Copropriétés paupérisées : les missions pour des architectes

bonjour madame la fenêtre vous nous entendez bien je crois tout à fait madame la Présidente bonjour parfait merci beaucoup et donc nous allons démarrer madame et monsieurs les directeurs généraux madame la présidente Madame la rapporteur mes chers collègues nous poursuivons nos travaux et recevons monsieur Gilles Bouvelot directeur général de l'établissement public foncier d'Île-de-France madame fi la fenêtre directrice générale de l'EPF d'occcitanie et Madame Léa maarem présidente exécutive de la CFAE société immobilière et foncière filiale commune de l'EPF Île-de-France et d'Action Logement qui intervient au côté des collectivités pour la requalification des secteurs pavillonnaires dégradés en premier lieu j'aimerais que vous présentiez la manière dont les EPF en Île-de-France et en Occitanie interviennent pour lutter contre la dégradation des copropriétés et le redressement à quel moment intervenez-vous quelle situation trouvez-vous quels sont alors les remèdes mis en œuvre pensez-vous qu'une intervention plus précoce fondée sur la détection en amont des difficultés aurait pu faciliter les choses et réduire les coûts avez-vous des propositions à faire à ce sujet vous assurez la conduite de plusieurs orcodes d'intérêt national ces opérations nécessitent un large panel d'acteurs pour mener à bien la réhabilitation de quartiers parfois très dégradés avec des populations en grande difficultés social après le vote de la loi sur l'habitat dégradé constatez-vous encore des pistes d'amélioration possibles au niveau réglementaire ou législatif l'accompagnement social des populations fragile est-il systématique dans ses opérations et comment se concrétise-t-il bien souvent l'état de certaines copropriétés nécessite le achat de leurs biens au copropriétaires en difficultés qui ne peuvent régler leurs charg et laisse une dette très importante l'estimation de la valeur de ces biens est réalisé par France Domaine avez-vous rencontré des difficultés particulières dans ces évaluations qui peuvent mettre mettre à mal pardon l'équilibre financier de certaines opérations concernant vos ressources financières la loi que j'évoqué a ouvert la possibilité d'un déplafonnement de la TSE avez-vous déjà une visibilité sur les effets concrets de cette réforme sur votre capacité de finan en dernier lieu il nous serait également utile de vous entendre sur la question du relogement des habitants est-ce que la loi sur l'habitat dégradé vous donne des solutions opérationnelles suffisantes puisque nous avons ouvert la possibilité de recourir à des hébergements temporaire à côté des grands ensembles en difficultés bien identifié sur lesqueles les dispositifs de l'État se concentrent notre commission d'enquête veut mettre en lumière la problématique des petites copropriétés comment est-elle prise en compte par les EPF sont-ils ont-ils les bons outils pour cette mission et pour aider les collectivités locales y compris dans les petites communes voire la ruralité je voudrais également profiter de la présence de la sifae pour aborder les spécificités des zones pavillonnaires plusieurs interlocuteurs nous ont déjà signalé le développement de divisions pavillonnaires et de marchands de sommeil en Île-de-France à côté des grands ensembles au-delà de cette dérive les divisions entraînent parfois la constitution de copropriété dans des bâtiments qui n'étaient pas conçus pour cela et dans lesquels les propriétaires n'ont pas conscience de relever de la loi de 6 de 1965 par ailleurs les lotissements ont souvent été organisés sous forme d'association syndical libre quels sont les problèmes spécifiques de ces ensembles lors de la discussion du projet de loi sur l'habitat dégradé plusieurs collèges sénateurs attirer notre attention sur le fait que ces ASL n'étaient pas immatriculés au Rnic au registre national d'immatriculation des copropriétés et n'était d'ailleurs pas éligible aux aides de l'ANA confirmez-vous ces difficultés et le manque de connaissance sur leur situation comment pourrait-on y remédier avant de vous laisser la parole pour répondre à ces premières questions et pour un propos introductif d'environ 10 minutes il me revient de vous indiquer que cette audition est diffusée en direct et on différé sur le site internet du Sénat et qu'un compte-rendu sera publié je dois vous rappeler également qu'un faux témoignage devant notre commission d'enquête serait pasible des peines prévues aux articles 434-13 434-14 434-15 du code pénal qui peutv aller de 3 à 7 ans d'emprisonnement et de 45000 € à 100000 € d'amende je vous invite donc à prêter serement de dire toute la vérité rien que la vérité à lever la main droite et à dire je le jure je je vous remercie je vous laisse maintenant la parole je laisse peut-être monsieur Bouvelot oui on démarre avec vous merci merci madame la présidente madame messieurs les les sénatrices et sénateurs déjà je voudrais vous remercier de cette audition qui va nous permettre pour l'essentiel quand même de témoigner de notre expérience sur les grandes coprpriétés dégradé en Île-de-France qui sont classés en opération d'intérêt national vous l'avez rappelé pour rappel quand même vous savez que les les EPF il y en a une trentaine en en France euh sont des opérateurs fonciers hein ils ont vocation à céder les fonciers qu'il porte ce sont des transformateurs ce sont pas des bailleurs sociaux ce sont pas des aménageurs euh les fonciers qu'onortent en général ce sont souvent des friches euh avec la politique de zan effectivement ce sont plus des espaces naturels souvent des terrains urbains mais qui sont souvent bâtis parfois ce sont des des immeubles et d'ailleurs de plus en plus qui sont soit en monopropriété soit en copropriété et qui sont en vocation à être transformé en logement social le plus souvent on a beaucoup d'opérations qui se développent en Île-de-France selon cette modalité et c'est très clair que la loi habitat dégradé ça nous ouvre des outils et des perspectives intéressantes euh à cet égard dans le cadre de notre activité classique hein qui est de développer des fonciers qui peuvent être des foncier batti donc euh dans le cadre de convention avec les collectivités qu'on assiste mais par ailleurs effectivement plus spécifiquement la loi allure de 2012 euh en créant les orcodes et les orcodes d'intérêt national he donc définis par décrit en Conseil d'État au regard de critères de gravité a confié aux EPF d'État au-delà de leur rôle d'opérateur foncier euh un rôle d'aménageur puisqu'il s'agit d'opération inter nationale au sens du Code de l'Urbanisme on va vous montrer d'ailleurs peut-être si on peut commencer à passer les images voilà et également un r un rôle de pilote et ensemblier de la démarche qui est assez complexe comme qui fait intervenir beaucoup d'acteurs comme on va le voir et enfin un rôle de financeur pas seulement parce qu'il aussi Lana bien sûr et un peu l'en rue de ces opérations avec une partie de notre ressource fiscale qui est la taxe spéciale d'équipement alors en Île-de-France on peut envoyer les images il y en a quatre je sais que vous avez vu les maires de de Clichy et de Grini donc je vais pas qui sont les deux plus importantes et les et les deux premières l'état des lieux quand même parce qu' effffectivement avant d'intervenir là-dessus on fait on fait un état des lieux assez assez précis donc ce sont non c'est parti bon donc ce sont des grands ensembles comme vous le savez euh il y a il y a deux grands types de propriété en difficulté celle des années 70 qui sont des grands ensembles qui sont souvent assez massives sur lequel il y a des problèmes de sécurité qui sont pas des problèmes d'insalubrité classique et puis les petites compropriétés en cœur de ville plus petite taille souvent année 1900 ou autour o là on est des sujets d'insalubrité classique de péril enfin et on on a des exemples voilà qui ont été d'ailleurs bien analysés par le rapport àtin Luts qui a d'ailleurs pour partie alimenté la la loi vit dégradé alors évidemment le diagnostic qu'on fait sur ces copropriétés notamment clicher Grini un état de dégradation du bâti assez fort beaucoup plus fort à cliché d'ailleurs parce qu' il avait été construit avec pas mal de de malfaçon avec au moins un arrêté de péril pour question de de solidité un phénomène de pauvreté assez massif plus de 40 % avec des taux variables de de de de ménage sous le seuil de pauvreté et un taux de propriétaire bailleur euh assez élevé donc 80 % à clichi 50 % à greini les autres étr et dans ces propriétaires bailleurs une proportion de marchand de sommeil c'est-à-dire de personnes qui louent euh quatre chambres voilà avec et cetera qui qui était assez importante alors le processus d'intervention je pense qu'on va le voir sur lesimage c'est un processus effectivement c'estz lourd qui fait intervenir beaucoup d'acteurs qui faut articuler il il repose sur un accompagnement social donc au-delà de l'acquisition évidemment des des lots he qu'on fait l'OT par l'OT puis ensuite dans le cadre de de déclaration d'unité publique il y a un accompagnement social assez massif sur lequel je reviendrai sur cespriétés qui visent notamment à permettre le le relogement des ménages parce que même dans des bien de marchand de sommeil les occupants sont les victimes en pratique donc quand vous avez quatre ménages qui sont dans un quatre pièces à reloger il faut trouver quatre logements ENIT et cetera certains sont pas en situation régulière donc il faut trouver des solutions parce qu'il ont quand même le droit d'être logé euh voilà donc on essaie de développer des solutions voilà là vous les voyez les grandes opérations donc des grands ensembles incontestablement contemporains des grands ensembles social mais en beaucoup plus mauvais état parce que pas bien géré pendant des décennies donc quand on regarde un peu ce qui est une orcodienne voilà bon ça ça c'est le contexte voilà effectivement une valeur des logements qui s'est qui s'est érodée dans le temps euh un logement un moyen à clichi vaut 60 65000 € à Grini peu près la même chose les deux autres orcodes ville peinte et Mantel jolie c'est un peu plus parce que l'État est moins dégradé voilà mais il y a plus de marché du logement si ce n'est pour des marchands de sommeil donc la première intervention ça a été d'arrêter laavenue des marchands de sommeil parce que très clairement acheter quelque chose 60000 € et et le louer 3 fois 400 € ça 1200 € par mois sans pill de charge c'est c'est un c'est un business très clairement quasi mafieux donc une orcode on met la suivante voilà une orcode et une orcodienne c'est un peu tout ça voyez donc euh il y a un trépied de l'action qui est d'abord l'action évidemment foncière immobilière qui est qui est l'action classique d'un EPF qu'on mène évidemment dans ce genre de cas de figure mais c'est aussi un accompagnement social et un relogement assez massif avec une charte et une lutte contre l'habitat indigne avec la mise en place notamment de de de procédures lorsque c'est nécessaire ce sont aussi évidemment pour les copropriétés qui ne sont pas recyclés des plantes sauvegarde avec avec des conventions avec l'ANA des opas éventuellement et c'est aussi parce que c'est une grande opération urbaine c'est un projet urbain une opération d'aménagement qui s'inscrit cette fois-ci dans le cadre du npnru donc voyez on joue sur tous les levier et avec une opération d'aménagement avec une ZAC he très clairement à clichi et à Grini il y a une ZAC qui est suivie donc par le conseiladministration de le PF c'est uneenne et dans le PF est l'aménageur qu'il concède évidemment un aménageur un aménageur grand raménagement en l'occurrence qui est qui est un peu fléché par par la loi voilà donc ça c'est leur code une convention et donc la gouvernance de tout ça là aussi c'est quelque chose d'assez d'assez complexe donc euh il y a quand même un un comité DEP pilochos qui associe tous les acteurs vous le voyez hein ça fait partie de vos questions mais nous on ne peut que se féliciter de du bon partenariat avec tous ces acteurs que ce soit Action Logement Lana les collectivités l'ARS laorif et le groupe Caisse des Dépôts il y a un pilote otage plus restreint c'est une oyenne où il y a la commune l'État et le PF donc en tant qu'outil et une direction de projet qui nous est confié donc qui vise à articuler tous ces tous ces acteurs et toutes ces et toutes ces toutes ces actions euh alors quelques chiffres quand même où en sommes-nous sur ces quatre horcodes on en est aujourd'hui à 2555 lot acquis 60 % de l'objectif on nachète pas tout hein on va vous montrer sur la suivante voilà ça c'est clichi euh le périmètre rouge c'est celui de l'or code in ce qu'on voz en verre au milieu c'est l'opération d'aménagement strictoinsu où il y a 1200 démolitions et 1500 logements qui sont recréés alors évidemment pas du tout dans les mêmes formes urbaines avec dans une vision plus contemporaine de l'aménagement avec des espaces verts des commerces en pieds d'immeubl euh sur les pourtours donc ce sont des coprpriétés qui sont simplement en plan de sauvegarde parce qu'ell ne relèv pas de d'une intervention massive dans laquelle nous prenons donc nous achetons tout hein dans la partie centrale forcément ça deviendra ça sera démoli où ça deviendra du logement social sur le reste nous prenons des positions dans les coopriétés pour aider à leur redressement 10 15 % des logements euh alors ça permet de faire deux choses d'abord de reloger des gens qui qui vont être qui doivent être relogés de la partie qui va de toute façon disparaître c'est un levier de relogement et ça permet aussi de stabiliser avec un bon copropriétaire 15 % de stabiliser les comptes de la propriété parce que celles-là sont sauvables et bien évident à la sortie chees logements seront euh revendus donc c'est un peu tout ça voyez c'est une opération qui fait donc aujourd'hui on a à 205 plus de 2500 logements acquis sur les quatre il y a 650 ménage déjà relogé euh il y a 41 plans de sauvegarde en cours donc 27 à grrig je crois savoir que vous allez la visiter c'est une copropriété avec 54 souscopropriétés euh une seule copriété pour 5000 logements euh avec des parties communes tout était en partie commune sinon en partiul vous verrez il y a une église qui a été construite à cette époque assz intéressante architectalement c'était une partie commune l'église donc qui était concédée au aux diocèses donc on on l' on l'a sorti pour pour la vendre au diocèsees voilà voilà euh il y a aussi des travaux de sécurité qui sont faits immédiatement quand on prend possession donc la sécurité c'est fait immédiatement que ce soit un interne au logement ou un externe à 100 % financé à 100 % par l'opération et par l'ANA les travaux d'aménagement et d'amélioration des logements puisque les PL de sauvegarde conservé donc on ne fait que sur les logements qui seront conservés notamment l'amélioration énergétique aujourd'hui on arrive à les financer presque à 100 % hors taxe donc le propriétaire il restera la TVA éventuellement les frais financiers entre les aides de l'ANA le plus X dont onz vous entendre parler donc sur laquelle c'est le PF qui apporte le X et le plus x c'est l'ANA donc pour faire tout ça on a créé une direction générale à l'pfif quand même vous voyez que c'est un métier qui va un peu plus loin que ce qu'on fait d'habitude une direction spécifique avec quatre agences qui sont sur le terrain puisqu'il faut être sur le terrain d'une dizaine de personnes et on a créé du coup aussi un centre de ressources puisque particul cliché on a quand même expérimenté à peu près tout centre de ressources donc qui est dirigé par Madame chicoto là qui a bien voulu m'accompagner qui va apporte son expertise aux autres acteurs soit nos collègues de de province pour leurs orcodes d'intérêt national soit tout opérateur ou toute collectivité qui ont une orcode de droit commun à monter voilà mais bien évidemment celle-là nous ne les finançons pas et donc le centre de ressources il est extrêmement sollicité à la fois pour apporter euh de l'expertise ne serit-ce que des documents des cahiers des charges des choses comme ça euh pour faire des formations et pour effectivement aller faire de rapides visites sur le terrain pour pour proposer les solutions sans jouer le rôle d'amoo bien évidemment euh euh alors quand même que sur l'accompagnement social je crois que c'est un nouveau sujet euh alors on vous fera tenir dans la en réponse à votre note des éléments très très très complets bien évidemment sous sous sous Hain mais enfin pour les orcodines donc les locataires sont maintenus en place jusqu'à ce que le logement soit soit démoli les propriétaires occupant on leur laisse une liberté de choix entre vente en libre ou rester dans les lieux comme comme et donc il se reloge ailleurs rester c'est dans les lieux en tant que locataire on a mis en place un processus de réaccession c'est-à-dire que ce les propriétaires occupants qui sont dans la partie verte que vous voyez on leur propose parce qu'avec 60 70000 € ils achèteront pas un logement ailleurs à clichi donc on leur propose de pouvoir racheter un logement avec un système de location accession qui est sécurise sur le reste ce qu'on a acheté au même prix en bénéficiant des travaux qui ont été financés par la puissance publique donc c'est un dispositif assez intéressant qu'on expérimente parce que on a des gens quand même ils sont là dans le quartier depuis 30 ans plus assure quand même la stabilité juridique de ce quartier et il souhait y resterille seule manière d'y rester alors soit comme locataire mais comme comme copropriétaire voilà on les a on met en place évid une mousse une maîtrise d'œure urbaine et sociale assez massive qui a la constituer le dossier CAF à constituer le dossier de surendettement euh qui aide à mobiliser les aides du FSL notamment de de maintien dans les lieux il y a aussi une accompagnement des copropriétés avec des formations sur comment bien gérer une coprpriété parce que on s'aperçoit que les gens ne savent ne savent pas trop faire euh voilà donc c'est positionition à à grande échelle donc ça avance il y a quand même quelques difficultés euh d'abord ça demande beaucoup de moyens donc des moyens humains on les met en place euh il y a effectivement des moyens financiers alors en moyenne je vous donne un chiffre quand on regarde sur ce type d'opération qui mixe quand même du redressement et de et du recyclage le total des aides publiques donc tu PSE Ana en rue ça correspond à peu près 120000 € en moyenne par logement les aides publiques qui viendront aider pour l'aménagement pour les travaux pour l'accompagnement social à peu près et je pense que ce chiffre il est à peu près valable aussi il est transposable sur les autres copropriétés les plus petites qui sont dans les curs de ville parce que on a à peu près les mêmes problèmes le relogement est quand même une difficulté parce que le relogement sur site effectivement on y arrive on a commencé à construire logements sociaux mais en dehors du site c'est en utilisant les les les contingents des uns et des autres et par exemple en sainte Saint-Denis le contingent et préfectoral et d'Allo il est il est déjà très très saturé par les opérations en rue par tous les relogements enfin et cetera donc c'est un vrai sujet qui peut ralentir les opérations donc on a des protocoles avec les bailleurs sociaux on essaie d'avancer l'État est fortement mobilisé les collectivités aussi autre sujet c'est quand même les moyens de la justice alors pas pour faire une session de copropriété parce qu'à greininy elle s'est bien passé he ça a été un énorme travail euh mais les moyens de justice notamment des juges de l'expropriation quand on a c'est pareil quand on a à la fois à traiter les expropriations de ces orcotes des sujets en rue des villages de les villages olympiques et des des des gares du Grand Paris Express voilà donc le système d'expropriation était saturé à tel point qu'il a été un moment transporté sur sur à Paris voilà on utiliser le tribunal de Paris voilà alors donc tout ça je pense que ma collègue Sophie la fenêtre complètera est-ce que c'est transposable aussi aux petites propriétés en cur de ville alors sur celle-là l'intervention des EPF elle est strictement foncière dans le cas d'une convention avec la collectivité si c'est du recyclage la loi quand même HD habitat dégradé elle offre quand même de bons outils notamment cette possibilité d'intervenir en amont avec une procédure de DUP et donc d'expropriation en amont avant que la situation ne se dég trop et c'est assez important euh et je pense que il faut d'abord mettre en place les outils régaliens alors on le fait sur ce que on vous a montré et ensuite la maîtrise publique foncière parce que sinon si on le fait avant on engressiss des marchands de sommeil en achetant très tôt sans appliquer la loi visien et puis on se trouve de fait la puissance publique marchant de sommeil de fait il faut faire assez attention à ça donc il faut vraiment accompagner ça quand j'en ais discuté avec Monsieur Antin puisquon travaille dans sa commune qui est fortement concerné on avait bien vu ça euh s'il y a du redressement alors du portage de redressement donc acheter des lots pour les revendre un peu plus tard en Île-de-France nous on créé des filiales pour ça on considère que c'est pas tout à fait notre cœur de métier en dehors des orcodiennes des filiale s'associ avec des bailleurs sociaux donc Action Logement pour pour les pavillons CDC habitat pour les copropriétés et surtout ça demande une ingénierie énorme alors euh parce que dans les 120000 € que j'ai indiqué il y en a quand même un bon tiers qui sont de l'ingénierie hein donc de sous toutes fores notamment ingénierie sociale alors l'ingénierie technique et on sait que les petites communes enfin ou même les communes sont pas forcément dotés de tout ingénierie alors effectivement en s'appuyant sur des outils comme les EPF ou ou des Epl enfin il y a pas que des EPF ou des C et cetera l'ingénierie technique disons pour maîtriser un site pour faire des procédures elles l'auront hein d'une manière ou d'une autre l'ingénierie sociale par contre elle est finalement assez importante quand allez faire une enquête dans des situation un peu difficile même sur les petites propriétés ça demandera clairement des dispositifs de de de financement voilà alors peut-être pour répondre à vos à vos questions largement mais on le fera par écrit en réponse au questionnaire donc effectivement la détection en amont c'est la solution pour éviter de se retrouver à à passer une opération chirurgicale donc il y a rien de mieux que la médecine du travail en amont pour ça d'une certaine manière c'est ce qu'on fait sur les parties qui sont qui sont pas vraiment en en in national euh donc la loi la loi vite à dégradé effectivement elle offre un large panel d'ailleurs un certain nombre de mesures sont quand même enfin je dois le dire inspiré de notre expérience notamment notamment la siss et la prise de possession anticipée ça c'est des outils qui permettent d'agir plus vite effectivement sans attendre y compris d'ailleurs le le que le juge de l'expropri statué c'est voilà euh donc l'accompagnement social dans les dans les orcodin oui on le fait très clairement c'est même assez massif même si je pense que que les fonds de solidarité logement dans les deux départements d'ailleurs principaux sont pas forcément à la hauteur des enjeux enfin orcodien les saturer donc ça peut des difficultés sur le rachat des biens alors c'est des sujets effectivement on a sans doute parler notamment à Grini effectivement c'est l'estimation des domaines qui tient compte du fait que le logement soit occupé ou pas parce qu'il faut tenir compte du des frais de relogement il y a certains propriétaire qui avait acheté il y a 10 ans ça a perdu de la valeur effectivement le bien vaut vaut vaut quand même moins il y en a aussi qui avent acheté beaucoup moins cher quand même on se rend compte que quand on intervient on interrompt la spirale de dégradation y compris économique parce que ça fait enfin on regarde la clich ça faisait 10 ans que ça baissit ça baisser les prix à partir du momentù on arrive on a stabilisé la baisse et notamment dans les parties et finalement le signe de réussite c'est ça dans les parties qui sont qui sont conservés en redressement quand on constate une reprise une légère remontée des prix immobiliers quand ça monte de 65 à 70000 € c'est finalement ça veut dire que les gens croient à nouveau dans le site et c'est plus les marchands de sommeil c'est les gens qui viennent pour pour y habiter voilà donc le relogement ça reste un sujet le relogement par des solutions temporaires effectivement qui sont prévus par la loi à petite échelle ça peut marcher mais à des échelles comme ça on on avait essayé on même cherché des on avait les terrains mais finalement ça ça qui sont libres on avait envisagé de donc de la de la construction site en fait pour apposer mais finalement ça ça ne répond pas suffisamment à la demande alors on a une évacuation quand même de l'immeuble en péril une centaine de ménages là ça av été suivi par Madame chicoto d'abord dans un gymnase parce que c'était vraiment péril il les pignons qui qui avaient des trous puis ensuite on a trouvé des solution un peu partout y compris d'ailleurs dans effectivement des des des des des bâtiments de type enfin pas le gecko mais de ce type là mais finalement c'est pas une solution pérenne faut être très très clair voilà et donc sur les petites compropriétés je pense qu'il faut avoir les mêmes démarches simplement il faudra trouver les financers alors ça sera plutôt de l' rue he puisque euh voilà et les associations sindical libre alors là-dessus j'aurais du mal à ré question je pense qu'effectivement enfin peut-être pourra le faire les ASL de de de secteur pavillonnaire voilà alors sinon quand même par rapport à la question est-ce que la TS suffit qu- donc effectivement euh la loi initiale avait prévu que euh la part le montant qu'un EPF d'État pouvait mettre euh maximum dans ces opérations c'était plafonné à 5 € par habitant du territoire en île- de France ça fait donc un peu plus de 12 millions d'habitants peu plus 60 millions d'euros en Île-de-France les administrateurs tous confondu ils ont bien voulu voter une TSE supplémentaire pour ça ne soit pas prélevé sur l'activité ordinaire qui reste quand même assez essentielle donc elle est passé à 15 € donc 14 aujourd'hui alors c'est vrai qu'on s'est rendu compte que ces 60 millions ne suffisait plus pour les quatre qu'on a euh d'abord parce que alors pour être très clair euh ces opérations elles ont une bosse hein vous savez et la bosse de clichi et la bosse de greini qui devait être décalé pour rester sous la toise des 60 millions d'euros en fait elle elle se rapproche cliché a pris du retard et greini n'a pas pris donc on esttait clairement adessus c'est pour ça qu'on a sollicité d'ailleurs euh de pouvoir procéder à un déplafonnement alors sans mettre un montant parce que ça restera quand même une gestion interne à l'établissement donc déjà dans le budget rien que pour nos quatre orcodiennes dans le budget 2024 puisqu'on avait anticipé sur sur la loi qui était qui était dans les tuyaux on a prévu d'y mettre à peu près 6 €. donc le budget voté par le conseiladministration la par code représente 6 € de TSE donc voyez que ça fait un peu plus de 40 % quand même de la ressource donc je pense qu'on pourra pas aller au-delà très clairement euh parce que sinon ça çaer toutes les autres opérations sur les friches y compris les cœurs de ville d'ailleurs puisque TSE c'est pour les orcodien donc mais la TSE c'est un bon outil effectivement mais simplement alors ma ma collègue de de qui travaille sur Nim je sais pas comment elle a régler cette question le TSE mais elle va nous le dire voilà en gros ce que pouvez dire dans un premier temps réponse à vos à vos interrogations merci beaucoup monsieur Bouvelot euh si vous permettez je vais peut-être donner la parole à Sophie lafenêtre euh directrice de le PF d'Occitanie si vous m'entendez oui je vous entends très bien je vous remercie madame la Présidente alors mesame les sénatrices messieurs les sénateurs euh je vais compléter euh mais très très partiellement ce qu'a dit euh mon collègue Gill Bouvelot tout simplement parce que nous sommes moins développés sur cette question d'action sur lescopropriétés dégradées pour deux raisons principales la première c'est c'est quelque part la taille de la région donc je crois qu'on va être la deuxième région de France en en en terme en terme de superficie qui fait que nous avons des territoires extrêmement très diversifiés qu'on nous demande de travailler en tant que acteur du foncier sur des thématiques très très diversifiées hein c'est-à-dire qu'on est très présent sur le champ économique sur le champ risque risque inondation et quand on est sur les question d'habitat nous avons euh bien évidemment la revitalisation des centres anciens mais quand vous avez 13 départements ça prend tout de suite une proportion euh euh plus importante que quand vous en avez 7 h euh les questions forcément su les questions d'habitat spécifiques un logement des saisonniers puisque on a une géographie avec du littoral de la montagne du trait rural du trait urbain de la métropole et puis les questions d'habitat dégradés qui revêent majoritairement quand même pas forcément la de la forme de copropriété on a vraiment beaucoup d'habitat individuel ou la monopropriété dégradée ce qui fait que par rapport à ça si je reviens spécifiquement sur les questions de copropriété euh nous avons trois finalement sources de sollicitation on a on a quelque part trois trois types d'intervention les premières qui sont arrivées parce queussi notre extension sur l'ensemble de la région est récente hein date de 2018 donc ça veut dire qu'on est aussi un établissement en voie encore de de développement sur l'ensemble de la partie exmie pyrénée donc la première les première sollicitation que nous avons eu ça a été dans le cadre de npnru plutôt conséquent on va être sur muré euh dans la première couronne de Toulouse on va être sur Montpellier lamçon donc plus de 250 logements ou sur les questions du Portal à nî euh dans desnpnru où on est appelé clairement pour une mission on va dire assez classique et euh et de droit commun c'est de l'acquisition et du recyclage par démolition sur ces ensembles là la deuxième la deuxième entrée qu'on a sur les copropriétés qui est beaucoup plus répandu alors c'est justement la partie des petites copropriétés c'est tout ce qui va être traitement soit dans la revitalisation de de de cent entien de peties collectivités soit sur des interventions sur des collectivités des agglomérations mais dans la cadre de de or en rue finalement sur du tissu du tissu existant plus classique euh et là on a un volume assez conséquent et qui mobilise moi j'insiste sur ça toute la chaîne d'acteurs donc ça veut dire que ce chaînage et la loi renforce quand même des des éléments importants dans ce chaînage est assez intéressant parce que les établissements publics fonciers dans leur mission première je crois que c'était une une des questions également du du questionnaire nous sommes des porteurs transitoires on est vraiment là pour accélérer la partie réalisation du projet par la maîtrise foncière ou immobilière après ce qui va être la la la sortie la réhabilitation ou le réaménagement normalement ce n'est pas de notre fait de manière à ce qu'on se concentre vraiment sur la partie et procédurale et négociation et gestion de cette partie qui est quand même assez assez technique donc sur l'ensemble c'est moi c'est le le plus gros de notre activité hein notamment dans des communes on travaille comme ça dans des en Arriège en tout cas dans dans toute une série de secteurs peu tendu euh dans la chaîne il y a vraiment cette question maîtrise des polices de l'habitat c'est comment on colle un arrêté d'insalubrité comment une interdiction d'habité après il y a toute la partie étude qu'on va être amené à à cofinancer mais toujours dans un registre avec un MRE d'ouvrage qui reste la collectivité l'appui de l'ANA une fois qu'on a choisi est-ce que ça sera maintenu en copropriété oou est-ce que finalement on va le faire muter pour sortir du champ de la copropriété être en monopropriété via un bailleur institutionnel voilà un petit peu tout le système qu'on doit accompagner sur ces sur ces types de copropriétés puis la troisième sollicitation que nous avons eu alors qui est récente he puisque la mission de préfiguration a été commandée en 24 décembre si je si je me souviens 24 décembre 2018 donc un cadeau de Noël assez intéressant euh ça a été l'opération d'intérêt national sur sur N donc c'est là que je dis que nous sommes moins avancés que que les collègues que les collègues d'Île-de-France euh sachant que encore une fois cette opération d'intérêt national c'est peut-être ça qui est intéressant est arrivé alors qu'on était déjà dans le cadre d'un npnru et c'est-à-dire que sur un quartier où il y avait 1600 logements environ qui étaient traités sociaux qui étaient traités dans le casadre du npnru en fait on s'est rendu compte peut-être un peu tardivement que l'autre moitié du quartier à savoir 1600 logements étaaiit en copropriété et donc qui fait qu'on est arrivé en décalage par rapport au npnru et dans les questions qui se posent sur ce sur ce traitement là donc là nous sommes pilotes nous sommes aménageur hein comme comme le PFIL de France effectivement toutes les questions qui vont se poser alors qui ne se posent pas encore parce que nous sommes en première phase on va dire acquisitive c'est stopper les la partie marchand de sommeil entre le permis de louer et des acquisitions PLA connait avec une charte de confiance avec les domaines euh vont se poser les questions effectivement comment on fait pour le relogement comment on sécurise toute la partie antiquat et comment derrière on va procéderah au recyclage partiel total de tout un ensemble sachant que sur ces 1600 logements qui sont à traiter vous en avez environ 700 800 qui seront en recyclage et puis le reste on va passer par des plans de sauve-garde avec du redressement ou encore des démolitions partielles et c'est là outi sission qui est proposé est extrêmement intéressant sur cette choseel donc voilà un petit peu les trois les trois domaines d'intervention j'insisterai comme comme mon collègue sur le fait que comme ce n'était pas notre métier premier he normalement nous sommes un porteur transitoire quand vous rentrez dans une copropriété donc il y a les questions que vous avez soulevé relogement accompagnement social donc on doit gérer des gens ce qui dans notre métier classique en général est plutôt réalisé soit par la collectivité soit on on achète plutôt vide une fois que quel quelque part les locataires ont été ont été relogés donc ça veut dire qu'on passe dans ce système de gestion qui a un impact en terme de de on va dire gestion des personnes et des biens et donc un impact aussi administratif extrêmement lourd c'està-dire qu'on on change un peu de métier sur notre gestion patrimoniale et locative alors que nous ne sommes pas structurés comme un bailleur social pour justement gérer des rentrées locatives donc ça donne lieu à la mise en place quand même de toute une série de de de de mandat de gestion et de collaboration encore une fois avec d'autres partenaires ça peut être CDC habitat ça peut être des bailleurs sociaux de manière à nous aider sur cette partie sur cette partie gestion donc on a créé comme au sein de l'établissement public fonc deîle-de-france une direction ad hoc parce qu'on est sur un métier un peu différent qui est en cours de constitution de notre côté à qui on a confié l'opération d'intérêt national mais uniquement les opérations qui se développent sur les autres copropriétés il compris plus petites de manière à bénéficier et à faire à capitaliser sur tout ce qui peut être fait en la matière sur ce qu'il y a de plus compliqué sur les orcodiennes et on s'appuie également sur le centre de ressources hein qui est qui est piloté par l'établissement public foncier je rajouterai euh sur la partie de votre question sur le repérage alors il faut savoir que des des copropriétés on difficultés à l'échelle de l'Occitanie nous avons développer un outil un peu spécifique euh de qualification des copropriétés alors qui n'avait pas vocation initialement à traiter forcément que de la copropriété dégradée mais on s'est rendu compte en anticipation sur le zéro en anticipant pardon sur le zé artificialisation net euh qui avait une question de de de gisement vraiment intéressant sur les toutes petites copropriétés euh ce qui fait que en en en développant un outil avec le serema alors je crois que le le Lana est en train de le de le reprendre he puisqu'on avait un partenariat avec eux pour leur céder un peu notre notre méthodologie on croise les fichiers Rnic on croise les fichiers fonciers on croise les indicateurs quand on les a sur le territoire ça nous permet d'avoir rapidement une qualification et très visuelle aussi de grap de petites compropriétés on voit vite euh combien on a de propriétaires occupants quel est le niveau de vacances qu quand on a accès aux données queles sont les dates de rénovation qui permettent de voir aussi le potentiel de reconquête ce qui peut être intéressant sur des questions de relogement aussi de de logements vacans de copropriétés qui peuvent être appuyé de copropriétés qui peuvent muter vers autre chose avec des tailles très diverses hein on va de de 6 7 lot à peut-être une trentaine une quarantaine de lot et euh y compris dedans on retrouve lescopropriétés balnéaires qui est aussi un sujet sur la mutation de ses copropriétés nous sur littoral c'est un sujet qui mobilise également donc cet outil qu'on met à disposition des collectivités he puisqu'on en a repris lesbergement est assez intéressant pour pour en tout cas montrer le le le potentiel je crois que c'est c'est quand même un sujet sur lequel il va falloiron se penche d'intervention sur C copropriétés qui ne sont pas forcément dans un état de popérisation avancée mais qui pourrait à un moment basculer ou qui sont plutôt bien et dans des secteurs compliqués sur donc ça veut dire qu'il faudra de toute façon les appuyer donc ça peut être un outil intéressant fa après pour moi je voilà j'en finis là sur la partie peut-être outil sur la TSE alors par rapport à la la en tout cas la au relais que m'a que m'a passé g Bouvelot clairement au regard quand vous regardez moi la taille du territoire en Occitanie la pression fiscale que le territoire est capable est capable d'absorber et par rapport à l'ensemble des missions c'està-dire qu'on intervient à 70 % les engagements financiers sur de l'habitat mais on a 20 % sur du développement économique on a 10 % sur de la prévention des risques qui est vraiment un sujet majeur si on veut densifier les centres anciens reconquérir des logements vacants encore faut-il qu'on réduise la partie risque inondation notamment par des aménagements en amont hydrauliques donc il faut qu'on soit sur ces sujets pour permettre leur investissement urbain ce qui fait que on a une un niveau de de TSE alors sachant qu'un tiers a été budgétisé avant qu'on ait l'opération d'intérêt national on était à 6 € 6,40 on a un/ers qui est parti en budgétisation sur lequel la chambre régionale des comptes nous avait demandé d'ailleurs la pérénité de cette budgétisation chose à laquelle nous ne pouvons pas répondre puisque ça ne dépend pas des EPF et pour l'opération d'intérêt national on est parti sur une simulation sur 25 ans en prélevant uniquement 1,70 € de plus sur l'ensemble de la région parce que ça nous fait remonter si j'enlève la partie budgétisation à 6,40 € ce qui fait qu'on reste sur une pression fiscale on va dire admissible et et entable sur l'ensemble sur l'ensemble de la région ce qui fait que en terme de de de de financement j'ai un peu le même sujet que que j boulo c'est-à-dire qu'à chaque fois qu'on va prendre du retard parce qu'on a des on aura des problèmes à un moment siil se rend compte de relogement ça veut dire que vous vous mettez en plus du gardienage ça veut dire que vous prenez du retard que vous avez des coûts qui vont augmenter sur la partie travaux sur la partie gestion d'une copropriété de plus de plus en plus vide donc vos coûts augmentent et la question de la TS disponible par rapport à l'ensemble de ce qu'on doit conduire sur la région est une équation qui reste compliquée quand vous êtes qu'à 1,70 par habitant on lève 75 à peu près par an sur la question de leur code pour une opération globale estimée à 180 millions euh d'euros donc les vases communiquants c'estàd qu'à un moment il faut que nos ressources à minima soi préservé de manière à ce qu'on puisse maintenir ce niveau d'activité mais si on rentre d'autres copropriétés du même acabi on aura du mal à suivre et maintenir les activités sur lesquelles on est déjà engagé pour plusieurs années hein la question du foncier c'est que quand on on rentre et qu'on commence à Guire c'est pas au bout d'un an qu'on en sort surtout sur les copropriétés donc toutes les actions sur la revitalisation des centres anciens le portage sur le développement économique en accompagnement emploi logement fait que on va pas pouvoir récupérer par des ventes nos quelque part nos fonds tout de suite donc on a besoin de cette pérenité à minima sur ces ressources et euh et la TSE reste reste actuellement on va dire moi j'ai dimensionné l'activité par rapport à ts dont je dispose si on nous demande d'aller beaucoup plus loin on va se retrouver à avoir des arbitrages au sein du conseil d'administration sur ce qu'on pourra faire merci beaucoup madame la fenêtre je vais maintenant donner la parole à Madame maarem merci merci madame la Présidente euh la CFAE est assez récente puisque elle a été créée en en 2021 par l'établissement public foncier d'Île-de-France et Action Logement immobilier qui en sont actionnaires à 5050 aujourd'hui euh nous sommes partenaires d'une vingtaine de collectivité et nous participons à une démarche de lutte contre la dégradation dégradation de de l'habitat spécifiquement en tissu pavillonnaire la forme de ces partenariats sont des protocoles d'intervention avec des communes et des convention de coopération avec les établissements publics territoriaux ces partenariats consistent à identifier des propriétés privés dégradés à les à les acquérir et ensuite à les transformer en logement social ou principalement logement social et intermédiaire avec avec des bailleurs sociaux après après requalification et après travaux de requalification depuis 3 ans nous avons identifié euh près de 500 adresses avec ces collectivités qui présente des caractéristiques d'indignité cette première étape permet de faire émerger une une vraie problématique dans dans ces tissu qui sont finalement jusque-l assez peu assez peu connu et en tout cas rarement pris en compte dans les études urbaines et dans les dans les diagnostics sur l'habitat donc pourtant c'est les communes avec lesquelles nous travaillons bah commencent à à à bien prendre la mesure de ce de de de ce phénomène et à en payer le prix et nous-même nous en faisons le constat assez quotidiennement donc certains quartiers pavillonnaire se paupérise et on on constate ben une dégradation de de de l'habitat une baisse des valeurs à la revente également sur certains quartiers et puis le départ de propriétaires occupant au profit de propriétaire bailleur voire voire de marchands de sommeil et justement les communes qui sont confrontées à à à cette problématique ce sont celles qui ont beaucoup investi sur leurs copropriétés dégradées les grands quartiers d'habitats sociaux euh ou des centres anciens dégradés et même s'il est assez difficile de décrypter les les raisons de ce de ce mécanisme de de report on le constate et et finalement ces quartiers sont en quelque sorte l'angle mort des des politiques de la ville on a on dispose finalement d'assez peu de chiffres pour mesurer l'importance de de cette popérisation sur les tissus pavillonnaires si on prend le les les références du diagnostic régional franilien réalisé par la drille en 2019 il y aurait potentiellement 1000 euh maison potentiellement indigne sur les EPT les plus touchés ce qui représenterait entre 4000 et et 5000 propriétés privé potentiellement indigne euh qui euh qui présenterait ses caractéristiques donc c'est une dimension quand même non négligeable euh pour ce problème qui est encore encore mal identifié euh et l'enjeu il est avant tout préventif donc comment effectivement enrayer les phénomène pour éviter que ces quartiers pavillonnaires euh deviennent les copropriétés dégradées de de main euh surtout que ces ces divisions qui génèent du malallogement en en locatif génèent aussi des petites des petites copropriétés qui vivent assez mal et c'est sans doute les les pires situations lorsque c'estes Pavillion sont vendus à la découpe euh donc le risque c'est que dans quelques années en plus du sujet technique et et financier euh se pose le sujet du relogement avec notamment des des cas de de suroccupation donc la réponse que que peut proposer la CFA la CFA elle est avant tout en préventif donc elle répond en partie au au problème puisqu'elle permet de de traiter des biens dégradés qui ont été transformés par par leur propriétaire avec des logements effectivement en qui ont été aménagés dans dans les sous-sols dans les caves et avec des divisions et donc qui sortent du marché classique de l' session et qui ne ne ne peuvent plus finalement être être rachetés que que par des des bailleurs privés voir des marchands de sommeil l'objectif aussi de de la démarche c'est de faire venir dans dans ces quartiers qui sont quasiment 100 % privés des bailleurs sociaux qui vont venir apporter des investissements assez assez considérables pour requalifier ses logements et puis créer une nouvelle offre de de logement abordable aujourd'hui euh nous avons acquis ou nous sommes en train d' d'acquérir 66 pavillons en Île-de-France qui deviendront à terme environ 150 logements après les travaux de de requalification donc ça répond en partie au problème mais on pense que sur certaines communes ça ne sera pas suffisant pour enrayer le phénomène les moyens humains et et financiers pour traiter pour réaliser un traitement curatif ne peuvent relever et reposer entièrement sur sur les collectivités et peut-être que sur certains aspects les les les quartiers pavillonnaires sont encore plus complexes en tout cas sur certains aspects lescopropriétés euh parce qu'on les collectivités font face à une multitude de de de propriétaires différents et il n'y a pas cet intermédiaire ou ce cet interlocuteur référent comme il peut y avoir quand on a un syndique ou d'une association de représentants locataires de locataire euh ou un un gestionnaire et puis le relevé des propriétés à traiter est assez compliqué à à faire car de fait c'est c'est de l'habitat assez disparate avec des des différences d'âge de bâti d'État du bâti de de typologie ce qui fait que on peut faire effectivement que du cas par cas pour se relever de de propriété à traiter et puis enfin faire venir des bailleurs sociaux et est peut-être encore plus compliqué aussi parce que ça c'est ce sont des opérations qui sont coûteuses euh là sur sur certaines opérations on dépasse les 4000 € pour les bailleurs sociaux acquisition plus plus travaux donc elles sont coûteuses elles mobilisent fortement les équipes pour finalement un nombre de logements qui est toujours assez faible puisque dans dans dans les exemples de densification comme on en présente sur sur ces sur ces deux diapot euh on on transforme un pavillon en cinq logements malgré tout par unité fon ça ce ne ce n'est que au final au final cinq logements donc pour nous il y a quand même un un un modèle à inventer sur sur ces quartiers dégradés d'une part il y a certainement un besoin d'un état des lieux sur l'appauvrissement de ces quartiers en île-de-fance mais peut-être pas que et il serait intéressant de savoir si ce sa démarche fait écho aussi dans d'autres situations dans d'autres territoires et puis euh les collectivités vont avoir besoin de de relais et se relais et à prévoir et à organiser donner la la possibilité de de déléguer le le droit de préemption nous semble quand même une une une idée très intéressante là dans le cadre de cette démarche depuis 3 ans on a identifié 200 adresses qui aujourd'hui font l'objet d'une veille des collectivités sur les dia les collectivités ne pourront pas tout préanter ça on en est sûr et puis enfin la prise en compte dans les réflexions générales autour de des quartiers pavillonnaires qui représente effectivement 20 % de du de de la métropole et et que ce cette réflexion puisse être faite aussi sous sous l'angle de la lutte contre l'habitat indigne et qu'on puisse mettre en œuvre des opérations d'ensemble c'est un petit peu ce qui manque voilà sur sur sur sur ces quartiers pavillonnaires de pouvoir coordonner les actions de ces de ces différents différents acteurs tant curatif avec avec les collectivités que sur de des sorties d'habitats indignes en tout cas pour enrayer le le phénomène de de paupérisation sur les quartiers qui en ont besoin peut-être juste sur la question de de France Domaine euh globalement effectivement les les les références son sont plutôt très très très juste néanmoins peut-être sur la question de spécifique du du pavillonnaire nous on on constate des des décottes pour les travaux en fonction de l'état des biens qui sont souvent sous-évalués donc avec des références souvent de l'ordre de 500 à jusqu'à 800 € par mètre carré pour pour des travaux alors que nous on est plutôt sur des estimations entre 1700 € et 2000 € pour traiter ce ce type d'habitat par mère carré et puis la question des surfaces et c'est un petit peu ce quiillustre peut-être ces diaposs avec donc deux pavillons qu'on a acquis sur la commune d'aubervillier auprès d'un d'un marchand de sommeil qui était des pavillons d'ortoir et puis vous voyez en en rouge on coupe en fait toutes les surfaces qui présentaient des euh soit de l'impropre à l'habitation soit des des hauteurs sous plafond insuffisante et qui va falloir démollir finalement en tout cas restructurer lourdement pour retrouver de de de des vraies surfaces habitables sur ces pavillonsl euh et euh et on c'est peut-être compliqué voilà pour pour France domain d'évaluer ces surfaces qui pourtant existent que les propriétaires entendent céder en tant que surface valorisable et qui pourtant de par leur configuration avec ses auteurs sous plafond ou c'est ou c'estes ces logements très très exigus ne peuvent pas être comptés de la même manière que que les surfaces réellement habitables et ensuite le coût de la démolition des des des annexes ou du curage des et ces annexes qui sont aménagés en logement n'est jamais pris en compte dans ce dans ces valorisations et pourtant elle représente ensuite une charge pour l'opérateur qui va venir curer ses surfaces donc peut-être qu'une directive concernant les règles de calcul pourrait permettre d'homogénéiser les pratiques et de faire en sorte queon ait des des références qui soient voilà plus plus homogènes de d'un territoire à l'autre sur sur la question des petites des petites enfin des oui des petites copropriétés donc nous le le modèle sifae n'est pas n'a pas été imaginé pour acheter des lot de copropriété donc finalement c'est ces petites copropriétés en tissu pavillonnaire on en a connaissance et effectivement toutes les collectivités avec lesquelles on on travaille nous ont remonté ce sujet des petites copropriétés donc même si on en a pas acheté directement on sait que c'est un que c'est un sujet et assez ponctuellement en fait ils ont été traités au au au coup par coup euh par un portage directement des collectivités et un rachat de des lots au fur et à mesure par par les collectivités et par des reventes ensuite à des bailleurs donc il y a encore une fois il a il y a que finalement les bailleurs qui peuvent racheter ensuite ce type de biens qui sont assez coûteux au au traitement et en terme en terme de travaux sur les ASL on on n' pas eu l'occasion aujourd'hui de de travailler enfin et d'avoir ce sujet-là en tout cas en direct sur des rachats de pavillon en ISL merci beaucoup pour d'ors et déjà tous ces éléments euh je vais maintenant donner la parole à Marianne Margaté notre rapporteur merci euh merci en effet pour pour ces échanges je on est on a j'entends en tout cas pour le pfî- defance en effet la question des petites copros au vu des grands enjeux enfin au vu des enjeux que vous nous avez présentés sont je dirais en tout cas pour le coup secondaire dans dans dans dans vos interventions et ça peut s'entendre mais j'entends aussi d'ailleurs sur le PF ocitanique autant un outil de connaissance a été développé qu'on a aujourd'hui en tout cas pas déployé enfin via les EPF une véritable intervention structurée ce qui est normal au vu des enjeux qu'il y a par ailleurs ce qui peut s'entendre et pour autant euh notre le propos de notre commission d'enquête s'intéresse en effet à ce qui nous semble être un angle mort dans la il y a il y a beaucoup d'interventions euh il y a des acteurs qui s'intéressent de plus en plus au au copropriétés mais les petites copropriétés nous semblent encore être avoir besoin d'un voilà d'un d'une chaîne d'acteurs et dispositif efficace et notamment en premier lieu pour les pour les les identifier et je pense que ce qui a été développé en Occitanie là sur cet outil de connaissance de qualification est intéressant ce sera je je je voulais vous demander à vous EPF l'un et l'autre comment est-ce qu'à un moment donné les maires vous saisissent ou pas sur cette problématique vous avez dit qu'elle montait est-ce qu'elle est-ce que est-ce qu'aujourd'hui euh vous êtes saisi par les maires ou les interc sur leur difficultés à intervenir sur cette petites copropriétés dont eux-mêmes ont jusqu'à présent eu peut-être assez peu connaissance mais qui commencent par le fait de l'actualité ou par les interpellations de leurs habitants à prendre de plus en plus de place est-ce que vous sentez que ça que vous êtes interpellé sur ces questions ou pas et et pour le PF occitan vous avez mis en place cet outil de qualification est-ce que il s'accompagnera d'une d'une de proposition d'action particulière pour pour voilà en faire proposition aux élus éventuellement aux communes concernées qu'il puisse être utile à en tout cas à construire une politique d'intervention pour les petites copropriétés et j'avais une question est-ce que dans vos dispos les dispositifs que vous mettez en place sur le foncier sur les reventes et cetera vous travaillez avec les organismes les OFS pour du BRS comment est-ce que vous prenez en compte cette cette option voilà merci je vais vous donner la parole vous alerterz quand même sur un le timing il est 18h nous sommes censé terminer à 18h bien sûr nous n'allons pas nous arrêter maintenant mais voilà vous vous demandez en tout cas si possible des réponse assez courte merci beaucoup très brement oui les petites comprités entre guillemets parce qu'elles peuvent quand même faire 15 logements on on va développer cette action parce qu'encore une fois la loi habite à dégrader créer les outils mais pour intervenir ce que je disais beaucoup de communes sentai le problème dis on va acheter un lot puis un autre puis dis an après on a trois lot et cetera donc il faut faire un vrai diagnostic il faut avoir un projet savoir ce qu'on va en faire la recycler la démolir derrière si logement social travailler Bur ENF et cetera et euh voilà donc effectivement on en utilisant notre expérience on va le faire sachant que là pour le coup ces opérations ne sert pas financées par la TSE il reste quand même plutôt de l' r des choses comme ça quand à les identifier alors effectivement c'est c'est pas simple alors plein de communes quand même Mathieu anottin a fait un travail assez important pour identifier les sujets je crois que il y a des agences d'urbanisme qui commencent à mettre en place des outils pour ce qui est l'Île-de-France notamment notamment la pure identifier les propriétés en début de difficulté euh voilà nous à le PF on éid pass par contre on cofinance des études stratégiques pour toutes les intercommunalités passer à ce niveau aujourd'hui c'est plutôt des études sur l'évolution des zones d'activité économique ou sur des études de PLH mais c'est vrai que c'est une des thématiques qu'on pourrait cofinancer à condition que la collectivité en gros l'intercomunalité he le PT la la porte alors on les cofinance à 50 % on met à peu près 1 million d'euros par an à cofinancer des études avec des intercoures stratégiques qui nous permettent après d'alimenter nos nos actions opérationnelles puisque pour nous c'est non seulement un rôle de service public en quelque sorte quand même euh mais aussi c'est un outil de développement de notre activité voilà quant aux offic fonciers solidaires oui on on cède quand même de plus en plus de de fonciers aux OFS on avait envisagé d'en créer un en filial comme certains de nos collègues mais en fait il y en a h en Île-de-France donc quatre qui fonctionnent très très bien voilà ENF les autres aussi mais quatre qui donc pour nous c'est plutôt les partenaires en naval donc effectivement il y a pas mal d'opérations maintenant euh qui sont mixtes alors on a des règles loi SRU il faut une proportion de logements sociaux selon la situation de la commune et de plus en plus le le le logement social c'est 40 % de nos sessions l'accession sociale type BRS ou autrre c'est c'est 10 15 et c'est en train de croîre et le gin intermédiaire ça augmente aussi voilà donc oui c'est une des réponses sur le panel on fait bénéficier d'ailleurs les opérations BRS des de la minoration parce qu'on pratique une minoration pour pour logement social donc ça aide vraiment ces opérations ça permet surtout d'avoir un loyer une redevance payée par les propriétaires locataires qui soit qui soit faible l'aide elle est plutôt pour ça pour contrôler le les loyers merci beaucoup madame akarem et puis je passe ensuite la parole à Madame lafenêtre sur sur le le BRS effectivement nous on on a étudié je pense plus de la moitié de ce qu'on a acheté en avec des OFS en BRS malheureusement on en a fait qu'un aujourd'hui euh et c'est dommage effectivement puisque ce ce montage je pense correspondrait très bien euh à à l'objectif de faire revenir et de garantir des des la présence de propriétaires occupants sur ces quartiers maintenant le coût des opérations fait que euh on arrive finalement que assez rarement à à être sur des prix de ensuite des prix de sortie qui euh qui sont en en écart qui sont inférieurs au au prix de marché donc pour des question financière ça n'a pas fonctionné madame la fenêtre oui alors complément en qu de point parce que la question posée est vraiment stratégique la question des petites copropriétés en fait on en fait on en faisait déjà et on continue à en faire beaucoup mais mais quelque part un peu comme comme comme Jourdin sans forcément le savoir c'est-à-dire que ça dépend de ce que vous voulez en faire à la fin on intervient beaucoup sur des copropriétés qu'on sort du statut de la copropriété notamment dans les secteurs entendus donc ce qui fait qu'on se posait pas la question on traitait pas ça comme une copropriété l'acquisition de deux trois lots quand vous avez un propriétaire finalement qui qui qui en a déjà deux donc ça se passait assez vite là le changement de braquet c'est c'est quand on se pose estce qu' posé g Bouvelot c'est qu'est-ce qu'on va faire de la copropriété elle reste en statut de copropriété ou pas et si elle reste en statut de copropriété là on sait un peu moins faire donc quand vous parlez de l'interpellation des élus tous les élus qui sont en action cœur de vie ou en petite ville de demain ils commencent à avir cet ongle copropriété parce qu'on a déjà identifié par des diagnostics quand je dis on c'est pas forcément le PF de l'habitat dégradé en copropriété donc on se pose la question de la copropriété donc on a un diagnostic plus large c'est ça qui nous a donné l'idée nous d'avoir cet outil de qualification qui tout de suite nous donne tout y compris des copropriétés qui vont bien où il y a un peu de vacances et on peut se dire on peut aller chercher du logement qui a réhabilité sera sera rapidement remis sur le marché pour moi l'angle mort c'est un peu dans les PLH c'est-à-dire que la question de la copropriété dans les les plans locaux de la Vita c'est c'est pas non plus le premier angle d'attaque donc bah comme les collègues nous niveau établissement public froncier si on veut pouvoir intervenir de manière pertinente parce qu'il y a pas que nous qui intervenons mais sur les sujets où on doit aller faut qu'il soit identifiés on cofinance les volets fonciers des documents intercommunaux ou des plage pour justement muscler ce volet euh identification qualification de de ces questions de problématiquees soit de dégradation soit de gisement potentiel de logement à à reconquérir ça c'était mon premier mon premier point j'ai un exemple assez assez parlant sur une commune dans l'ode la commune de trèbe on est intervenu suite aux inondations on a on a on a démoli des quartiers entiers qui qui étaient sous l'eau et en fait on s'est rendu compte personne s'était posé peut-être la question jusqu'à maintenant il reste une copropriété qui qui a été épargnée qui va plutôt pas mal mais quand on a commencé à étudier la chose parce qu'en fait resté toute seule sur une berge on s'est dit ou là là ça va quand même être compliqué derrière de de quel lien va avoir avec le reste de la ville on s'est rapproché d'un bailleur social on est en train de mener les études et là on est en train de se dire et ben on va rester en copropriété mais en étant probablement à 80 % bailleur social et puis les 20 % qui restent les propriétaires qui étaient SBL qui payaient le qui payent leur chargge et qui veulent rester là donc d'abord on on se pose la question à quoi on a à faire comment on y va on étudie et derrière on va déployer l'action foncière en lien avec un institutionnel qui sait gérer après sa sa sa partie donc ça je pense que c'est c'est assez fondamental c'est de savoir comment enfin quel statut on donnera à la fin aller sur une copropriété c'est pas un souci la question c'est pour la laisser en copropriété pour la faire basculer sur de la monopropriété gérée après sur les dispositifs il a un dispositif qui est intéressant mais je crois que les les les les les collectivités n'étaient pas bénéficiaires nous l'avait fait remonter à la à laana c'est la question du du dispositif d'intervention foncières les fameux DIF aussi qui permettaiit également de de de porter de racheter des lots et à un moment d'avoir de quelque part des loyer plafonné de faire du logement social en reconquérant comme ça des des des petites copropriétés donc je ne sais pas pas ce qui ce qui est devenu ce dispositif et sur la question du BRS deux remarques la même que que que la collègue à savoir dans les quartiers nous on pense sur leur cordien mettre en place du BRS sur des des produits qu'on va qu'on va sortir mais après quand on est en copropriété moi j'ai du mal et on en discute avec plusieurs opérateurs OFS et et bailleurs sociaux de la du BRS sur du neuf les modèles commencent à sortir du BRS sur l'existant euh euh a priori il y a peu d'opération totem qui qui qui permettent de voir comment ça gère parce que la question des coûts de travaux de réhabilitation ne se finance pas totalement pareil que sur la construction neuve vis-à-vis des prêts qui sont mis en place merci beaucoup euh mes collègues oui vous avez des questions peut-être Laurent pas de questions David Ross et tous les trois Audrey lincenet vous avez 5 minutes pour poser vos questions tout alors moi je vais faire super court parce que du coup Audrey linkenel sénatrice du Nord ma question a trouvé sa réponse à l'instant de la part notamment de Sophie la fenêtre et donc j'en profite juste pour la saluer voilà avec plaisir David Ross merci David ratur Deon al je ser aussi très court parce que je trouve que les interventions ont été très riches moi j'avais juste une question vis-à-vis des établissements public parce qu'on a vu qu'il y avait l'ingénierie qui était assez lourde beaucoup de RH mobilisé est-ce que le coup a été estimé est-ce que dans les dispositifs il y a une prise en compte dans vos activités de soutien différents organismes qui financent les établissements publics pour ce genre de mission je vais proposer à Laurent burgois de poser peut-être sa question maintenant puis on laissou merci pr moi à mon tour aussi de bien sûr rapidement de saluer Sophie la fenêtre avec qui nous avons bien travaillé quelques mois ensemble sur Nim sur des projets qu'elle a qu'elle a évoqué moi la question que j'ai à poser à aux deux directeurs de PF c'est avez-vous besoin d'autres outils juridiques pour être plus efficient et être plus efficace j'allais dire et plus rapide par rapport j'allais dire à la ppérisation des compropriétés et comme une question que j'ai posée précédemment mais je vous la pose également on est en plein actuellement moment de simplification administrative est-ce que vous avez une préconisation à nous faire nous en tant que législateurs pour qu'on vous facilite la tâche pour qu'on simplifie la tâche dans vos domaine madame la fenêtre on va commencer par vous pour changer alors sur la question des des moyens humains euh nous comme je dis nous sommes en cours de développement et ce qu'on voit c'est que c'est beaucoup plus consommateur c'est vraiment c'est vraiment un are métier et c'est beaucoup plus consommateur que ce qu'on avait envisagé initialement notamment sur l'opération d'intérêt d'intérêt national mais même sur l'accompagnement de manière générale parce que même si on doit être plusieurs acteurs euh il y a il y a en tout cas on a on a sous-estimé de notre côté les choses donc est-ce que c'est pris en compte j'ai envie dire oui et non on est censé on est censé nous nos frais de structure sont pris en compte par la TSE euh donc la question c'est à quel niveau de TSE on on peut monter voilà euh si derrière il y a des questions est-ce qu'il peut y avoir d'autres types de financement peut-être que Gill Bouvelot peut y aller moi j'ai j'ai j'ai pas encore discuté avec Lana ou l'en rue pour voir si des appuis peuvent être à moment mis en place mais clairement en terme de on sortira les statistiques nous plutôt fin d'année c'est la le poids de l'investissement par rapport aux actions à mener doit être rapidement qualifié parce que c'est c'est plus on plus on y passe de temps plus c'estàd à chaque fois qu'on prend un peu de retard sur des questions de procédure à chaque fois ça va ça va lourdir la facture donc peut-être que l'epif en revanche a déjà a déjà ces éléments là euh sur la partie simplification alors comme comme je l'ai dit moi sur les procédures on est plutôt déjà en train de de de regarder par rapport à tout ce qui est sorti et comme je vous dis il y a des choses très intéressantes sur les sessions on n pas encore testé la procédure de carence moi j'étais assez assez interrogatif parce que je trouve que la charge de la preuve est quand même quand même renversée par rapport une à une DUP classique aménagement donc ça c'est à mesurer mais peut-être que l' pil pourra répondre en revanche on a toujours une question nous sur le rôle des syndices alors je la loi prévoit qu'il y a un syndicque d'intérêt in d'intérêt public qui puisse être misise en place parce que quand on est vraiment sur des copropriétés extrêmement dégradées on voit que les questions d'administration provisoire fonctionne peu ou mal le syndicque a un rôle un rôle fondamental et c'est quand même des des métiers très spécifiques qui qui qui peuvent fortement ralentir si si un moment on n'est pas totalement en adéquation avec le syndicque ralentir les opérations et comme je dis l'administration provisoire n'a pas totalement le même rôle qu'un sendic donc on a quand même ce sujetl sur les copropriété qui est qui est pour moi un gordien je ne suis pas sûre que les mesures répondent totalement à l'enjeu qu'on a sur qui doit gérer accompagner un conseil syndical dans une copropriété TR très dégradée pour nous aider au maximum à gagner du temps la question c'est vraiment le temps on voit que pour réaliser des travaux d'urgence malgré les mesures qui qui sont mises en place il y a toujours des questions financières qui se posent des questions de prise de décision et là le syndic un rôle major donc là moi j'ai pas d'idée je maîtrise pas encore assez de manière très opérationnelle pour les avoir pour les vivre au quotidien les dispositifs pour avoir des simplifications là tout de suite comme ça on a plutôt des interrogations sur la la la pertinence en tout cas de la rapidité de certaines procédures merci beaucoup monsieur Bouvelot alors pour répondre déjà la question sur les moyens effectivement euh les ressources humaines l'équipe orcodienne de PIF c'est 50 personnes sur 250 au total voilà euh c'est pareil c'est pris en charge enfin les frais de structure sont pris en charge pas la TSE dans dans les deux cas au passage quand même ça veut dire pourriez-vous s'il vous plaît actionner votre micro je ne suis pas sûr que ce soit là m'entendez voilà excusez-moi donc voilà c'est c'est une cinquantaine de personnes donc une dizaine en moyenne dans chaque sur chaque site mais sur chaque site il faut voir que l'ingénierie vous avez vu logigramme c'est aussi une quarantaine de personnes qui travaillent à temps plein parfois certaines on les accue dans le locau d'ailleurs parce qu' travaill voilà donc c'est assez lourd c'est pris en charge par la TSE quand je parlais des 120000 € en moyenne par logement une grande partie c'est de l'ingénierie voilà alors après parmi les les mesures euh la loi habital Gard elle a quand même bien bien bien facilité les choses euh effectivement je comme Sophie la fenêre la question des des syndiques mais on a aussi un sujet c'est quand on Al dans les endroits très endettés que ce soit la copropriété quand on la liquide ou quand on la la scinde ou d'ailleurs des personnes euh comment gérer ses dettes pour que ça puisse repartir euh du bon pied alors il faut savoir que d'ailleurs quand quand quelqu'un doit être logé s'il a s'il a une dette locative un bailleur social ne le prendra pas donc donc ça nous arrive d'effacer la dette dans ces cas-là quand c'est de bonne foi en tant que PF que c'est notre locataire on le fait enfin le conseiladministration Valé ça quand c'est une compropriété avec ses dettes il serait bien de réfléchir alors c'est très technique mais de réfléchir à des dispositions qui permettent de traiter cette question parce que sinon on porte ça pendant des années et des années enfin elle porte ça pendant des années et des décennies les dettes des propriétés finissante voilà et ça va se développer de plus en plus he faut être clair tout à fait merci beaucoup euh madame macaren des choses à ajouter peut-être ou pas euh non sur les sur les questions de effectivement de d'évolution et d'outils on a évoqué la question du de la possibilité de de déléguer le droit de préemption qui nous semble qui nous semble vraiment importante et puis peut-être de de préciser un peu plus la mise en œuvre de d'opération de requalification pavillonnaire qui euh qui est évoqué dans dans la loi logement abordable euh et que et peut-être qu'il gagnerait à à prendre un peu plus cet angle lutte contre l'habitat indigne qui qui est pas forcément très très clair aujourd'hui clair dans quel sens euh dans le dans le projet de loi effectivement le quand vous dites ce la notion n'est pas très claire vous voulez dire dans sa dans la définition oui si effectivement ça va répondre à cette à cet enjeu de de lutte contre l'habitat indigne et que ça ne soit pas juste sur l'angle densification pas d'accord mais que ça puisse effectivement permettre d'avoir sans doute plus d'outils un peu coeritifs vis-à-vis des propriétaire type marchand de sommeil puisqueaujourd'hui effectivement à part à part la préemption il y a il y a a il y a peu d'outils et surtout quand on est face à des propriétaires qui savent très bien contourner ou ou ralentir les les procédures de de lutte contre l'habitat indine classique merci beaucoup pour ces précisions bien écoutez euh merci beaucoup pour vos contributions merci pour vos réponses succèes et rapide à la fin je vous remercie encore une fois de vous être adapté et juste en tout cas je précise toujours nos travaux se termineront au 31 juillet donc d'ici là un rapport ce vous sera en tout cas sera publié voilà sur le sujet de la poupérisation des copropriétés merci encore merci au revoir oui au revoir madame la fenêtre merci beaucoup au revoir à tous merci encore