Débat d'experts 2026 - Le Jeanbrun peut-il sauver la promotion immobilière ?

Alors, bonjour à tous. Donc, merci euh d'assister à cette 3e conférence, 3e débat d'experts autour du Jeanbrun. Et donc le temps que les dernières personnes s'installent, je vais donner la parole à chacun de mes débatteurs. Ils vont se présenter puis ensuite nous ferons une interaction autour du Jambrun et puis très vite on vous donnera la parole et puis vous pourrez interroger chacun d'entre eux en fonction de leur expertise et de leur point de vue. Alors, peux-tu te présenter ? Bonjour Norbert Franchon, dirige le groupe Gambetta. On est promoteur et bailleur social. Très bien. Bonjour, Céline Main je suis

vice-présidente de l'Ancofio. L'Ana Cofi étant la principale association représentative en France et en Europe des conseillers en gestion de patrimoine. Donc ceux qui font le lien entre les promoteurs, bâtisseurs et les investisseurs. Bonjour Lionel Cos, député des Landes, ancien président du conseil national de l'habitat. Bonjour Aurélien Deluxe. Je suis directeur du marché immobilier et institutionnel d'Arquéa Banque entreprise. Donc on a on finance le particulier avec le Crédit Mutuel local et puis les professionnels de l'immobilier avec notre banque Arquaban. Très bien. Alors la question précise d'aujourd'hui c'est le Jean Brunin peut-il sauver la promotion immobilière

? Alors qu'est-ce que vous en pensez ? Est-ce que ça peut sauver la promotion immobilière ? Norbert, qu'est-ce que tu en penses ? Alors moi je pense qu'on aurait déjà changé de nom euh parce qu'en fait on a depuis 10 ans, on nous professionnels de l'immobilier tous, on est un peu mise au banc. Euh moi je me souviens très bien du CNR logement où Ellisabeth Borne nous a dit "Vous allez vivre un peu l'enfer mais" comme ça. Et puis elle est partie et on a dû l'applaudir. Euh et puis depuis euh 18 mois, on a un changement politique et Lionel je trouve représente assez bien ce changement. parce qu'on a depuis Bairou, Valérie Lettard, on a eu des paroles favorables

à l'immobilier. Lionel a eu un projet de loi pour changer le HSF, le haut comité financier. Et puis depuis le Cornu et le ministre Jean-Brin, on est en train de passer des actes enfin pardon de la parole aux actes et l'acte c'est effectivement le dispositif Jean-Brin. Euh et je je pars de là parce qu'en fait on a un bon ministre. En tout cas quand le ministre parle du logement et parle des promoteurs, il et l'acte de construire, il nous soutient, il dit des choses positives et on voilà. On se sent aimé et il a compris l'importance du logement au niveau sociétal mais son dispositif est pas bon. Donc quand on critique le dispositif ou qu'on dit qu'il est pas suffisant, on a l'impression de critiquer le ministre. Et c'est pour ça je pense qu'il faudrait changer de nom parce que Jean Brun est

un bon ministre mais le dispositif n'est pas suffisant pour relancer l'immobilier. Mais ça Céline le dira beaucoup mieux que moi. D'autant plus quand on arrive en 28 février avec la guerre en Iran et une période d'instabilité, de remonter des taux, de remonter des prix de revient, un dispositif qui n'est pas bon au début et qui est percuté par ce que vous connaissez tous, ben il est encore totalement enfin il est devenu totalement inefficient. Donc on garde le ministre mais on fait évoluer son dispositif. Alors alors par rapport au dispositif euh il faut vraiment se rendre compte d'où on partait hein. Tu le soulignes bien et Lionel le sait parfaitement parce qu' il a œuvré effectivement énormément aussi à

nos côtés. Peut-être oui le jambrin, le dispositif actuel est pas ce qu'on attendait. C'est pas c'est pas le grand soir, c'est pas la révolution. En tout cas, je peux vous dire que tout ce qu'on a, on a été l'arraché mais point par point avec les dents. Mais vraiment, ça a été un combat de chaque instant pour avoir le peu qu'on a eu. Après, il faut aussi se rendre compte, moi je l'appelle la loi Frankenstein, c'est des petits bouts hein, c'est parce que avec un 493, alors j'ai beaucoup progressé en droit constite récemment avec le 493, bah on peut faire qu'avec les amendements qui avaient été déposés. on peut pas réécrire complètement une loi, on peut pas se dire "Bon ben, on y va." Enfin, en tout cas, c'est pas ce qu'ils ont voulu. Monsieur le député, tu

me tu préciseras. Et et du coup, bah on s'est retrouvé un peu avec des éléments qu'on qu'on attendait pas spécialement. Euh un point fort, c'est qu'on a effectivement euh dans ce dispositif la reconnaissance euh des amortissements. Alors on va voir que c'est pas spécialement ce qui va le mieux à tous les investisseurs, mais au moins ça permet d'asseoir l'investisseur comme un acteur économique majeur. Et c'est ce pourquoi on s'est battu depuis des mois pour arrêter de qualifier nos investisseurs de salot de propriétaire et de rentiers parce que c'était quand même les mots qui ressortaient. Alors après oui bien sûr euh le taux

d'amortissement est pas forcément celui que qu'on attendait. Euh oui, bien sûr, le plafonnement à 8000 € euh en uf en intermédiaire, enfin en intermédiaire tout court, en uf ou en ancien euh bah ça limite le montant d'investissement. Mais j'aurais envie de vous dire c'est pas le plus grave de limiter le montant de l'investissement, c'est de le limiter à vie par foyer, hein, parce que là, ça veut dire que le gars, il va en faire un et puis qui pourra pas en faire d'autres. euh c'est de pas pouvoir du tout faire du social et du très social parce que malheureusement alors qu'on avait réussi à faire voter ton amendement dans la dans le premier get on va dire bah là en social très social on a aucun désavantage. C'est pas cumulable avec le lock avantage. Donc on

on sort à une rentabilité en social qui est inférieure à un investissement de droits commun et en très social qui est même en théorie négatif. Donc aujourd'hui, ce qui fonctionne à peu près euh ça va être le jambrin neuf en intermédiaire. Sur le papier, l'ancien, bah ça peut fonctionner mais dans la pratique ça fonctionne pas. Donc là, on attend, on attend de voir est-ce que enfin qu'est-ce qui ira au bout ? Est-ce que c'est la PPL l'étard ? Est-ce que c'est le projet de loi logement avec les dispositions prises par le gouvernement ? Voilà. En l'état actuel, le Jambrin, on l'a pour le neuf en intermédiaire. Et alors que on attend de ce nouveau dispositif un choc euh

d'investissement, on on vise quand même les 400000 investissements par an, on en est loin. On en est un peu loin et surtout que pour avoir ce chiffre là, faut s'adresser au maximum des Français et donc faudrait plutôt être sur un dispositif qui agit en réduction plutôt qu'un dispositif qui agit en déduction. Mais là, il y a une grosse partie d'un parti politique qui a pas compris que ce qui agissait en déduction, bah c'était plutôt pour les plus riches et plutôt pour ceux qui étaient déjà multipropriétaires plutôt que pour tous les gens et donc pour faciliter leur retraite. Mais on y travaille à faire passer des messages encore toujours monsieur le député, ils se sont visés depuis le début de l'échange.

Ah non, c'est pas lui du coup. Très bien. Écoutez, bonjour tout le monde. Alors, on dire déjà, ça y est, il est né depuis le 20 février le petit Jean-Bron. Donc on peut s'en réjouir parce que moi je peux vous dire que ça fait quand même quelques années qu'on se bat pour avoir un dispositif qui nous permettrait qui nous permettra de remplacer le dispositif Pinel et on l'a pas eu dans les temps que l'on souhaitait en tout cas au parlement mais on a fini par l'avir. Donc c'est c'est dû à beaucoup de choses. D'une part, un portage politique fort et du premier ministre bien sûr Sébastien Lucneu et du ministre du logement Vincent Jambin qui ont réussi à faire en sorte que enfin nous ayons des arbitrages au niveau des réunions interministrielles plutôt positifs pour le pour le logement et en

particulier sur le démarrage d'un dispositif pour remplacer je dirais le PINEL et permettre aux investisseurs privés ou institutionnels de revenir dans le secteur de de l'immobilier. Alors, peut mieux faire ou oui, alors il est jeune, il vient de de naître et bien entendu, comme c'est un det dit, il faut faut le faire grandir, il faut le faire évoluer euh sur un cycle du logement qui est un cycle long et qui va nécessiter d'avoir ben déjà de la pérénité parce qu'avant de de l'améliorer, il faut déjà lui donner une durée de vie parce que pour l'instant, il s'arrête quand même fin 2028. Donc, il va falloir qu'on ait une logique. Ce que j'essaie de porter depuis euh quelques quelques temps à l'Assemblée nationale, c'est-à-dire que tous les dispositifs qui sont voté par le

Parlement ou intégré à travers des 493, il faut qu'il puisse avoir des durées de vie qui correspondent à des cycles du logement et qui soient, je pense, logique avec les annonces politiques ont été faites par le premier ministre. C'estàd ces fameux 2 millions de logements 2030, ça nécessite d'avoir une continuité à minima de ces dispositifs jusqu'en 2030. Donc un outil qui se termine fin 2028 qui concerne le 9 et l'ancien. Ça risque d'être compliqué quand même dans l'ancien surtout que c'est quand même le journée enfin débat de la journée, le sujet de la journée de travailler sur sur l'ancien. Donc déjà modifier la date de fin de ce dispositif serait déjà un signal important pour redonner confiance aux investisseurs. Deuxièmement, oui, il faut apporter des

modifications. qu'en effet entre des choses qui ont été votées ou pas votées à l'Assemblée et ce qu'on a eu dans le 493, il y a des choses qui ont disparu d'autres qui ont peut-être été rajouté. Donc effectivement, il y a des sujets de constitutionnalité là-dedans. Euh en tout cas euh le gouvernement et le ministre du logement euh l'a annoncé, il y aura des évolutions tout d'abord au niveau donc de l'ancien. Donc il y a eu à travers le la proposition de loi de Valérie Lettard déjà un premier débat à l'Assemblée nationale il y a 10 jours ou 15 jours sur le sujet. Je pense que cette proposition de loi pourra aboutir assez vite. Le fait que soit une proposition de loi, que ce soit assez court, trois articles, on peut espérer voilà que ça puisse être voté par le parlement, c'estàdire

assemblée, sénat avant la fin de l'année. Mais vous savez qu'il y a aussi dans les tuyaux donc un projet de loi du ministre Vincent Jean-Brois avec plus de choses à l'intérieur dont justement l'amélioration du dispositif Jean-Brin dans l'ancien. Donc on a les deux sujets en parallèle. On verra celui qui arrivera. Il y a pas de raison qu'au final il soit très différent puisqueau final de toute façon c'est l'Assemblée et le Sénat qui vont les construire. Donc on devrait voter dans l'un ou dans l'autre à peu près les mêmes amendements et les mêmes dispositifs. Donc c'est bien qu'on ait deux dispositifs en parallèle. On verra le premier qui va aboutir. Sachant qu'on aura quand même une le Allez peut-être leçon de rattrapage éventuellement dans le PLF puisque on a projet de loi de

finance qui arrive donc en fin d'année pour 2027 et sur lequel non seulement on pourra apporter des améliorations sur le neuf, j'espère aussi sur plus de périnité, c'estàd faire voter les amendements qui nous permettront d'aller plus loin et bien entendu améliorer l'ancien si entre-temps ça n'a pas ça n'a pas été fait. Alors, qu'en pense le banquier ? Alors, le banquier pense que déjà c'est c'est positif. On a à nouveau une ouverture vers un dispositif qui permet de refaire revenir des investisseurs particuliers dans le logement. Euh voilà, néanmoins, ça a été dit, je vais pas revenir dessus, mais le le dispositif est pas est pas totalement abouti. Nous, ce que l'on voit en pratique, hein, on finance à peu près 800 opérations de promotion sur toute la France, c'est que aujourd'hui ça

représente peut-être dans les dans les grilles que nous que nous poussent les promoteurs, peut-être 5 % de de ce que l'on voit et encore, ça fonctionne quand il est associé au dispositif LLI qui permet d'avoir l'avantage sur la TVA. Sauf que aujourd'hui Lli couplé au jambrin fait c'est quand même un peu technique c'estàd qu'il faut créer une SCI, il faut avoir deux associés. Donc honnêtement c'est pas pour le commun des mortels et on aura pas en tout cas à ce stade du fait de la rentabilité un effet masse. En tout cas nous c'est ce que l'on ressent. Je voulais mettre en avant quand même le sujet de l'investisseur particulier dans le cadre de la production de logement en France. on est sur un élément qui est majeur et et dont on parle assez peu. Alors nous en tant

que banquier, on peut on veut le dire assez facilement, c'est que l'avantage du PINEL, alors il y avait certainement beaucoup de choses à y redire, il n'empêche que ça permettait de faire les premières ventes, ce qu'on appelle les précommercialisations. Aujourd'hui, pour lancer une opération de promotion, il faut évidemment un banquier et il faut une garantie financière d'achèvement parce qu'on fonctionne en VFA. Pour que le banquier distribue cette garantie financière d'achèvement, il va demander un taux de précommercialisation de 35 à 40 %. Avec le la plupart du temps, elles étaient faites grâce au PINEL, grâce à l'investisseur qui se projette sur le long terme et qui voit un terrain qui est nu et qu'il imagine son investissement demain dans le neuf.

Aujourd'hui, le fait qu'on n pas que le dispositif en tout cas n'a pas pris ce relais là fait qu'on a énormément d'opérations qui sont lancées et dont les travaux ne commencent pas. La FPI a sorti un chiffre, c'était 22 % des opérations au dernier trimestre 2025 qui n'étaient pas lancé, faute de précommercialisation. Donc nous, on est quand même un peu inquiet au niveau des banquiers parce que la demande de logement, on a trois typologies de demande. L'investisseur particulier, on l'a vu aujourd'hui, il revient mais en tout cas et c'est pas encore à la hauteur de ce qu'on avait avant. Le deuxième, bah c'est on va dire le primo accédent, celui qui va acheter son logement pour y vivre. Et là, on voit bien, on avait eu des petits frémissements avec des taux qui avaient

baissé en début d'année aux alentours de 3 %. Donc, on a et puis bah la la guerre en Iran pour le coup a totalement balayé ça et avec une légère remontée, une perte de confiance. Aujourd'hui, on voit bien que le primo accédent, voilà, soit a été désolvabilisé, soit est en position d'attente. Donc le marché n'est pas forcément là aujourd'hui. Et le troisème acteur, ce sont les bailleurs sociaux et ça, je pense que Norbert pourra évidemment compléter. Euh et on sait bien que nos amis bailleurs sociaux ont joué hein cet aspect contratclique ces dernières années. Euh là malheureusement on repart sur une session de hausse de taux et donc de livréa qui va remonter et donc des contraintes budgétaires qui va plutôt les inciter à faire des arbitrages vers la rénovation de leur patrimoine plutôt

que vers la construction neuve. Donc je suis pas là pour vous déprimer mais il s'avère qu'aujourd'hui on est quand même dans une situation un peu compliquée pour la relance de la production de logement dans notre pays. Alors on a on avait la PDG de Nextive Véronique Bedac qui avait fait une petite sortie il y a il y a quelques mois. L'immobilier n'est plus rentable et aucun banquier ou agent immobilier ne recommande aujourd'hui d'acheter un logement pour le louer. Alors c'était assez surprenant de la part d'un d'un promoteur. Est-ce que ça a changé ? Est-ce que le dispositif jambrin va dans le bon sens ou est-ce que c'est vraiment quand même encore insuffisant et on a encore ce climat qui pèse notamment auprès des investisseurs ? Je

regrette qu'elle n'ait pas dit que l'immobilier était le meilleur moyen et j'en connais pas d'autres capable de faire un patrimoine payé par quelqu'un d'autre. Oui, la rentabilité est pas géniale. Oui, il y a de la fiscalité, mais si vous voulez vous constituer un patrimoine pour votre retraite ou si vous voulez acheter un bien demain l'habiter parce que vous pouvez très bien acheter un appartement, le louer et demain l'habiter, ben il y a rien de mieux que l'immobilier parce que vous allez le financer avec 10 à 15 % de votre argent et le reste ça va être de l'épargne forcée, ça va être un loyer payé par votre locataire. Donc il y a une vraie faute de communication. Euh mais ça ça reste voilà c'est dit parce que je pense que c'est vraiment négatif pour pour notre

métier. La deuxième chose dans dans la question initiale, c'est est-ce que le jambin peut sauver de l'immobilier ? Et peut-être en opposition avec ce que tu viens de dire Aurélien, moi je plutôt envie de dire c'est est-ce qu'il doit sauver l'immobilier ? Parce que le grand ou la le grand ignoré ou le grand absent de des 25 ans d'immobiliers de ces derni de ces dernières années, c'est l'accession à la propriété. Oui, le PINEL a permis de faire de la précommercialisation, mais il en est tellement qu'on a vendu 80 90 % de nos logements à des investisseurs à Nant, à Toulouse et à mon sens, c'est pas tenable. Et puis il y a eu la crise et on a vendu 80 90 % de nos logements aux bailleurs sociaux. Et tu as totalement raison Aurélien, c'est pas tenable au niveau financier. Donc moi je pense que

maintenant que on a eu une une saisure entre le Pinel et le jambrin, effectivement tu as raison Lionel, on aurait dû avoir le jambrin dans la suite du du Pinel, mais maintenant que c'est fait, est-ce qu'on peut pas imaginer un nouvel immobilier où on a du jambrin, donc de l'investisseur particulier, mais pas à 40 600 unités par an autour des 20000 de l'accession à la propriété qu'on peut relancer, qu'on doit relancer. On a supprimé il y a quelques années la PL Accession. Enfin, on a supprimé, je pense que c'était le le gouvernement Édouard Philippe qui l'a supprimé. On a un projet de loi pour une un super PTZ pour avoir un enfant enfin ou quand si on veut agrandir. Donc il y a des vraies dispositions en faveur de l'accession à la propriété. Et puis euh

c'est une un des grands sujets pour nous au groupe Gambeta, c'est comment on arrive à faire plus de logements intermédiairees. On aurait du locatif social, du logement intermédiaire porté par les bailleurs, mais pour ça, il faut libérer des liquidités, un dispositif comme le jambrin ou améliorer et puis de l'accession à la propriété. Donc moi, je pense que c'est le jambin ne doit pas sauver l'immobilier neuf. Le jambin, on pardon, on doit imaginer un nouvel une nouvelle nouvelle industrie. Le passé, c'est le passé. Imaginons le futur. C'est une première pierre dans un édifice qu'on doit encore reconstruire pour regagner la confiance des investisseurs et trouver des mécaniques intelligentes. Monsieur le député,

député de quel bord d'ailleurs ? Moi je ne connais pas. Député de quel bord ? Allez alors je ne sais plus, j'ai oublié. Non non, je suis apparenté au groupe EPR. Voilà donc donc plutôt dans le pôle central. Moi, je suis arrivé en 2017 à Assemblée nationale avec Emmanuel Macro avec le président de la République. Voilà. Vous êtes à l'extrême centre, c'est ça ? Donc à l'extrême centre si on veut dans tend dans ce qui reste du centre. C'est comme le logement, ça c'est un peu sacrément rétréci. Si si si je peux me je fais partie des rescap, voilà pour tout vous dire. Si je peux me permettre, euh pour dire ce qui ce qui vient d'être dit est très important euh parce que vous avez abordé effectivement le le sujet de de cette table ronde sur dispositif Jean-Brun,

mais le Jean-Brun n'est qu'une partie de la chaîne de la production, ce qu'il faut bien dire. Et aujourd'hui, euh quand on a un objectif qui est de produire 400000 chemins par an, je il faut bien savoir de quoi on parle. 400000 par an en production, c'est du neuf mais c'est aussi de l'ancien rénové. Alors, c'est vrai que pour l'instant le gouvernement a pas redire qu'il voulait 40000 Jean-Brun par an, mais sans avoir dit combien dans l'ancien, combien dans le neuf et à peu près 120000 je pense logement social derrière entre l'accession à propriété et les acquisitions classiques on va dire libre, il il y a pas beaucoup de détails. Je pense que la démarche qu'il faudrait, c'est effectivement maintenant qu'on a enfin un chiffre, qu'on a enfin une volonté, un objectif politique,

c'est d'arriver à définir sur chaque typologie de logement les chiffres, les besoins en tout cas parce que bon, les chiffres, ça correspond à des besoins de la société, à ce que l'on veut faire. Moi je partage ce que dit Norbert. Je suis très fan de l'accession à propriété. Je pense qu'on l'a sacrément oublié, surtout dans un pays où on avait 58 % de propriétaires, on est passé à 57. Alors, c'est pas encore l'hémorragie, mais en tout cas c'est un signal qui n'est pas très encourageant. On voit bien qu'il a un sentiment de déclassement qu' a les jeunes qui ont du mal à accéder à propriété ou même un logement de façon classique et que on a un vrai sujet de société. Donc je pense que en effet si on doit porter un projet politique sur le logement, il faut qu'on

mette l'accession à la propriété au cœur des débats et qu'on soit beaucoup plus ambitieux que le PTZ qui existe aujourd'hui. Il va falloir aller plus loin surtout à une période où on a les taux qui remontent, l'immobilier qui remontent. Donc je pense que voilà, il va falloir qu'on travaille ce sujet-là. Moi, j'ai travaillé sur le présubventionné, sur d'autres solutions qui sont complémentaires d'ailleurs he qui viennent ne pas exclure le reste et je pense qu'il va falloir qu'on qu'on regarde tout ça et qu'on arrive à définir parce que 400000 logements, il faudra l'investisseur privé parce que on en a besoin parce que ça vient aider des chemins précommercialisés et c'est un outil important surtout avec le dispositif jambreun qui permet d'avoir quand même des loyers ça a été dit hein

qui est social très social euh intermédiaire aussi enfin je sais pas si on dit comme ça enfin c'est pas tout à fait comme le LI Euh voilà, mais en tout cas, il faut qu'on aille beaucoup plus loin sur les objectifs à atteindre, mais il faut pas opposer les uns et les autres. Il faut juste avoir des outils qui permettent d'atteindre le nombre que l'on s'est fixé sur chaque type de logement pour pouvoir avoir ce parcours résidentiel parce qu'au final, c'est quoi qu'on veut, c'est parcours résidentiel pour que tout le monde puisse se loger en fonction de ses moyens et de sa situation familiale aussi, si on est famille ou pas, puisque là, on a un vrai sujet de société. Alors ce matin, on avait un débat sur les villes moyennes et on est allé dans un sujet quand même

assez évident aussi qui sort du du chambrin mais qui est vraiment dans le sujet. Comment on fait pour construire voire pour réhabiliter dans des villes où le foncier coûte moins cher que le coût de construction ou réhabilitation ? Il y a plein de villes en France où le prix du mètre carré est à 1000 € et aujourd'hui on ne sait plus construire ou réhabiliter pour 1000 € avec les matières premières qui ont explosé, l'inflation. Donc comment on fait ? C'est-à-dire que c'est bien beau d'avoir des dispositifs fiscaux et il en faut et il faut les améliorer et il faut avoir les bonnes tendances. Et effectivement quand le ministre passe dans les médias, il est plutôt rassurant, il est plutôt moteur. C'est un ministre, c'est pas un sous-ministre secrétaire d'État attaché

chargé d'eux. Euh donc il y a quand même la volonté politique à l'oral et on va voir les premiers écrits. Mais comment on fait pour résoudre un problème encore plus structurant euh qui est que à un moment donné on peut plus alors bien sûr quand on est dans des villes euh chères du littoral ou autre il y a il y a pas le problème mais il y a beaucoup de villes qui sont en dessous de 2000 € du mètre et où le coût de rénovation et de construction est au-dessus et il faut acheter le foncier. D'ailleurs, j'ai une petite question pour vous dans la salle et même pour vous. À votre avis, quel est le donc le plus gros propriétaire foncier en France, c'est l'État. À votre avis, en combien l'État possède de

mètres carrés ? Ah, combien l'État possède de mètres carrés, monsieur le député ? Non, je aucune idée. Euh, ils en ont beaucoup. Alors, ça dépend si on parle bâti ou enterrain. En tout cas, ils en ont beaucoup. Mais juste si je peux permettre peut-être moi une idée que je porte depuis longtemps, c'est que l'État devrait arrêter de vendre son foncier ou son patrimoine immobilier et le mettre à disposition justement en particulier access propriété et des bailleurs sociaux en gardant à travers des OFS ou d'autres solutions pour pouvoir sortir de la promotion immobilière rapidement. Euh je pense qu'il faut là aussi que l'État arrête de continuer à vendre régulièrement euh des terrains au prix certes du marché, mais c'est beaucoup trop élevé aujourd'hui pour sortir des

opérations sur ces territoires qui sont un peu compliqués. Alors à votre avis, combien de mètres carrés dans la salle ? Qui qui peut me dire quel est le nombre de mètres carrés ? Perplexity, es-tu là ? Alors moi moi j'ai eu le chiffre de

et oui alors en fait il il y a une dir alors pour ceux qui non n non donc moi j'ai j'ai discuté avec la directrice de l'immobilier de l'État qui est une directrice de l'immobilier de l'État et dans ces équipes justement ils sont là pour commercialiser les mètres carrés il y a 97 millions de mèt carr détenu par l'État. D'ailleurs, il y a d'autres grands acteurs. La SNCF détient 22 millions de mètres carrés et Orange France Tellcom de tiient 11 millions de mètres carr. Il y a des immeubles entiers dans Paris qui ne sont que des façades et derrière il y a des tuyaux. D'ailleurs, certains sont devenus obsolèles. Donc, il y a quand même des réserves foncières à gauche à droite. Alors, donc au-delà de effectivement, ça

pourrait être une piste que l'État offre euh ces terrains euh parce que au-delà du prix de la construction, il y a aussi le prix du foncier. Comment on résout cette équation et comment comment les promoteurs peuvent trouver des solutions intelligentes lorsque lorsque le coût du foncier et même de la construction est supérieur au prix du mètre carré de la ville. Je suis désolé de reprendre le la parole. Je comme je me sens concerné, mais vous mettez le point sur quelque chose de fondamental, c'est il faut qu'on construise moins cher. Et pour construire moins cher, il y a à mon avis trois solutions. C'est faut casser les normes. Il faut pas casser les normes d'une façon gentille comme le dit le ministre en disant bon ben on a les rein 2025, on va s'arrêter là, on n'ira pas

sur les rein28. Ça ça fera pas d'économie. Faire David Lissnard, faut mettre dans un dans une tronçonneuse de Oui, moi j'aurais plutôt dit du mé parce que David Lissard c'est un peu de voilà. Mais à l'Argentine, on revient à la RT 2012. Alors, c'est pas très écolo, mais si on veut faire des économies, faut faire faut revenir à la RT 2012. Donc voilà, c'est ça sera on a suspendu la réforme de retraite. Il y a pas de raison qu'on réforme qu'on suspende pas une réforme énergétique. Député, vous avez votre feuille de route pour demain matin à l'Assemblée nationale là, on va lancer un débat avec Norbert. On n pas forcément le même point de vue, mais je te laisse la finir. La deuxième solution, c'est quand on dépose d'un permis de construire. Alors moi je suis dans le neuf, je suis

pas dans l'ancien, mais dans l'ancien, il doivent s'appliquer les mêmes choses. Si on nous demande de faire un parking par logement, c'est le minimum. Quand on est à 800 m dans un transport en public, on a la possibilité de pas en faire. Donc est-ce qu'on peut appliquer les lois en France ? Et donc puisqu'on est à côté d'un transport public, on fait pas les parkings. Un parking, c'est une abérration écologique parce que c'est on escave des terres, on émet du CO2 et économique. On vend plus cher, enfin un parking coûte plus cher à construire qu'à qu'à la vente. Et le troisème sujet, c'est nous faut qu'on réapprenne à faire notre métier, nous promoteurs et on a vécu de très belles années, de trop belles années et on est obligé de faire notre métier. On est oublié de

dire à l'architecte, tu maintenant tu vas nous faire un produit que les gens peuvent acheter, pas un produit qui te plaît. On est oublié de dire aux élus, il faut on va pas acheter la parcelle d'à côté, on va pas faire une faille dans le bâtiment, on va pas enlever un étage, on va pas faire ce que tu veux parce que sinon le projet se fera pas. Puis il faut qu'on dise à nos équipes, c'est vous les patrons et c'est pas les bureaux d'études qui prennent des ceintures et bretelles en permanence et qui doivent mener le projet. Donc nous promoteurs et les services instructeurs des villes qui sont aussi mais oui oui mais alors ça après on va partir sur les permis de construire doivent-ils aller à la préfecture pas la préfecture il y a pas de bon modèle mais si déjà

on arrêtait les normes on on appliquait les lois et nous promoteurs parce qu'il faut aussi balayer devant sa porte on se disait que le monde a changé qu'on doit faire notre métier comme on le faisait il y a 20 ans et c'est nous les patrons et c'est pas c'est pas l'ensemble de l'écosystème je pense qu'on pourrait gagner sérieusement sur le prédrevient le faire baisser Céline, ton avis sur le sujet autour de l'optimisation de de la promotion immobilière et des des solutions pour bah pour arriver à à construire plus et à fournir plus de logements en France. Alors, je pense que mes yeux sont beaucoup plus pertinents que moi sur le le

moteur hein de de la construction. Moi ce que je peux dire c'est que nous en tant que conseil en gestion de patrimoine, on doit être vigilant effectivement à ce qui sort et à quel prix au mètres carré ça sort. et que aujourd'hui quand on voit du réhabilité qui est plus cher au mètre carré que du neuf, il faut effectivement qu'on se pose des questions. Euh voilà, les les exemples les plus prignants, c'est peut-être les immeubles où on peut cumuler enfin où le où les dispositifs l'immeuble est à la fois, je vais y arriver, éligible aux dispositifs Malot et de Normandie. Et euh malheureusement dans ces cas-là, le de Normandie explose. Euh donc est-ce que est-ce que c'est véritablement pertinent d'emmener nos nos clients là-dessus ? Donc oui, il

faut qu'on soit vigilant aussi et et il faut qu'on soit sélectif. Donc quelles seraient les les deux trois pistes incitatives pour pour pouvoir développer développer l'attractivité immobilière puisqu'on parle bien de ça, c'est qu'aujourd'hui le l'actif immobilier ou la classe d'actif immobilière est en train de perdre de la part de marché par rapport à d'autres approches. Tout le monde nous dit que mettre son argent en bourse sur 20 ans à 9 % par an en moyenne reste plus rentable que que d'investir en immobilier. Comment on fait pour redonner ces lettres de noblesse à l'immobilier ? Alors déjà, je pense qu'il y a plusieurs fondamentaux qu'il faut pas qu'on oublie. Le français a une pierre dans le ventre

et ben même si objectivement on peut lui conseiller d'investir sur du financier si on maîtrise le risque et si c'est sécurisé, ça lui fera pas un toit. Et il y a des Français qui ont besoin d'un toit et donc nous on est là pour les accompagner. On n'est pas là pour les juger. Euh, on est là pour les préserver de leurs erreurs, ça c'est vrai. Euh, mais on va dire à résultat à version risque équivalent euh s'il a envie de faire de l'immobilier, bah faut l'accompagner sur l'immobilier. Même si nous on pense ou qu'on a conscience que c'est pas le meilleur dispositif immobilier qu'on a eu de notre vie, bah peut-être, mais enfin, il est là et il apporte quand même des avantages. Et donc, s'il attend l'immobilier en face,

bah faut l'accompagner au mieux. Après euh deuxème point important, ce dispositif, il est effectivement pas facilement lisible de l'extérieur. Bah ouais, mais c'est une chance pour nous parce que c'est quand même notre job, hein. Donc le Pinel, OK, c'était facile mais tout le monde pouvait le l'accompagner. Je vois quand même que que il y a pas que des piouiou dans la salle. Il y a des gens comme moi qui ont connu les de robiens, les borlots et donc qui ont connu les lois avec des amortissements et donc le jambrin, il est totalement lisible pour les professionnels que nous sommes. Après le un autre fondamental fondamentaux comme on dit bref ça

autre point important, c'est la phrase qu'on qu'on nous bassine tout le temps en immobilier, c'est l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Euh donc euh faut pas oublier ça. Euh à Forceille là quand on a un dispositif qui est éligible France entière mais aujourd'hui pas sur la maison individuelle donc France entière pas sur la maison individuelle le collectif on va quand même je pense réussir à avoir ce discernement-là d'être sur les bons programmes et puis bah le le juge de paix c'est le c'est combien ça coûte combien ça rapporte. Donc vous avez tous les outils de simulation qui sont disponibles qui vous permettent de faire des belles choses. Donc adaptez le produit, le profil et puis voyez si on

sort un té acceptable. Aurélien, qu'est-ce qu'il y aurait comme piste ? Comme on a un député juste à côté de nous, qu'est-ce qu'il y aurait comme piste ? Qu'est-ce qu'on peut lui donner dans sa feuille de route demain pour qu'il puisse faire passer un projet de loi qui sera donc en vote dès la semaine prochaine et appliquer promulgué dès la semaine suivante ? Alors, il y a il a il y a de il y a deux sujets. Le premier, je voulais revenir quand même sur le la problématique du prix en fait, c'est qu'aujourd'hui avec les mécanismes de financement, on se rend compte que le prix de l'immobilier du logement aux zones tendu où il y a des besoins de logement est trop élevé. En fait, le problème il est là et que aujourd'hui évidemment la base serait

que chaque français puisse acheter son logement à minima et c'est le meilleur produit pour la retraite de demain. C'est la base. C'est c'est c'est ça en fait le vrai sujet. Sauf qu'on se rend bien compte que pour une majorité de Français, c'est pas possible. Donc il y a tous les sujets, c'est comment on travaille sur le prix. Le deuxième sujet, bah c'est des mécanismes un peu innovants et Norbert l'a évoqué, c'est comment on accélère sur des produits de type location accession, de type PSLA qui est un produit de niche mais que qui a assez peu développé. Comment on accélère sur le bail réel solidaire avec le démembrement du foncier et du bâti ? C'est un produit qui est extrêmement intéressant, qui a été adopté par pas mal de pays anglo-saxons qu'on développe

là, mais encore une fois, c'est comment on massifie aujourd'hui cette production de logement. Et puis ben évidemment, je vais revenir sur mon sujet de prédilection, c'est-à-dire le sujet de la banque et de la finance. Et en plus, j'ai la chance d'avoir un voisin qui est averti sur sur le sujet et qui porte cette problématique, c'est le financement de l'immobilier. C'est le nerf de la guerre aujourd'hui en France, c'est que pour acheter son logement, pour faire son patrimoine, on empreinte, on va chez sa banque et on emprunte. On a le meilleur produit du marché, le meilleur produit mondial, c'est le bon vieux TFIX classique à 20 ans. Alors évidemment, on a été on n pas été très très bien habitué il y a quelques années avec du 1 % parce qu'en fait c'est totalement remarché. Le taux le taux

fixe il y a il y a 15 ou 20 ans, c'était 4 5 % et ça permettait de constituer son patrimoine et de rembourser. Nos parents ont vécu du 11 % 12 % dans les années 70 80. Ouais. Donc, on a été on a été mal habitué avec le 1 % qui a eu plein de de dérives, c'est-à-dire bah du fait que voilà, on empruntait pour pas cher et évidemment une forte inflation de prix. Aujourd'hui, on se retrouve avec des taux qui étaient avant la guerre en Iran aux alentours de 3 %. Là, on voit qu'on a repris à peu près 20 30 40 % dans les réseaux bancaires et on anticipe encore une hausse jusqu'à peut-être allez 3 8 4 % en fonction des maturités en fin d'année. Tout ça, on se l' dit tout à l'heure, ça désolvabilise aujourd'hui le

français. Donc c'est c'est vraiment un vrai sujet. J'attire l'attention et puis l'attention de enfin de de Lionel sur le fait que ce modèle à la française, la française plutôt aujourd'hui est remis en cause et remis en cause non pas par la France mais par l'Europe parce qu'en fait c'est un modèle extrêmement spécifique et aujourd'hui nous banquiers parce que souvent on porte le chapeau en disant c'est le banquier il y a pas vu nous prêter et cetera sachez que on a la volonté de prêter mais comme sur l'approche environnementale et la construction on on renforce les normes au fur à mesure, on est les champions du monde des normes. Donc on a eu en 2021, alors c'est très technique, c'est le HCSF, c'est quoi ? C'est on a imposé aux banques de regarder le taux

d'endettement et de le limiter à 35 % sans prendre en compte le reste à vivre. Ce qui fait qu'on s'est retrouvé typiquement avec des investisseurs qui avaient un reste à vivre important, qui n'ont pas pu investir dans l'immobilier. Évidemment, pour le primo accédent, c'est souvent un frein à l'acquisition. Donc ça aujourd'hui, ce sont des règles qui durcissent l'octroit de crédit au particulier. Les banques sont sanctionnées là-dessus et ont un droit de dérogation extrêmement faible. Le deuxième sujet, c'est que aujourd'hui dans le cadre de Bal 4, alors je pas rentrer dans le détail mais l'Europe pourrait remettre en cause le modèle du TFIX classique en se disant on va prendre la valorisation de votre actif, on va devoir le valoriser tous les ans parce que le banquier va devoir prendre

sa garantie réelle sur sur l'actif et on va passer à un taux révisable comme les Américains. D'ailleurs, on a vu que ça a très très bien fonctionné avec la crise de l'emmaner et des sub prime. Donc honnêtement et on a la chance nous au Crédit Mutuel Arcadea d'avoir un président qui est investi, s'appelle Julien Carmona. Il prend la parole régulièrement pour mettre en avant avec ses confrères dirigeants de banque et nos élus la problématique de ce financement à la française qui permet de lutter contre l'inflation et d'accueillir sur le long terme un patrimoine. Oui, pardon. Oui, oui. Euh alors c'est une une vraie problématique mais je trouve qu'alors déjà bravo à votre président parce que c'est le c'est le seul à à sortir comme ça. et on on enfin je trouve que l'État pour

le coup enfin je sais pas si c'est l'État, j'imagine que c'est l'État derrière mais aurait dû mieux communiquer là-dessus parce que effectivement on voit la pression de la BCE avec bal 4 sur les banques françaises parce que on a vraiment cette spécificité là de prêter en préamortissable à ta fixe et la BCE fait pression, fait vraiment un lobbing alors que le lobbing bancaire est fort en France et ben ils ont même du mal face à à ça pour faire face à ça. Euh l'Europe essaie même de nous imposer un minimum d'apport personnel à 30 30000 300 € je crois un truc comme ça par c'est c'est un truc hallucinant. Et donc il y a le

CCSF, le comité consultatif de de non le CCSF non le CCSF, le comité consultatif euh les 64 experts de la nation en banque, finance, assurance qui viennent de sortir un un un gros travail justement sur le financement de l'habitat en France et donc pour montrer que voilà le le financement français tenait la route et qu'il fallait le préserver. Mais d'où les normes du HCSF en fait euh ça nous enquiquine mais c'est là pour dire voilà pour dire mais regardez on a des gardes de fous derrière donc laissez-nous continuer à financer comme on le fait. Après euh

peut-être les alors dans les 20 % de dérogation je crois qu'il y en a que 14 qui sont utilisés. Donc peut-être il faudrait voir comment on peut améliorer ça. Mais là, ça c'est une politique de banque. C'est-àdire que on a plutôt les banques euh je vais pas citer, mais les banques mutualistes et coopératives des territoires qui sont au plafond des 20 % et quelques banques nationales qui euh qui sont sur des niveaux largement inférieurs. Mais c'est pas uniforme. Ah non. Ah oui, d'accord. Alors ce que je propose pour pour finir, c'est une série de questions-réponses. On a quand même un politique, un banquier, une représentante des conseils gestion de patrimoine, un promoteur. Donc vous les avez tous face à vous. Alors une première question. S'il y a

pas, je vais prendre au hasard quelqu'un mais il y a quelqu'un pour sauver ce hasard. Bonjour. Vous vous parlez justement du Jean Brun qui aujourd'hui n'est pas n'est pas à ce qu'on attend. Il y a le de Normandie aujourd'hui qui fonctionne encore. 2017, il doit se terminer. 2027, ouais, excusez-moi. Il doit se terminer. Vous pensez qu'il va se terminer ? Qu'il faudrait l'améliorer, mettre plus de villes ? Il y aurait quelque chose en vue là-dessus ou pas ? Alors euh c'est une vraie question parce qu'en effet il y a des inquiétudes comme je disais tout à l'heure, on a des dispositif avec des dates de fin qui sont de 2 ans ou 3 ans et qui ne sont pas du tout cohérentes. Donc le de

Normandie aujourd'hui va s'arrêter mais c'est le même cas du loc avantage fin 2027 et même du du Jambrin fin 2028. Donc il faut qu'on arrive à redonner une cohérence. la difficulté que l'on a sur de Normandie pour avoir déjà interrogé le gouvernement depuis pas mal de temps sur ce sujet-là, c'est que la réponse qu'on me fait c'est on a le Jean Brun, c'est le Jean-Brun qui va tout remplacer. Moi, je ne pense pas que le Jean Brun puisse tout remplacer. Je pense que Normandie a sa place parce que le Don Normandie contrairement au Jean-Brun qui est un dispositif généraliste mais sur lequel on ne demande pas une approche dirais forcément territoriale de Normandie rentre dans un dispositif d'aménagement du territoire dans le sens où derrière le de Normandie c'est des ORT c'est des

cœurs cœurs de ville et cetera ce sont des dispositifs sur lequels on mobilise la NCT la banque des territoires, l'ANA action logement et sur lequel il y a une poétique globale ce qui peut aussi répondre aux enjeux du prix parce que on est sur vraiment de l'amélioration de de ville et donc forcément sur les territoires qui se développent. Voilà, donc c'est c'est très spécifique de Nandi. C'est pour ça qu'il faut à mon avis qu'on arrive à à le prolonger. En tout cas, moi personnel, c'est ce que je vais demander que je continuerai à demander y compris dans le cadre du PLF mais comme l'OC avantage pareil qui est un dispositif qu'il faut pas oublier qui ce sont des niches et quelques milliers de logement par an mais on en a besoin quoi. Alors j'avais encore deux questions ici

après il va falloir qu'on conclue. Oui, bonjour. Concernant le jambrin, il nous semble qu'il y a deux points qui sont problématiques. Concernant l'ancien notamment, vous l'avez évoqué ça, on espère que ça évolue mais sur l'ancien, il est demandé une étiquette A et B et donc on sait très bien que cette étiquette est extrêmement difficile à obtenir dans l'ancien. Et raison de plus, en collectif puisque vous savez que toutes ces petites copropriétés, comment un propriétaire peut avoir l'engagement d'une étiquette A quand il doit avoir l'aval de toute son de toute sa copropriété. Donc déjà ce premier point est quand même extrêmement bloquant. Le deuxième ça concerne le statut du bailleur. Alors le Jambrin avait été énoncé de ce de dans cette ambition. Alors bonjour à tous.

Intéressant mais objectivement à partir d'une TMI à 30 avec des revenus fonciers existants, ça commence à l'être. Et même une TMI à 30 sans revenu existant. En gros, vraiment le profil pour lequel ça me paraît compliqué, c'est 11 % sans rien, quoi. Là, c'est euh poussif. Donc c'est peut-être plus 10 % de la population que 1 % mais c'est pas encore Ouais mais c'est pas les mêmes population vousz enfin vous même si vous faites un malroot si si vous dites allez je consomme pas toute la fiscalité et qu'au lieu de la faire sur 4 an poussez sur 7 8 voilà que que vous la redécalez c'est on n pas les mêmes profils objectivement ça va pas

être les mêmes person je propose qu'on prenne en otage le député et que alors bonjour à tous. Donc une politique publique, c'est un bien dispensable, nécessaire et on a la chance d'avoir des Français qui aiment le logement. Les Français aiment le logement donc ça c'est quand même une base importante pour des raisons différentes hein parce que déjà c'est un besoin essentiel, d'autres parce qu'ils veulent être investisseurs, d'autres pour des approches patrimoniales. Mais ça c'est quelque part votre job de savoir quelles sont les raisons pour faire revenir les gens sur l'immobilier. Mais il y a une appétence à l'immobilier. Alors là, on répond pas, mais vous dire que dans les mois qui viennent, on va peut-être, je le souhaite, avoir des débats sous le logement puisqu'on a en 2027 une

élection importante, celle du président de la République et celle qui suivra des législatives. Il va falloir être prudent parce qu'aujourd'hui nombreux candidats portent ce que porte Bercy depuis longtemps. Il y a des candidats, pas des moindres, qui considèrent que le logement coûte cher et que c'est un échec. Ils le disent tel quel. J'utilise leur mot, hein. Euh, je l'entends et j'en ai rencontré et j'ai discuté avec eux. Problème, c'est que quand le logement euh coûte 36 38 milliards, euh ce qu'ils oublient de dire, c'est que la moitié sont des aides sociales, c'est les APL. Et le reste c'est quelques que de défiscalisation, c'est l'ANA, ma prime rénov, c'est quelques taux de TVA

réduit. Voilà. Donc qu'est-ce qu'on supprime sur les 36 38 milliards ? Sachant qu'à côté c'est la vache allée de l'État et des collectivités territoriales. Le logement c'est plus de 90 milliards de recettes pour tout le monde. Et quand le logement ne va pas et ben je peux vous dire que les collectivités elles souffrent elles souffrent beaucoup. Donc si on veut quelque part mettre moins d'argent dans dans le logement, il va falloir accepter aussi de ponctionner beaucoup moins de recettes. Un moment, il y a un choix à faire, un choix fondamental et parce que le pouvoir d'achat des Français va pas évoluer du jour au lendemain, même si on peut le souhaiter, ça va pas, il va pas avoir une révolution. Désolé de le dire mais voilà, on ne peut qu'essayer de faire en sorte qu'il évolue, que qu'il

augmente mais en tout cas il y aura pas le bon nécessaire pour faire face à une forte augmentation au prix mobilier aujourd'hui sans aide, sans rien, sans accompagnement et avec une taxation qui est très importante. Donc là, on a un choix, un vrai débat de fond à avoir dans les mois dans les mois à venir ce que je peux vous dire. Mais euh il y a des inquiétudes, je vous dis pas que j'en ai pas parce que moi mon rôle de député aujourd'hui c'est de voir tous les candidats de mon spectre à peu près, j'en vois pas mal, ou éventuels candidats à la présidentielle et d'essayer de les convaincre qu'il faut arrêter de tenir certains discours justement qui ont été je dirais propulsés par Bercy entre les rentiers entre tout ça enfin voilà tout ce qui est porté malheureusement depuis le 2017

et je le regarde je suis dans cette majorité donc je dit il y a plein de choses que je partage mais pas sur les choix qui ont été faits sur le logement mais il faut se battre. C'est comme le terme de fortune improductive quand on parle d'immobilier, ça a quand même produit beaucoup de valeur pour beaucoup d'acteurs. Euh une petite dernière question histoque je voulais rebondir sur ce que disait Lionel. Donc effectivement il évoquait les chiffres du CPO. Donc le compte satellite logement, c'est Bercy hein qui dit effectivement que le logement euh rapporte plus de 90 milliards à l'État et lui coûte 43 milliards. Et nous, on a été plus loin à l'Ancofi, on a passé quelques heures à à évaluer combien un investissement

immobilier rapporté à l'État. Parce quea aujourd'hui Bercy ne peut plus ignorer. C'est-à-dire que soit il nous prend pour des endouilles en disant que il sait pas, soit il le sait et il nous prend aussi pour des endouilles. Donc on a fait un gros travail. On a pris on traîne depuis euh plus de 18 mois un investissement type, un appartement de 40 m², 200000 € euh et et on le traîne dans nos différentes simulations et dans dans différents échanges avec le les différents ministères. Et donc là, on a chiffré on a chiffré combien rapporte un investissement de 200000 €. Combien ça rapporte à l'État, droit de mutation, taxe foncière. Alors,

par exemple, combien ça rapporte à l'État qu'un promoteur achète les matières premières et paye la TVA sur les matières premières ? Combien ça rapporte à l'État les préléments sociaux qui a payé sur ses salariés ? Combien ça rapporte à l'État la TVA sur la vente du bien, les droits de mutation et cetera et cetera et sur tous les niveaux ? Alors après, on n pas été au deuxième niveau, c'est-à-dire qu'on a pas chiffré la sous-traitance que le promoteur pouvait faire ou l'achat délocalisé de matière première ou combien rapporte en PIB à la France le financement d'un crédit immobilier par une banque. Voilà, ça ces second niveau là, on les a pas chiffré mais bon ça veut dire quand même qu'on a chiffré pas mal de choses en flux direct et indirect avec quatre

scénariers deux dans le neuf un neuf standard un neuf jambrin intermédiaire et deux dans l'ancien un dans l'ancien déficit foncier et un dans l'ancien jambrin intermédiaire. Un investissement de 200000 € dans le 9 rapporte plus de 100000 € à l'État et un investissement de 200000 € dans l'ancien rapporte plus de 65000 € à l'État. Donc aujourd'hui, on peut pas nous dire que l'investissement n'est pas productif pour l'État. Et je n'ai pas chiffré combien ça rapporte. Enfin, j'ai donné une fourchette mais combien ça rapporte enfin combien ça le manque à gagner combien ça ne

rapporte pas de ne pas faire. Voilà donc je tiens à ce travail à votre disposition si vous le souhaitez. Sylvain, une dernière question. Oui oui, c'est plus un commentaire de journaliste sur ce que vous avez dit pour aller sur un autre chemin qui est celui du besoin social de marqueur social de se loger pour les Français. Donc là, je parle de santé dans l'habitat, je parle de dignité dans le logement et je parle d'un droit inaliénable dans un pays républicain, libre et démocratique de proposer un logement qui est en rapport avec les aménités du territoire. Exemple l'emploi. Parce que c'est une triple peine quand on n pas d'oseille, c'est

que on s'éloigne du bassin de l'emploi pour payer moins cher de loyer ou pour pouvoir acquérir de la propriété. Donc du coup le taux d'effort en fait il il s'accumule avec les problématiques de mobilité. Je voudrais juste dire une chose pour être très clair. Tu étais là d'ailleurs Lionel. Agniesz Keré, tu te rappelles d'Anè Kéré, notre super technocrate de Ber avait estimé que tu te rappelles Norbert, on a parlé, ça a suscité beaucoup de débats. Il y a pas il y a pas de Ils nous prennent pas pour des endouilles à Ber c'est juste une bande d'abruti. Une bande d'abrutis confortée dans leur technocratie qui s'érige comme une vérité. Je vais vous donner un exemple. Un exemple. Agnès,

elle estime que le besoin de logement en France, c'est 275000 unités. Et tu sais comment elle obtient ce chiffre ? Et elle a pas tort quand tu prends le chiffre. Je vous donne un chiffre 2025 651000 décès, 645000 naissances. Donc si vous faites une courbe des générations qui viendront aux affaires étudiantes besoin de logement, on est vers une baisse en volume du nombre de logements. Normalement, c'est ce que tu fais. Sauf que c'est méconnaître les phénomènes de décohabitation, c'est méconnaître les usages liés au logement, les divorces, les familles perspective, dimension,

précarité et cetera et cetera. Et c'est là que tu vois en fait qu'en réalité c'est politique. Je vous donne un deuxième chiffre. Il y a 6600 milliards d'euros sur les comptes épargn h immobilier. Si on prend la totalité de la production de la valeur immobilière française, on est à 10600 milliards. Tu parlais de de l'immobilier de l'État. Quand je disais qu'on a pas de chiffre en mètres carrés, c'est parce que on on peut pas intégrer les forêts domanial et mais en volume de mètres carrés, c'est 99 millions de mètres carrés. C'est 62 milliards d'euros au bilan de l'État qui qui seront intégrés. Ça veut dire quoi tout ça ? Ça veut dire que tout est politique. Tout est politique. Est-ce que quand vous vous achetez du sucre, vous payez une TVA à 20 % ? Non.

Vous savez pourquoi ? Parce que c'est un produit de première nécessité. Donc il y a déjà une piste qui est celle de la TVA. Norbert, tu connais bien le sujet. La deuxième, c'est la révision absolue du foncier, de la fiscalité du foncier. Est-ce que vous savez qu'en France, plus tu détiens du foncier dans le temps et plus c'est intéressant de le conserver ? Alors que précisément le foncier, c'est l'or noir du promoteur. C'est ce dont il a besoin pour travailler. Donc que dire d'un système qui incite les personnes à détenir longtemps du foncier pour ne pas le mettre sur le marché. 3è point, la politique de logement est une politique de programmation. Or se premier ministres, sep ministres du logement, des lois ératiques, une inflation normative et réglementaire,

56000 abandements tout confondus depuis les années depuis les années 80, un effondrement de de moitié des autorisations d'urbanisme qui correspond au chiffres que nous avions en 1959, sauf qu'il y a 20 millions d'habitants supplémentaires. Donc moi, je vais vous dire, la seule piste qui est possible, c'est de remercier la table politique. De toute façon, Emmanuel Macron ne nous c'est la révolution Emmanuel Macron ne nous aura rien épargné, renverser la table en disant que demain le ministère du logement, tu tu sais pas, il reste un an, est un ministère de plein exercice avec une loi de programmation comme l'armée, la police, l'intérieur et qui programme de manière réelle ax fiscal. Autrement dit, il faudrait même dire arrêtons tous

les soutiens fiscaux aux investisseurs avec un système de donnant donnant une TVA à 5 %, une un encadrement voire une planification du foncier directement avec la possibilité de réguler exactement et on peut le faire les prix des matières premières notamment avec une véritable maîtrise des coûts énergétiques. Ces solutions là, elles ont été énoncées par des économistes de la construction, par des professionnels de l'immobilier. C'est juste une question de courage politique. Faut juste espérer. Mais malheureusement Lionel a priori se représentera pas en 2027. C'est dommage parce qu'il aurait été tout à fait capable de porter ce genre de message. Je voudrais juste saluer une chose chez toi. Tu as été un excellent président du Conseil national de l'habitat et après avoir cessé tes

fonctions parce que c'est Naï qui t'a remplacé, tu n'as cessé de défendre le pouvoir des propriétaires pour équilibrer les relations locataires propriétaires. Et voilà, j'en profite devant tout le monde parce que j'ai pas souvent l'occasion de te le faire parce qu'on est souvent plateau, toi et moi, de te remercier à ce titreel. Merci. Alors, on peut applaudir tous les participants et pas que monsieur le député. Et on ne va pas te séquestrer monsieur le député, tu vas pouvoir sortir libre de cette assemblée. Et je vous souhaite une bonne fin d'après-midi à tous.