Projet de loi logement : au-delà du texte … le contexte – Avec Henry Buzy-Cazaux

[musique]

Les ondes de l'IMO, osez la curiosité pour votre bien. Anne Sandrine Girolam.

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Annoncé à Marseille par Sébastien Lecornu et Vincent Jambrin, le projet de loi relance logement a insufflé un regain d'opinuisme dans un secteur immobilier en quête de signaux positifs. Un souffle bienvenu même si certaines voies pointent aussi ses limites. Face à une crise du logement d'une ampleur inédite en France, beaucoup attendaient en effet des mesures plus ambitieuses encore. avec moi pour évoquer le texte et surtout le remettre dans son contexte, Henry Buzikaz qui est président de l'Imsy. Bonjour Henry. Bonjour Sandrine. Au téléphone, vous me disiez ne gâchons pas notre plaisir. Oui. Oui. Je pense que quand pendant allez, on va dire 9 ans Oui.

Euh on a ressenti le mépris très large des exécutifs successifs, le sentiment de pas être compris. quand je mesure puisque j'ai pris ma part modestement tous les efforts déployés, toute l'énergie qu'il a fallu euh et que enfin ça avait commencé un petit peu avec la dernière loi de finance, il faut le dire largement avec la compréhension de de Valérieard, mais qu'enfin au sommet de l'État, premier ministre, c'est majeur.

On a deux choses, une conscience claire de la situation extrêmement grave et qu'on ne la discute plus car on l'a longtemps discuté et des besoins et des difficultés des ménages et et du fait aussi que le pays empatisse en terme de richesse qui ne rentre pas et que deuxièmement on a un vrai plan de bataille qui n'oublie à ma connaissance presque rien hein. tous les compartiments du jeu sont concernés. Bah oui, il faut s'en satisfaire. Euh et et tout ça dans un contexte économique tel que euh on a beaucoup moins de moyens qu'on en avait. Un contexte politique tel que il va falloir se jouer aussi de de l'éclatement des forces à l'Assemblée pour que ça passe. Mais la volonté, elle est forte.

Il y a une intelligence interne de ce de ce plan de relance. Voilà, moi je je le dis de manière très sobre, experte et j'ajoute une chose, c'est que il faut attendre le texte hein parce que le diable est dans le détail. Oui. Voilà. Attendre que cette loi soit votée définitivement, elle pourrait bien être amendée et déformée et affaiblie. En l'état de ce que je lis et de ce que j'entends, je trouve qu'il y a un satisfite à donner. Oui. Oui. Il aura quand même fallu bien du temps, hein, plusieurs ministres du logement pour convaincre plus haut. Et puis enfin un texte dont on attend encore euh l'écriture parce que c'est c'est un moment important.

Et enfin le vote, donc le chemin est très très long et on se dit tout ça pour ça. Oui. Oui. Oui. C'est alors tout ça pour ça, le pour ça là moi je je suis pas d'accord avec un certain nombre de figures même de notre filière professionnelle ou associative, mais parlons des professionnels. Je trouve et le secret de la réussite aussi de ce plan, ça va être qu'il soit utilisé collectivement sans aucun état d'âme. On va être très clair. Moi, j'entends aujourd'hui des conseils en gestion de patrimoine euh qui sont des acteurs majeurs hein pour aller vendre le nouveau dispositif fiscal au ménage. Euh j'entends des euh promoteurs Oui. qui ont d'ailleurs fait une communication très large sur le le S.

Oui, je je je trouve que il y a encore des tiers euh et que l'heure n'est plus à tiedur. On n en a pas les moyens et objectivement ces outils, on pourra en parler euh euh rapidement, mais ces outils sont euh des outils de bonne qualité. Ça a du souffle, ça a de la gueule si euh vous me passez l'expression.

Euh donc maintenant, il faut envoyer euh toutes les parties prenantes, les euh euh les banquiers bien sûr qui doivent aller chercher leurs clients, euh leurs clientèles privées notamment euh euh les euh promoteurs, les constructeurs de maison individuelles, les agents immobiles, administrateurs de biens, les CGP, toutes ces chaînes professionnelles de manière solidaire, sans qu'il y ait la moindre faille, elle doit avancer. Alors, l'équipe de France du logement, c'est l'expression que qu'a choisi Vincent Jeanboin. Moi, je trouve que c'est une belle expression. Bon, c'est c'est un c'est un sportif, c'est un rugby ça ne peut que vous plaire. Oui, ça me plaît.

Et puis et puis ça ça dit quelque chose. Moi, j'aurais j'aime bien parler de de pousser en mêlé, j'aime bien parler de mêlé, mais une équipe de France est ça. C'estàd que dans le sport, il y a pas place pour les États d'armes. Autrement, on perd. Bon là, il faut qu'on gagne et avec d'autres enjeux que un tournoi destination ou qu'un ou qu'un match de de haut niveau, euh il n'y a pas le choix. Donc maintenant, c'est ma seule réserve et puis j'ai une deuxième réserve en fait, mais qui est exogène. Le climat général géopolitique, Oui. Qui nous dépasse très très largement.

le climat économique de la France, l'ampleur du déficit, les conséquences de la guerre Iran États-Unis sur notre vie quotidienne, l'échéance présidentielle qui arrive avec tout ce que ça trouble politiquement dans les esprits, tout ça tend une toile de fond euh qui est défavorable de toute façon. Donc en plus, il va falloir lutter contre ça pour dire au ménages qui veulent se loger, qui veulent investir, qui veulent rénover, allez-y malgré malgré cette toile de fond qui incline à à se replier quoi, à ne rien faire. On n pas de visibilité. Ça c'est un c'est un sale coup y compris pour le plan de relance, faut être clair.

Alors qu'on devrait être dans un état d'esprit de sursaut salvateur et en tout cas de se rassembler. Oui. Euh alors, on disait il faut y aller mais quand même euh le gouvernement euh entend pouvoir atteindre un objectif très large de 2 millions de logements d'ici 2030. Moi la la question que je me pose c'est bien sûr tout le monde le voudrait mais est-ce que c'est réaliste alors que on le sait bon nombre des entreprises de l'immobilier de la promotion ont dû se séparer de leur force viv.

Oui, moi je veux être honnête, je l'ai été quand j'ai entendu les propos de Sébastien le Cornu aussi à à Roni Soubra à l'époque euh qu'un cap soit exprimé, chiffré, oui, euh qui engage pour plusieurs années au-delà de ce gouvernement puisque c'est bien sûr que ça ça duré de vine les pas de 5 ans. Euh je trouve que c'est précieux. Euh on a tous comme ça des câbles, des objectifs. Il y a pas une entreprise qui ne s'en fixe pas. Après, on l'atteint, on l'attend pas, mais ça donne quand même envie de de s'y efforcer.

Euh si je suis tout à fait transparent, je vois mal comment le la relance, le redressement serait assez rapide, assez fort pour connaî ce rythme de l'ordre de 400000 en vitesse de croisière, hein, production production par an, on en est très loin, on est 100000 en dessous et même un peu plus aujourd'hui. Euh non, je crois pas ça, mais je pense que euh s'en rapprocher. Oui, il faut avoir envie s'en rapprocher. Ça va beaucoup dépendre aussi de ceux qui vont arriver au pouvoir en mai de l'année prochaine, c'està-dire demain.

Il faut qu'ils aient la même volonté, qui n'abîme pas cet objectif, qui s'en donnent les moyens, que l'économie générale du pays, soit les réductions du déficit, soit l'assainissement. Alors, les conditions, elles sont nombreuses, mais euh c'est mieux que de ne pas définir de cap en disant "Bon, on peut pas, on y voit pas clair, là on est sûr que personne va y aller." L'appareil de production, parce que vous évoquez quelque chose qui là est très douloureux et dont personne ne parle. Le problème de ces années nombreuses sans que il a été fait ce qu'il fallait, c'est que on a abîmé l'appareil de production.

pour le dire beaucoup plus simplement, les promoteurs, euh les consulteurs de maison individuell euh l'ensemble des acteurs, voilà, tout toute la filière a du salle légis continuent à vivre pour celles qui ont continué à vivre. Euh beaucoup de promoteurs ont disparu, il y a même pas eu de reprise ou de fusion. Il y en a qui ont qui ont été au tapis. Bon, c'est ce qu'on appelle pompeusement l'appareil de production. Mais moi, je vais vous dire pour être à la tête d'une école, je vois aujourd'hui des promoteurs qui peinent parce qu'il y a une petite reprise et puis qui veulent la la porter à trouver les talons.

Eux-mêmes parfois ont licencié ou pas, mais il leur faudrait une personne, deux personnes de plus dans une région, prospecteur foncier, un chef de programme, il trouve pas. Moi, je peux mettre sur le marché des jeunes qui sont inexpérimentés et qui sont appréciés néanmoins parce qu'ils sont alternants, donc ils ont une certaine expérience et on en est là. C'est-à-dire que ceux qui ont 5 10 ans d'expérience, 15 ans, ça c'est la matière de choix si je puis dire hein, [raclement de gorge] ressources humaines de choix, ben souvent ils sont parti faire un autre métier et ils vont parvenir.

Ça ça va être coton pour aligner les planètes, c'est-à-dire la la puissance de la machine et et l'objectif à supposer que les mers signent des permis de construire comme il faut, que le jambreun marche et cetera. C'est pas certain que la machine suive. Ça va freiner aussi. Oui. Autre question, celle des passoirs thermiques parce que se sont affrontés, il me semble de deux camps. Ceux qui pensent d'un côté que remettent sur le marché des passoirs thermiques même sous conditions de travaux, c'est un recul parce que euh l'urgence climatique est là. Et puis il y a les autres qui pensent voir là de la réelle politique, je peux si je peux le dire comme ça.

Vous qui êtes fin connaisseur de la politique justement, vous leur répondez quoi ? Moi, j'ai choisi mon camp. Je l'ai pas choisi tout de suite. En 2021, la loi climat résilience. parce que c'est facile de refaire l'histoire, hein. Oui. Euh, il y a 5 6 ans, les circonstan étit pas les mêmes. Elle a écrit un idéal, un idéal euh avec des exigences trop fortes, mais qu'objectivement le Parlement de l'époque, le gouvernement de l'époque estimait atteignable. Bon, on s'est vite aperçu puis s'est passé des choses depuis euh économique politique que euh les exigences était trop fortes et que la barre on pourrait pas la franchir.

Et c'est là que moi je suis très pragmatique, je j'ai fait les métiers, je vois les choses, je voilà. Euh on n pas raison contre la réalité. Il y a eu un entêtement des depuis des années des politiques et notamment de ceux qui se seraient renié. Ils avaient voté la loi climat résilience. Si vous disait mais non, on changera pas le calendrier des interdictions de loué, on changera pas ceci, on changera pas cela, le zan. Mais quand ça ne fonctionne pas, comment on fait dans la vie ? On renonce pas, on atténue, on adapte, on va on dilue un peu. Oui. On a on se dit ce qu'on aurait voulu faire en 5 ans et bien on va le faire en 10 ou en 8. C'est toujours décevant. Mais comment doit-on faire ?

Et d'ailleurs, ce qui se passe aujourd'hui, mais c'est bien tard. C'est [grognement] bien tard. Et et ma crainte, c'est que l'envie de faire des ménages euh il fallait aller la chercher très loin maintenant parce que on les a beaucoup dissuadé. On leur a dit "Non, tu fais comme ça, c'est pas autrement et autrement tu seras sanctionné, euh tu seras puni." Ces messages ont été très durs. Tout d'un coup, il y a quelques jours, Sébastien Lecorn les metalisme, injecte du réalisme dans la dans la politique. Ça devient une réelle politique en effet, mais c'est très tard. Et et ce sont d'ailleurs des personnalités de la même origine, de la même sensibilité.

Alors Sébastien Lecnu n'était pas premier ministre il y a il y a 5 ans, mais c'est sa famille politique. On entend aujourd'hui un Gabriel Atal avoir le même discours de réalisme. Il a été premier ministre avanth. C'est ennuyeux tout ça. Mais d'ailleurs c'est très tard. Mais que dire aussi à ceux qui ont vendu ? Bien, c'est tellement vrai ce que vous dites que tous ceux qui ont pris des décisions euh les bons élèves de la classe en fait. Oui. Euh, on va dire patrimoniale, d'arbitrage ou d'engagement de travaux à grand frais et cetera.

Et puis là, on leur dit pour la 1è fois, d'ailleurs, les règles changent parce que dans bien d'autres domaines, elles ont changé tellement de fois sur les critères de d'obtention des aides, euh sur les règles du jeu pour diagnostiquer la performance énergétique. Euh franchement et c'est ça aussi la filière dit depuis toujours, la stabilité, vous savez même sur une mesure médiocre, la la maintenir vaut mieux que de chercher la perfection et de changer 10 fois de de d'orientation. Les ménages s'y retrouvent pas, même les professionnels, on a du mal à suivre tout ça même quand on est hyper attentif et et ça c'est vrai que c'est très très ennuyeux.

Ça ça vient enlever du crédit à un discours actuel qui est crédible, qui est enfin crédible mais c'est très tard quoi. C'est ça le problème. Oui. Et d'ailleurs en parlant de confiance, on peut aussi parler du dispositif du bailleur privé euh qui est bien plus attractif notamment pour l'ancien avec ces nouvelles propositions. Est-ce que ce sera suffisamment moteur alors que bon nombre des propriétaires désormais peuvent être dans l'expectative en perte de confiance ? On l'a dit. même perdre de repère parce qu'une une matière législative qui qui change constamment euh induit quand même un recul des par rapport à leur des doutes.

J'ai bien des doutes et je dis ça avec euh avec tristesse parce que je je voudrais avoir toutes les raisons d'être optimiste. Je suis pas totalement optimiste. D'autant que il y a la question de la fiscalité, le Jean Brun c'est un dispositif fiscal mais quand on parle de statut ça va plus loin. Combien de temps aura-t-on mis pour que soit rouverte la liste des charges récupérables ? Enfin, Vincentrin a donné une mission. J'espère que c'est pour faire derrière. C'est un décret, hein, il peut décider instamment. Euh, on a parlé de remettre à plat à la loi de 89 pour rééquilibrer les rapports entre propriétaires et locataires. Un rapport est donné à un expert, le président de l'UNPI.

Bon, qu'est-ce qu'il en sortira ? et ça avait été préconisé y compris d'un rapport d'Obresse la sécurisation des rapports locatifs, le rapport Nogal, on se rappellera quel Nogal n'est plus député mais il a laisser du travail un rapport une proposition de loi jamais inscrite à l'ordre du jour pour sécuriser les les loyers et les les bailleurs et locataires. Tout ça a pas été fait non plus. Et donc le le candidat à l'investissement dans l'ancien notamment, c'est les plus nombreux hein, faut le dire. Euh largement plus historiquement. Oui, il y en a globalement c'est trois trois à quatre fois plus hein dans dans l'existence.

Donc l'avenir du parc locatif il repose bien sur la construction mais sur le la mobilisation de l'existant. Et on a perdu en 3 ans une petite moitié des investisseurs locatifs dans l'ancien. Énorme. C'est c'est monumental. Bon c'est cela qu'il faut revenir. Donc déjà on va soulever de la for de la fonte hein. On en a perdu à peu près à peu près 100000 par an. Entre 80 et 100000 par an. Euh sans parler de ceux qui ne mettaient plus rendez-vous dans le neuf bien sûr et je je suis pas certain, il va falloir vraiment des discours cohérents et puis aussi euh des mesures qui jusqu'au bout seront réalistes. Je vais prendre l'exemple du Jean-Brin dans l'ancien.

Moi quand je lis que il faudra non plus 30 mais 20 % de travaux, formidable. Et la proposition de loi d'ailleurs de Valérie Lettard redevenue député préconisait ça, elle est écrite hein 20 %. Mais on ajoute queil va falloir que euh les travaux fassent monter de deux cran dans l'échelle du DPE le logement avec condition cumulative l'atteinte de la lettre D. Hm. Et bien voilà encore un exemple d'une mesure que moi je trouve très bien dans son principe et on vient la critériser, l'alourdir, la compliquer.

Euh je crains fort là, j'ai pas fait encore beaucoup de travail avec ceux qui sont compétents pour mesurer si ce sera facile, mais je suis certain que dans beaucoup de cas, ces deux critères qui s'ajoutent au 20 % vont être très restrictifs et et de nature à écer les bonnes volontés. Voilà, c'est c'est un c'est un véritable embarras. Voilà, donc [raclement de gorge] ce texte qui va paraître bientôt, je crois qu'il est écrit, je crois qu'il est parti au Conseil d'État aujourd'hui, quelque chose comme ça. Donc, on est vraiment dans l'actualité, il va falloir le décortiquer et l'améliorer aussi sur les quelques points qui sont de travers.

Voilà, on a parlé de l'ancien, on peut peut-être passer une minute ou deux [raclement de gorge] sur le neuf. Euh moi j'ai une question, c'est que oui, on veut de la décentration, on veut de la simplification pour permettre de construire plus vite, mieux on donne plus de pouvoir au maire aussi. Très bien. Mais est-ce que ces mesures-là sont suffisantes pour faire face de l'autre côté à un droit de l'urbanisme qui est quand même tellement complexe qu'il qu'il est intrinsèquement porteur de contentieux ? Il faudra des années euh et une volonté un nouveau code. Oui. Mais non, mais c'est ça ce droit de l'urbanisme, il faut le simplifier.

Alors là, il y a un geste qui est le concept [raclement de gorge] de permis unique. Ce sont les architectes, hein. C'est c'est le Conseil national de l'ord des architectes qui a bâti ce concept avec d'autres les promoteurs. Une idée qu'il porte depuis longtemps. D'ailleurs, c'est une idée très ancienne. Donc là, elle est annoncée. Voilà, un geste de simplification fort. Juste avant, il y a eu la simplification de la EUR20 aussi, le rapport Rivaton apporté des fruits.

et puis des réductions des délais euh recours que Absolument on veut que les le le les recours pour la 1è fois soit durci en quelque sorte que qu'on bloque de moins en moins d'opération euh mais c'est une partie du chantier là aussi faut faut être honnête, on va pas critiquer ce qui est un ce qui va dans le bon sens mais mais il faut aller plus loin dans ce sens-là mais c'est un chantier monumental parce que on a sédimenté ce code de l'urba urbanisme depuis euh 40 ans, largement 40 ans, euh il a dû doubler de volume, si c'est pas davantage, euh revenir en arrière, ça va être un chantier monumental qu'il faudra décréter.

Je pense que le prochain président, la prochaine présidente devra dire au rang des des cin ou six grands chantiers, je sais pas combien il y en aura identifié, il y a ça de même que le chantier que le président Macron avait désigné du droit mais qui n'a jamais été ouvert, la révision radicale de la fiscalité immobilière et pas par petit bout. Le jambrun c'est bien, on met de l'amortissement, mais il y a tellement de choses qu'il faut revoir qui sont obsolètes, vieillissantes et et visqueuses quoi. H Et en bref, en une minute, est-ce qu'on va pouvoir compenser 9 ans de des routes immobilières grâce à ce texte ? Mais vraiment une minute, non ? Non, voilà, c'est moins qu'une minute.

[rires] Je vais profiter de la minute le plus possible, mais je ne crois pas, ça c'est J'allais dire, j'ai pas donné de son de vie, mais est-ce qu'on rachète en quelques mois dans le discours, dans le le l'entraînement, dans la réalité des mesures ? On peut pas non plus tout revoir en en 6 mois là où on aurait eu 10 ans pour le faire. Non, non, clairement non. ce qu'on arrivera à sauver pour donner un peu plus de souffle au secteur, aider les ménages le plus possible, il faudra le faire et ça c'est vraiment ma mon obsession, il faut qu'on la partage tous mais certainement pas. On rachète pas en quelques mois 9 ans de mauvaise action ou d'inaction et de mauvaise perception du secteur.

Et ce sera sans doute donc le grand sujet du futur président de ça, je suis certain. Ouai. Voilà, le point positif, c'est que là où on avait des doutes précédentes échéances, quel candidat à la présidentielle va arriver sans aucune idée de du logement et n'existe pas. Ça c'est pas possible. Merci Henry d'être venu commenter cette actualité qui est très importante et merci à vous qui nous suivez sur les réseaux sociaux, qui nous écoutez. Abonnez-vous, commentez, likez ce [musique] podcast s'il vous a plu. C'est comme cela que vous nous aidez à grandir. Et quant à moi, je vous donne rendez-vous très vite pour un autre épisode. À bientôt.

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