L’immobilier redevient-il enfin attractif pour investir ?

Yomony, leader français de la gestion [musique] de patrimoine en ETF, présente Sud Radio. [musique] Oser investir Tom Abinet et nous vous retrouvons Thomas, vous allez aborder quel sujet ce matin dans oser investir ? Jean-François, acheter son logement à de c'est souvent plus simple pour emprunter. Mais que se passe-t-il si demain vous n'êtes plus ensemble en cas de divorce ou de décès ? Qu'avez-vous intérêt à prévoir avant de signer ? Nous parlerons ensuite justement d'un marché en pleine dépression, le logement neuf avec Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Les ventes chutent encore de près de 24 %.

Les prix commencent à baisser mais surprise, les investisseurs seraient de retour. Et le nouveau dispositif Jean-Brin du nom du ministre peut-il réellement relancer l'investissement locatif ? Notre invité va nous y répondre dans un instant. Et enfin avec Guy Marty, notre consultant en gestion de patrimoine, nous parlerons sécurité, valeur, refuge, or, Bitcoin, inflation, dettes. Quand le monde tremble, où peut-on réellement mettre son argent à l'abri ? [musique] Ecorseau business, le magazine de référence des investisseurs, présente Sudo, oser investir, le conseil de la semaine.

Thomas, une question qui parle à tout le monde hein, acheter son logement seul ou à deux parenthèses, nous on a fait à deux mais si nous aimons, on a fait séparément, c'est plus sûr. Financièrement, est-ce que ça change vraiment la donne ? Oui, Jean-François, énormément parce que seul vous allez devoir supporter évidemment l'apport, les mensualités et tous les frais avec un seul revenu. À deux, les banques regardent de revenus. Cela peut augmenter la capacité d'empr d'emprunt bien évidemment et donc permettre d'acheter plus grand ou mieux situé. Mais attention, acheter à de ne veut pas forcément dire propriétaire à 5050.

S'il l'un importe beaucoup plus que l'autre, bahut mieux inscrire quand même dans l'acte une répartition qui corresponde au financement réel 60 40 70 30 par exemple. ce qui déterminera notamment la part de chacun lors d'une revente. Et justement le piège c'est de penser que lorsqu'on est en couple hein, tout est automatiquement réglé. Vous avez raison. Et imaginez, vous achetez ensemble, tout va bien, puis arrive une séparation. Ça arrive dans beaucoup de couples français. Pour les concubins, par exemple, logement acheté ensemble est généralement détenu en indivision. Et le principe est simple, personne ne peut être obligé de rester indéfiniment dans cette indivision.

Il faudra donc vendre un jour ou l'autre ou que l'on rachète la part de l'autre. Une convention d'indivision peut d'ailleurs permettre d'organiser à l'avance certaines règles de fonctionnement. Et en cas d'essai euh Thomas HT à 2, est-ce que ça protège automatiquement celui qui reste ? Non. Et c'est probablement d'ailleurs le point auquel on pense le moins au moment de signer. Le niveau de protection dépend beaucoup du statut du couple, mariage, pax ou concubinage. Pour des concubins, il n'existe pas de protection successorale automatique comparable à celle d'un conjoint marié. La part du défunt peut revenir à ses héritiers.

Donc l'achat immobilier, ce n'est pas seulement choisir un appartement et ou négocier un crédit. Quand on achète à deux, il faut aussi se poser une question qui est assez peu romantique, j'en conviens, mais essentiel. Qu'est-ce qui se passe si un jour nous ne sommes plus deux ? BDL Club Invest, voyez plus grand pour votre argent présente Sud Radio. Oezer investir l'invité. Thomas, nous sommes en compagnie de Pascal Boulanger ici présent, président de la Fédération des promoteurs immobiliers qui réunit près de 700 entreprises au sein de 17 chambres régionales. Bonjour Pascal Boulanger. Bonjour Thomas. Je le disais dans mon lancement, le marché est en dépression.

Alors vous qui êtes le patron des patrons, des promoteurs, dites-nous, est-ce que les promoteurs se sont mis sous antidépresseur ? Certains oui au sens euh primaire du terme, oui, ça va pas bien. Je le dis depuis de nombreuses années. Euh et là je pensais même pas annoncer des chiffres aussi mauvais que ceux que j'ai annoncé il y a il y a 48 he dans un marché totalement à l'arrêt sur les mises en vente, sur les mises en chantier, sur les réservations. Tout est à l'arrêt. On on est sous antidépresseur. Oui. Bon alors on va y venir. On va prendre dans le détail justement un certain nombre de chiffres que vous avez évoqué lors de votre présentation de résultats.

Au deuxème trimestre, Pascal Boulanger 2026, les ventes de logement neuf chutent encore de 23,6 % sur 1 an. Elles représentent 19356 logements vendus au 2e trimestre. Alors, est-ce qu'on peut toujours parler de crise du logement neuf ou désormais on est face à une crise structurelle ? Faut pas avoir peur des mots. Non, mais la crise est multifactorielle, c'est une crise politique au départ. Ouais. Le président de la République pensait que le logement neuf était trop cher. Donc, fallait taper un peu sur ce qu'il produisait. C'est ce qu'on m'a dit plusieurs fois. Remonter à 2017. Je remonte. Oui. Mais euh après, il y a une crise de l'offre. Ouais.

Les maires avec les élections de 2020, on a vu tout de suite le nombre de permis de construire chuté et pendant très longtemps, mon combat a été l'offre. Et depuis novembre 2022, ça ferait près de 4 ans, il a suffi d'une légère remontée des taux d'intérêt. On n'est pas non plus arrivé à des 10 %. On est passé de 1 à 3 et demi pour que le marché s'arrête. Il s'est arrêté en 3 4 ans mais là aujourd'hui je ne pensais jamais que j'aurais pu annoncer des chiffres aussi bas. Alors justement vous parliez de l'offre. L'offre disponible représente désormais plus de 21 mois de commercialisation contre 17 mois environ fin 2024.

Est-ce que c'est le signe qu'il y a trop de logements à vendre ou au contraire que les Français n'ont tout simplement plus les moyens de les acheter ? Alors déjà faut que nos auditeurs [raclement de gorge] comprennent. Nous les promoteurs, on est heureux quand il y a à peu près 12 mois d'offre. Ouais. En dessus, au-dessus, pardon, on estime qu'on est en suroffre et en dessous on est en sous-offre. Donc à au nombre de mois que vous avez annoncé 17, 21, peu importe, on est très nettement en suroffre. Sauf que notre offre a très fortement baissé par rapport aux années normales. Donc on a on est en suroffre par rapport à une offre très très basse. Pourquoi ? Parce que la demande s'est arrêtée.

Mais alors, il y a une bonne nouvelle dans les mauvaises, c'est que les prix baissent quand même. Non. pour l'acheteur, c'est quand même une bonne nouvelle parce que non mais les prix ne baissent pas. Les prix sont toujours entre 4009 et 500 du mètre carr baissé d' 1,8 %. Oui, d'accord. Ça a baissé d' 1,8 % mais l'année dernière ça avait monté de Il y a pas de baisse des prix. Moi si je regarde sur 3 ans, on est passé de 4009 à 5000 et quelques. Donc non, il y a pas de baisse. Enfin le 1, quelqu il est vrai, mais on peut pas avoir de baisse. Je m'explique. On a un prix technique, on a des normes, on a des coûts de construction, on a des taxes.

La seule, on peut pas baisser nos marges nous les promoteurs. Ce que vous êtes en train de dire Pascal Boulanger, c'est que c'est pas les prometteurs contrairement à l'idée souvent répandue qui s'en mettent plein les poches. qu'il y a des normes qui coûtent cher, il y a des coûts de construction, il y a des coûts de matériaux, des coûts de très clair là-dessus. Les marges, la marge moyenne d'un promoteur est de 5 %. Oui, on ne peut pas aller en dessous pour une raison simple déjà faut faire tourner nos nos faux propres. Et deuxièmement, si on avait pas ces 5 % dans nos bilans, les banques ne nous donnent pas nos garanties financières d'achèvement.

Donc nos marges 5 %, on ne peut pas descendre en dessous sinon la banque nous suit pas. Alors Pascal Boulanger, je veux trouver des bonnes nouvelles dans les mauvaises. On va qu'essayer d'en trouver une. Alors moi j'en ai vu quand même une qui qui arrive dans dans tout ça. Alors ben vous voyez, vous êtes encore plus plus optimiste que moi. Les ventes aux investisseurs particuliers qui progressent de 13,4 % au 2e trimestre et de 19,4 sur le prer semestre, ce qui représente alors évidemment en valeur absolue pas énorme parce que c'est 3427 logements. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que les investisseurs sont en train de revenir sur le marché.

Alors il faut tout relativiser mais c'est une bonne nouvelle. On est d'accord. Une année normale, nous faisons à peu près 60000 ventes aux investisseurs. Là, vous avez dit 3000 et quelqu 3400 sur le trimestre. Si on multiplie par 4, pour aller vite, ça fait 14000 et quelques. Donc, on en est très loin. Mais le dispositif jambrin se met en route. Il est certainement à améliorer. Il est un peu compliqué. Il est il n'est pas aussi efficient qu'on l'aurait voulu. Ça c'est incontestable. Mais la bonne nouvelle dans ce dans dans dans tous ces chiffres catastrophiques, c'est celle-là. Vous avez raison.

J'envoie une deuxième bonne nouvelle, c'est que on est bientôt en période électorale, on est même en précacampagne électorale et je pense que le sujet est arrivé en haut de tous les candidats. Euh il y a plus un candidat qui ne parle pas du logement dans les dernières élections présidentielles. C'était le grand oublié. J'ai d'ailleurs suffisamment rallé. Merci d'ailleurs au médium. Merci à vous. Merci à tous. Ce sujet logement fait partie maintenant des grands sujets comme l'emploi, comme la sécurité, comme l'éducation, comme la santé. Il est revenu en haut en haut de la pile. C'est vraiment la deuxième bonne nouvelle.

Alors moi je voudrais vous interpeller sur la partie placement de l'investissement. Euh on on voit bien que les dispositifs se sont succédés, hein. On a tous en tête, alors je reparle pour les plus anciens, le périsol qui était certainement celui qui était le plus dynamique des des dispositifs mis en place. Il y a eu le baisson, il y a eu le pinel plus récemment et cetera. C'est Buriie de Robien, on en oublie plein vo on en oublie plein mais ça veut dire qu'il y en a eu toujours en fait et depuis quelques temps il y en a plus pour ainsi dire.

Est-ce que ça veut dire que le logement pour l'investisseur ne peut s'entendre qu'à partir du moment où on met des dispositifs de défiscalisation parce qu'il faut utiliser le mot, ça a souvent été perçu pour défiscaliser plus que pour placer. Alors la réponse est oui. Il n'y a pas de modèle économique pour le logement neuf s'il y a pas un avantage fiscal. Donc ça veut dire pardon que tant qu'il y en a pas on peut pas. Bah c'est pas compliqué le le une année moyenne 60000 vente aux investisseurs, on arrête le Pinel 9468 donc divisé par 6 et demi. Je vais vous expliquer. S'il y avait un modèle économique, les inzins, les investisseurs institutionnels achèteraient du logement neuf.

Il y a aucun investisseur institutionnel, sauf la rares exceptions, qui achète. Aujourd'hui, le logement a été trop normé, trop taxé. Il n'y a pas d'impôt sur la fortune ailleurs que sur l'immobilier. il n'y a pas de taxe foncière sur vos placements en bourse et cetera et cetera. Il n'y a pas de répartition de charge. Et donc aujourd'hui l'investisseur ne vient pas, on le voit dans les chiffres, si il n'y a pas une compensation. C'est pas un avantage fiscal, c'est que le logement a été financièrement trop, excusez-moi le terme, il est un peu trivial mais trop matraqué et donc sans aucun avantage fiscal, il n'y a pas d'équilibre économique et personne ne vient.

Pascal Boul, j'ai ma dernière question pour vous ce dimanche matin. Dans cette période, vous l'avez évoqué vous-même préélectorale pour pas dire que la course des petits chevaux est déjà partie. Vous leur donnez quoi comme message ? Vous leur dites quoi à ces candidats ? On en a 40 sur la ligne de départ aujourd'hui. Alors, on sait bien que ça ça va se nettoyer au fil des semaines. Mais vous leur dites quoi ? Il faut remettre des dispositifs fiscaux dans vos programmes ? Je leur dis plusieurs choses. 1, on a un vrai problème de demande. Remettez des dispositifs fiscaux. de rééquilibrer, je l'entends tous les jours les rapports entre locataires et propriétaires.

Beaucoup de propriétaires me disent il y en a marre, je n'arrive pas à récupérer mon logement, je n'arrive pas à payer problème d'impayer, problème de squat, ça même si c'est 15 % l' payé en France, mais ça existe. Tr J'ai un gros problème de demande aujourd'hui. Ce que je peux vous dire Thomas, c'est si ça repart et ça va repartir, on aura pas d'offre. Donc il faut aussi aider les maires parce que les maires n'ont plus envie de nous signer nos permis de construire. Donc le jour où j'aurai réglé, vous allez me traiter de schizophrène puisque je dis que j'ai pas de demande mais le jour où espérons on a réglé le problème de demande dès le lendemain je n'aurai plus d'offre.

Merci Pascal Boulanger. On vous réinvitera on verra ce que comment ça [raclement de gorge] va se passer avec justement dans le cadre de cette campagne électorale. Oui. Merci pour votre parler vrai hein Pascal Boulanger je rappelle président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Merci d'être passé du côté d'Oser Investir.

[musique]

Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert. Thomas, nous sommes avec Guy Marti, notre consultant en gestion de patrimoine, fondateur de pierrepapier.fr. Vous allez Thomas avec Guy he nous nous parler de la la sécurité des placements et des valeurs refuge. Absolument Jean-François parce que pour Guy c'est sa première émission de la nouvelle saison. On a commencé il y a 15 jours mais il nous rejoint aujourd'hui. Et vous aimez jouer avec la langue française Guy ? Vous voulez nous parler de sécurité des placements ? Et bien allons-y. Donc le mot sécurité vient du latin ciné cura qui veut dire sans soucis. Alors des soucis, on en a hein en ce moment.

Le le monde tremble, géopolitique, politique, économie, climat. Donc la sécurité y compris pour les placements, est plus un idéal qu'une réalité. Alors, on peut néanmoins quand même chercher des valeurs refugees dans ce cadre-là, sans aucun doute. Mais n'oubliez pas que refuge vient de fuir fuir le champ de bataille. [raclement de gorge] Ouais. Alors là, il s'agit de sortir de l'économie proprement dite. Les placements courants, les actions, l'immobilier sont dans l'économie. Hm. L'or ou d'ailleurs le Bitcoin sont des biens rares en quantité limitée refuge contre des accidents politiques ou économique ou contre la perte de valeur de la monnaie.

Donc on revient toujours au grand sujet de l'inflation. Oui mais attention inflation normalement ou ne veut pas dire hausse des prix. Inflation veut dire enfler. Enfler démesurément. Bien sûr s'il y a plus d'argent pour la même quantité de choses, les prix vont monter. Mais c'est au départ la quantité d'argent qui gonfle. Et quand on parle de la dette, c'est bien de ça qu'on parle parce que les États pour régler les problèmes ou ne pour pas les régler font une course en avant vers toujours plus d'argent. La monnaie va finir par se dévaloriser ou les prix vont finir par se mon par monter comme vous voulez. C'est ça ce qui se passe à la fin de l'histoire. Exactement. Merci Guy.

Rien de rassurant. Merci. Merci à tous. Merci Thomas B. On se retrouve la semaine prochaine pour nouvel nouveau numéro d'oser entreprendre et oser investir. Merci vous. Sud radio. [musique] Oer investir Tom Abinet avec leader français de la gestion du patrimoine en ETF. No.