sur lesquels on a pas ces d'outil et donc là quand on n' pas ces outils là vous pouvez mettre l'argent que vous voulez vous pouvez mettre la volonté nationale que vous voulez ça ça ne marchera pas et donc on a un enjeu de de monter en en compétence sur ces outils qui vont permettre de traiter ces cas encore une fois moi je parle des cas très lourd un des cas sur lesquels il enfin vous avez compr mon champ d'intervention c'est les cas très lourd donc je euh mais bien évidemment euh le mieux c'est d'éviter que lescopropriétés en Arve à ce stadelà et donc c'est tout le travail qui est fait en amont de prévention de redressement c'est toute la nécessité d'avoir des syndiques qui soient en capacité de gérer correctement des copropriétés c'est tout le travail de prévention des impayé sur lequel le pic est aussi mobilisé et c'est bien l'intérêt du pic d'avoir dans ces trois volets présenter l'ensemble de la de de du besoin d'intervention et pas uniquement le recyclage euh lorsque on a euh atterriir au pire he euh et c'est pour ça que je trouve que le pic est intéressant dans sa construction c'est qu'il permet je sais pas pourquoi a un é et c'est parce qu'il permet euh parce qu' permet euh de euh de prendre l'ensemble euh de de la chaîne en fait de et de la question en commençant par la prévention et en allant jusqu'au recyclage prévention Recy redressement recyclage et je pense que c'est c'est ça qui est intéressant et je pense que déployer ça après dans les grandes métropoles dans dans cette même acception je trouve que c'est intéressant parce que ça nous permet de voir effectivement l'ensemble de la de la chaîne après pour euh aller plus loin c'est effectivement de l'anticipation du repérage notamment dans le cadre de des compétences que les collectivités ont sur le repérage de l'habitat indigne ou le suivi après qu'elles peuvent mettre en place sur le suivi des impayés de copropriété euh donc encore une fois je pense que par rapport je dirais euh sur le sujet des copropriétés dégradées à la fin c'est sûr ça coûte un peu d'argent mais le sujet c'est pas tant l'argent qu'on a mis on avait prévu à l'enrue de mettre plus d'argent dans le cadre de du pic sur les copropriétés dégradé on n' pas eu assez de projets pour dépenser l'intégralité de l'enveloppe qu'on avait initialement envisagé parce que les projets n'étaient pas murs non pas qu'il n'existaient pas donc pas que les problèmes n'existaient pas les projets n'étaient pas mûs donc je pense vraiment que c'est une question de mobilisation collective de de de de de montage en compéten en terme d'ingénierie et d'opérateur pour permettre de faire murir les projets les permettre de leur venir à la table des financeurs pour ce qui concerne l'enue encore une fois je parle que de ce qui concerne l rue je ne permettrai pas de parler à la place de mes collègues de Lana qui ont beaucoup d'autres sujets bien évidemment et qui qui vous diront ce qu'ils en pense dans ce cadre tout ce qui permet de faciliter la prise de décision en copropriété tout ce qui permet de faciliter les procédures d'expropriation quand on est obligé d'en arriver là tout ce qui permet de simplifier les process dec ion et tout ce qui permet d'éviter des surcûts extrêmement forts sur par exemple unités d'expropriation et cetera et cetera va dans le bon sens et donc c'est en ce sens que la loi qui a été votée en début d'année sur l'habitat privé est pour nous une très bonne chose parce que ça va nous permettre d'avoir des procédures plus fluides dans un certain nombre de nos projets et donc d'accélérer aussi leur mise en œuvre ce qui est un point extrêmement important et je pense que c'est bien et que c'est assez symbolique d'ailleurs que cette loi était aussi faite suite à un rapport qui a été rédigé par deux maires que je connais bien pour les accompagner dans le cadre des programmes de renouvellement urbain et qui ont l'un comme l'autre des problématique à mulouse c'est une problématique de très grande copropriété extrêmement complexe sur lequel pour avoir la majorité la mère a réussi l'obtenir mais pour engager le recyclage ça pas été simple et à Saint-Denis un centre ancien dégradé particulièrement complexe aussi en terme d'intervention donc euh donc voilà donc je pense que ça va dans le bon sens et que ça va nous permettre d'être plus euh plus opérationnel après peut-être pour revenir sur la question de la poupérisation dans lescopropriétés euh enfin le le euh un des enjeux aussi euh par rapport à ces évolution et on le constate notamment dans les zones tendues euh la le niveau de production de logement social permettant d'accueillir des ménages pauvres est également extrêmement important pour permettre d'éviter l'effet desports sur de l'habitat privé voire de la division pavillonnaire que vous avez dû évoquer bien évidemment avec d'autres d'autres interlocuteurs mais que j'ai pu connaître quand j'étais préfet délégé égalité des chances en scène Saint- ces phénomènes de paupérisation de l'habitat privé indigne le plus souvent ou de divisions pavillonnaire sont aussi lié au fait qu'on a un de ménages pauvres qui n'arrivent pas à accéder à des logements et donc c'est un sujet aussi plus global je peux me permet de le dire de politique de l'habitat sur laquelle il est important qu'on soit tous mobilisés et c'est la raison pour laquelle l'enrue lorsque nous finançons le recyclage d'habitat privés nous exigeons la reconstitution d'un logement social comme on le ferait lorsqu'on finance la démolition d'un logement social je pense que vous connaissez cette règle lorsqu'on finance la démolition d'un logement social on exige la reconstitution d'un logement social mais en dehors du quartier politique de la ville pour favoriser la mixité pour le coup là quand on travaille sur le recyclage d'habitat privé on exige aussi la reconstitution d'un logement social pas forcément toujours sur site pour répondre à votre question question madame la Présidente en introduction parfois hors site parfois aussi sur site ça dépend l'équilibre des opérations que l'on doit engager par exemple si je prends l'exemple des des îos habitat indignne sur Marseille je vous donne les chiffres de mémoire donc vous m'excuserez s'il y a quelques erreurs de pourcentage mais on on sort sur les ilos à 60 % en logement social on a 15 % de contre partie Action Logement et le reste en accession classique ou en locatif libre donc on est sur des sorties d'ilau d'habitat indigne où on a une part de logement social une part privée et donc ça c'est un élément important dans le modèle de la rue on considère quand on intervient sur de l'abita privé en recyclage que c'est du logement social de fait et donc on exige la reconstitution d'un logement social donc plus globalement euh cette question de la paupérisation elle renvoie aussi à la capacité global à produire des logements sociaux sur l'ensemble de l'agglomération et nous bien sûr vu qu'on porte des enjeux de mixité en mixité sociale sur sur l'agglomération merci beaucoup madame la la directrice générale euh trois trois questions la première et vous avez mis le doigt dessus he tout à l'heure en parlant de phénomène peut-être pas assez connu c'est aussi c'est un sujet qui explique d'ailleurs des politiques publiques peut-être aujourd'hui insuffisantes notamment sur l'angle qu'on a abordé à plusieurs reprises des petites copropriétés est-ce que aujourd'hui vous avez des réflexions sur ce sujetl c'està-dire comment on identifie véritablement parce que c'est finalement c'est un peu le cœur déjà de de de l'intervention c'est déjà de d'être capable de connaître bien sûr l'ampleur du phénomène mais le connaître aussi dans le détail donc aujourd'hui je fais aussi référence au registre national d'immatriculation des copropriétés avez-vous des suggestion sur ce registre aujourd'hui qui est une bonne chose qui est saluée mais qui pour certains peut paraître ou incomplet ou à développer deuxième question sur le phénomène de popérisation des copropriétés toujours on parle de phénomène de popérisation des copropriétés mais on peut parler on parle aussi beaucoup de phénomène de poupérisation des copropriétaires donc ça veut dire quoi c'est tout ce volet social et dans le cadre des pics du pic c'est un volet qui est pris à bras le corps euh quelle est votre réflexion aussi sur le sujet est-ce qu'aujourd'hui ce volet là est suffisant est-ce qu'on peut l'envisager autrement parce qu'encore une fois le redressement des copropriétés va passer aussi par ça et enfin euh vous avez évoqué un levier d'action vous avez aujourd'hui le le basculement notamment des copropriétés privées en en logement social euh quel un est-ce que vous pouvez parler un peu plus en tout cas de de ce de ce ce levier d'action nous nous expliquer euh en quoi il consiste en tout cas précisément et surtout les peut-être les effets ou les limites ou en tout cas les particularités de C de ce levier d'action que nous pourrions soit accompagner ou soit border davantage en tout cas merci alors sur l'identification euh alors sur ce travail d'identification on l'a fait dans le cadre du pic on s'appuie beaucoup sur nos collègues de Lana qui connaissent beaucoup mieux que nous ce ce sujet-l et qui qui c'est aussi la mission hein de de recenser l'ensemble de ces enjeux et donc comme je vous l'indiqué mais je peux vous redonner les chiffres précis on a identifié au lancement du pic 150 quartiers comme présentant des problématiques de copropriété une cinquantaine avec des enjeux de copropriété fragile 60 avec des enjeux importants et 30 avec des enjeux majeurs euh ce qui vous donne quand même l'ampleur du sujet sur ces copropriétés sur lesquelles nous intervenons et et globalement dans le cadre du pic 95 % des copropriétés qui étaient identifiés dans le cadre du pic étaient localisé en secteur npnru ce qui montre bien aussi ce phénomène de de déport on va dire de de la paupérisation dans un quartier lorsqu'on a traité le logement social il y a des quartiers où c'est extrêmement visible si où on a traité le logement social où on a résidentialisé et B la les les les dysfonctionnements urbains se reportent sur l'habitat qui n'est pas géré parce que là aussi la grande différence re une copropriété privée et le logement social c'est que pour logement social Vous avez un gestionnaire le bailleur sur la copropriété privée vous avez pas de gestionnaire donc vous avez pas forcément de gardien vous avez pas forcément et ca donc ça c'est un un un un sujet particulièrement aigu donc nous voilà ce qu'on a fait en terme de recensement sur la partie grand grosse copropriété après on a eu aussi dans le cadre de la liste des quartiers sur lesquels nous devions intervenir le le gouvernement de l'époque avait aussi identifié des quartiers d'habitats ancien dégradés alors qui peuvent être soit des monopropriétés soit des petites copropriétés pour reprendre vos terme donc voilà et donc là on a un certain nombre de quartiers anciens sur lesquels nous intervenons je vous ai cité Marseille Saint-Denis je pourrais vous citer fort de-fance sur lequel nous intervenons également on en a énormément PERP Pignan le centreville de Perpignan qui est également un quartier sur lequel nous intervenons mais il y en a beaucoup pour vous donner des des des éléments chiffrés parce que je vous les ai pas donné tout à l'heure mais on pourra on a préparé les réponses donc on vous transmettra mais en tout sur le PNRU npnru et pnr4 sur le seul sujet habitat donc pas sur la partie espace public équipement l'enrue a a a contractualisé 1 milliard d'euros donc sur les trois programmes sur le seul sujet de l'habitat privé donc pas sur les espaces publics et les équipements donc ça vous montre quand même un investissement qui est qui est significatif et qui s'est renforcé sur le npnru donc sur les grosses copropriétés sur le npnru euh on est à plus de 200 millions et sur l'habitat ancien dégradé on est à 350 millions d'euros notamment parce qu'on a le centrville de Marseille qui en prend quand même une grosse partie donc voilà donc ça vous donne un peu des ordres de grandeur donc les financements sont là euh le sujet c'est a après comment on arrive à à dépenser cet argent donc sur pour répondre sur votre question d'identification on travaille ce sujet là avec nos collèguue de Lana et puis après on s'appuie aussi sur les collectivités territoriales qui conaissent le leur terrain après on a aussi des sites qui avaient été identifiés avec des grosses copropriétés complexes et où on a des élus qui n'ont pas souhaité engager de projets de renouvellement urbain dessus dans le cadre du npnru et donc il reste à traiter pour le futur voilà donc ça fait partie de de de sujets sur lesquels on a encore du travail collectif à faire sur le volet social euh enfin nous intervenons vraiment pas du tout sur ces sujets là nous à l'en rue le seul point sur lequel nous sommes particulièrement vigilant c'est sur l'accompagnement euh notamment lorsqu'on va sur le recyclage des copropriétés sur l'accompagnement en terme de relogement c'est un sujet extrêmement complexe et sur lequel voilà il y a la nécessité d'avoir de l'expertise donc nous on a de toute façon dans toutes nos opérations de démolition des mousses qui sont mobilisé des maîtrce d' urbaines et social qui prennent en compte l'ensemble des enjeux pour les les personnes et très souvent je reprends les propos de l'ancienne présidente de l'EN rue qui le disait très régulièrement dans ses interventions très souvent à l'occasion du relogement on découvre d'autres éléments de pauvreté ou de difficultés sociales qu'on avait pas forcément identifié auparavant et donc généralement à l'occasion d'un reloge lorsque c'est bien fait et bien accompagné ça permet aussi de détecter d'autres difficultés le cas échéant sur lesquels une intervention publique serait nécessaire sur la question du basculement logement social en fait nous avons nous n'avons pas financé de de de de dispositifs à ce à ce jour de portage massif qui est le principal sujet et donc nous sur la transformation logement social c'est Ess tiellement lorsquen fait on fait du recyclage mais donc soit on démolit tout soit on démolit quasiment tout et on reconstruit du logement social à la place par exemple sur de l'habitat ancien dégradé parfois on va juste garder la façade parce qu'elle est classée on l'étaille et derrière on fait tout voilà donc c'est pour ça que on appelle ça du recyclage parce que on garde quand même assez peu de de choses de de l'habitat initial donc ça ça peut arriver dans ces cas-là on sort généralement sur des paniers de logement et on essaie de faire de la mixité si on le peut donc à la fois du logement social ou ou d'autres types de logement mais il faut aussi que le quartier soit suffisamment attractif pour qu'il ait d'autres types de logement donc c'est c'est c'est pour ça qu'à chaque fois c'est différent selon les territoires mais sinon donc la manière d'intervenir qui a pour l'instant été moins utilisé par les collectivités mais qui à notre sens peut être extrêmement intéressante c'est le portage massif c'est-à-dire de financer des bailleurs sociaux pour qu'il rachètent les logements et qui rénovent les logements dans la copropriété ce qui permet d'atteindre des niveaux de majorité qui permettent d'engager après les travaux de redressement de la copropriété et ça ça me semble être un un outil d'avenir pour le redressement des copropriétés parce que les enjeux enfin les enjeux de demain notamment avec la nécessité d'économiser les ressources enfin on va probablement moins démolir demain qu'on démolissait aujourd'hui alors sauf les choses qui ne tiennent pas hein quand ça quand ça tient pas que ça risque de tomber sur les gens gens on démolit mais si on peut éviter de démolir je pense que et donc la question d'essayer d'éviter d'arriver à ce stade extrêmement critique où on est obligé de toute façon de recycler parce qu'on y arrivera pas autrement euh le fait que on est un bailleur qui rachète des lots c'est très utile et c'est très utile même quand on va dans le recyclage parce qu'en fait ça facilite la démarche de rachat et d'exprot quand on veut recycler la tour et donc c'est vrai que c'est un un outil qui est extrêmement intéressant après tous les bailleurs ne vont pas dans ce type de dispositif parce que pour un bailleur gérer trois logements dans une tour dégradée c'est pas très intéressant donc il faut qu'il y ait un panier enfin c'est pas très intéressant c'est pas c'est compliqué donc c'était tout l'intérêt de la filiale CDC habit copro qui qui permettait de je sais Mme pas si c'est une filiale mais de CDC habit copro qui permettait justement d'avoir cette action extrêmement forte euh voilà je pense que ça va faire partie aussi des des choses qu'il va falloir qu'on développe progressivement d'arriver à faire en sorte qu'on ait plus de bailleurs qui soi en capacité d'aller euh porter des lots dans les copropriétés pour participer à leur redressement je pense que c'est un outil qui peut être extrêmement utile et là euh voilà je je je laisserai les bailleurs dire ce qu' ce dont ils auraient besoin pour pouvoir le faire plus mais je pense que ça peut être un outil utile pour favoriser le redressement des copropriétés merci beaucoup euh madame un rapporteur non pas d'autres questions mais en fait dans la continuité finalement de de de ce qu'on vient d'aborder et cette fois-ci je vais le prendre sous un autre angle hein c'est la vente en fait de logement HLM euh quel est votre point de vue sur je crois que vous avez déjà un peu tout dit ou pas mais mais j'aimerais bien vous entendre aussi sur sur ce sujet là et votre point de vue merci euh c'est un sujet compliqué euh [Musique] parce que à la fois la vente HLM peut être un moyen intéressant de reconstruction de fonds propres pour les bailleurs mais aussi d'accession à l'habitat pour des des des des locataires qui vont se retrouver propriétaires alors c'est beaucoup plus simple dans des petites maisons HLM parce que par définition c'est plus simple dans une copropriété c'est un peu plus complexe voà et l'intérêt c'est que le bailleur reste quand même général gestionnaire de la copropriété de fait entre les logements sociaux qu'il continue à avoir et ceux qu'il a vendu ce qui permet de pas avoir une copropriété qui est laissée à l'abandon donc ça c'est quand même plutôt intéressant euh la crainte qu'on peut avoir c'est si euh on vend toute la copropriété et que peu à peu elle se popérise parce que les personnes n'ont pas les n'avent pas réellement les moyens d'entretenir le bien parce que souvent euh il est vrai quand on fait on fait beaucoup d'accession sociale à la propriété enfin on finance beaucoup d'accession sociale à la propriété à l'en rue c'est vrai que il faut anticiper à la fois le coût d'achat mais aussi euh le coût de de d' enfin d'entretien les charges voilà enfin je veux dire c'est pas c'est pas simpleon donc euh donc voilà donc euh c'est parfois insuffisamment en fait anticipé et donc c'est un sujet de de risque donc voilà donc je suis un peu partager à la fois je pense que comme je vous l'ai dit je pense que ça peut être une très bonne chose à la fois pour les les les les locataires qui deviennent propriéta et pour les bailleurs et en même temps il faut veiller à ce que ça ne fragilise pas la copropriété et que ça ne fasse pas basculer la copropriété voilà on a cette même vigilance et d'ailleurs une étude en cours à l'anrue de de sur la diversification où on essaie de tirer un peu des enseignements de la diversification qu'on a conduite dans les programmes de renouvellement urbain pour voir si nos programmes d'accession sociale ne sont pas les copropriétés dégradées demain parce que ça serait quand même un échec collectif voilà donc on a une étude en cours là pour essayer de d'aller regarder comment vivent ces copropriétés que nous avons créé via la volonté de diversification dans les quartiers pour être sûr qu'elle ne se paupérise pas trop et qu'il n'y ait pas de de difficulté derrière de de gestion euh donc voilà je pense que sur ce sujet enfin il y a pas de solution unique simple et je pense qu'il faut beaucoup de l'humilité parce qu'on teste des choses et puis des fois on réussit des fois on réussit pas et que voilà donc c'est c'est vraiment un sujet extrêmement compliqué donc j'entends hein vos vos réserves tout en reconnaissant le le côté intéressant donc ça voudrait dire quoi ça vrait dire que peut-être que ce serait intéressant si on l'encadrait davantage ou pas euh et puis une autre voilà réflexion proposition que j'ai pu entendre et sur laquelle je m'interroge d'ailleurs même person finement est-ce que les collectivités n'auraient pas un rôle peut-être à jouer dans cette décision pour les bailleurs de vendre pourqu parce que vous l'avez dit les collectivités connaissent très bien leurs parc ce sont souvent les bons conseillers est-ce que le fait d'être dans la boucle de décision de vendre du logement à ne serait pas une solution je jette ça comme ça c'est un pavet mais c'est une discussion qu'on a parfois est-ce que ça pourrait être un axe de réflexion intéressant ou pas j'avoue que après je suis pas non plus grande spécialiste du sujet je veux pas non plus répondre sur des sujets que je ne maîtrise pas mais euh je pense que ce qui est ce qui est important collectivement c'est être vigilant effectivement sur le fait de ne pas euh risquer de reconstituer des copropriétés qui vont mal demain donc tous les dispositifs qui permettraient d'avoir cette vigilance euh sont à mon avis intéressants et après encore une fois je pense que les collectivités territoriales ont un rôle central dans le pilotage de l'ensemble de ces dispositifs la façon dont la collectivité arrive à repérer effectivement les les les les les copropriétés qui vont mal repérer les personnes qui sont en difficulté anticiper ces ces mouvements c'est un c'est un élément majeur et on a des collectivités qui sur l'hexagone font ça extrêmement bien je pense que vous en avez auditionné quelques-unes donc voilà je je et qui ont développé des savoir-faire et qui ont développé des outils euh et qui peu à peu prennent la main sur ces sujets très bien écoutez merci beaucoup Madame la Directrice Générale en tout cas pour votre disponibilité pour vos contributions euh il me reste à vous préciser aussi que nos travaux comme je vous l'ai dit arrivent quasi à terme en tout cas nos auditions pas nos travaux nos auditions et donc on sera ravi de partager avec vous euh les résultats de cette commission d'enquête courant euh juillet voilà ça arrive merci encore merci beaucoup à vous