Faut-il remettre sur le marché les bouilloires thermiques pour pouvoir se loger ?

France Inter France Inter Le 18-20 Fabienne Sintès On a tous un moment dans nos vies galéré pour trouver un appartement à louer, tous pestés contre ces propriétaires qui demandent trois fois loyer, des garanties, ceintures et bretelles. On a tous fait la queue dans une cage d'escalier. Mais là, on a atteint des proportions inédites. Il n'y a plus rien, ou si peu, sur le marché. L'offre s'érode d'année en année. Aucun signe ne dit que cette érosion ne va pas continuer.

Au point, vous avez vu, qu'on envisage de remettre sur le marché passoires thermiques et bouilloires thermiques, ceux-là même qui avaient disparu des annonces pour des notes trop basses lors des fameux DPE, les diagnostics de performance énergétique. L'appel d'air, on y viendra, ce sera intéressant ou pas, nos invités vous le diront. Il y a quand même des conditions, nous y viendrons aussi. Ça reste un comble, en tout cas après l'été qu'on vient de se passer. Mais il y a peut-être une autre clé. Y a-t-il une autre clé pour remettre des biens sur le marché et surtout le faire rapidement ?

Ceux qui comptent et acheter, vous en êtes peut-être, ont fini par renoncer face à la montée des taux et restent au chaud dans leur location. Les investisseurs n'ont plus de loi Pinel. Est-ce qu'ils y vont toujours ? D'autres préfèrent la location à courte durée. Et puis il y a la vie. De plus en plus de couples divorcés. Ça fait deux appartements, de plus en plus d'étudiants, évidemment. De plus en plus de seniors aussi qui restent dans de grands appartements longtemps. On ne va quand même pas les mettre dehors. Le marché est bouché. Comment on le débloque ? C'est ce que nous allons essayer d'explorer ce soir avec vous qui peut-être avez fait des choix contraints.

Un appartement ridiculement petit pour son prix. Une chambre chez l'habitant en attendant mieux puisqu'il faut bien se loger. Un appartement très loin de votre travail. Une colocation contrainte. Et j'imagine ce que ça veut dire quand on est CDD, intermittent, intérimaire. Là pour le coup c'est zéro chance pour trouver quelque chose puisque les propriétaires désormais ont l'embarras du choix. Faut-il les blâmer ? Venez nous raconter. En tout cas on essaiera de démêler tout ça ensemble. C'est le Téléphone Son. Soyez les bienvenus. Cédric, c'est vous le premier. Vous êtes le bienvenu. Bonsoir. Bonsoir. On vous écoute Cédric.

Oui voilà. Effectivement j'ai posé une question en fait ce midi pour le 13-20. Et merci de me rappeler d'ailleurs pour ça. Moi j'ai un truc en tête qui s'appelle le bail amphithéotique ou par amphithéose en fait. qui semble être une solution qui pourrait être viable pour remettre sur le marché des logements qui sont soit des passoires thermiques, soit qui sont laissés à l'abandon par leurs propriétaires.

Pardon Cédric, je ne sais pas du tout ce que c'est un bail amphithéotique. C'est un bail conclu entre 18 et 99 ans.

D'accord. Voilà. Donc je sais que notre cher président, cher au point de vue financier, on a fait une réforme ou voulait en faire une réforme à la fin de son premier mandat ou au début de son second mandat. Je n'en ai pas entendu parler depuis, je ne sais pas où ça en est, mais je sais que ça existe. Et que du coup ça permet d'accéder à un bien immobilier sans avoir à l'acheter et juste à avoir à faire un emprunt pour faire les travaux. Et avec la possibilité, en plus, de le mettre en location, mais sur du logement social. Donc avec des loyers encadrés type HLM.

Alors ça peut se faire par une municipalité qui va préempter des biens et qui va du coup proposer à l'amphithéose, à des gens qui n'auraient peut-être pas les moyens d'acheter un bien et de le rénover. Du coup, là le crédit se ferait uniquement sur de la rénovation et pas sur l'achat des biens.

Ok, Cédric. Alors en même temps, merci Cédric, on a compris. Et alors ça m'intéresse ce que vous nous dites, mais le problème c'est que ça n'existe pas en fait. Ça existe en Grande-Bretagne notamment, les amphithéoses existent. Mais ce n'est pas ça qui, notamment, sauvera le marché. En réalité, on accorde une jouissance sur un long terme. La problématique aujourd'hui, c'est de permettre, notamment en fonction du parcours résidentiel, d'avoir une offre adaptée et non que les locataires restent des adentaires dans un logement. Alors, celui que vous avez entendu s'appelle Louis Quentin, il est président de la FNAIM, la Fédération Nationale de l'Immobilier. Je ne vous ai pas salué.

Je vous salue, M. Quentin. Bonsoir à vous aussi, Pierre Madec.

Bonsoir.

Vous êtes économiste et spécialiste du logement à l'Observatoire français des conjonctures économiques. En même temps, je trouve ça intéressant parce que Cédric nous propose une solution qui, effectivement, je ne sais pas si elle est viable ou pas, qui en tout cas n'existe pas chez nous, mais ça veut dire quoi ? Qu'on va chercher des solutions auxquelles on n'a pas pensé jusque-là, qu'il faut aller pêcher chez les autres parce que nous, on est dans un goulet d'étranglement. C'est ça que ça veut dire, Pierre Madec ou pas ?

Ce sur quoi mêle doigt votre auditeur à raison, c'est la question du coût. C'est-à-dire qu'on parle beaucoup, et on va beaucoup en parler là aujourd'hui, de l'offre de logement, du fait qu'il y a une pénurie de logements disponibles, notamment dans les grandes villes, mais pas que. Mais derrière la question de l'offre et du nombre de logements accessibles, il y a la question du coût, qui aujourd'hui est trop important. Un peu partout sur le territoire, on a un logement qui coûte trop cher. Et donc face à ce logement qui coûte trop cher, soit à l'achat, soit à la location, on va essayer de chercher des solutions.

Le bail amphithéotique qui était mentionné, il n'existe pas exactement comme le modèle anglais en France, mais on a mis en place, il y a quelques années maintenant, ce qu'on a appelé le bail réel solidaire, qui est une forme de dissociation, sans rentrer dans la technique, du bâti et du foncier. C'est-à-dire qu'au lieu d'acheter le terrain, on va acheter uniquement le bâti, les murs, et la collectivité va rester propriétaire du terrain. C'est une façon à la fois de lutter contre le logement cher, parce qu'on réduit comme ça la facture des bails réels solidaires, il y en a eu des beaux réels solidaires, il y en a eu quelques-uns qui sont en train d'être signés à Paris.

Ça permet d'accéder à la propriété à 5 000 euros le mètre au lieu d'accéder à 10 000 euros le mètre. Et en plus, ça permet de lutter contre, c'est un gros mot que je n'aime pas, mais contre la spéculation foncière, ou en tout cas la forte valorisation du foncier. Donc c'est des dispositifs qui existent en partie, qui aujourd'hui restent marginaux, mais qui s'attaquent, j'allais dire, à la racine du problème, qui est le logement cher.

Alors, problème de coût, problème de coût de rénovation aussi, allons-y directement, Loïc-Quentin, parce qu'il y a beaucoup d'auditeurs qui sont dessus, le coût d'une rénovation, et qui, justement, jusqu'à présent, obligés à faire sortir les logements du parc locatif, est-ce que si on les fait revenir, on pense à ceux qui ont des notes DPE, je le disais en introduction, qui sont mauvaises, si on les fait revenir, c'est un appel d'air, ou c'est un faux appel d'air, ça ? Je dirais que ce n'est pas le DPE qui est condamnable, c'est l'interdiction de louer qui a été, notamment, connectée à ce DPE, en proclamant des logements indécents.

Nous sommes le seul pays en Europe à avoir lié l'indécence au DPE. La stratégie de rénovation énergétique doit être une politique d'incitation et non de sanction. On a choisi la sanction. Qu'est-ce qui se passe ? Quand vous avez des propriétaires, moi, j'en ai dans ma clientèle, on le cite souvent, les statistiques de l'ADEME, 17% des propriétaires d'appartements G et F, F aujourd'hui, ont plus de 80 ans. La vraie question, est-ce qu'on engage des travaux de rénovation énergétique à 80 ans ? Les héritiers disent, non, il faut vendre.

Et on a provoqué une attrition du parc, avec notamment une mise en vente d'un parc locatif, alors que les politiques publiques ne sont pas au rendez-vous d'une confortation de l'offre. Pour plusieurs raisons. On a, notamment, le Pinel qui a disparu au 31 décembre 2024. On créait 60 000 logements neufs pour la sphère locative. On n'a plus que 6 000 aujourd'hui. On a créé, notamment, l'indécence énergétique, avec des obligations pour les propriétaires. Et on cumule des dispositifs, notamment, je pense que, gouverner, c'est prévoir.

Quand on voit cette rentrée étudiante, où les étudiants ne trouvent pas de logement, l'an dernier, la statistique était fracassante, 17% des étudiants renoncent à leurs études parce qu'ils ne trouvent pas de logement. Et quand on sait que la population étudiante a augmenté encore l'année dernière, on a passé le cap des 3 millions d'étudiants, et on n'a pas prévu, en conséquence, gouverner, c'est prévoir. Ce gouvernement n'a rien prévu depuis 10 ans pour accompagner le logement d'une offre suffisante.

Je voudrais qu'on reste un tout petit peu sur ce qu'on disait à l'instant, s'agissant des DPE, Pierre Madec, parce que ce que je vois, et c'est ce que je vois arriver aussi là au standard, c'est aussi que ma prime rénov' a changé, a bougé, a été transformée, a été ouverte, a été fermée. Là, on a l'impression qu'on en est réduit à sa plus simple expression, si j'ose dire, puisque maintenant, il n'y a plus que les pompes à chaleur, vous m'arrêterez si je me trompe, il y a le raccordement au chaud ou au froid, et il y a la dépose d'une cuve au fioul. Est-ce que ça aurait changé les choses s'il y avait eu une prime rénov' qui avait été constante dans le temps ?

Est-ce qu'on serait contraint aujourd'hui de se dire, on va remettre sur le marché des appartements F&G ?

Alors, c'est compliqué de savoir ce qui se serait passé si on avait fait autrement. Ce qui est sûr, c'est que la façon dont on a fait les choses n'est pas la bonne. Dans le sens où on a fait un pari, qui est de dire, on ouvre un peu à l'époque la vanne de ma prime rénov', mais on n'accompagne pas les bailleurs dans leurs opérations de rénovation, et on met en effet cette date limite de dire, vos logements seront interdits à la location si vous ne faites rien. Avec ce pari que les bailleurs allaient s'emparer des dispositifs, et pour garder leurs logements en location, en laissant d'ailleurs un certain nombre de portes de sortie, mais allaient s'emparer des dispositifs et rénover massivement.

Ce qu'on voit, c'est que ça ne s'est pas du tout passé comme ça, et qu'on a, de un, dû revoir le mode de calcul du DPE, qui est un dispositif très critiqué, mais qu'il mérite d'exister. Et puis, on a dû reculer sur l'interdiction. On a d'abord décalé le calendrier, puis on est carrément revenu sur une partie de l'interdiction. Alors que ce qu'il aurait fallu faire, pas sûr que ça aurait eu beaucoup plus d'effet, mais ce qu'il aurait fallu faire à ce moment-là, c'est de dire en face de cette interdiction, on donne les moyens aux propriétaires d'agir, on les accompagne.

Quand on regarde le nombre de propriétaires bailleurs qui ont demandé MaPrimeRénov', c'est très très faible dans le total de MaPrimeRénov', même quand les robinets étaient grand ouverts. Ces allers-retours constants sur on met le paquet sur MaPrimeRénov', et puis en fait, ça coûte trop cher, donc on ferme le guichet, on le re-ouvre, on modifie les conditions. Évidemment que ça ne peut pas fonctionner comme ça. Donc là, le choix a été fait dans l'urgence de remettre des logements qu'on juge indécents.

Alors, sous conditions, par ailleurs, il faut avoir signé des travaux, les faire... Ce n'est pas encore le cas. C'est un projet de loi qui va débattre à son regard.

Pour l'instant, ce n'est pas encore le cas, mais c'est en tout cas la volonté. Il faut que cette remise sur le marché, elle s'accompagne de ce que je viens de dire précédemment, c'est-à-dire d'un accompagnement, parce qu'il faut les rénover ces logements. Et pour l'instant, on ne les a pas rénovés, on ne les a pas rénovés avec le bâton qui était l'interdiction. Il faut trouver un autre moyen de parvenir à nos fins, qui est la rénovation du parc locatif privé, qui est quand même assez dégradée. Il faut le dire, quand on regarde les étiquettes énergétiques des logements, le marché locatif privé est un marché où il y a quand même pas mal de passoires.

Vous disiez, Loïc Quentin, que ce n'était pas un appel d'air. Moi, j'ai lu un chiffre de 700 000 logements qui pourraient être mis sur le marché. Ça fait beaucoup quand même ? 300 000 dans le parc locatif et 700 000 sur la totalité du parc, notamment hors secteur locatif. Mais donc, ce n'est même pas un appel d'air, ça, en fait ? C'est un appel d'air, mais dans tous les cas, le fond du problème aujourd'hui, c'est que d'abord, on a créé des tensions, involontairement, de façon inconsciente ou non, sur le parc locatif. L'investissement locatif ne fait plus recette en France. Et pour de multiples raisons. Il n'y a plus d'investissement locatif.

Le volume des crédits destinés à financer l'investissement locatif, dernière statistique de la Banque de France, a complètement fendu. Il faut donc restaurer une confiance et donner envie à des propriétaires bailleurs de lois. La vraie difficulté aujourd'hui, et les propos de votre auditeur, témoignent finalement d'une vraie crise du logement. La plus grave crise du logement que nous ayons eu d'après-guerre, où tous les segments, tous les secteurs sont désorganisés, déséquilibrés, que ce soit le secteur social, la location privée, l'accession à la propriété. Et il faut rassembler tout ça. Je vous donne un chiffre très simple.

On a constaté, on est passé d'un pourcentage de propriétaires de 56,80 à 56%. Ça veut dire quoi ? On a perdu 0,8% de propriétaires qui sont devenus des locataires. C'est 240 000 ménages locataires de plus. quand le portefeuille total de l'offre locative est en diminution et il n'y a plus de politique de soutien à l'investissement locatif. Voilà ce qui se passe. Et aujourd'hui, la situation que nous vivons, elle est plus favorable que celle que nous allons vivre l'année prochaine, à la rentrée prochaine. Et encore plus favorable que celle que nous vivrons en 2028. Un marché est un marché de long terme. On ne réanime pas, on ne relance pas un marché de l'immobilier comme cela.

Il faut des années. Alors, marché de long terme, là je vous suis là-dessus, effectivement, sur le temps que tout ça peut durer. On reviendra quand même aux solutions. Je voudrais qu'on écoute Théophile qui est à Belfort. Bonsoir Théophile. Bonsoir.

On vous écoute. Moi, du coup, je suis propriétaire d'un appartement dans Belfort. Et ce que j'ai constaté depuis quelques années, c'est la hausse de la fiscalité, les changements. J'ai un appartement qui est emmeublé et la taxe foncière en l'espace de 4 ans, elle a explosé. On prend une cotisation foncière des entreprises derrière. Les charges de copropriété augmentent.

Donc forcément, il arrive un moment où on se dit, soit on augmente de manière conséquente les loyers de 10%, 12% pour les locataires, soit on vient mettre le logement sur de la location en courte durée pour de la rentabilité, soit on vend et on place l'argent sur un compte en banque et ça rapporte plus sans avoir d'embêtements derrière.

Merci Théophile. Pierre Madex, ça rapporte plus, c'est ça qu'il est en train de nous dire. Et puis, il a évoqué la courte durée. Évidemment, on y viendra. La solution de facilité, c'est celle-là. C'est plus facile, ça rapporte plus.

Alors, il faut faire attention parce que tout comme la situation des locataires est très différente selon les territoires, selon les caractéristiques, la situation des propriétaires bailleurs est aussi très différente. Vous avez acheté un bien il y a 30 ans, c'est-à-dire un moment où les prix étaient beaucoup plus faibles et vous bénéficiez aujourd'hui de niveaux de loyer qui sont bien supérieurs. Alors, certes, il y a de la fiscalité, il y a des charges qui augmentent, mais vous avez un taux de rendement qui est très intéressant. Le vrai problème aujourd'hui, c'est la déconnexion entre les prix immobiliers et les loyers.

On parle beaucoup de la déconnexion des prix immobiliers et des revenus en disant que les ménages n'ont plus les moyens d'acheter. Le truc, c'est qu'il y a aussi une déconnexion entre les prix immobiliers et les loyers. Donc, il y a en effet le rendement qu'on appelle instantané qui a tendance à beaucoup baisser, notamment dans les grandes villes. Face à ça, il y a des portes de sortie pour les propriétaires. En effet, ils peuvent vendre, ils pouvaient, alors maintenant, c'est moins avantageux, mais ça l'est encore, mettre en location de courte durée.

Déjà, il faut les réinciter à garder leur logement en location à l'année parce que contrairement à ce qu'ont pu dire à quelques responsables politiques il y a quelques années maintenant, le logement, investir dans le logement, c'est une bonne chose. Quand vous faites la réforme fiscale, la réforme de la fiscalité du capital en 2017, et que vous dites arrêtez tous les gens qui possèdent du patrimoine et qui ont des revenus élevés, arrêtez d'investir dans le logement parce que ça ne sert à rien, en gros, le logement, ça ne produit pas de valeur.

Investissez plutôt sur les marchés financiers et d'ailleurs, on va vous aider à le faire, on va vous accompagner en baissant votre fiscalité sur les revenus financiers et en augmentant la fiscalité sur les revenus locatifs. Évidemment qu'en faisant ça, le signal envoyé, il est extrêmement néfaste pour des gens qui font un travail qui est de loger des gens à l'année et de leur permettre d'accéder notamment aux grands centres urbains.

Donc, il faut fermer les portes, on reviendra sur les solutions tout à l'heure, mais la question des meublés, à mon avis, elle se pose ces derniers mois mais elle devrait se poser encore plus durement parce que ce n'est pas forcément acceptable que dans les grandes villes, on puisse permettre aux gens de ne louer leur logement que 90 jours ou 120 jours par an au lieu de 365. Mais à mon avis aussi, ça doit être accompagné fiscalement pour qu'il y ait un intérêt. Le gros du parc locatif, il est détenu par une toute petite minorité de ménages. Il faut que cette minorité continue à investir sur le marché locatif privé en France.

Guy est avec nous. Bonsoir, Guy.

Oui, bonsoir. Moi, c'était pour apporter un témoignage. Donc, ça fait 24 ans que je fais de l'allocation vide. Et je dois constater quand même que tout ça, c'est rigidifié à l'extrême. Avant, on pouvait pratiquer des loyers libres. Mais on pouvait aussi ne pas pratiquer les augmentations légales de loyers. Aujourd'hui, je les applique systématiquement parce que sinon, c'est perdu. de deux mois de caution, on est passé à un mois de caution. J'ai récupéré des appartements des fois dans un état lamentable. Voilà. Ensuite, si vous voulez, la relation avec les locataires n'est pas parfois toujours facile. Et puis, il est arrivé la farce, la farce des DPE.

Où un jour, ce qui est valable ne l'est plus le lendemain. J'ai failli engager 12 000 euros de travaux. Heureusement, entre-temps, le DPE avait changé et pourtant, mes appartements sont en bon état. Mais là, qu'est-ce qui va se passer ? Je les chauffe au gaz. Donc, quid de l'avenir. Et ensuite, la fiscalité. Avant l'élection de François Hollande, nous étions à 8% de prélèvements sociaux. Aujourd'hui, nous sommes à 17,2%. C'est une catastrophe. C'est un investissement punitif. Donc, je paie des impôts sur le revenu. Je paie des impôts sur les revenus locatifs et avec des prélèvements sociaux. Si vous voulez, c'est devenu punitif. Voilà. Donc, c'est vrai que ça fait pas mal de temps.

Monsieur le disait tout à l'heure. Moi, ça fait 24 ans. Donc, sur certains logements, je m'y retrouve. Sur d'autres, beaucoup moins. Et si c'était à refaire, aujourd'hui, ça serait non. Merci,

Guy, pour votre témoignage. En même temps, Loïc, entend ce que dit Guy. Mais s'il n'y avait pas l'encadrement, s'il n'y avait pas un certain nombre de règles, précisément dans la période où nous sommes aujourd'hui, comme il y a un manque criant de logements, si on enlevait la bride sur le coût des propriétaires, on se retrouverait dans une situation qui serait tout autant catastrophique. Pas du tout, parce que l'encadrement ne concerne que les nouveaux logements qui sont mis sur le marché où le loyer au moment de la fixation est encadré doit correspondre à un loyer médian. En réalité, aujourd'hui, il n'y a plus de nouveaux investisseurs.

Paris, il n'y a plus d'investisseurs sur des logements vides. Toutes les villes de France sont en marché tendu. 48% du parc locatif privé est en zone tendue. C'est-à-dire que les loyers sont encadrés depuis 2014, depuis la loi SRU. ça fait 12 ans précisément où le propriétaire au moment de la libération du logement, de sa relocation est tenu d'appliquer strictement la seule variation de l'IRL. Et pour dire tout à l'heure ce que disait Pierre Manec, c'est que en réalité, quand on compare, qu'on prend la courbe de l'augmentation des loyers, elle est inférieure à la courbe de l'inflation, elle est bien en deçà de la courbe de l'augmentation de la taxe foncière.

Votre auditeur a raison, l'immobilier n'est plus rentable, n'est plus attractif, n'est plus incitatif. Quand on a, et Pierre Manec a raison, il a parlé de la flat tax mise en place par Emmanuel Macron à 30% et notamment, et on a laissé 45% au marginal d'imposition plus la CG, CRDS à 17%, aujourd'hui, plus l'impôt sur la fortune immobilière, plus l'encadrement des loyers, plus les normes énergétiques, les propriétaires n'en veulent plus. C'est ça la vraie question. Donc, il va falloir avoir une politique volontariste pour redonner confiance dans l'équilibre des deux parties, des lécataires et des propriétaires, redonner confiance et avoir envie d'investir.

Je vous entends, mais vu la pénurie, aujourd'hui, le nombre de gens qui sont derrière un seul appartement, on les voit, les propriétaires qui désormais, donc du coup, sont un peu royaux aux bars, pardon, mais ils peuvent choisir exactement qui ils veulent. Donc, ça veut dire choisir les gens qui ont le plus de revenus et donc dont ils sont sûrs qu'ils n'auront absolument jamais de problème à aucun moment. Mais donc, ça veut dire ont le plus de revenus, ça veut dire que tous les autres, aujourd'hui, ont absolument zéro chance de trouver un appartement de pouvoir s'installer où que ce soit. Il va bien falloir travailler dans cette direction-là aussi.

la seule logique à ça, c'est d'avoir un choc d'offres et une politique de l'offre et de construire suffisamment pour offrir des logements. Quand on est sur une politique d'exception, c'est de l'exclusion qu'on génère. Et l'exclusion, c'est l'exclusion des ménages les plus faibles, les plus paupérisés, donc les plus fragiles. Et ça, ce n'est pas normal dans une société moderne. Et donc, je crois que c'est une question notamment de prise de conscience de toute la classe politique. Trouver les bons outils ouvrir toutes les sphères, que ce soit l'allocation privée, l'allocation sociale, l'accession à la propriété. Il faut rééquilibrer ce marché, avoir une perspective et une vision d'avenir.

Je voudrais qu'on écoute Valérie. Pierre Madecq, vous répondrez juste après. L'exemple de Valérie est vraiment intéressant. Bonsoir à vous, Valérie. Bonsoir, madame. On vous écoute.

Je suis très en colère, en fait, parce que je suis quelqu'un qui travaille depuis 30 ans. Je suis infirmière, j'ai donc un métier sûr. Or, aujourd'hui, si je ne trouve rien, dans cinq mois, je suis à la rue, dans le sens où mon propriétaire vend l'appartement que je louais depuis deux ans et demi. Je ne peux pas l'acheter. Donc, je me suis tournée vers l'achat avec le budget qui m'était alloué. Trop petit budget à Toulouse pour trouver quelque chose d'intéressant. Donc, je me retourne à nouveau vers l'allocation et même là, je me suis en but à des doyers, mais délirants. Ou alors, il faut que j'aille dans des quartiers où mon fils fera des stages en narcotrafic. Je n'ai pas très envie.

Mon ado de 14 ans, voyez, voilà, je n'ai pas très envie. Ou alors, j'ai essayé un petit peu du côté du neuf parce que j'aurai un budget plus intéressant, un prêt plus intéressant en fait. Et même là, moi, je suis dehors dans cinq mois. Les constructions débutent maintenant. Les projets sont livrés dans un an, deux ans, voyez. Donc là, je suis dans une impasse terrible. Et voilà. Et oui, l'humain dans tout ça parce que moi, j'ai versé mon loyer comme il fallait sans défection pendant deux ans et demi. Le monsieur veut vendre donc il me met dehors. Aucun, voilà, aucun effect. Bon. Et voilà. Et des gens comme moi se retrouvent plus ou moins à la rue.

Alors, j'ai un métier sûr mais même avec ça, c'est délicat. Je represse, j'angoisse.

Je vous comprends. Et vous êtes solo avec votre fils Valérie, c'est ça ? Oui. Et Valérie, merci beaucoup parce que je voudrais ajouter à la remarque de Valérie, celle d'Elsa qui nous arrive pour WhatsApp et qui dit je suis célibataire suite à une rupture. Je me suis retrouvée sur un marché de location extrêmement tendu à 30 ans avec un salaire de 2000 euros net et je n'ai accès qu'à des studios. Elle est en Savoie donc elle a pu finalement dans un marché moins tendu elle a pu finalement trouver quelque chose à un prix à peu près raisonnable par bouche à oreille mais elle a payé un loyer dans le vent pour aller dormir à l'extérieur en mode camping au frais pendant la canicule et le reste.

Qu'est-ce qu'on fait avec des Elsa ? Qu'est-ce qu'on fait avec des Valérie ? Parce qu'en effet le propriétaire et y compris ceux qu'on a entendu ont un choix dingue d'avoir quelqu'un qui a un salaire bien plus important que Valérie l'infirmière ou Elsa qui n'auront pas de solution.

En fait il y a deux sujets comme il y a deux sujets les solutions ne sont pas les mêmes pour traiter les deux sujets. Il y a une vraie question de coût du logement et de niveau des loyers.

Oui les loyers ont augmenté beaucoup moins vite que les prix oui les loyers ont augmenté à peu près en moyenne en France comme le revenu des ménages le problème c'est que le revenu des locataires par exemple a augmenté beaucoup moins vite et que ce qu'on voit c'est qu'on a eu une explosion du taux d'effort c'est-à-dire de la part que consacrent les ménages pour se loger et il y a tout un tas d'endroits en France qui aujourd'hui plutôt les endroits qui concentrent d'ailleurs le marché locatif privé qui sont devenus inaccessibles.

Il y a la moitié des zones d'emploi de France où quelqu'un au SMIC ne peut pas se payer un 45 m² vous êtes une famille monoparentale avec deux enfants vous gagnez le revenu médian à peu près des Français vous ne pouvez pas vous payer 60 m² dans les grandes villes c'est-à-dire que vous ne pouvez juste pas vous loger compte tenu du niveau des prix. Donc il y a une question de prix. L'encadrement des loyers il s'attaque à cette question-là la question des prix non pas en baissant les loyers mais juste en évitant que ça continue à dériver.

Bon, il y a sûrement d'autres mesures à prendre en place de solvabilisation on a beaucoup baissé par exemple les budgets alloués aux APL peut-être qu'il y a un certain nombre de catégories de ménages qui compte tenu du niveau des loyers aujourd'hui et de leur incapacité à payer un loyer dans une zone chère pourrait être mieux solvabilisé avec l'APL notamment. Ce n'est pas exactement la direction qu'on prend mais on peut toujours espérer. Ça c'est sur la question des prix et du niveau des loyers. Il y a un deuxième sujet qui est le sujet de l'offre. Évidemment, ce n'est pas l'encadrement des loyers et la baisse des prix des loyers qui va dynamiser l'offre.

Les investisseurs ne vont pas se jeter sur un marché où les loyers sont moins chers plus régulés plus mieux encadrés. Donc en face de ça il faut mettre des mesures pour qu'il n'y ait pas moins de logements moins chers mais qu'il y ait plus de logements moins chers.

Et là, il faut évidemment jouer sur la fiscalité il faut jouer sur la concurrence déloyale que peuvent faire porter notamment les locations type meublée de tourisme il faut jouer sur les résidences secondaires il faut remobiliser les logements vacants et puis il faut construire du logement mais du logement à un prix plutôt abordable ce qui est compliqué à faire dans les zones les plus chères et on pourra parler de la question du coût du foncier après.

Mais à mon avis il faut traiter les deux problèmes la question du coût et la question de l'offre ne pas laisser penser que tout vient de l'offre et qu'en faisant un choc d'offre on va faire s'effondrer les prix parce que ce n'est pas ce que dit la théorie économique mais pas non plus dire qu'il n'y a pas de problème avec l'offre parce que ce qu'on voit bien aujourd'hui c'est une réduction drastique de l'offre locative.

On parle du marché locatif en berne dans le téléphone ce soir avec Loïc Quentin qui est le président de la FNAIM avec Pierre Madec qui est économiste. Et avec vous aussi Sébastien soyez le bienvenu bonsoir. Oui bonsoir merci de prendre en appel

et merci pour vos émissions.

Voilà en voyant la pression qu'il y a sur l'immobilier en voyant plein de cas de personnes qui ne peuvent pas se loger dans des endroits sous pression je vais poser la question de s'il serait possible d'imaginer et quelles seraient les conséquences d'une taxation graduelle en fonction on taxerait plus ça va faire bondir certains propriétaires plus les logements loués à l'année encore plus les résidents secondaires qui sont habitées pour certaines quelques jours par an encore plus les Airbnb qui posent un véritable problème et aussi tous les logements vides tous les bâtiments vides on peut en avoir beaucoup sur Paris et voilà je voudrais avoir un peu l'avis ça fait des mois que je me pose cette question et ce serait intéressant d'avoir une réponse de spécialiste.

Merci beaucoup pour votre question Sébastien Loïc-Antin d'abord est-ce qu'on peut appuyer appuyer mieux appuyer plus certaines villes l'ont fait sur les locations à courte durée donc Airbnb et tous les autres Les locations à durée c'est un problème politique d'enjeu national je crois que le statut de la location de courte durée notamment a accordé des avantages quelque part un peu exorbitants de droits communs à certains investisseurs qui ont quitté la location de longue durée pour aller sur la location de courte durée moi j'approuve la décision du maire de Barcelone de mettre fin au Airbnb le 1er janvier 2028 je dirais que finalement pas le parc dans sa totalité mais monsieur le maire de Paris pourrait s'en inspirer très rapidement est-ce que vous avez un rôle à jouer vous la fédération nationale de l'immobilier en disant alerte rouge ces appartements en courte durée on les enlève on les remet dans le marché nous sommes la seule fédération depuis 3 ans à afficher et à avoir démontré que la part des locations meublées de courte durée dans les 10 premières villes de France a été multipliée par 2 en l'espace de 15 ans Paris dépasse plus de 30% locations meublées touristiques le problème se posera à Paris si on veut un réinjecté et d'avoir de la location vide il va falloir prendre des mesures drastiques à la location de location meublée simplement pourquoi ça c'est le résultat d'un glissement où il est plus intéressant de louer en meublée qu'en location vide les propriétaires désertent la location vide de longue durée pour aller vers la location meublée touristique parce qu'ils voient plus d'intérêt et de rendement donc aujourd'hui on essaye par tous les moyens de sauver quoi que ce soit mais est-ce que les villes y trouvent intérêt et rendement parce que sinon elles auraient mis des choses restrictives bien avant donc il y a des taxes de séjour des choses comme ça 600 millions d'euros à Paris la taxe de séjour qu'elle rapporte je pense qu'on y est assez sensible donc je crois qu'on ne laisse pas non plus ce gâteau de côté comme on parle aussi de l'augmentation des charges je salue au passage que 52% d'augmentation de taxes foncières à Paris n'a pas contribué aussi à maintenir un souhait des propriétaires de rester propriétaires pour louer à l'année donc voilà ce sont des problématiques qui illustrent quoi je pense que tout simplement aujourd'hui on assiste à une grave crise de logement deuxièmement il y a un endormissement politique sur les solutions il y a des solutions pragmatiques on peut on parlait d'amphithéose au début mais il y a location accession qu'on a abandonné les sociétés de location attribution accompagnées notamment l'accession à la propriété l'accession sociale de façon beaucoup plus influente qu'on ne l'a fait aujourd'hui l'absence de vision notamment des politiques de ces dix dernières années a conduit à la situation catastrophique dans laquelle nous sommes aujourd'hui je citerai une citation d'Emmanuel Macron où il avait précisé que l'immobilier c'est le sur-endettement public pour de sur-endessement collectif sur-endessement public pour de l'inefficacité collective voilà c'était challenge mai 2023 et ça c'est quelque chose qui est significatif notamment de l'intérêt qu'il a accordé à l'immobilier en disant l'immobilier c'est de la rente voilà où nous en sommes dans la question de notre auditeur Pierre Madec il y avait effectivement les locations à courte durée il y avait aussi les résidences secondaires ça aussi c'est un programme récurrent c'est un serpent de mer qu'on voit revenir on en a même fait des sujets ici même au téléphone sonne l'année dernière est-ce que oui là aussi c'est un levier est-ce que c'est l'un des leviers est-ce que c'est un mauvais levier

pour répondre déjà ça existe c'est-à-dire qu'aujourd'hui il y a des sur-taxes sur les résidences secondaires il y a des sur-taxes sur les logements vacants il y a eu un alignement des meublés de tourisme en partie sur la location à l'année ça va évidemment pas assez loin mais ça a avancé de ce côté-là qu'est-ce qu'il faut penser de l'outil fiscal l'outil fiscal c'est un outil très puissant la fiscalité immobilière aujourd'hui c'est 100 milliards d'euros de recettes par an 100 milliards d'euros c'est plus que l'impôt sur le revenu c'est juste pour donner un ordre de grandeur le problème c'est que cette fiscalité immobilière aujourd'hui elle rapporte à ceux qui ont de l'immobilier cher aux collectivités locales qui ont de l'immobilier cher et un marché immobilier qui fonctionne bien c'est les droits de mutation les fameux frais de notaire c'est la taxe foncière c'est tout ça est-ce qu'il faut augmenter les impôts pour faire baisser le prix du logement c'est pas sûr c'est pas parce que vous allez surtaxer les résidences secondaires que vous allez vous retrouver juste avec des gens qui vont payer plus les riches auront les moyens d'avoir une résidence secondaire les pauvres n'auront pas les moyens vous surtaxer Airbnb peut-être que l'annuité sera facturée plus cher aux locataires donc il faut mobiliser l'outil fiscal oui il faut aussi passer par de la régulation est-ce que 120 jours par an pour louer un logement sur des plateformes type meublée de tourisme 120 jours c'est acceptable c'est beaucoup 120 jours c'est bon surtout quand on est

sur plusieurs plateformes à la fois et qu'on arrive à contourner évidemment les 120 jours

peut-être que 90 jours c'est déjà trop et peut-être qu'en fait mettre en location des logements entiers dans des grandes villes c'est trop il y a des villes qui ont régulé Berlin par exemple ou on parlait de Barcelone même des villes américaines

il n'y a plus d'Airbnb à New York aujourd'hui

ça veut dire que c'est possible c'est possible de le faire et l'effet direct là on parlait du choc d'offre tout à l'heure c'est un choc d'offre c'est-à-dire que ces logements se retrouvent sur le marché mais pour le coup dans ces villes-là

vous avez cité Barcelone mais c'est le cas de New York c'est le cas de Berlin c'est le cas d'autres aussi on n'a pas mieux régulé on a interdit donc à un moment vu la situation aujourd'hui les témoignages qu'on a sur des gens qui cherchent qui ne trouveront pas qui vont finir dans une chambre chez l'habitant ou des choses comme ça est-ce que l'action à faire désormais c'est interdire ?

On arrête de réguler on interdit interdire ou limiter ou rééquilibrer la fiscalité en faveur de la location vide je crois qu'aujourd'hui il y a un projet de loi qui va être porté par Vincent Jambrun à l'Assemblée Nationale et enfin un geste de courage et authentique pour essayer de donner au moins un peu d'oxygène à ce marché ce projet de loi il doit s'inscrire aussi avec un rééquilibrage fiscal et notamment mettre fin aux avant que ce soit plus avantageux de louer en longue durée sur le nu que sur la location meublée qu'est-ce que c'est qu'une location meublée ? C'est un logement vide avec quelques meubles ça n'a rien de plus ça ne justifie pas un tel statut fiscal

On ne parle pas des meublés de tourisme on parle des meublés à l'année

Jean-François on vous écoute

Oui, bonjour merci de me donner la parole je voudrais attirer votre attention les journalistes et puis nos auditeurs sur le fait que le calcul du DPE en France est quand même un peu curieux c'est pas négligeable parce que ça joue fortement sur le parc locatif ou pas locatif alors il est un peu curieux parce qu'il favorise le gaz qui est cher qui est acheté avec des devises françaises qui coûtent à la France dont le prix épique est polluant qui produit du CO2 et il pénalise avec un coefficient stupide qui à l'origine était de 2,3 qui est en train de baisser mais qui reste encore à 1,9 et encore beaucoup trop cher l'électricité qui en France est propre puisqu'elle est produite avec du solaire de l'éolien du nucléaire et de l'hydraulique et ne produit aucun CO2 et qui est entièrement française voilà alors il faudrait qu'un jour quand même on m'explique pourquoi on en est arrivé là sauf qu'à penser peut-être il y a derrière le lobby certains lobbies allemands qui ont pu pousser parce que chez eux l'électricité est faite avec du gaz avec du gaz ou du charbon mais pas chez nous

Loïc Quentin merci Jean-François moi je vous dirais l'auditeur qui me fait plaisir c'est un combat que je mène depuis deux ans notamment en revoyant le coefficient de pondération de l'électricité qui était à 2,3 quand le gaz n'était qu'à 1 alors que les gaz est une énergie fossile et l'énergie électrique est la plus décarbonée donc on a envoyé un mauvais message tout ça simplement les errements dans lesquels nous sommes au regard du DPE c'est la conséquence de la loi climat et résilience de 2021 qui n'a pas fait l'étude d'impact qui n'a pas anticipé les conséquences dramatiques qu'elle pouvait avoir sur un marché et pour lequel aujourd'hui nous sommes obligés de rétropédaler 21 modifications réglementaires sur le DPE en l'espace de 5 ans et aujourd'hui nous sommes obligés de comprendre que pour pouvoir accompagner les propriétaires il va falloir donner des délais de rénovation et notamment 3 ans pour les maisons individuelles les 5 ans pour le logement collectif si le PGL passe à la soie nationale On a Marc sur WhatsApp qui dit oui mais si on interdit les Airbnb nous on ne pourra plus aller nulle part parce que les hôtels sont trop chers et on a l'impression que effectivement c'est un peu le diable qui se mord la queue Pierre Madec tout à l'heure Loïc Quentin nous a dit l'année prochaine ce sera pire et 2027 ce sera encore pire derrière

Alors je suis d'une nature plutôt optimiste contrairement à mon voisin donc j'espère que ce ne sera pas pire ça fait quand même des années qu'on parle de cette crise du logement de cette crise du logement cher la pénurie elle n'est pas nouvelle on en parlait en sortie de crise sanitaire sur la question étudiante j'ai l'impression que ça fait des décennies qu'on parle du logement étudiant le président de la république s'était engagé à en construire des dizaines de milliers les objectifs sont pas de ce point de vue là atteints on n'a pas parlé aujourd'hui du parc locatif social qui est absolument à l'arrêt lui aussi avec 3 millions de demandeurs 3 millions de personnes qui aimeraient rentrer dans le parc locatif social parce que le marché locatif privé n'est pas accessible et qui n'y parviennent pas

et avec des maires qui voudraient reprendre la main je fais une incise est-ce que ce serait une bonne idée que les maires reprennent la main si ils ont perdu la main si j'ose dire c'était pour des histoires de clientélisme

si c'est des maires qui font bien le job pourquoi pas le problème c'est que pour rappel qui oblige les maires à produire entre 20 et 25% de logements sociaux sur leurs communes il y a la moitié des communes aujourd'hui qui respectent pas la loi la loi a 25 ans donc on peut redonner la main aux maires mais c'est pas certain qu'on arrive exactement au résultat voulu

on arrive à la fin de cette émission mais j'aimerais vous soumettre le message de Mathieu sur WhatsApp qui dit l'une des solutions c'est de venir vivre dans les villes moyennes nous y vivons très bien y compris avec des salaires moyens nous dit-il et moi je la trouve très bien cette remarque de Mathieu parce que ça dit si on décentralise si on n'est pas obligé tous de s'agglutiner au même endroit pour se loger on arrivera évidemment à de meilleurs résultats si on trouve un travail dans le secteur rural on a une vie pésée apaisée une vie tranquille et des loyers beaucoup moins chers c'est la concentration urbaine qui crée une demande et là où les politiques publiques n'arrivent pas à accompagner d'un nombre de construction suffisante c'est aussi l'origine de la crise parce que ça aussi Pierre Madec c'est du long terme c'est même du très long terme mais au fond construire c'est aussi du long terme on l'a bien compris

la durée de vie du logement en effet fait que forcément c'est un projet de long terme c'est pour ça que les candidats à la présidentielle s'y intéressent peu parce que peut-être que 5 ans c'est pas suffisant pour s'y intéresser et sur cette question de l'agglomération des activités pour le coup l'économie urbaine nous l'enseigne depuis le 18ème siècle il faut concentrer les activités mais faire attention parce que à force de les concentrer ça a des effets négatifs notamment sur l'accès au logement donc là encore c'est pas nouveau il faut remettre la question du logement au coeur du sujet de l'aménagement du territoire des transports quand on fait des économies de dépenses publiques et qu'on décide de fermer un certain nombre d'hôpitaux d'écoles de lignes de chemin de fer et bien on rend plus attractifs les zones où ces services publics existent et moins attractifs les zones où ils existent plus et ça ça a un impact sur le coût du logement et sur l'accès au logement donc au-delà de la question du logement la question de l'aménagement du territoire qui est soulevé là et à mon avis oui essentiel

un peu étonnant quand même qu'on en parle si peu effectivement vous avez raison c'est quand même une vraie bombe sociale quand des gens se retrouveront à devoir dormir sinon dehors en tout cas dans une colocation forcée etc ça s'appelle une bombe sociale l'immobilier

ça s'appelle une bombe sociale il y a même un ministre du logement qui il y a assez longtemps maintenant parlait de bombe sociale est-ce que les choses ont changé parce qu'on s'est mis à parler de bombe sociale j'ai pas l'impression mais espérons que ça change avec les échéances présidentielles qui approchent voilà

donc c'est pour ça c'est un temps long il faut rester optimiste je suis ravi que vous soyez optimiste vous ne l'avez pas trop prouvé pendant cette émission on a des propositions à faire et on les aura merci à tous les deux d'avoir participé à ce téléphone Robinson merci à tous pour vos appels la question des petits bateaux c'est celle de Gustave qui a 6 ans aujourd'hui j'aimerais bien savoir comment les stalactites ils ont été formés à la réponse dans 3 minutes qui ont été formés

et qui ont été formés à la réponse