Paupérisation des copropriétés : Audition de l'AFL et de l'ALG

logement et Nicolas Henri directeur de la stratégie Action Logement groupe messieurs il sera sans doute utile que vous rappeliez le rôle de l'association Foncière Logement une organisation très spécifique puisque ces missions d'intérêt général sont inscrites dans le code de la construction et de l'Habitat vous pourrez expliquer ces modalités d'action sur les copropriétés dégradé combien d'interventions réalisez-vous chaque année queles sont leurs typologies et leurs effets identifiez-vous des difficultés particulières auriez-vous besoin d'outils supplémentaires que notre commission pourrait promouvoir votre particularité est tout en étant une association investie de mission d'intérêt général d'être adossé au groupe Action Logement acteur majeur du logement social et abordable que vous apporte ce positionnement quelles en sont les limites alors que vos missions ne se limitent pas seulement au logement des salariés considérez considérez-vous pardon que le modèle de financement des opérations de redressement des copropriétés est efficace l'articulation entre les subventions leurs préfinancement et les prêts qui peuvent être octroyés se fait-elle de manière suffisamment rapide et fluide à ce sujet de quelle manière êtes-vous impliqué dans la mise en œuvre du plan initiative copropriétés et des orcodes ces programmes de grande ampleur parviennent-ils selon vous à créer une synergie suffisante entre les acteurs nous nous interressons aussi tout particulièrement aux petites copropriété parce que jusqu'à présent elles ont trop souvent échappé à l'attention des pouvoirs publics justement parce qu'elles sont trop difficile à repérer votre action vous permet-elle de contribuer à leur identification et à leur traitement vous pourrez également revenir sur la loi du 9 avril dernier relative à la rénovation de l'habitat dégradé donc j'étais la porteur et notamment à son article 3 qui étend le champ d'intervention de l'AFL aux opérations d'aménagement ayant pour objet de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne et dangereux enfin comment le groupe Action Logement se situe-il dans l'organisation territoriale d'accompagnement des copropriétés poupérisées en lien avec les agences de l'État laana l'enrue et la NCT avec également les services déconcentrés les communes et les EPC P notamment dans le cadre d'action cœurdeville existe-t-il des voies d'amélioration dans la coordination entre tous ces acteurs avant de vous laisser la parole chacun pour répondre à ces premières questions il me revient de vous indiquer que cette audition est diffusée en direct et en différé sur le site internet du Sénat et qu'un compte-rendu sera publié je dois également vous rappeler qu'un faux témoignage devant notre commission d'enquête serait pas cible des peines prévues aux articles 434-13 434-14 et 434-15 du code pénal qui peuvent aller de 3 à 7 ans d'emprisonnement et de 45000 € à 100000 € d'amende je vous invite donc tous deux donc à prêter serement de dire toute la vérité rien que la vérité à lever la main droite et à dire je le jure je vous invite donc à lever la main droite et à dire je le jure je le jure je le jure merci beaucoup messieurs vous avez donc la parole dans l'ordre que vous souhaitez et ensuite je donnerai la parole à Madame la rapporteur et à mes collègues pour vous questionner également comment qui veut Monsieur Le Meur Monsieur Henri je vais peut-être commencer par situer globalement le le groupe Action Logement auquel appartient l'association Foncière Logement donc le groupe Action Logement se compose fondamentalement de deux grandes branches une branche immobilière et une branche servicielle évidemment la Foncière Logement qui a un peu plus d'une vingtaine d'années d'existence de la partie immobilière notre partie immobilière comprend un parc d'environ 1,1 million de logements euh sur l'hexagone les départements et les territoires d'outremer donc un parc très important qui se compose principalement de logements sociaux de logements également abordable plus largement avec des logements intermédiaires et les logements si particuliers de la foncière sur lesquels Yannick Le Meur reviendra ultérieurement euh concernant la branche service c'est un service que nous apportons fondamentalement aux salariés des entreprises cotisantes et éligibles donc les entreprises de plus de 50 salariés mais également les entreprises de moins de 50 salariés selon les dispositifs et les modalités de financement ces modalités dispositifs de financement on peut citer par exemple mettre en exerg le prêaccession ce sont des prêts qui sont apportés aux salariés d'entreprise à T bonifier leur permettant de se rendre propriétaire de leur logement on finance également les politiques publiques nous contribuons plutôt aux politiques publiques avec le financement du renouvement urbain c'est-à-dire le fait et la foncière en fait partie dans une voie oprationnel c'est-à-dire le fait d'apporter des prêts et des subventions aux différents acteurs du renouvellement urbain dans les quartiers prioritaires de la ville ainsi que la participation au programme action curdeville sur les quelques 240 communes concernées par ce dispositif mis en place par l'État voilà de façon très globale la présentation du groupe et parmi les entités qui sont rattaché groupe nous avons donc sur la branche immobilière principalement Ali Action Logement immobilière et les 50 filiales qui composent Ali et cette entité précieuse particulière et singulière qui est euh la Foncière Logement et ça me permet de transmettre la parole Yannick Lemer son directeur général merci beaucoup monsieur lemur que nous ne voyons pas mais que nous entendons je le précise pour ceux qui regarderont cette audition merci euh je bonjour à tous y cler directeur général de l'association je excuse pour ce petit bug technique je suis bien connecté sur le site du Sénat mais je comprends pas pourquoi vous n'avez que le son et pas l'image bon je ne suis pas une machine je suis bien un être humain je suis bien le directeur général de Foncière Logement je vais tenter de d'apporter quelques éléments d'éclairage à à à votre introduction très très dense et et très intense Foncière Logement donc une association loi 1901 jeune 20 ans l'année dernière euh mis en œuvre par les partenair et et l'État pour répondre historiquement à une question qui était celui du du traitement de de la mixité dans dans les qpv et du logement des ménages à faibes ressources dans le cœur des villes c'est ce qu'on a fait depuis 20 ans avec 25000 logements conventionnel privés dans le cœur des villes au marché tendu et 12000 logements dont 12000 logements loués aujourd'hui en intermédiaire ou en libre dans les qpv et de l'ordre de 8000 logements au cours de de construction pour les les années à venir on est donc un un acteur de la déségrégation social des quartiers à notre échelle on change pas la sociologie des villes par contre partout où on intervient et les contrôles de la Cour des comptes le montrent le peuplement de nos immeubles est une phase d'amélioration et de réenclenchement d'une évolution du peuplement démontré des territoires sur lesquels on on intervient alors sur la question plus spécifique des au propriété qui est un sujet qui qui monte en en intensité en puissance comme autant de problématiques pour les éus locaux dans la gestion de leur politique de l'habitat et du parcours résidentiel des usagers des villes nous n'avons pas de de dispositif spécifique c'est-à-dire que ce n'est pas le fait qu'un bien immobilier soit sous statut de copropriété qui nous légitime ou qui nous mobilise euh pour agir ceci étant 55 % du parc de l'association doit avoir de l'ordre de 38000 logements en exploitation aujourd'hui et de l'ordre de 8000 excusez-moi je je vais vous interrompre 30 secondes enfin 2 secondes juste pour vous demander si vous voulez bien de parler un peu plus fort ah oui vous entends assez bien mais voilà si vous parliez un peu plus fort ce serait parfait merci beaucoup donc je vais je vais monter le son en parlant plus fort mer beaucoup bien bien que le critère du statut de propriété des territoires sur lesquels on intervient euh ne soit pas un un critère euh pour nous euh on a déjà 55 % de notre parc immobilier de nos 38000 logements qui sont en copropriété donc on a une expérience forte euh de de de la nature de ce parc et de la manière de de bien le gérer et de bien de bien l'apprécier en terme d'éclairage ça veut dire que si nous sommes petits et l'enjeu pour nous est pas la taille mais la nature et la qualité des services immobilier qu'on apporte sur un territoire on est le premier client de Foncia en France et le deuxième client d'evoriel exn City gestion en France on est donc un acteur et un donneur d'ordre important par rapport aux opérateurs de de gestion des des des syndiques les deux principaux en France fon Foncia et Nexity la question de l'habit indigne est quelque chose de relativement récent pour nous puisque la première introduction dans la loi c'est 2020 avec des adaptations et un renforcement une sorte de clarification dans la loi de ce début d'année qui pour la première fois identifie ou spécifie la question des copropriétés comme un segment à à à à travailler ou à interroger pour pour l'association on intervient donc bien sur le segment de l'habitat insalubre et de l'habitat indigne et aujourd'hui avec notre produit de mixité qui permet d'offrir un logement de qualité aux salariés qui ont des revenus supérieurs au au plafond HLM on a depuis la loi de d'avril 2024 un champ d'intervention qui est spécifié par le législateur on intervient dans les opas qu' un objet un objet de lutte contre l'habitat insalubre tout ne l'ont manifestement pas on intervient sur tous les immeubles qui sont couverts par un arrêté insalubrité ou péril imminant ou non imminant donc soit le maire soit le préfet on intervient sur les périmètres des opérations de restauration immobilière ça c'est une novation importante ça élargit très fortement les territoires d'intervention de de l'association et y compris c'est là qui sont noté les copropriétés identifié au ch dans le cadre de dispositif de type plan plan de sauvegarde euh et dernier élément de confirmation on peut intervenir dans toute opération d'aménagement décrite au 300-1 du code de l'urbanistme donc les dispostifes de concertation et d'engagement de de procédure de type DUP à partir du moment où l'opération en tant que telle a pour objet de lutter contre la Vita indigne ce qui veut dire que on peut a priori non sans a priori on peut intervenir sur tout territoire en France sur lequel l'autorité publique locale a mobilisé une procédure d'aménagement ou une une procédure prescriptive sur un élément d'un bien immobilier qui présenterait des des dérives pour le recycler et donc dans ce contexte là pour nous la copropriété ce n'est pas un frein c'est pas un interdit c'est maintenant prévu explicitement dans dans la loi pour celles qui sont en en plan de sauvegarde et on va p et on pourrait y développer l'ensemble de nos interventions au regard des moyens dont nous disposons dans le cadre des conventions des conventions quinquenales peut-être encore 2 minutes pour spécifier la nature de nos interventions et et je finirai ces 2 minutes par un exemple qui me semble très très éclairant c'est pas du ressort de de l'association foncière qui est pas un outil public qui d'ailleurs une prérogative publique on n même pas la délégation du droit de préemption on la demande pas d'ailleurs on est un opérateur privé investisseur qui a pour fonction de réaliser la mixité et de fabriquer un parc de qualité qui est remis gratuitement à gircarco donc pour nous l'un des critères fondamentaux de notre intervention c'est est-ce que le parc qu'on va recycler qu'on va reconstituer qu'on va démolir reconstruire ou qu'on va restructurer fabriquera un actif de qualité et sans risque pour les caises de retrait si cette réponse est positive on n pas de difficulté à intervenir que le bien soit en statut monopropriété ou propriétaire unique ou en statut de de copropriété le deuxème critère qui nous semble important c'est de nous assurer que la nature du projet qu'on va pouvoir développer avec le maire ou l'intercommunalité euh nous permettra de mettre en œuvre des produits qui vont en terme de qualité de nature et de niveau de loyer être attractif pour loger la population concipe qui est globalement une population de cadre débutant avec encore une fois des très bons résultats ça avait été noté par la Cours des comptes dans son contrôle de 2019 si ma mémoire me fait pas défaut et donc dans ce contexte là le troisième critère important pour nous et la présence du groupe est surplombante surdéterminante et incontournable on mobilise de la PEC avec des fonds propres et des pré-aidés qui constitue pour nous une sorte d'équivalent subvention qui fait de l'ordre de 42 % du plan de financement des opérations hein là où un opérateur HLM met 10 % de fonds propres en social et de 15 à 20 % en logement intermédiaire et donc on est extrêmement attentif à à l'usage et à l'utilité qui est fait de chaque euro de PEC qui est mis chez nous en terme d'efficacité sur l'analyse qu'on a de la capacité à loger la population qu'on doit loger et la constitution d'un actif de qualité pour pour les cases de retraite un éclairage opérationnel et je je m'arrêterai là au moins à ce moment-là la première intervention que nous menons aujourd'hui dans une copropriété spécifiquement euh se se situe à la frontière suisse dans le jeuneevie français sur l'agglomération d'anemas sur la ville de Gillard donc on est bien en site tendu voir extrêmement tendu sur lequel on a croissance démographique on a transformation et et et évolution forte de l'emploi et une pression frontalière euh très forte et une pression touristique donc ça do être difficile de faire plus tendu que le territoire du du jeune voie français donc là on intervient sur une une copropriété en lien avec un opérateur public qui est la terractem qui est la SEM départementale qui a des compétences en termees de maîtrise foncière et qui a des compétences en termes de développement de projets urbains et de projets immobilier euh on va commencer par rentrer dans la copropriété on va prendre 20 % des lots il y a 200 lots qui sont des T1 c'est une copropriété de de rendement pour des investisseurs une propriété des années 70 donc on va prendre 20 % des lot en les achetant sur le marché donc en négociant qui va nous permettre de rentrer au conseil syndical on sait qu'il y a de la SDP il y a de la surface constructive supplémentaire dans le cadre du PLU discuter négocier avec le maire donc au moment où on va rentrer dans la comprité l'accord avec le conseil syndical va nous rendre dans le cadre d'une négociation qu'on est en train de finir acheteur privilégié de cet antiè supplémentaire de coproprié pour faire 60 logements supplémentaires en en densification verticale en rajoutant deux étages euh ce qui fait qu'on aura plus de 50 % des l'OT de coproprié ou des temptiè quand l'opération sera terminée ce qui fait que le niveau de charge foncière qu'on va payer à la copropriété lui permettra de payer 30 % des travaux d'amélioration ou transformation des parties privatives et de faire en sorte que l'ensemble du parf qui est aujourd'hui en E F soit en A et B à la fin de à la fin de l'opération et on fait tout ça dans un contexte où on fait 70 % de lli et 30 % de logements sociaux puisque c'est une ville qui n'est pas encore à son objectif article 55 qui doit être à 19 % et quelques si je ne dis pas de bêtises et on pratique un loyer moyen donc de 14 € du mèt carré dans un marché qui est au moins à 20 € du mèt carré donc et on arrive à le faire puisqu'on a ces 40 % d'équivalent subvention apporté par le groupe et qui vient valoriser le modèle économique de cette opération donc un la localisation 2 la croissance de l'emploi la dynamique de l'emploi 3 le niveau de tension sur les marchés du logement et le besoin réel fait de logement pour les entreprises au bénéfice des salariés une forte contribution économique de de la PEC qui est indispensable font qu'on est capable d'apporter au au au maire de Gaillard et à l'agglomération d'anemas une une une opération avec toute certitude de de sortie à partir du moment où on aura convaincu le conseil syndical et on est là sur le point le plus dur et le plus délicat voilà j'aurais fini pour ce premier propos merci beaucoup est-ce que Monsieur Henri vous voulez compléter ou apporter d'autres éléments d'éclairage notamment suite aux questions que j'ai pu aborder dans dans le cadre de mes propos liminires merci madame la Présidente alors je vais vous situer au-delà de la la Foncière Logement une intervention vous l'avez compris euh très particulière très spécialisé l'activité de nos fidèles immobilières euh dans le droit commun et dans un cadre particulier qui était celui du plan d'investissement volontaire lancé en en 2018 dans un contexte d'accompagnement de relance euh du euh relatif aux difficultés immobilières notre notre groupe et vous l'avez bien situé dans les les questions que vous nous avez préalablement adressé détient plusieurs milliers de l'au de copropriétés hein inhérente à la vente évidemment euh parmi ces copropriétés qui sont au nombre de d'environ 10000 et qui comprennent environ 240000 lots il faut distinguer les lots de copropriétés qui sont directement gérées par les ES et c'est une gestion de droit dès lors que plus de 50 % des lots sont détenu encore par une de nos filiales et celle où on s'en remet finalement à une gestion traditionnelle par syndicque notamment dans le cadre de la vente ou parfois dans le cadre d'acquisition euh en foncier en VEFA diffus excusez-moi qui peut aussi causer au-delà de la vente euh la présence de copropriétés donc concernant ces ces copropriétés où nous avons plus de 50 % des des tantiè euh nous observons globalement que évidemment les les impayés sont tenus relativement à vos vos questions il y a une gestion préventive des impayés hein qui est un mode que les bailleurs sociaux connaissent bien puisqu'il y a tout un accompagnement des locataires qui est réalisé dans le reste du parc et qui est réalisé effectivement et continue d'être réalisé dans le cadre de l'activité de syndic qui est internalisé au sein des des bailleurs donc les procédures évidemment sont reprises et l'accompagnement des locataires est d'aussi bonne qualité que ce que vous pouvez trouver sur le reste du parc euh dans l'ensemble il reste environ 61000 lot géré en qualité pardon 179000 lot qui représente environ 8000 copropriétés géré par des syndices privés qui pour le coup également nous on n pas de dérapage des impayés qui est observé au sein de la holding Ali c'est quelque chose qui est qui est suivi on a des situations qui sont prises très en amont avec une prise en charge du baayur qui avance parfois des fonds quand il y a une petite situation particulière mais dans l'ensemble on ob serve pas de de difficultés particulières euh vu de notre fenêtre évidemment assez particulière on a également euh lancé il y a désormais bientôt 6 ans euh dans le cadre du plan d'investissement volontaire qui est un dispositif qui venait avenantter la convention quinquénale précédente c'est-à-dire la convention quinquenale 2018 2022 des dispositifs exceptionnel d'une part un dispositif en terme de service qui venait euh intervenir dans les copropriétés ayant besoin de travaux de rénovation les copropriétés où se situaient des salariés euh sous conditions évidemment euh le dispositif est demeuré expérimental parce qu'il était très particulier néanmoins il y a toute une ingénierriie qui a été initié notamment dans le sud de la France à à Marseille avec un dispositif euh assez assez serré qui qui a fait l'objet de résultats intéressant euh mais qui n'ont pas pu être poursuivis au regard euh des disponibilité financière côté filiales immobilièr les filiales ont pu aussi déployer dans le cadre du Plan initiative copropriété qui est financé par l'ANA une enveloppe de 145 millions d'euros pour intervenir sur 2500 logements en 5 ans et intervenir sur des copropriétés alors il y avait deux modes d'intervention vous aviez un mode d'intervention dit de redressement c'est-à-dire on redresse la copropriété en achetant euh quelques lots en espérant la faire remonter la la sortir un peu des des turpitudes dans lesquelles elles se trouent et en cédant éventuellement C l'au au bout d'une période donnée qui peut être de l'ordre d'une dizaine d'années l'autre mode c'est évidemment le recyclage où là le le SH est mandaté missionné entre guillemets notamment par les les élus locaux pour venir acheter les lots mais continuer cette acquisition et pouvoir convertir progressivement euh la copropriété dysfonctionnelle en logement sociale sachant qu'il faut mieux avoir à notre sens une résidence sociale bien gérée évidemment qu'une copropriété dégradée qui va à volo donc voilà les deux modes d'intervention nos filiales sont suivis très régulièrement à la fois par la holding Action Logement immobilier que nous surveillons attentivement nous-mêmes et à la fois aussi dans le cadre du Plan initiative copropriété qui est suivi par le ministre et sur lesquels auquels nous participons une fois par an et rendons compte sur l'avancement des différents projets des différentes interventions des filiales concernant ces 2500 logements merci beaucoup je donne la parole à Madame la rapporteur merci messieurs je voulais euh donc merci pour cette présentation je voulais replacer le cadre de notre commission d'enquête qui porte sur la paupérisation des copropriétés pardon une papérisation qui pour nous aujourd'hui est un phénomène qui est assez peu connu trop peu trop peu renseigné et pour autant parfois invisible et et pourtant qui est une réalité et qui va en s'amplifiant voir en s'aggravant donc j'ai bien entendu votre la manière dont vous avez décliné la les moyens enfin nous nouvell méthode les nouveaux moyens d'intervention avec depuis la loi d'avril 2024 sous toutes ces déclinaisons et votre intervention je voulais savoir comment c'est une intervention nouvelle pour vous si j'ai bien compris qui vous positionne en tant que opérateur à votre avis quels sont donc quels sont vos quel est le plan de déploiement que vous souhaitez mettre en œuvre comment vous vous avez des perspectives pour quelles sont les perspectives d'engagement dans dans ces opérations euh est-ce que cela concerne tout le territoire français ou est-ce que vous avez vous avez évoqué bon la la proximité de la Suisse mais est-ce que vous avez c'est amené à vous déployer sur tout type de territoire urbains périrurbain et parfois plus ruraux et enfin quelles sont les conditions de la réussite pour que Foncière Logement puisse enfin pour arriver en effet à ce que que cette opération de recyclage se se porte porte ses fruits c'est un peu les premières questions que je voulais vous poser merci Monsieur monsieur le ma monsieur le ma je vous en prie je vais tenter de d'apporter quelques quelques éclairages je suis pas sûr que ce soit formellement des des réponses donc je pense que la la nature euh des des évolutions descopropriétés dégradé qu' on représenté une opportunité de logement pour les ménages au plus faibles revenu notamment dans les zones tendues euh dès la fin des années 2000 se traduit aujourd'hui par un parc en très mauvais état parfois en état d'obsolescence parfois présentant des signes qui qui obligent la puissance publique à mobiliser l'ensemble des procédures lorsque les bien présentent des périls ou lorsque la la dérive complète du modèle économique des des copropriétés devient devient tenable donc ça tout le monde a tout le monde a ce ce schéma là bien en tête et les différents véhicules législatifs euh qui sont mis en place tout au long du temps ont tenté d'apporter euh des des réponses qui semblaient euh qui semblaient adapté je crois que le premier élément qu'il faut avoir à l'esprit c'est le volume à traité qui est colossal sur la question des des moyens encore une fois Foncière Logement est un petit objet on a 38000 logements on est capable en terme d'organisation de délivrer 1000 logements 1500 logements par an et dans livrer 1000 livr physiquement 1000 sur l'ensemble du territoire national la question des moyens pour nous elle s'inscrit dans les conventions quinquénales qui lieent le groupe et l'État et qui définit les emplois de la PEC euh convention quin canenal sur 2327 qui est en place dont on est au miant euh et sur lequel nous on va s'attacher à faire en sorte que les les ressources en pê qui nous sont affectées soient bien toutes engagées euh sur des projets de transformation urbain immobilier et et social notamment sur une partie en en copropriété les conditions de la réussite pour nous et encore une fois c'est depuis le point de vue de foncière qui a cette mission de fabriquer un parc qualitatif pour agir Carco et un parc qualitatif pour attirer cette clientèle de cadre de jeunes CADR cap pour caractéristique des libre du choix de la localisation de son habitat s'il veulent pas venir là où on a développé les invest investissement ben on reste avec des logements vacants ce qu'on a pas on n pas de logement vacants ou avec une clientèle qui est pas tout à fait celle qu'on trouvait ciblée pour nous les les conditions de la réussite c'est pour ça que je prenais le le projet d'mas à la frontière suisse certes il est provoquant puisqu'il est au aux portes d'un îlot de richesse visible à l'échelle internationale le PIP de la Ville de Genève est quand même assez impressionnant et on sait que ça déborde allègrement notamment sur les sal et les territoires environnant mais ce projet là il est bien là et on a bien d'un côté de la frontière des gens qui arrivent plus à se loger et un parc qui arrivve à bout de sououf on pourrait se dire que c'est facile sur le territoire enfin qui est en proximité de Genève puisque tous nos critères à nous vont être ouverts on a le marché qui est tendu on a une demande qui est extrêmement soutenue on a bien des strades de clientèle qui correspondent à ce que nos missions nous nous nous nous demande de notre social pardon nous demande de mettre en œuvre on a des opérateurs publics mobilisés et on a dans un contexte de marché tendu la capacité à soutenir un modèle économique donc on a du patrimoine qui va être de bonne qualité qui va être recyclé en terme d'étiquette énergétique qui va pour un/art de lu de lui être neuf euh qui va toujours être très bien localisé dans un marché où il y a beaucoup de demandes pour y arriver il faut quand même 40 % d'équivalent subvention je pense qu'il faut avoir à l'esprit que sans cette ressource financière qui là provient du produit du travail et de la contribution des des employeur il y a pas de projet possible après on sait qu'on peut décliner ce modèle là dans des endroits plus peut-être moins attractif en marché mais le niveau d'attractivité du marché va rester très surplombant c'est-à-dire que de notre point de vue les territoires où il y a pas 3 € d'écart et peut-être deux si c'est très patrimonial entre le loyer de marché et le lli sont des territoires sur lequel il va être extrêmement difficile de piloter ce genre de stratégie de reconquête au regarde des coûts de transformation qu'il faut piloter et des niveaux de mutation qu'il faut assumer dans dans dans la copropriété donc on a on a on a l'analyse que si les armes ne montent pas au au ciel faut faire attention à bien les sélectionner un par un et que la question du différentiel de loyer entre le marché et ce qu'on peut produire en lli ou en PLS pour les territoires les un peu moins tendu reste un critère sur sur déterminant euh après je je comme professionnel euh et c'est pas un jugement de valeur sur les territoires et encore moins sur les politiques de transformation de l'habitat que ceuxci veulent mener dans des territoires en perte démographique euh avec une stagnation de l'emploi voir une régression de l'emploi euh avec des taux d'emploi locaux qui qui vont pas bien et avec beaucoup de parc vacants la question de la transformation de la copropriété dégradée me semble difficilement atteignable enfin avec un outil comme Foncière Logement puisque les critères que j'évoquais en en préalable serait loin d'être réuni et qu'un modèle comme Foncière Logement à mobiliser sur les territoires que je suis en train de d'identifier nécessitera des contributions financières qui sont à mon avis euh hors d'atteinte donc voilà pour essayer de répondre à votre question on s'inscrit dans la convention quinquenale donc on a les moyens qui sont dans la convention quinquenal on est mobilisé pour faire en sorte que 100 % de ces moyenslà soient engagés on fait France entière et on tirera le bilan de cet intervention là en fin de convention quinquenale certainement que ce sujet-là pourrait être un un élément d'emploi de la PEC pour une future convention quinquenale qui dirait l'État et Action Logement merci beaucoup je donne la parole à notre collègue Laurent Burgoa oui merci madame la présidente Madame la rapporteur merci messieur pour pour vos propos moi j'aimerais revenir l'intitulé de commission enquête qui était sur la poérisation des des des copropriétés et notamment la présidente et la rapporteur on a essayé de faire un zoom sur les petites copropriétés et donc ma question messieur c'està dire est-ce que vous pourriez intervenir euh sur ces petites comopriétés alors j'ai bien compris la stratégie je en tant qu'ancien adire à la rénovation urbaine de nîes je connais toute l'action que vous menez et et que je salue dans le cadre des projet en rue vous êtes des partenaires importants mais là je pense que notre action c'est c'est c'est plutôt euh quand on dit petite comopriété on pense automatiquement à à à à ruralité euh puisque les petites compropriétés sont plutôt dans pas dans les petites communes ici au Sénat pas cela mais dans les communes rurales donc est-ce que vous pourriez intervenir alors vous avez partiellement répondu en disant que dans certains endroits il y a pas d'attractivité alors savez au Sénat ça ça attire notre attention quand ça tous les territoires sont attractifs tous les territoires ont leur charmes euh après il faut créer il faut aussi que les les partenaires créer l'attractivité de C territoire et je pense que Action Logement a tout son rôle dans toutes les communes qu'elle soit rurale ou non monsieur leemur peut-être Monsieur hensur Nicolas hen voulait aussi intervenir loin de moi l'idée que la taille d'une commune ou d'un regroupement humain soit la la caractéristique principale de définition de son attractivité [Musique] je je me souviens du conseil d'administration de lanrue auquel siégeait la DGCL du ministère de l'Intérieur ouvrant un débat il y a quelques années sur la question de la concentration des moyens de l'EN rue dans une perspective de sortir des quartiers qpv de la géographie prioritaire et faisant la démonstration qu'il fallait se concentrer sur tous les quartiers des plus petits puisque c'est là que les leviers étaient les plus importants et qui avait le plus grand nombre de Chan d'arriver à faire cette trans formation d'usage et cette transformation du peuplement euh donc effectivement nous comme opérateur on n'a pas le tropisme de la taille du projet j'irais même jusqu'à dire que les grands projets de transformation descopropriétés je pense aux orcodes notamment pour celles sur lesquelles on on est mobilisé régulièrement sont sont pas les territoires pour le coup les plus faciles à faire transformer à transformer ou à faire muter d'ailleurs sur ces territoirees là sur les grandes copropriétés on est plus sur des interventions de démolition reconstruction et nous on va y faire du neuf pour être très différenciant dans dans ce territoire et je pense qu'effectivement l'exemple de de Gaillard on va mettre de côté la question de de la tréactivité économique et du modèle économique mais 200 logements sur le territoire de Gillard c'est c'est un petit ensemble immobilier ça fait une dizaine d'immeubles de quatre étages euh et donc je pense que comme opérateur cette taille d'opération est une très bonne taille d'opération puisque c'est sur un parcellaire c'est défini c'est un c'est un petite entité immobilière et foncière et économique à l'intérieur d'une ville ça a ses propres équilibres et si je peux me permettre quand on intervient on sait qu'on en verra le début et la fin merci beaucoup monsieur hen des éléments pourompléter ou pas forcément si si si je peux permettre de prendre un tout petit peu davantage de chance sur l'action globale du du groupe Action Logement et pour répondre à monsieur le sénateur le lien emploi logement c'est une valeur qui nous est très cher et qui n'est pas qu'on peut pas résumer en fait à la taille des communes effectivement nous nous intervenons sur l'ensemble des communes euh de France notre groupe 45 filial ESH et CQ filial inly plus la foncière interviennent dans toutes les localités indépendamment de leur taille mais au regarde d'un critère unique qui est malgré tout le lien emploi logement c'estàdire la capacité pour les salariés euh d'accéder facilement aux aménités et notamment au lieu d'emploi et dans ce cadre là au regard de la l'effort de relocalisation et de réindustrialisation des zones qui sont aujourd'hui considérées comme étant desprises sont évidemment adressées euh par le groupe notamment potentiellement dans le cadre de du traitement de de copropriété mais également par d'autres leviers serviciel qui ne sont pas l'objet de votre commission mais que nous avons à disposition pour déployer concernant l'action de droit commun de nos filiales la compétence est malgré tout récente puisque elle vient de la loi allure qui fait ses 10 ans je crois cette année c'est une compétence nouvelle pour les ES que le plan dont je vous ai parlé tout à l'heure le plan d'investissement volontaire visait aussi quelque part à à éveiller à susciter c'est une compétence qui est malgré tout difficile à mettre en place he je vous indiquer les conditions du portage notamment quand on est en redressement avec un effort de portage de logement sur plusieurs années des situations qu'on peut être constaté dans différentes villes il y en a des grandes comme Marseille mes par exemple les villes d'î-de-france également il y en a des plus petites comme ville pour l'instant on est plutôt dans des milieux urbains par rapport aux 2500 logements qui ont été retenus et des situations assez délicates parfois par rapport aux communes qui souhaitent pas forcément davantage de logements sociaux sur site qui prévilégie aussi d'autres d'autres acteurs où ont considérait les copropriétés sur lequel avait été fléché le groupe Action Logement en lien avec l'État et Lana comme n'étant pas spécialement prioritaire d'autres aussi difficultés à souligner notamment des emprises mafieuses hein dans certaines copropriétés qui nous rendent la tâche difficile et nécessite une coordination avec les services de justice et de police compétent pour avoir une action totalement cohérente donc voilà c'était à la fois pour préciser le cadre d'intervention et l'intérêt du groupe sur l'ensemble des territoires d'une part et d'autre part vous indiquer finalement le caractère à la fois récent difficile et presque contre nature de la compéten pour les es puisque tout ce que ne voulait pas une es euh ancienne version c'était une copropriété euh dégradé déjà une copropriété puisque le modèle de base de le SH entreprise sociale de l'habita c'est bien sûr la pleine propriété la VEFA a été quelque part une école euh de la copropriété la vente également euh comme nous l'avons situé précédemment et euh par ailleurs le fait de dégrader un patrimoine qu'on est censé conserver contrairement à des promoteurs contrairement à des investisseurs de garder sur la une durée longue pour pouvoir garder les meilleures relations avec nos locataires avec les villes avec les riverins euh c'est quelque chose de contre nature mais de très intéressant très intéressant dans la relation collectivité dans la relation globalement au territoire que nous souhaitons cultiver même si elle est évidemment coûteuse et peut -être se réaliser quelque part au détriment euh d'une production nouvelle euh dans le cadre d'un argent nécessairement rare merci beaucoup euh une question peut-être sur votre regard sur les copropriétés mixtes euh notamment celle donc issue de la vente de logement HLM c'est vrai que c'est un sujet qui est régulièrement abordé dans le cadre de nos auditions quel est votre regard en fait sur sur ces copropriétés euh quel problématique y voyez-vous et quelle proposition avez-vous pourriez-vous faire sur sur le sujet et puis autre question mais ça fait partie des éléments que vous avez d'ailleurs sur ce point là aussi sur dans votre questionnaire que vous avez donc il s'agit surtout pas de d'aller peut-être sur sur des éléments techniques mais également votre rôle sur ou sur sur la fonction de syndique c'est un sujet aussi qui revient très régulièrement notamment dans notre sujet de gestion des coprop propriété en difficulté du rôle central des syndques je ne parle pas de responsabilité je parle du rôle bien sûr de la responsabilité mais surtout du rôle central des syndices est-ce que vous vous tenez ce rôle il vous arrive de tenir ce rôle et et quel est votre regard également sur sur ce sujet merci al bien évidemment madame la Présidente nous avons un un regard particulier euh sur ce rôle qui est issu finalement de la possibilité d'acquérir en VEFA qui a été développé dans les années de 2000 qui n'était pas spontanément le métier du du bailleur hein qui construisait d'ordinaire ses logements et construisant ses logements qui situé dans le cadre de la de la pleine propriété sans évidemment la thématique de la copropriété donc ça ça a été un un challenge nouveau pour les les es qui n'étaient pas habitué à ce mode de gestion la vente également vous l'avez dit euh a finalement démultiplier euh les situations de de copropriété avec les les deux cas que je vous évo précédemment les cas où le bailleur est syndque de droit c'est-à-dire où il détient plus de 50 % des temptièes de la copropriété et les cas où le le bailleur finalement s'en remet à un syndque privé donc nous dans les deux situations concernant à foruri les situations nous son sommes syndque de droit la situation est est tenue hein je vous le disais euh les Imps sont maîtrisés on a un dispositif de gestion préventive des impayés c'est une politique qui chez les bailleurs globalement je pense gagne à être structuré nous la structurons dans le dans le groupe Action Logement mais c'est une c'est un métier à part finalement qui est intégré à l'entreprise mais qui quand même euh est différent de la gestion locative classique euh avec pour nous une spécificité c'est celle évidemment de la relation que je vous indiquer de longue durée aux collectivités au territoire et et au locataires finalement qui euh nous impose de déployer des moyens que peut-être on ne retrouve pas chez tous les syndices privés sans jeter l'EPR euh sur la profession mais nous avons des impératifs qui sont malgré tout euh différents au regard de la du rapport territorial concernant euh les lot géré par des syndques privés qui sont la finalement la majorité à peu près 80 % aux bornes du groupe Action Logement euh sur les les 10000 copropriétés euh dénombré je vous l'ai dit on n pas de de dérapage des impayés euh on n pas de cas difficiles en tous les cas qui nous sont remonté par nos filiales euh dans ces dans ces situations là merci beaucoup euh écoutez je vois que mes collègues n'ont pas d'autres questions euh je ne sais pas si vous avez peut-être des éléments à ajouter si ce n'est pas forcément le cas et bien reste nous reste à vous remercier sincèrement encore une fois pour vous votre disponibilité pour ces ces éléments voilà d'éclairage et et à vous dire à très bientôt merci encore au revoir au revoir merci Revo au revoir