Les politiques du logement sont-elles laissées au privé ?

Bonsoir, rentrons ensemble dans un temps du débat spécial consacré ce soir à la crise du logement. A l'ordre du jour ce soir, les politiques du logement sont-elles laissées au privé ? Le récent rapport de l'ONG Oxfam sur le logement a dénoncé un désengagement de l'État au profit de la financiarisation de ce même logement. Mais que signifie ce désengagement de l'État dans un secteur où le financement a constamment été majoritairement laissé justement au privé ? Comment les politiques publiques du logement ont-elles évolué ces dernières décennies, ne contrebalançant pas suffisamment l'augmentation des prix pour les propriétaires comme pour les locataires ?

Le nouveau ministre du logement, Guillaume Casbarian, a donné sa nomination la semaine dernière, fait tonner la nécessité de mesures de simplification des procédures pour créer, je cite, un « choc de l'offre » supposé redonner confiance aux propriétaires. Car les mises en chantier de logement ont chuté de 22% en 2023 par rapport à l'année précédente. Les permis de construire se sont effondrés de 24%. Le nombre d'agréments de nouveaux logements sociaux n'a jamais été aussi bas depuis au moins 2005. Quant à l'explosion des logements de meublé de tourisme, il complète ce paysage dramatique dont nous allons parler avec nos quatre invités. Avec nous, Léa Guérin, bonsoir.

Bonsoir.

Vous êtes chargée de plaidoyer à Oxfam et coordinatrice du rapport « Logement inégalité à tous les étages ». Avec nous également, Emmanuel Coz, bonsoir. Bonsoir. Vous êtes ancienne ministre du logement et présidente de l'Union sociale pour l'habitat, la fédération des bailleurs sociaux. Avec nous, à distance, Sylvain Grattalou, bonsoir. Bonsoir. Vous êtes présidente de l'Union nationale des propriétaires immobiliers. Et enfin, Ludovic Albert, bonsoir. Bonsoir. Chargée de recherche au CNRS, rattachée au laboratoire technique, territoire et société de l'université Gustave Eiffel et chercheur en sciences sociales.

Vous êtes co-auteur avec Antoine Guironet chez Amsterdam de « L'empire urbain de la finance, pouvoir et inégalité dans le capitalisme de gestion d'actifs ».

Personne ne peut comprendre parmi vos auditeurs que l'on tolère le squat et qu'on accepte que des gens s'introduisent dans le logement d'autrui et squatent le canapé alors que c'est chez vous. Personne parmi vos auditeurs ne peut comprendre qu'un locataire qui s'arrête de payer puisse rester pendant 3, 4, 5 ans dans un logement. Et donc c'est fort de ce constat qu'une immense majorité de parlementaires a voté la loi que j'ai proposée l'année dernière, qu'elle a été adoptée massivement, que je l'assume, que je la revendique et que je persiste et que je signe.

Parce que nous avons besoin à la fois de lutter plus fermement contre les squats et en même temps redonner confiance aux propriétaires parce que sinon ils vont arrêter de louer et on va avoir des logements vacants partout en France. Moi ce que je veux, c'est leur redonner confiance dans la location parce qu'un propriétaire qui est rassuré, c'est plus d'offres pour les locataires. A l'inverse, un propriétaire qui n'a plus confiance dans la location, c'est un effondrement de l'offre locative.

Et donc cette loi, je l'assume, je ne suis pas le seul, le Parlement l'a adoptée largement et je le dis à certaines bonnes âmes, le squat est un délit et le squat n'est pas et ne sera jamais une solution au mal-logement.

Vous venez d'entendre Guillaume Casbarian à propos de la loi anti-squat qu'il avait fait voter et il est ministre aujourd'hui délégué au logement. C'était sur RTL il y a deux jours. Emmanuel Cos, est-ce que vous pouvez nous dire, puisque vous avez été ministre du logement et actuellement présidente de l'Union sociale pour l'habitat, qui sont les acteurs du logement si on dit globalement il y a quoi comme type d'acteur pour parler du logement ? Parce que nous avons titré sur le logement public ou le logement privé.

En France, c'est une mobilisation un peu particulière. C'est l'État, les maires, depuis les lois de décentralisation. C'est les opérateurs de la construction. On parle des opérateurs de la fabrique de la ville. Donc ça va des promoteurs privés aux bailleurs sociaux. Et puis c'est toutes celles et ceux qui financent ces opérations. Donc il n'y a pas de logement sans banque. Alors dans le logement social, nous on a cette chance unique, qui est que notre banque, on a un seul banquier, c'est la caisse des dépôts et consignations. C'est l'épargne des Français qui financent le logement social. Mais sinon, c'est le monde privé. Et c'est peut-être...

Je ne pense pas que ce soit les raisons de nos difficultés. Mais en tout cas, en France, il y a cette volonté d'avoir une très forte mobilisation d'acteurs très différents.

Voilà, c'est ça. Avec un pluralisme, on pourrait dire. Exactement.

Et derrière des propriétaires privés, publics, individuels, collectifs.

Alors quand vous faites un rapport, Léa Guérin, en tant que chargée de plaidoyer à Oxfam, sur le logement, avec ce titre inégalité à tous les étages, et que nous nous posons la question de savoir si effectivement il y a une sorte de désinvestissement public pour le logement au profit d'un investissement privé, est-ce que cela tient compte d'une situation très récente ? Ou est-ce que c'est quelque chose qui est beaucoup plus long ? Parce qu'effectivement, on peut remonter au XIXe siècle, à Haussmann, à la fabrique de la ville du XIXe siècle, où effectivement cette fabrique de la ville a été faite en grande partie par le privé.

Oui, nous on prend comme point de départ pour expliquer cette financiarisation. Donc quand on dit financiarisation, c'est plutôt cette logique financière, le fait de considérer le logement comme un actif financier, en réalité.

Au même titre que d'autres actifs, effectivement.

Exactement. Et sauf que pour nous, je suis en France, mais pour beaucoup, j'imagine, c'est que c'est un droit fondamental. Et on part de l'après-guerre, on réadultait pour commencer. Il y a un besoin énorme en logement, en sortir de l'après-guerre. Et donc l'État s'investit, s'engage massivement à raison. Et au fur et à mesure, il s'est désengagé. Le problème, c'est qu'il s'est tellement désengagé ces dernières années qu'on voit que le logement est devenu le carburant des inégalités, qui sont déjà énormes en France.

Ludovic Albert, vous avez travaillé avec Antoine Guironet, en tant que chercheur en sciences sociales, sur cette question. Pour un livre que vous avez publié chez Amsterdam, l'Empire urbain de la finance, cette financiarisation, vous la qualifieriez comment ? Et en quoi est-elle, disons, récente, sinon nouvelle ?

Alors, les liens entre les marchés financiers et l'investissement immobilier sont, eux, anciens. Vous l'avez évoqué dès le XIXe siècle. Mais ce qui se met en place à la fin des années 90 et pendant les deux dernières décennies, c'est la manière dont une partie du secteur de la finance, on appelle ça les gérants d'actifs, se sont tournés vers des institutionnels qui ont beaucoup d'épargne et aussi vers des ménages plus fortunés pour les inciter à investir dans des fonds d'investissement qui vont acheter de l'immobilier.

Et ces gérants d'actifs vont donc saisir ces capitaux, acheter des immeubles, encaisser des loyers et des plus-values et les restituer à ces apporteurs de capitaux, compagnies d'assurance, fonds souverains, fonds de pension, ce qui a donc pour effet de transformer les immeubles littéralement en actifs financiers. C'est en ce sens qu'on peut évoquer le terme de financiarisation.

Oui, Sylvain Grattalou, vous êtes président nouvellement élu de l'Union nationale des propriétaires immobiliers. Est-ce que justement cette question de laisser au privé l'initiative ou donner plus de place à cette initiative du privé et en particulier cette financiarisation qui vient d'être décrite par Ludovic Albert et dénoncée par Léa Guérin, vous apparaît une solution ou au contraire un problème à ce problème du logement que nous connaissons depuis pas mal d'années et de façon très forte dans notre pays ?

Si vous me permettez, avant de répondre à cette question, je me permette très simplement de compléter peut-être des réponses qui ont été apportées. Parce que parmi les acteurs du logement qui ont été énoncés, je crois qu'il y a un acteur essentiel qui a été oublié, c'est le propriétaire.

Ça a été dit par Emmanuel Kos à la toute fin, les millions de propriétaires français.

Je ne l'ai pas entendu. Mais ça effectivement, c'est extrêmement important parce que nous avons le parc locatif privé qui loge les Français. Quant au considérer le logement comme un actif financier, c'est quand même le logement à supposer qu'il soit un actif financier et celui qui est le beaucoup plus taxé à tout point de vue. Or, on a des actifs financiers qui, eux, ne servent absolument pas le logement et qui ne servent rien à la société, qui pour autant sont exonérés de toute taxation et de toute fiscalité. Tout simplement, tous les biens mobiliers, qui ne sont pas des biens immobiliers et qui ne rentrent pas dans l'IFI. L'impôt sur la fortune est immobilière.

Mais croyez-vous que la richesse se limite à une richesse immobilière ? Bien sûr que non. Bien sûr que non. Et les millions de propriétaires français ne sont pas considérés comme des personnes riches. Et pourtant, ce sont elles qui subissent des augmentations de la taxe financière de manière à compenser les fonds dont ils ne disposent plus par la taxe d'habitation et les collectivités. Ce sont eux qui subissent éventuellement l'IFI et l'encadrement des loyers, etc. Donc vous voyez, en parlant du logement comme actif financier, on est bien loin de la réalité des Français.

Mais je pense qu'on ne parle pas forcément de ces millions de petits propriétaires dont vous parlez comme étant justement ces personnes qui participent à la financiarisation dont on parlait à la fois les Guérins et Ludovic-Albert. Est-ce que vous pouvez nous dire, Emmanuel Kos, pourquoi, malgré les politiques de logement qui sont mises en œuvre depuis pas mal de temps, enfin depuis tout le temps d'ailleurs, ces politiques publiques du logement, eh bien on n'arrive pas à compenser justement ce manque de logement que nous connaissons et surtout l'augmentation des loyers ou l'augmentation des prix de l'immobilier dans nos villes en particulier ?

Déjà, je pense qu'il faut comprendre que pour la France, depuis la Seconde Guerre mondiale, on traîne en fait un problème du logement abordable et d'un manque de logement qui a connu des crises très fortes. Il y a l'appel de la reconstruction, il y a l'appel de l'abbé Pierre dont on a fêté les 70 ans la semaine dernière, à un moment où en fait des gens meurent à Paris, je ne sais pas, à la rue, de froid. Mais malheureusement, cette année aussi, il y a un mois, c'est ce qui s'est passé pour un homme qui est mort dans sa voiture de froid. Donc, les crises années 50, a des grands programmes de production de logement dans les années qui suivent pendant les 30 Glorieuses pour y arriver.

En particulier pour loger les rapatriés d'Algérie.

Exactement, et aussi pour loger tout simplement la classe ouvrière qui quitte les campagnes pour aller rejoindre l'ensemble des lieux de production. Mais depuis les années 80, la France connaît une crise du logement structurel.

Et quand vous étiez ministre, elle était déjà là ?

Elle était déjà là, j'étais ministre il y a 7 ans, mais elle était là dans les années 80 pour deux raisons. D'une part, des populations qui ont fortement changé leur mode de vie et une décohabitation, séparation des couples, double résidence qui a énormément changé.

Alors ça, il faut le préciser parce que c'est une question de long terme. La décohabitation, qu'elle soit à la campagne ou à la ville, a participé à l'augmentation nécessaire du nombre de logements puisque là où on était 5 ou 6 dans un appartement ou dans une maison, eh bien on devient un couple à deux, peut-être avec des enfants et d'autres de l'autre côté.

Absolument, et surtout aujourd'hui, le nombre de ménages qui est constitué que d'une seule personne est majoritaire et plus de 50%. Pourquoi je vous dis ça ? Parce que ça multiplie fortement la demande en logement. Et donc la France essaie, en fait, depuis les années 80, de rattraper un retard et elle a beaucoup de mal à le faire. Et par ailleurs, construire et faire des logements, c'est pas que pour sa population, c'est répondre à ce qu'est la France. La France a une chance et en même temps un malheur, c'est que c'est la première destination touristique mondiale. Et c'est un pays très attractif et donc on n'est pas capable de loger toute cette demande globale.

Oui, avec effectivement 50 millions de touristes par an, un peu plus de 50 millions de touristes par an qui viennent en particulier et sûrement beaucoup plus dans la capitale que partout ailleurs. Léa Guérin.

Oui, non, je voulais répondre également sur la partie des propriétaires. Parce que quand on a parlé de financiarisation au sens large, donc je le rappelle, c'est l'utiliser comme un actif financier. Et en fait, en se basant sur l'INSEE, on sait maintenant qu'il y a très peu de multipropriétaires qui possèdent énormément de logements. Et c'est là où on voit qu'il y a...

C'est 10% de multipropriétaires qui possèdent, je crois, 50% des logements, c'est ça ?

Alors, c'est surtout les 10% les plus riches qui détiennent 44% du patrimoine immobilier. Donc on favorise les possédants, ceux qui possèdent le patrimoine. Et les conséquences aussi, c'est 3,5% des ménages détiennent 50% des logements mis en location. Donc on voit qu'il y a une accumulation de la richesse qui est en fait favorisée. Quand je rappelle le désengagement de l'État, c'est on va favoriser justement celui qui possède. Et on coupe à l'inverse dans les aides, en tout cas très récemment pour ce qui est des APL, etc. On coupe dans les aides ceux qui en ont besoin.

Et c'est justement cette vision du logement qu'on dénonce, il faut rappeler que c'est un droit fondamental qui protège la dignité des personnes. Et donc c'est cette logique financière exacerbée par les locations de court durée, par ailleurs, qui pose problème et qui crée des inégalités de richesse et de territoriales énormes.

D'ailleurs, Sylvain Gartalou, ça doit être difficile d'être président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers. Parce qu'on vient de décrire un paysage qui est très contrasté entre les multipropriétaires et les petits propriétaires que vous devez, j'imagine, représenter tous. Ils n'ont pas tout à fait les mêmes intérêts. Ils n'ont pas tout à fait la même vision de la propriété immobilière. Et j'imagine pas tout à fait les mêmes décisions à prendre quand il s'agit de prendre des décisions publiques pour favoriser tel ou tel type d'investissement, par exemple. Ah, on vous a perdu, Sylvain Gartalou. On va vous retrouver dans un instant.

On va vous retrouver dans un instant et on retrouve Ludovic Albert pour continuer ce que disait Léa Guérin, justement, sur cette financiarisation qui rend encore plus complexe, effectivement, la politique du logement qui peut être mise en place dans notre pays.

Oui, alors, j'aimerais réagir sur plusieurs points. Donc, cette financiarisation que j'ai évoquée, donc ces gérants d'actifs qui vont collecter des capitaux sur les marchés financiers pour les investir, ça a des effets, effectivement, sur le logement. Dans les années 2000, ils ont eu tendance, paradoxalement, à beaucoup vendre les logements qui étaient sous leur gestion pour empocher la plus-value.

Et pour privilégier, par exemple, j'imagine, des immeubles de bureaux ou des choses comme cela, peut-être ?

Voilà, exactement, qui étaient jugés comme plus attractifs. Mais ce faisant et en concentrant leurs investissements dans certaines métropoles, ça a eu un effet de renchérir le coût du foncier qui rejoue sur le logement. Et puis, depuis la moitié des années 2010, on assiste, et probablement pour le grand plaisir d'une partie des gouvernements, tant de droite que de centre-gauche, à un retour de ces investisseurs dans l'immobilier. Ça s'est traduit par une hausse des investissements. En gros, on passe de 1 milliard d'euros par an à 7 milliards en 2021, jusqu'au coup d'arrêt, l'interruption avec la remontée des taux d'intérêt.

Et donc, ça se traduit par des investissements dans l'immobilier, alors plutôt dans des résidences, donc les résidences étudiants. Résidences seniors. Voilà, exactement, dans le logement locatif intermédiaire qui a été créé en 2014, justement pour contribuer à ramener ces investisseurs.

Mais, peut-être au-delà, et pour réagir à ce qui a été dit par les autres intervenants et intervenantes, il y a bien sûr ce côté financiarisation avec les capitaux des marchés financiers qui sont apportés par les gérants d'actifs, mais d'une manière plus générale, ce que montre bien ce rapport Oxfam, mais aussi des travaux scientifiques, notamment ce Thomas Piketty, « Le logement est devenu un outil important de stratification sociale. Être propriétaire d'un logement, c'est participer des 40% de la classe moyenne patrimoniale, qui disposent donc d'un patrimoine, alors que quand on fait partie des 40% qui n'en ont pas, on n'a pratiquement pas de patrimoine, en fait.

» Et puis, il y a les 20% restants qui, eux, ont un patrimoine financier, mais aussi immobilier, plus important, et qui donc contribuent, à travers les loyers notamment, à renchérir le coût du logement.

Sylvain Grattalou, je vous posais la question tout à l'heure, on vous a perdu entre-temps, de savoir comment il était possible d'être président d'une union nationale de propriétaires immobiliers dans un contexte où, effectivement, la variété de ces propriétaires immobiliers, entre ceux qui possèdent et qui sont multipropriétaires beaucoup de logements et ceux qui en possèdent beaucoup moins, doit vous rendre difficile la tâche de représenter tout le monde d'une certaine manière.

Et vous savez, la tâche n'est pas bien compliquée, parce que les chiffres qui sont avancés me permettent de dire qu'il y a 96% de propriétaires qui ne sont pas du tout concernés par les propos qui ont été tenus. Qu'est-ce que vous voulez dire par là ? 96%, vous avez quand même, parmi l'ensemble des propriétaires, vous avez 60% des propriétaires qui ont un logement en plus de leur résidence principale, ce qui est extrêmement faible.

Et l'ensemble des propriétaires qui correspondent à ces 96%, je mets de côté ceux qui ont été évoqués précédemment, effectivement, qui peuvent détenir un patrimoine extrêmement important, ce ne sont pas ceux qui m'intéressent, ce sont avant tout l'ensemble des Français qui se logent par même, qui ont un logement, voire deux logements qu'ils mettent à disposition d'autres Français pour qu'ils puissent se loger, et je ne vois pas ici si l'on peut considérer que c'est un actif financier. Donc c'est vraiment un autre volet que l'UNPI entend défendre, et pour autant, lorsqu'on parle du logement, on irradie l'ensemble et on fait des amalgames.

Non mais à vous écouter, il faudrait que vous rebaptisiez l'Union Nationale des petits propriétaires immobiliers, dans ces cas-là, pour vous distinguer des très grands dont on parlait tout à l'heure. Emmanuel Kos, qu'est-ce que vous vouliez dire justement pour réagir ?

Vous savez, à l'Union Sociale pour l'Habitat, on a l'habitude de dire que le logement social, c'est le patrimoine de ceux qui n'en ont pas. Et en fait, c'est la réalité. Le logement social, c'est 5,6 millions de logements qui est habité par 35% de locataires qui vivent sous le seuil de pauvreté. Et ce qu'on voit, c'est très intéressant, ce que vient de dire tout à l'heure Ludovic, c'est que nous, on suit l'évolution sociale de nos locataires, et on voit que beaucoup de nos locataires vont rester pauvres toute leur vie, tout en travaillant, et ne vont jamais accéder à la propriété. Et c'est aussi une des questions qui se posent.

C'est-à-dire pour ça que le logement social a été conçu comme une réponse à des classes moyennes, basses, mais c'est des classes moyennes, basses, voire des personnes à revenus très modestes, de pouvoir être logées dignement malgré une absence de patrimoine. Et c'est très important de le dire parce qu'en effet, aujourd'hui, ce qui crée en fait très fortement des inégalités dans l'accès au logement, et d'ailleurs dans l'accès à l'emploi, dans la mobilité professionnelle, c'est notamment ces inégalités de patrimoine et d'accès à ce logement.

Et c'est aussi pour ça que, encore aujourd'hui, heureusement, ce n'est pas le cas dans d'autres pays européens parce que ça a été remis en cause, mais en France, c'est vrai que nous avons été le secteur social plutôt sauvegardé, pas totalement, mais plutôt sauvegardé de cette tentative de vendre aux plus offrants l'ensemble du patrimoine social pour en fait le titriser, le financiariser, et ce qui amènerait à ce qu'on a connu, notamment aux Pays-Bas ou en Allemagne, une disparition de ce parc locatif de qualité, mais loué à très bon marché et encadré.

18h40 sur France Culture. Vous écoutez, le temps du débat, les politiques du logement sont-elles laissées au privé ? C'est la question que nous posons à nos quatre invités. Vous venez d'entendre Emmanuel Kos, ancienne ministre du logement et présidente de l'Union sociale pour l'habitat. Sylvain Grattel est avec nous. Il est président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers. Léa Guérin est chargée de plaidoyer à Oxfam et elle est coordonnatrice du rapport Logement inégalité à tous les étages. Et Ludovic Albert est chercheur en sciences sociales, chargée de recherche au CDRS et co-auteur avec Antoine Guironet de l'Empire urbain de la finance chez Amsterdam.

Quelques jours avant Noël en 2019, en fait, le propriétaire nous a demandé un rendez-vous rapide et donc il est venu et puis il nous a dit qu'il voulait qu'on parte. Il nous a dit « Je ne reconduirai pas le bail et il faudrait que vous partiez rapidement parce qu'il va y avoir des gros travaux et j'ai besoin de faire de gros travaux. » Donc au début, on a été un peu sidérés en fait parce qu'on ne s'y attendait pas. Donc on lui a rappelé qu'il nous restait deux ans et demi de bail. Il nous a expliqué que plus on partirait tôt, plus il nous verserait une somme d'argent en échange. Donc il est parti sur une base de 10 000 euros.

Je me vois lui dire à un moment donné « Mais vous, vous ne faites pas de social en fait ? » Il m'a répondu « Non ». Clairement, il m'a dit « Non ». Voilà, c'était clair. Il n'y avait pas de suspense. Mon conjoint est un peu plus ferme. Il lui a dit qu'il fallait qu'on réfléchisse, qu'on ne pouvait pas lui répondre comme ça mais que sur l'idée, on n'avait pas envie de partir. Il a répondu à mon conjoint « Il fallait vraiment qu'on réfléchisse à sa proposition parce que même si on restait deux ans et demi, ça serait insupportable. Qu'il y aurait beaucoup de bruit, qu'il risquait d'y avoir des coupures d'électricité, des coupures d'eau, que ça allait être invivable avec la petite.

Voilà, mais je n'étais pas prête à lâcher. France Culture, le temps du débat. Emmanuel Laurentin.

Un extrait des « Pieds sur terre » sur France Culture, un reportage d'Émilie Chaudet réalisé par Anne Le Pellchin et Marie Le Peintre. C'était Angela, locataire avec son conjoint depuis une dizaine d'années, qui ont fini par céder devant la pression de leurs propriétaires pour quitter leur logement deux ans et demi avant la fin officielle du bail. Est-ce que ces questions de tensions entre locataires et propriétaires, de tensions autour des questions, on l'entendait avec Guillaume Casbarian, autour de la question des squatteurs, etc., sont des questions essentielles pour régler la question du rapport au logement dans notre pays ?

Ou est-ce que ce sont des questions accessoires sur lesquelles on se fonde où on s'appuie pour pouvoir, disons, d'une certaine manière, penser en termes de logement sans poser la grande question de comment construire de nouveaux logements dans notre pays, Emmanuel Elkos ?

Ce qui est certain, c'est que quand vous êtes propriétaire pour louer un bien, il faut que vous ayez des conditions d'assurance, de garantie, et se posent des tas de questions qui sont des débats sur la garantie locative, etc. C'est autre chose, ce que dit le ministre Casbarian aujourd'hui, quand il défend son texte de loi, qui, je rappelle, a été adopté uniquement parce que le Sénat l'a réécrit, parce que lui, il prévoyait dans son texte initial de la prison pour dette locative. Et j'en parle parce que c'est quand même un retour en arrière depuis, enfin, qui est tellement terrible, et il ne voyait pas où était le problème. Et je pense qu'il faut séparer deux sujets.

Il y a la question de garantir les propriétaires individuels comme les grosses foncières de l'assurance que les loyers soient perçus, qu'ils puissent faire les travaux et qu'ils aient, quand ils ont des obligations, qu'elles puissent être tenues. Et le fait de regarder quand même ce qui se passe dans les relations locatives, et c'est vrai que se pose la question de relations plus apaisées. Et peut-être que notre outil législatif de la loi Oguet est maintenant un peu... Enfin, qu'il faudrait le moderniser de ce point de vue-là.

Et pourquoi, justement ?

Après, je laisserai M. Grattalou en parler, mais c'est vrai que la loi Oguet, qui est la relation entre locataire et propriétaire, il faut peut-être qu'on... Enfin, ça, ça sera un beau chantier d'une mandature politique de réfléchir à comment moderniser tout ça, parce qu'y compris, je pense qu'on est assez loin, en fait, des modes de vie d'aujourd'hui, des relations, et qu'il y a certainement beaucoup de choses à revoir entre propriétaire et locataire.

Sylvain Grattalou ?

Oui, je partage ce que vient de dire Emmanuel Kos, comme je partage également dans le reportage la position de la locataire. Il est inacceptable, effectivement, qu'en cours de bail, on puisse exercer de telles pressions. Il y a des règles qui sont fixées, et il y a un équilibre qui doit être trouvé. Aujourd'hui, malheureusement, l'équilibre est relativement rompu, mais ça ne justifie absolument pas que le bailleur de cette locataire puisse se comporter de telle manière. En tout cas, ce n'est pas du tout, ce point de vue-là, que l'on peut soutenir.

En revanche, ce qui est certain, c'est que je crois que nous sommes arrivés au bout du bout, c'est-à-dire qu'à un moment donné où il y a eu un tel déséquilibre que les propriétaires ont été contraints de choisir des mécanismes qui étaient des mécanismes qui, pour eux, leur permettaient d'avoir une rentabilité qui était stable, que n'offrait pas le logement longue durée.

C'est-à-dire le passage au meublé, ou le passage au meublé de tourisme, par exemple, et le développement. On en est à 800 000, je crois, 800 000 logements qui sont désormais loués par l'intermédiaire de plateformes de location de courte durée. Est-ce que c'est cela ?

Je vais vous faire la comparaison suivante. Vous avez la possibilité de placer de l'argent sur deux livrets dont un est à 4 %, l'autre est à 2 %. Vous allez choisir celui qui est à 4 %. Pour autant, et c'est là où il faut avoir une image complètement différente du propriétaire, à savoir que le propriétaire, et c'est en cela où je n'avais pas entendu ce que Mme Coste avait pu dire, mais c'est un véritable acteur économique, social, environnemental du logement. Donc il faut redonner à la location de longue durée la possibilité de retrouver, comment dire, une place qui doit être la sienne. Et c'est en incitant le propriétaire à ne pas se réfugier là où ça se semble intéressant.

Je crois que tous les modèles...

Vous voulez dire que, par exemple, la proposition de loi qui vient de passer à l'Assemblée qui, justement, veut retaxer différemment Airbnb et toutes les locations de courte durée, vous apparaît comme une bonne façon pour pouvoir faire basculer ceux ou celles qui ont mis leurs appartements ou leurs maisons en location de courte durée vers un logement de plus longue durée. C'est ce que vous pensez, Sylvain?

Non, je ne crois pas. Je ne crois pas parce que cette loi n'est qu'un pansement supplémentaire sur un système qui est arrivé qui est à bout de souffle. Il faut considérer les choses autrement, à savoir que nous avons différents modèles longue durée, courte durée, meublé, non meublé. Et vous savez que, quelles que soient les régions, les territoires, les besoins ne sont pas les mêmes. Donc, il faudrait avoir une homogénisation de la fiscalité de tous ces modèles pour que le propriétaire ne choisisse pas le modèle en fonction de la fiscalité, mais qu'il soit incité à choisir le modèle dont le territoire a besoin.

Et c'est là, on a un système qui est complètement désorganisé et il faut le repenser totalement autrement.

Oui, sur ce point, Léa Guérin, en tant que chargée de plaidoyer à Oxfam est coordinatrice du rapport sur le logement et les inégalités à tous les étages.

Oui, on a accueilli favorablement le fait qu'on puisse réguler davantage les locations de courte durée parce que, comme vous disiez, on a quand même retiré du marché locatif près de 800 000 logements alors même que, ça me permet de le rappeler, cette crise de logements dont on parle, la bombe sociale qui explose, elle est essentiellement basée sur les prix qui ont explosé et en fait Airbnb, pour en nommer un, mais il y a d'autres plateformes, mais ces plateformes ont favorisé aussi ces explosions dans certains centres-villes, notamment, mais les littoraux, des villes comme Saint-Malo, dans le Pays-Basque, etc.

Et la capitale.

Et la capitale qui concentre en général l'ensemble des problématiques du logement Paris, évidemment. Donc, on accueille favorablement. Alors, nous, chez Oxfam, on voulait aller un peu plus loin, on voulait donner la possibilité justement aux élus de pouvoir, par exemple, notamment, interdire l'allocation aux résidences secondaires pour ne faire que aux résidences principales. Faire de l'allocation de courte durée dans sa chambre, une cabane, au fond du jardin, ça ne fait de mal à personne. Au final, c'est de l'argent un peu en plus, les propriétaires ont droit. Mais quand on professionnalise ce genre de forme de location à courte durée, c'est dramatique pour certaines villes.

On voit bien, Emmanuel Coste, et vous connaissez bien le sujet, que malgré la volonté de certaines municipalités de réduire ou d'empêcher la multiplication de ces locations de courte durée, elles enlèvent au marché locatif et donc à la possibilité de se loger beaucoup d'appartements ou de maisons qui pourraient l'être.

Moi, je parle de prédation en fait. Et ce qui est terrible, c'est la rapidité avec laquelle ça s'est fait. Quand j'étais ministre il y a sept ans, la question qui se posait, c'était de réguler Airbnb. Aujourd'hui, on en est à se poser la question d'interdire. Mais pourquoi ? Parce que maintenant, on a comptabilisé le nombre de logements qui ont disparu des marchés. On le voit là sur la disparition des offres locatives dans l'ensemble des villes. Vous parlez de Paris, mais c'est dans l'ensemble des villes.

Et il y a une conséquence que l'on voit nous dans la demande HLM, donc le nombre de personnes qui demandent un logement HLM, 50% en 10 ans d'augmentation, 20% sur les trois dernières années. On a 2,6 millions de ménages qui attendent un logement social. Et en fait, pourquoi ? À Paris, vous allez me dire, ça fait longtemps qu'il y en a beaucoup qui attendent. Mais même dans des régions vides, où il y a peu de tensions, on a des demandes qui explosent parce qu'il n'y a plus rien à louer. Il n'y a plus rien à louer. Et notamment parce qu'aujourd'hui, la location saisonnière a fait une sorte de hold-up, de prédation sur l'ensemble de ses patrimoines.

Moi, je pense qu'il faut qu'on encourage les propriétaires de l'intérêt général à louer sur la longue durée et justement... C'est ce que disait d'ailleurs Sylvain Grattalou. Mais vraiment au nom de l'intérêt général parce qu'en fait, c'est spéculation versus intérêt général.

Oui, mais c'est ça. Mais comment privilégier l'intérêt général quand on, effectivement, on voit les...

D'où les demandes de réformes de la fiscalité pour qu'un propriétaire soit toujours plus soutenu quand il loue à longue durée à un ménage.

Ludovic Albert, ça fait partie aussi justement de ces gestions d'actifs dont vous parlez dans votre livre sur l'empire urbain de la finance, les financements de ces grandes plateformes internationales de logements de courte durée ?

Alors, il n'est pas clair en France que ce soit un segment qui a été très investi par les gérants d'actifs. On le trouve dans d'autres pays, notamment en Espagne, où on voit effectivement se constituer des fonds qui investissent dans les locations de courte durée. Mais peut-être que pour éclairer les échanges, il faudrait aussi amener à réfléchir à ce qui pousse les propriétaires, que ce soit des professionnels ou les particuliers qui ont été évoqués, à considérer leurs biens. Alors, M.

Grattalou nous a expliqué que ce n'était pas comme un actif financier, mais entre comparer à un 2% et un 4%, je ne sais pas trop comment le formuler autrement, c'est qu'en fait, il y a eu des évolutions structurelles qui encouragent les ménages qui sont dotés de patrimoine, à essayer de le valoriser. Et l'une d'entre elles, je ne peux pas tout citer, ce sont quand même des politiques de consolidation budgétaire au niveau de l'État central, en particulier le délitement de l'État à Providence qui incite les ménages à transformer l'État à considérer que l'État à Providence qui reposait sur la solidarité collective.

Désormais, c'est plutôt un enjeu de Providence individuelle basé sur les actifs qu'on arrive à accumuler, que ce soit des actifs financiers ou de l'immobilier. Et ça, ça incite les ménages à traiter effectivement leur patrimoine en fonction de la valeur qu'ils espèrent pouvoir accumuler à travers ça. Ce qui se traduit lorsque... Est-ce que ça n'a pas

toujours été le cas, justement, Ludwig Calbert ?

On a toujours dit,

en tout cas, historiquement, on a toujours dit que la France était un pays de petits propriétaires, petits propriétaires terriens ou petits propriétaires urbains. Et d'une certaine manière, il y a aussi cette particularité d'une France qui mise sur la capitalisation à long terme pour pouvoir transmettre à d'autres générations son bien.

Alors, il y a cet aspect-là. La France est un pays qui a été... Enfin, c'est une construction, quand même, la part de la propriété. Mais bien sûr, on est d'accord,

mais ça fait partie d'un imaginaire commun qui va dans ce sens-là.

Oui, alors, j'insiste sur le fait que c'est un imaginaire commun qui est produit à travers un ensemble de politiques publiques qui ont renforcé cet appel-là. Bien sûr. Bien sûr. Et par ailleurs, ce qui contribue à ce changement de regard ou à une part plus importante qui est accordée à cette dimension-là, ce sont des politiques étatiques qui cherchent à plus s'appuyer, pour répondre à la question de votre émission, à plus s'appuyer sur des capitaux privés afin de réduire la part des dépenses du logement de l'État, notamment pour, dans le cadre, essayer de rassurer des marchés financiers qui prêtent auprès de l'État à travers la dette souveraine.

Et on le voit, la part des dépenses de logements de l'État sont passées de 2,2% de points de PIB en 2010 à seulement 1,3% aujourd'hui. Et il y a bien donc une politique qui vise à s'appuyer sur des capitaux privés lucratifs. Bien sûr.

Je voulais donner la parole à Sylvain Grattelou. Qu'est-ce qui rendrait acceptable, selon vous, un cadre réglementaire contraignant ? Parce qu'il y a un cadre réglementaire contraignant pour les propriétaires. Qu'est-ce qui le rendrait acceptable et qui ne l'est pas pour l'instant à vos yeux de président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers ?

Je crois qu'on reste encore dans une discussion qui semble opposer le droit de propriété et le droit au logement. Ce à quoi je ne crois pas. Il faut changer totalement de paradigme. Et ce que j'entends reste encore dans le système ancien. Je crois qu'aujourd'hui, nos propriétaires, eux, s'ils se réfugient dans des modèles qui sont des modèles qui privent les Français de logements de longue durée, c'est qu'il y a une raison. Donc il faut leur redonner confiance dans le logement de longue durée. Mais comment faire pour revenir quand on a une incitation fiscale qui n'est absolument pas intéressante ? Et c'est là où, justement, je crois qu'on pourrait...

Je crois que le propriétaire doit se comporter comme un citoyen avec des droits et des droits. C'est ce que disait

Emmanuel Kos en parlant justement de cette question.

Exactement. Et c'est pour ça que nous ne sommes pas du tout éloignés des droits et des devoirs. Ces droits sont ceux de choisir le modèle qu'il souhaite et le devoir serait d'avoir une contrepartie fiscale. Je proposerais, par exemple, qui est assez simple, un logement longue durée qui a une durée minimum de 3 ans, si je m'engage pour 6 ans, c'est favorable au maintien du locataire pour une durée plus longue. Si je rajoute derrière une volonté de rénover mon logement, notamment pour la rénovation énergétique, là, je peux bénéficier d'abattements plus importants ou d'une fiscalité plus intéressante.

En revanche, celui qui n'a pas du tout envie de s'inscrire là-dedans, il restera dans le système qui est un système classique. On a bien compris. Et c'est pareil pour les territoires. Il faut que les territoires puissent et que les collectivités puissent diagnostiquer quels sont les besoins parce que l'Airbnb, si on le supprime, aller voir sur le littoral en Méditerranée ou à la montagne, ça va être une catastrophe. Pareil pour le Cantal où personne ne va pas aller au cœur de la France pour loger de longue durée et heureusement qu'il y a des plateformes qui permettent d'occuper ces logements-là.

Je ne suis pas sûr que les Cantalous soient tout à fait d'accord avec vous quand ils n'arrivent pas à se loger parfois dans certains villages du Cantal parce que justement il y a tous ces logements de courte durée. Un dernier mot Léa Guérin ?

Oui, la dernière intervention me permet de préciser justement que le droit de propriété est dans la Constitution alors que le droit de logement ne l'est pas. Et c'est peut-être un peu ça le problème. On ne veut pas opposer propriétaires et locataires. Il faut vivre en collectivité on va dire mais le problème est là c'est qu'on ne donne pas la place du droit au logement qu'elle mérite. Et peut-être que justement pour des politiques publiques qui soient plus sociales il faut prendre le sujet à la racine c'est que c'est des inégalités qui sont énormes aujourd'hui où le poids du logement il pèse deux fois plus chez les plus précaires que chez les plus aisés.

Et en fait on a créé via des niches fiscales en attirant des capitaux en faisant tout ce genre de dispositif on accumule la richesse et on laisse les plus prêts.

Emmanuel Kos vous êtes attaqué à cette question-là quand vous étiez ministre du logement il faudrait encore beaucoup de travaux pour pouvoir continuer à lancer ces rénovations justement du rapport au logement dans notre société.

Je pense qu'on a beaucoup de choses à faire mais si ça fait partie de ces choix politiques on peut les porter en tout cas c'est ce que je faisais quand j'étais ministre et je pense que ce qui est important c'est que ce qui doit nous guider c'est la question de ceux qui ne sont pas bien logés et ce n'est pas au bien logé de dire ce qu'on doit faire. Ce qui doit nous guider à chaque fois c'est celui ou celle qui a du mal à se loger qui a du mal à louer quelque chose et je le dis parce que les choses sont malheureusement trop inversées aujourd'hui.

Merci beaucoup je rappelle que vous êtes présidente de l'Union sociale pour l'habitat que Léa Guérin a été a été avec nous pour le rapport Roxfam logement inégalité à tous les étages que nous avions avec nous Sylvain Grattalou présidente du Union nationale des propriétaires immobiliers et Ludovic Albert chercheur en sciences sociales chargé de recherche au CNRS et co-auteur de l'Empire urbain de la finance chez Amsterdam. C'était le temps du débat préparé ce soir par Roxane Poulin Mathias Megy Joséphine Reinhardt Anouk Sevenot Stéphanie Villeneuve réalisé par Laurence Malonda avec Anthony Toivasson à La Technique.