Que faire de la propriété immobilière ? | #Amfis2025

Rebonjour à toutes et tous. Alors, on va commencer cette cette conférence sur la propriété immobilière qui aurait pu s'intituler autrement. On aurait pu dire que faire des multipropriétaires également.

C'est une autre formulation de question. Donc, je me présente, moi je suis François Piquemal, député de la 4e circonscription de Haut Garon et membre de la des de la commission pardon des affaires économiques dans laquelle on traite de la question du logement. Je voudrais remercier Éléonore, Mélanie, Julien et Pierre qui sont à mes côtés que je vais vous présenter un peu plus longuement, ils le feront eux-mêmes également tout à l'heure de leur présence pour nous éclairer sur la question la question de la concentration de la propriété immobilière et que faire avec ça.

Alors, je vais peut-être commencer par une question. Combien y a-t-il de propriétaires dans cette dans cette tente ? Levez la main.

Pour pourquoi c'est hué contre contre les propriétaires, les petits propriétaires qui essayent de s'en sortir comme ils peuvent et je rappelle qu'en France il y a 57 % de ménages qui sont considérés contre comme propriétaires qui sont des propriétaires. Alors, c'est intéressant. Là, je faisais un peu le test pour voir si la proportion correspondait.

Ça semblait assez correspondre, je pense de visu comme ça. Après, il faut voir si le si l'emprunt a été remboursé complètement. Ah, qui a remboursé son crédit ?

Il y a moins il y a moins de il y a il y a moins de mains qui se lèvent là. Il y a moins de mains qui se lèvent. Alors, je vais non je vais je vais pas aller même si j'y ai pensé, je vais pas aller jusqu'à prendre des méthodes d'espionnage d'Allemagne de l'Est des années 70 pour rentrer dans la question de qui est propriétaire de quoi.

Mais on voit que on a dans notre pays, on a eu un discours depuis des décennies de volonté d'accession à la petite propriété sur lesquelles on est tous concernés parce que ça fait partie des étapes, on va dire, d'un cheminement classique, d'une vie personnelle. On doit faire si possible avoir son bac, faire des études, se marier, avoir les clés de sa maison pour devenir propriétaire et cetera et cetera. ça fait partie un petit peu euh du euh on va dire du cheminement qui nous est euh euh mis euh mis comme exemple de la part euh de des intelligencia, on va dire politique et parfois intellectuels ou publicitaires.

Pour autant, être propriétaire revet une réalité qui est très multiple. Euh on va on va utiliser le mot propriétaire comme on utilise quelque part le mot de patron. C'est-à-dire, il peut y avoir un petit patron et des grands patrons.

De la même manière qu'il peut y avoir des petits propriétaires comme des multipropriétaire. D'abord, l'immense majorité des gens qui sont propriétaires, ce sont des propriétaires occupants qui n'ont pas d'autres logement que celui où ils vivent. Et ensuite, on entre dans celles et ceux qui vont avoir plusieurs logements.

Ainsi, on considère que deux tiers des ménages qui sont propriétaires ne sont propriétaires que d'un logement, le leur où ils vivent. Ensuite, on considère qu'il y a un tiers des des propriétaires qui sont eux des multipropriétaires, c'est-à-dire qu'ils ont plus de deux logements. Et dans ce 1/, il y a des réalités très différentes.

Ceux qui possèdent deux logements, c'est 12,8 % de ses propriétaires. 3 à 4 logements 7,7 %, 5 à 9 logements 2,9 % 10 à 19 logement 0,5 % et plus de 20 logements 0,1 %. Alors quand même, je pose la question, est-ce qu'on a là quelqu'un qui fait partie des 0,1 % ce qui serait pas mal aux amphies comme spécimen à montrer à tout le monde qui a plus de 20 logements dans cette tente ?

Bon, personne, il osera pas le dire. Je balancerai je ne balancerai pas non plus. En fait, l'INC indique que dès le troisème logement possédé, la propriété immobilière des particuliers a essentiellement un usage locatif.

Et c'est comme cela qu'on arrive au chiffre qui a été donné et assez popularisé du fait qu'il y ait 3,5 % des ménages qui détiennent 50 % de l'ensemble des biens en location. Donc c'est un chiffre qui est révélateur puisque 3,5 % de ces ménages, ça représente à peu près 1 million de personnes dans un pays de 67 millions de personnes. On voit qu'il y a là une concentration de la propriété qui est mise en location qui a qui nous interpelle.

C'est ce que la journaliste Isabelle Lauret Le Fèvre qu'on a eu la chance d'avoir l'année dernière aux anfis appelle les sériales propriétaires, les propriétaires en série et avec tout un tas de questions que ça pose et auxquelles les différents intervenants vont répondre, déjà la propriété de ces logements est transmise aux héritiers. Elle est elle ne circule pas. Elle elle demeure donc entre les mêmes mains et elle va être animée par les mêmes intérêts.

En plus, elle met le capitalisme en contradiction parce que il y a l'injonction à devenir petit propriétaire mais en même temps, il y a la concentration de la propriété dans les mains de quelques-uns. Donc comment on fait avec ça ? Sachant qu'il y a une aspiration des Françaises et des Françaises d'après les études d'opinion à devenir petit propriétaire.

C'est quelque chose qui est souvent désiré. Dès lors, que faire ? Parce que on peut avoir un débat sur qu'est-ce que c'est la propriété, est-ce que c'est bien la propriété, mais constitutionnellement la propriété est garantie.

La propriété est garantie mais pas la multipropriété qui n'est pas mentionnée dans la Constitution. Alors pour répondre à cette question et savoir quelle nouvelle forme de propriété ou de mode d'habiter, pas que la propriété mais la location ou autre, on pourrait mettre en œuvre à l'avenir et comment mieux répartir les biens les biens d'habitation et immobiliers. Euh je vais euh je vais laisser intervenir nos quatre intervenants.

D'abord Éléonor Schmidth ici qui est chargé de mobilisation à la fondation pour le logement et qui va nous parler du malogement en France et des liens entre pénurie, spéculation et exclusion pour expliquer comment la structure de la propriété influence les possibilités d'accès au logement avec la recherche du profit immobilier. Rien que ça. Bon, on on croit en toi Éléonore pour nous expliquer ça de manière synthétique pendant 15 minutes, mais on te fait pleinement confiance.

Ensuite, j'ai à ma gauche Mélanie Plouvier, maîtresse de conférence à l'université de Nicecot d'Azur, qui va nous parler des mécanismes de la multipropriété et du lien entre le logement et l'héritage, vecteur principal de reproduction des inégalités des logements ou en les transformation en location en ou en en les transformant pardon en location touristique qui change radicalement nos villes. Et ça, tu vas nous l'expliquer aussi Julien, la manière dont ça dont ça bouleverse totalement non ville. Toi, tu es chercheur à l'école d'urbanisme de Paris.

Et enfin Pierre, tu vas nous expliquer la question des nouvelles formes de propriété et comment on peut essayer de dépasser un peu les difficultés actuelles et raisonner en droit d'usage plutôt qu'en propriété. Justement voilà, j'ai planté le décor. Je vais pas être plus long puisque on a la chance d'avoir quatre personnes spécialistes du sujet.

Elles auront un quart d'heure chacun pour bah pour développer et ensuite on essaiera d'avoir des échanges avec vous si vous avez des interrogations ou des remarques sur la question. Voilà, je vous remercie et je laisse la parole à Éléonor. Merci beaucoup.

Bon, j'espère remplir quand même un petit peu vos attentes du coup après cette introduction qui met la la bare. Euh donc nous, c'est vrai que à la fondation donc pour le logement donc pour celles et ceux qui sont pas encore habitués au nouveau nom donc c'est le nouveau nom de la fondation Abéierre donc la fondation pour le logement. On réfléchit évidemment beaucoup sur la question de de la propriété immobilière et quand on en parle, quand on y réfléchit, on l'aborde toujours évidemment avec comme fil directeur le droit au logement parce que le droit au logement c'est également un droit à valeur constitutionnelle tout autant que le droit à la propriété.

Et donc ce droit-là, il implique nécessairement une redistribution des richesses et une redistribution des des pouvoirs. Et donc là, notamment nous ce qu'on remet en question, c'est la toute puissance aussi de la de la propriété. Euh quand je parle de droit au logement, donc le droit au logement digne, autonome, durable, évidemment, selon nous, c'est la clé de voûte de toutes les politiques.

Comme vous le savez, le droit au logement, c'est un droit qui permet de satisfaire justement d'autres droits comme le droit de travailler, le droit à la famille, le droit également de s'éduquer. Et aujourd'hui, ce que le moins qu'on puisse dire, c'est que notamment depuis ces h dernières années, le droit au logement, il est il est complètement bafoué. Euh quelques chiffres un petit peu pour euh faire état du mal logement dans notre pays.

Euh on a actuellement euh 350000 personnes sans domicile. C'était le chiffre de 2024. On a euh 7000 personnes qui tous les soirs euh au moins qui tous les soirs euh appellent le 115 et n'ont pas de de solution.

Euh donc après tout ce enfin à ces chiffres-là, ça ajoute aussi ceux qui n'arrivent pas à avoir le 115 ou ceux qui ne font pas la démarche. Donc vous voyez que le chiffre augmente bien et parmi ces 7000 personnes donc qui chaque soir n'ont pas de solution euh et dorment à la rue, il y a notamment 2000 enfants. Euh on a également 24800 expulsions locatives qui se sont déroulées en 2000 2024.

Donc on est là sur une année absolument record. Ça a plus que doublé depuis depuis 10 ans et notamment en raison des politiques des politiques pardon qui qui ont été réalisé ces dernières années, notamment la loi Casse Barrien en berger dont vous avez je le sais déjà bien entendu parler. Euh pour continuer un petit peu dans cette liste du mal logement, il y a également le sujet des ménages qui sont reconnus donc prioritaires et urgents au sens de la loi d'Allo euh dont certains attendent par exemple depuis 18 ans le droit à un logement en logement social.

Euh petite parenthèse sur le sujet, notamment la la fondation pour le logement porte actuellement de recours euh contre l'État pour non assistance à à personne mal logée parce que justement c'est un scandale absolu le fait qu'aujourd'hui euh l'État ne respecte même pas et n'applique même pas ses ses propres lois. Et enfin, on le sait, il y a un accès au logement donc que ce soit un accès via la location notamment via la propriété qui est de plus en plus difficile dans notre pays. Notamment, vous l'avez vu passer, on a un taux de pauvreté inédit qu'on avait pas vu depuis depuis 30 ans et à côté de ça, on a des prix qui ne cessent d'augmenter.

Donc évidemment, il y a de plus en plus de ménages qui n'arrivent pas à accéder à un logement. Ce constat, il est donc alarmant et ce qui est alarmant également, c'est l'inaction du gouvernement qui est une action qui est véritablement criminelle. Euh d'autant plus que en parallèle, on a euh des richesses euh qui euh sont euh enfin extrêmement mal réparties.

On a un un capital immobilier également qui est extrêmement mal réparti. Euh ça a été euh dit hein, il y a 3,5 % des ménages qui détiennent 50 % du parc locatif privé. On a 1/3 des propriétaires qui possèdent deux logements ou plus euh et donc on a 10 millions de multipropriétaires dans notre dans notre pays.

La propriété, on pourrait dire donc que c'est une des causes du mal logement. Plus exactement, c'est la répartition hyper inégale de la propriété de la propriété mais également les abus du droit à la propriété qui sont des des causes de du mal logement. Et ça c'est d'autant plus vrai, donc dans un contexte comme on le connaît de spéculation immobilière et d'instabilité également économique et financière.

Euh selon nous à la Fondation pour le logement, il faut un petit peu dépasser le projet et l'idée de la France de propriétaire qui était notamment porté par Nicolas Sarkozy lorsqu'il était lorsqu'il était président. Et nous notamment un petit peu les arguments qu'on a contre cette France de propriétaire, c'est déjà premièrement que c'est risqué notamment dans un monde où on a des emplois qui sont très précaires où il y a des suppressions d'entreprise qui qui se font de plus en plus. Euh donc quand on n'est pas sûr de garder son travail, c'est risqué d'investir et c'est difficile de de se projeter.

On sait également queen parallèle, on a également de plus en plus de de reconfiguration familiale et donc ça peut être risqué de vouloir investir dans un bien dans un bien immobilier. aussi cette France de propriétaire, elle pose également des questions en matière écologique euh puisque si les ménages à à bas, enfin du coup les ménages à bas revenu n'auraient pas d'autre choix par exemple que de s'installer en lointaine périphérie, ce qui veut dire un étalement urbain, ce qui peut vouloir dire artificialisation des sols et ce qui veut aussi dire bah du coup plus de voitures pour se déplacer et donc une augmentation aussi de la pollution notamment. Donc on a un petit peu ces ces sujets-là qui se posent euh et qui donc pour nous font que il faut effectivement repenser en tout cas cette question de de la propriété.

Pour rentrer un peu dans dans le vif du sujet et présenter un petit peu les les points que que je souhaitais aborder avec avec vous, euh on pourrait résumer le problème donc de la propriété immobilière un petit peu en disant euh que à l'heure actuelle, il y a donc une contraction du parc privé dans les mains de de quelques-uns. Donc à la fois les fonds d'investissement donc je vais dont je vais un petit peu parler, mais aussi les particuliers et donc les multipropriétaires dont on a déjà bien parlé. Euh cette contraction du parc privé notamment, elle organise donc la pénurie du logement euh avec des logements qui vont être laissés vacants pour les faire fructifier et les faire en sorte qu'il soient plus cher plus cher derrière.

Et cette du coup cette question là euh cette ça va également avoir des conséquences sur les les locataires directement puisque donc on le sait les multipropriétaires sont souvent des bailleurs et son donc c'est des locataires donc des des personnes qui vont être directement fragilisées qui vont voir leur protection fragilisé leur droits fragilisés et donc ça je reviendrai également également dessus et donc le tout évidemment abonde la crise du logement qu'on connaît actuellement. Euh donc pour parler un petit peu de cette déjà de la la question, on va dire un petit peu du euh de la financiarisation de l'immobilier, aujourd'hui on a un phénomène mondial donc de financiarisation qui qui augmente notamment un petit peu le le cas le plus connu, c'est celui des des bureaux vides notamment. Il y a il y a un très bon livre qui est sorti récemment sur le sujet.

Et donc ce qui ce que notamment ce livre là nous apprend, c'est qu'il y a 5,6 millions de bureaux vides en Île-de-France. Euh pour imaginer un petit peu ce ce que ça représente, c'est euh 1,5 fois euh la défense. Et si on veut regarder un petit peu en terme de superficie, j'ai fait le calcul, c'est 155 fois euh la superficie de valence.

Donc vous imaginez un petit peu du coup la quantité euh de bureaux vides que cela représente. Effectivement, euh ce capitalisme immobilier, il s'incarne également par des sociétés immobilières qui vont détenir des logements pour les faire fructifier notamment. C'est pas mal le cas le cas en Europe.

Il y a une mobilisation qui a eu lieu il y a 2 ans à Bruxelles si je ne me trompe pas avec énormément de de personnes, une grande mobilisation populaire contre les contre ces fonds-là, contre les fonds vautours. Il y a également des mobilisations qui s'organisent en Espagne qui est particulièrement touchée par ce phénomène là et c'est également le cas en Allemagne. Donc je voulais vous donner un petit peu l'exemple d'une grande campagne et une grande mobilisation qui a eu lieu du coup en 2021 à Berlin pour la socialisation de 240000 logements.

Donc les personnes donc s'appuyaient sur une disposition qui existe dans la loi fondamentale allemande. Donc c'est via l'article 15. Et en fait le constat un petit peu de cette mobilisation, pourquoi est-ce qu'elle s'est lancée ? parce que il y avait le constat que depuis donc les années 2010, les salaires ils augmentaient à peine mais par contre les loyers enfin ils ont doublé à à Berlin.

Euh donc Berlin qui est qui est composé de 80 % de de locataires. Et donc finalement, c'est donc les les sociétés immobilières qui vont être pointé du doigt comme justement les les responsables de de cette crise là parce que les loyers augmentent et que également ces sociétés immobilières, on voit qu'elles imposaient des pratiques abusives au locataires. Et donc c'est une grande mobilisation qui s'est menée notamment à travers un référendum donc pour cette socialisation.

Donc maintenant, une fois une fois dit cela, donc on a donc un capital immobilier immobilier qui vous l'aurez compris donc est de plus en plus vorace et en parallèle de cette spéculation immobilière, on a également un droit à la propriété qui qui n'est pas en tout cas très mal régulé aujourd'hui. Et donc moi, je voulais un petit peu parler des conséquences notamment que cela a sur les locataires à travers deux exemples. Le premier, c'est l'exemple de de l'encadrement des loyers.

Je sais pas si tout le monde connaît l'encadrement des loyers. Aujourd'hui, c'est un dispositif qui est malheureusement seulement expérimental et qui d'ailleurs touche à sa fin en novembre 2026, mais un dispositif qui est mis en application dans 70 communes et qui permet en fait de limiter la hausse des prix. Euh et face à cet encadrement des loyers, donc concrètement, vous avez donc un loyer médian qui est fixé par le préfet, également un loyer médiant majoré et normalement le propriétaire donc ne peut pas mettre en location son logement au-dessus du loyer médian majoré.

Vous vous en douterez, même si c'est illégal, il y a bon nombre de propriétaires qui le font. Par exemple, donc nous avec la fondation, chaque année, on sort un baromètre de l'encadrement des loyers. Je me permets de vous diffuser quelques chiffres en exclusivité parce que normalement ça sort le 4 septembre mais la vidéo sortira après.

Euh pour donner un exemple donc à pleine commune, donc pleine commune c'est en Île-de-France, on peut dedans, il y a comme ville par exemple la ville d'AUBil, bah pleine commune, il y a 59 % des annonces locatives qui sont au-dessus du loyer médium majoré. Sont c'est les plus mauvais élèves mais quand même ça se ça se remarque et c'est 32 % en moyenne. Donc on voit quand même que c'est un chiffre qui est déjà particulièrement haut.

C'est-à-dire qu'il y a 1/3 des euh des offres qui sont mises sur des plateformes de location mais également via des agences immobilières qui sont simplement illégales. Euh vous vous en doutez bien face à ça, les propriétaires euh ils n'en ont pas grand-chose à faire hein. Ils le mettent en location même s'ils savent que c'est illégal, même s'ils savent qu'ils sont tenus justement d'appliquer cet encadrement des loyers.

Et souvent ce qui arrive euh c'est euh heureusement pas la majorité des cas, mais par exemple euh il y a des locataires qui connaissent un petit peu leurs droits, qui sont notamment accompagnés souvent par des associations comme par exemple locataire ensemble qui a un stand justement euh là-bas ou également Bail par exemple à Lyon et pleine commune justement. Euh et du coup des locataires qui vont venir défendre leurs droits et qui vont pour certains se prendre ce qu'on appelle un congé représaille. C'est-à-dire qu'en fait euh si euh le propriétaire euh considère que la demande de révision de son loyer euh est un peu abusive de la part de son locataire, ben il y en a certains qui vont aller faire un ce qu'on appelle un congé vente euh pour euh finalement mettre le locataire dehors et prétendre souvent à tort en plus que ils vont aller mettre en vente leur logement plutôt que de justement accepter de réviser leur prix et de se de se conformer tout simplement à la loi.

Avec l'encadrement des loyers, les propriétaires, ils ont également ce qu'on appelle un complément de loyer qui leur sert à contourner aussi un petit peu ce ce dispositif puisque du coup il y a donc le loyer médium majoré mais on peut également mettre en place un complément de loyer pour contourner légalement techniquement le la loi. Et donc aujourd'hui, on voit que notamment là-dessus, il y a aussi des compléments de loyer abusif, 200 € par exemple, alors que euh la seule vue qu'on a, c'est une vue sur un petit immeu peut-être en face de soi et que il n'y a aucune raison euh qui justifie justement de mettre un complément de loyer. Enfin, il y a plein de de raisons comme ça et au final, qui est-ce qui euh en paye toujours le prix ?

Évidemment, c'est c'est les locataires et les locataires du coup qui pour certains ne connaissent pas leur droit, mais même quand ils connaissent leurs droits, comme vous l'aurez compris, font face à des représailles de de la part de de leur bailleurs. Donc ça c'était pour vous montrer un petit peu un premier exemple justement sur le le manque de régulation de de la propriété qu'il y a puisque même quand il y a une régulation qui existe via la loi, il y a toujours des contournements parce que les sanctions sont pas assez importantes et parce que la loi n n'est pas encore assez assez bien faite mais on espère que il y aura une amélioration qui pourra être mise en place et que l'encadrement des loyers pourra également être pérénisé et étendu à toutes les villes tendues qui qu'ils souhaitent. Le deuxième exemple que je voulais donner, c'est la question de l'habitat indigne parce que là aussi c'est un exemple justement du droit de propriété qui est qui est mal régulé.

Euh notamment si vous avez un petit peu suivi l'actualité, ça a été très médiatisé. Il y a eu le le procès de la rue d'Abagne qui a eu donc son délibéré qui a été rendu au mois de de juillet. Et donc cette décision de justice qui a été rendue, elle permet enfin de reconnaître qu'il y a des bailleurs qui étaient coupables, donc coupable de euh de comment qui ont été coupables de enfin de euh non, j'ai perdu mes mots mais du coup pour refaire le résumé aussi, donc la la rue d'Abagne, il y a donc deux immeubles qui se sont effondrés et qui ont causé la mort de de h personnes et donc justement il y a des bailleurs qui ont été reconnus comme responsable justement de de la mort de ces personnes-là. euh parce que c'était des personnes qui étaient euh notamment en situation de de vulnérabilité, parce que effectivement c'était des marchands de sommeil ces ces bailleurs-là.

Et donc ça permet enfin là de reconnaître qu'il y a une chaîne de responsabilité et que les bailleurs ont également justement euh des comptes à rendre finalement. Et donc euh là-dessus, c'est une avancée mais maintenant il va falloir aussi que le droit suive suive un petit peu mieux et queon puisse on puisse justement mieux mieux réguler le le droit à la propriété notamment. J'y reviendrai un petit peu après dans les débouchés.

Nous ce qu'on propose et notamment ce qui est également porté par les collectifs qui se sont battus à Marseille, c'est la la question de la police du logement ou la question également voilà de d'avoir un un permis, on va dire, un permis de de louer. Donc ça c'était un petit peu les les deux exemples et ce qu'on ce qu'on peut souvent aussi s'imaginer, c'est que évidemment bah du coup quand on est quand on est locataire, ça peut être parfois un peu difficile justement de faire valoir ces ces droits. Donc je voulais un petit peu parler aussi de de la lutte d'une lutte qui est menée donc par une association qui est située dans les quartiers populaires à Bayon qui s'appelle Alda que je vous invite un petit peu enfin je vous invite à vous renseigner dessus parce que par exemple Alda donc s'est battu pour arriver à mettre en place l'encadrement des loyers dans le niveau du du Pays-Basque ce qui était pas une mince affaire parce que la plupart du temps l'encadrement des loyers est mis en place dans des villes qui sont quand même plutôt à gauche ce qui n'est pas forcément le cas du la communauté d'agglomération du Pays Basque en l'occurrence Mais ils se sont battus justement pour avoir cet engagement des loyers là qui a été mis en place du coup là depuis janvier 2024 2025 même.

Et du coup ils se battent également maintenant au côté des locataires pour qu'ils puissent faire valoir leurs droits et récupérer les sommes que leurs bailleurs leur doivent. Ils se battent également notamment contre contre les fonds vautours dont dont on a pu parler dont j'ai pu parler précédemment. Donc notamment dans un endroit euh euh comme le Pays Basque, vous le savez hein, il y a énormément de meublés touristiques, il y a il y a Airbnb ay implanté et donc euh donc voilà, ça c'est des luttes euh des luttes qui qui fonctionnent et donc je pense que c'est aussi important de de le rappeler parce que ces luttes-là euh elles sont quand même très difficiles à mener, c'est lutte de locataire et donc c'est important aussi de pouvoir un peu donner de de la force à celles et ceux qui qui les mènent.

Et donc pour aller un petit peu vers vers la conclusion aussi de de mon propos, donc ce qui est important de de retenir, c'est évidemment que être bailleur, ça ne donne pas tous les droits. Être propriétaire, ça ne donne pas tous les droits. Et notamment pour donner aussi un petit exemple, c'est que ça a beaucoup tourné en plus cet été, mais il y a aussi le fait que par exemple les squatters eux aussi ils ont des droits.

Et donc malgré la criminalisation et notamment avec la loi Casbarian berger là encore et ben les squatterurs ont également des droits puisqueen fait la propriété vacante c'est un abus de propriété et donc c'est important aussi de rappeler justement là encore que les bailleurs n'ont pas n'ont pas tous les droits et qu'il faut mieux réguler aussi la propriété. Euh pour conclure donc un peu mon intervention, je vous propose donc quelques pistes de réflexion donc à la fois pour mieux encadrer la propriété mais aussi donc permettre un un droit au logement qui soit effectif. La première proposition c'est évidemment un rééquilibrage des rapports locatifs donc notamment via donc l'encadrement des loyers dont j'ai pu parler avec nous une campagne avec la fondation qu'on va mener dès dès le mois de septembre et que je vous invite à à suivre.

Euh notamment euh ce qu'on peut faire, c'est également euh taxer les compléments de loyers, hein, dont dont je vous parlais précédemment et donc mettre en place aussi euh ce qu'on appelle une police du logement. une police du logement notamment l'idée c'est d'inverser la charge de la preuve pour que ce ne soit plus donc au locataire de faire toutes les démarches et de justifier tout un tas de choses mais en fait tout simplement au propriétaire de justifier qu'il peut louer son bien au propriétaire de justifier que son logement il est digne que il ne enf du coup que ce ne soit pas justement un marchand de sommeil mais également du coup qu'on puisse vérifier la conformité par rapport à l'encadrement des loyers à travers cette cette police du logement qui reste donc à inventer plus précisément et surtout à à mettre en place. Euh il y a également des choses qui peuvent être mises en place sur la prévention des expulsions, sur le contrôle des congés ventes, sur la lutte évidemment contre les marchands de sommeil.

Le deuxième point, c'est également la la facilitation des réquisitions au niveau au niveau des villes. Donc ça c'est notamment un enjeu avec les municipales les municipales qui arrivent puisque les maires peuvent se saisir du du pouvoir de police qu'il qu'il dispose pour mener des arrêtés de réquisition. C'est quelque chose qui est malheureusement trop peu fait.

Mais par exemple, ça a été le cas euh à Grenoble grâce à la mobilisation euh des associations de locataires et la mobilisation notamment des collectifs aussi d'enfants à la rue parce que Grenoble est extrêmement touché. Euh il y a des réquisitions qui ont pu être qui ont pu être mises en place et ça devrait être davantage le cas euh quand on sait justement qu'il y a 350000 personnes sans domicile dans ce pays. Et enfin notre la troisème un peu piste que que je vous propose c'est la c'est ce que nous à la fondation on porte comme étant une révolution fiscale de l'immobilier.

Euh donc là-dessus, il y a plein de mesures dont on pourrait euh dont on pourrait parler euh comme l'imposition de servitude par exemple pour imposer du logement social, le fait de développer la socialisation progressive des sols, euh la redistribution de la rente foncière en taxant plus euh les plus-values foncières, l'augmentation des droits de succession ou également le fait d'instaurer une taxation croissante des terrains constructibles non bâtis. Et donc nous ce qu'on pense c'est que une fiscalité de l'immobilier qui serait efficace et juste permettrait également donc de mieux redistribuer les richesses et donc de répondre en partie au moins à cette crise du logement. Et en plus de ça, je crois qu'en ce moment on cherche quelques milliards d'euros.

Donc ça fait également quelques idées pour le débat le débat public. Je vais laisser les autres intervenants développer plus notamment sur la question de l'héritage qui est central. la question également des meublés touristiques pardon et bien d'autres sujets.

Mais pour terminer en tout cas pour nous cette question de la propriété elle est absolument centrale puisque c'est l'une des causes comme je le disais du du mal logement mais on a évidemment besoin aussi d'une politique globale du logement à la fois pour répondre à la crise actuelle mais aussi pour penser penser l'avenir ensemble. Merci beaucoup euh le honor pour cette présentation et ce cadrage. En tout cas, moi je suis content déjà d'entendre que les propositions de la fondation pour le logement euh en fait sont celles qu'on retrouve aussi dans le programme qui est le nôtre et dans nos mesures programmatiques municipales.

Mais je vais passer la parole à Mélanie. Alors Mélanie, on s'est déjà rencontré pour le coup euh parce que tu travailles sur la question de l'héritage et euh et justement on avait commencé avec mon équipe à réfléchir à une proposition de loi sur la multipropriété et à partir de combien de logements euh c'est acceptable. Voilà, à partir de combien de logements en gros on prend tout.

C'était ça un peu notre question. Ah bien sûr, c'est plus compliqué que ça parce que forcément euh bon voilà, il y a plein de dispositifs euh et mais c'est une question qui nous traverse et sur laquelle on réfléchit encore avec notamment Antoine Salpapou euh également et quand on s'est rencontré, nous on avait dit "Oui, bon à partir de cinq logements, on prendrait bien le reste" et toi tu nous avais dit "Ouais mais pourquoi cin ? Pourquoi pas trois ?" Et voilà.

Bah je te laisse répondre et expliquer comme ça. Attends, j'ai j'ai dit d'autres choses aussi en particulier qu'il fallait pas simplement se concentrer sur le chiffre mais aussi sur les montants. Mais mais voilà.

Alors, je le précise au risque de de vous décevoir toutes et tous. Euh je ne suis absolument pas spécialiste du logement euh je m'en excuse. Euh je suis euh qui plus est philosophe et je suis spécialiste des théories sociales et politiques euh du 19e siècle et j'ai beaucoup travaillé ces derniers temps euh sur les pensées oubliées de l'héritage.

Donc mon point d'entrée dans la question du logement est celle de l'héritage et non inversement. Alors je voudrais revenir sur les U tout début de séance. Euh je pense qu'il y a enfin parce que c'est U elles interrogent euh il y a la question de l'accès au logement.

Il y a la question aussi à l'intérieur de cette question de l'accès au logement, il y a la question de l'accès à un logement décent digne. Mais il me semble qu'il y a autre chose qui moi me se trouve un peu perturbé par les U de tout à l'heure. Il y a également la question de l'accès à la souveraineté sur le logement dans lequel on vit.

Or, dans nos sociétés contemporaines et tout particulièrement, je crois en France, la forme qu'a prise la possibilité même d'exercer une souveraineté sur le logement dans lequel on vit, oui, c'est la propriété. C'est la propriété de son logement. Et c'est ça, je crois qui fait que euh quand euh enfin voilà, il est compliqué de simplement huer parce que bah en fait derrière enfin en tout cas, il faut se demander ce que ce que permet aujourd'hui euh la propriété privée de son logement, bah ça permet des choses comme pouvoir y rester le temps que l'on souhaite, pouvoir l'aménager comme on en a besoin en changeant la configuration des pièces, pouvoir mettre du parquet plutôt que du je ne sais quoi, je suis nul en en en travaux ou du lin mais donc se joue dans cette question de la propriété et je crois que c'est pour ça que les révolutionnaires en avaient fait un droit constitutionnel euh se joue la pas simplement le fait de pouvoir avoir accès à son logement mais le fait de pouvoir avoir exercer une souveraineté sur son logement.

Attention, ne vous prenez pas. Je ne dis absolument pas que ça serait la seule modalité pour pouvoir exercer une souveraineté sur son logement. on pourrait euh découpler euh le la propriété d'usage et la nu propriété par exemple pour y parvenir.

Mais dans nos sociétés, dans la société française, la forme d'exercice de la souveraineté sur son logement, bah c'est d'abord la propriété individuelle. Or, le diagnostic a été posé par François et et par Éléonore. Il est de plus en plus difficile en France d'accéder à la propriété de son logement. difficulté qui s'incarne tout particulièrement dans la figure du primo accident.

Et là et là dans ce caslà voilà le problème devient beaucoup plus important quand on quand on met en face de cette difficulté d'accès à la propriété du logement. Ce que permet la propriété du logement dans notre société particulière à savoir exercer la souveraineté sur le lieu dans lequel on vit. Alors, j'apporterai quand même une précision.

Il est en fait de plus en plus difficile d'accéder à la propriété de son logement sans aide familiale, c'est-à-dire sans avoir bénéficié de donation ou d'héritage. Et de ce point de vue, la situation ne cesse de s'aggraver. C'est-à-dire que le poids qu'exerce les donations et les héritages pour pouvoir accéder au logement se fait de plus en plus fort.

Il y a une étude qu'on connaît tous hein de de l'IN enfin de qui a été mené par Pierre Madeek et Xavier Timbau dans qui est publié à l'INC qui a été paru en 2018 qui montre vraiment le rôle pivot joué par les donations dans l'acte d'achat et ce rôle pivot ne cesse de s'accroître. Alors, cet accès conditionné à la propriété du logement par l'héritage familial dessine une configuration assez inédite, tout particulièrement dans à Paris, dans les grandes métropoles, où en fait même ceux qui se trouvent en haut de l'échelle salariale ont des difficultés pour devenir propriétaires du lieu dans lequel il vit. Et ça ça interroge.

C'est cela qu'on appelle euh une société d'héritier à savoir que les seuls salair, la seule épargne permettent plus à eux seuls sans être familial d'accéder à certaines propriétés à certaines positions patrimoniales, en particulier la propriété du logement. Pour le dire en un mot, hein, pour être propriétaire de son logement, mieux vaut hériter que euh travailler. Alors, je sais pas si vous avez vu, il y a un article du monde qui est sorti sur chez sur la propriété et l'héritage il y a il y a quelques quelques semaines.

Il y avait dans cet article le la porte-parole des notaires du Grand Paris qui expliquait elle-même he que finalement aujourd'hui 100 % des personnes de de moins de 35 ans qui accèdent à la propriété sont des héritiers. Donc vraiment je pense que de de ce point de vue le diagnostic s'aggrave. Alors, j'ai parlé d'une configuration inédicte.

Je je nuance tout de suite. En fait, non, cette situation et j'en reviens à mes domaines de spécialité, cette situation en fait caractérisait déjà largement les sociétés occidentales d'avant la mise en place de l'État social. Et la France du 19e siècle par exemple, et ça nous interroge sur notre trajectoire, la France du 19e siècle par exemple était une société entièrement clivée par un grand partage entre d'un côté propriétaire qui étaient des grands propriétaires et non propriétaires.

Il n'y avait pas d'intermédiaire. Soit on était propriétaire et on était grandement propriétaire, multipropriétaire, propriétaire de grande propriété, soit on ne l'était pas. Et donc il n'y avait pas de ce point de vue ces figures intermédiaires qui existent aujourd'hui du petit propriétaire de la classe moyenne patrimoniale et cetera.

Euh alors pour vous en donner un exemple, j'aime beaucoup cet exemple littéraire, penser au père Goriot. le cette société he de grands propriétaires était une société entièrement régie par l'héritage. C'estàd que les grands propriétaires étaient tous des héritiers et que pour les autres, il n'y avait aucune chance d'accès à la grande propriété.

Et je ne sais pas si vous avez en tête le père Goriot de Balzac, ce qu'on appelle le célèbre discours de votre Alors, je suis très fière d'être peut-être la seule à avoir cité Balzac au aux Amphi. Vous me direz si vous en êtes trouvé. pas c'est pas vous me dites vous me dites si vous en trouvez d'autres.

Donc le donc dans le Pergori, il y a le célèbre discours de de Vrain. Vautin discours conseil parle à à Rastignac, jeune des argentées qui veut réussir à Paris, qui fait des études de droit et qui espère parvenir par ses études de droit. Ce que Rastignac, ce que votre dit à Rastignac, c'est vas-y fais tes études de droit.

Et et il prend il a un diagnostic assez précis. Même avec en en réussissant parfaitement tes études de droit, même en accédant aux plus hautes positions de carrière couvre ces études de droit, tu ne seras jamais propriétaire comme tu pourrais l'être par un bon mariage et vu qu'il est pas lui-même héritier. Et donc votre conseille à Rastignac d'épouser une héritière.

Bon, il y a pour défaut de pas être encore héritière. Donc votre propose de tuer le frère de l'héritière pour bon voilà. Mais mais mais euh ce ce c'est ça une société d'héritier, une société dans laquelle euh même la voix du meurtre apparaît comme une voix plus facile que la voix du travail et de l'effort personnel.

C'est bien. Alors, incontestablement, la situation a changé entre hier et aujourd'hui et euh la distribution du patrimoine est aujourd'hui moins inégalitaire qu'au 19e siècle. pour le dire en un mot qui est enfin en un chiffre qui qui vient de du capital au 21e siècle de Piketti.

Les 10 % les plus riches au 19e siècle détené 80 à 90 % du patrimoine total. Il possède aujourd'hui 62 % du patrimoine total. Donc il y a les inégalités se sont euh se sont euh réduites.

Mais derrière cette baisse, il y a des constantes. Aujourd'hui, comme hier, la moitié la plus pauvre de la population détient moins de 5 % du patrimoine. En d'autres termes, la plus grand le plus grand nombre ne possède pas grand-chose et ne transmet presque rien.

L'héritage médian aujourd'hui est à 70000 €. Ça veut dire que la moitié de la population reçoit en héritage moins de 70000 €. Pour le dire encore autrement, la moitié de la population française est constituée majoritairement de locataires dont le patrimoine se limite le plus souvent à quelques mois de salaire épargné sur un compte bancaire et qui n'auront rien d'autre à transmettre à leurs enfants que ces quelques épargnes.

Ce qui veut dire d'emblé he que être propriétaire de son logement, du logement dans lequel on vit, c'est déjà une caractéristique qui concerne la moitié la plus élevée de la population. Alors ça c'est une première constante pour la moitié la plus pauvre de la population. Les choses n'ont pas franchement changé.

Seconde constante il faut et ça j'en prends de plus en plus la mesure faut jamais réfléchir en prenant le patrimoine comme un bloc. En fait, il y a différents types de patrimoine et il faut différencier ces types de patrimoine parce que certains types de patrimoines ne se sont détenus que par les classes les plus aisées. En d'autres termes, lorsqu'on distingue les différents types de capitaux qui composent le patrimoine, il apparaît que les inégalités de patrimoine n'ont en fait pas tant diminué que cela.

Par exemple, si vous resserrez la focale sur ce qu'on appelle le patrimoine professionnel, le fait détenir des parts d'entreprise, on atteint des taux comparables à ceux du 19e siècle. Aujourd'hui, les 10 % les plus riches détiennent presque 90 % du patrimoine professionnel. Et concrètement, hein, on va pas faire le test, mais qui ici détient des parts d'entreprise ?

Voilà. Là-bas. vraiment pour pour la majorité des Français, cette notion même de patrimoine professionnel est une notion abstraite parce que non vécue.

Il en est de même pour la multipopriété ou la propriété euh la propriété générant des revenus locatifs. Alors, la question qui m'a été posée et qui est posée, c'est que faire de la propriété immobilière ? Voici ma proposition. de philosophe hein, vous m'en voudrez pas et issu de mes lectures du 19e siècle, utiliser la mort pour changer la donne.

Alors, attend, entendez-moi, je ne conseille pas la voix du meurtre proposée par votre train, je ne mais plutôt utiliser l'héritage pour lutter contre la concentration patrimoniale, mieux utiliser la mort et le nécessaire transfert de propriété que cette mort engendre pour socialiser progressivement la propriété et tout particulièrement la multiple propriété immobilière. Alors, je ne parle pas je ne parle pas seul. J'ai de nombreux auteurs du 19e siècle qui qui m'accompagnent, que j'étudie depuis maintenant quelques quelques années.

C'est un trait absolument surprenant du 19e siècle, à savoir cet imaginaire sociale et politique que qui se trouve qu'on a très largement oublié. Les auteurs dont je parle, ce sont pas des fous furieux. Je parle de FT, fond, un des fondateurs de l'idéalisme allemand.

Euh, je parle des saints Simoniens. Alors, certes, d'aucun les traités de secte socialiste à l'époque, mais ils sont c'est ils sont ils ils ont des propositions tout à fait intéressantes. Je parle d'Émile Durkaim qui est le fondateur de la sociologie scientifique en France.

Donc, vous voyez, c'est pas je parle pas d'un univers absolument marqué par la radicalité. Ces auteurs, qu'est-ce qu'ils proposent ? Il propose de d'avoir une définition que je trouve absolument limpide de la propriété privée, de la propriété individuelle.

Je citerai Durkaim qui nous dit la propriété individuelle c'est la propriété qui commence et qui finit avec l'individu. Ça paraît intruisme, c'est une révolution. Pourquoi ?

Parce que une propriété individuelle qui serait limitée au temps de vie de l'individu impose de penser à un autre usage des biens pour après la mort. Et donc la propriété la question je la transformé à en je j'ai envie de la transformer en que faire de la propriété immobilière après la mort ou encore hein ne pourrait-on pas profiter de la bascule de la vie à la mort pour changer la donne ? Et il y a une chose de certaine, en ce bas monde, nous mourons tous, même les riches.

Alors, je peux pas, il y a pas, je n'ai pas le temps, mon temps est presque fini. Je n'ai pas le temps donc de vous, de vous présenter la multiplicité des propositions qui sont formulées au 19e siècle en la matière. Je voudrais juste très très rapidement vous présenter un personnage dont vous n'avez jamais entendu parler.

C'est un théoricien socialiste italien qui s'appelle Eugénio Rignano. Euh Eugénio Rignano se écrit à la fin 19e siècle, début 20e siècle et il propose une une mesure qui est assez intéressante. Il propose donc on est dans des années où se met en place la fiscalité progressive sur les successions, c'est-à-dire le fait de faire augmenter le pourcentage selon le montant transmis.

C'est notre système actuel. En France a été mis en place en 1901, en Italie en 1902. Rignano propose d'ajouter un facteur de progressivité à savoir le nombre de transferts antérieurs dont est issu ce patrimoine.

En d'autres termes, il propose de taxer davantage la part du patrimoine qui que mes parents ont reçu d'un précédent héritage de la taxé davantage que la part du patrimoine qui est issu de leur travail propre. Donc son idée hein, c'est vraiment de créer une différenciation selon que ce dont j'hérite vient du travail de mes parents ou a été hérité. Le mécanisme, vous le comprenez, permet de lutter contre la concentration de propriété qui est une concentration qui ne se fait pas à l'échelle d'une génération. la la concentration patrimoniale et c'est vrai de la propriété immobilière tout particulièrement.

La concentration patrimoniale est un phénomène intergénérationnel. C'est au fur et à mesure des générations que s'opère cette concentration et ce qu'on appelle le principe permet de lutter spécifiquement contre ces phénomène de concentration au fil des générations. Alors Rinano fait mieux, il nous permet déjà, c'est pas mal hein, de différencier entre la richesse présente et la richesse passée.

C'est déjà un point qui me paraît extrêmement intéressant, mais il fait mieux. Il propose des taux très intéressants qui ferait presque pas lire Mélenchon euh pardon. il propose il propose euh le de taxer les ce qu'il appelle les transfert de première génération, donc ce issu du travail propre de de mes parents à un taux les taux qu'on connaît de de l'époque qui était plus faible mais on pourrait imaginer que c'est à peu près nos taux.

Il propose un taux à 50 % pour le patrimoine que mes propres que les propres que les parents ont hérité de leurs propres parents trans les les patrimoines de seconde génération et 100 % pour le reste. En d'autres termes, en fait c'est une nationalisation tout en douceur au fil des générations. Il propose encore mieux, il propose que ce prélèvement ne soit pas un prélèvement en argent mais un prélèvement en nature.

Alors, c'est là que c'est très intéressant et que ça rejoint les réflexions que en cours sur le fait de plafonner le nombre de propriété qu'on pourrait transférer. Il vous voyez bien la différence entre verser au fisque une part d'argent ou le fait que l'État devienne copropriétaire de de enfin de de et la propriété prélèvement en nature ou prélèvement en argent. Ce que propose Rignano, c'est que le prélèvement ça soit soit un prélèvement en nature.

En d'autres or la propriété va être différencié selon le taux de prélèvement. En d'autres termes, il propose que je dis pour l'instant l'État puis je je précise tout de suite ensuite que l'État devienne copropriétaire au côté des héritiers. Cohéritier.

En d'autres termes, qu'il est départ dans les propriétés individuelles transmises. Donc on on on il est en train d'inventer un système où la propriété la propriété individuelle est respectée pendant le temps de vie mais avec des formes de copropriété avec une instance on va dire collective. Et c'est là où c'est génial, c'est qu'il différencie 4e niveau génial de la proposition de Rignano.

Comme quoi euh le le 19e siècle apparaît parfois comme poussiéreux, mais c'est peut-être nous qui le sommes. Euh le il propose que il est bien conscient des difficultés d'un état bureaucratique qui aurait à gérer l'ensemble de ses propriétés. Et donc il propose une formule de de décentralisation en proposant par exemple que les terres aillent au département, que les biens immobiliers aillent aux communes, que les l'argent et les actifs financiers aillent à une banque publique d'investissement, que accrochez-vous les entreprises aillent aux associations professionnelles de travailleurs.

Et donc on on a comme ça une forme de de décentralisation de cette copropriété. euh avec instance publique. Et puis dernier élément, je m'arrêterai là, dernier élément, Rignano propose que les héritiers soient en mesure enfin est une forme de de de droit de préemption.

Alors, je m'explique tout de suite, ou un droit de priorité pour décider lesquels des biens il souhaitent conserver en pleine propriété complètement. Et cette proposition, elle est très intéressante parce que elle pourrait permettre de répondre à cet argument oui mais je suis attaché à tel bien, je suis attaché à la maison familiale et cetera. Donc il y a une forme de préférence de des héritiers qui pourraient continuer à s'exercer.

Si par contre imaginons une situation où euh la il y a une maison de famille transmise, mais il y a aussi d'autres actifs transmis. Si euh l'héritier décide de conser veut être propriétaire à part entière de la maison familiale, il devra racheter à l'État les parts, sinon ça marche pas. Et euh Rignano, il voit un puissant mécanisme pour que les héritiers continuent de travailler.

Voilà, je m'arrêterai là. Merci beaucoup euh Mélanie pour bah pour ce descriptif, pour cette explication et la manière dont dont la rente d'héritage bah a un impact forcément sur l'accès à la propriété ou non. Euh et tu as cité Balzac, moi je pourrais citer un rappeur dans dont le nom commence par B qui disait "On n'emporte pas son pourboire au corbillard." Et effectivement, il va falloir voir comment faire pour que les multipropriétaires n'emportent pas leur dizaine de logements au corbillard aussi.

Mais avant ça, on va voir avec Julien, tu vas nous expliquer un petit peu les impacts que peut avoir la multipropriété, la concentration de la propriété immobilière dans les villes et je te laisse le micro pour pour nous faire cet exposé. Donc merci tout d'abord, merci pour l'invitation. Donc oui, en effet, je vais aborder cette question de la propriété sous un angle un peu plus spécifique qui est celui des résidences secondaires.

Donc c'est quand même c'est un angle plus spécifique mais ça ça s'inscrit totalement dans la lignée des réflexions qui ont été évoquées jusqu'ici notamment de l'héritage. Donc bon, je vais pas demander qui possède une résidence secondaire dans la salle mais j'en pense pas moins. Donc cette question des résidences secondaires, c'est un des nombreux paramètres de la crise du logement qu'on connaît aujourd'hui. un paramètre de plus en plus visible et de plus en plus sensible.

Donc ça ça a notamment été exacerbé pendant la crise du Covid qui a mis en lumière des inégalités dans l'accès à l'habitat. On a vu des ménages aisés qui ont pu fuir les confinements et d'autres qu'on a parfois appelé les travailleurs essentiels qui sont restés cantonnés au grand centre métropolitain. Et donc cette période du Covid, elle a mis un effet de loupe sur cette question des résidences secondaires alors qu'en réalité c'est un phénomène qui existe et qui augmente depuis maintenant très longtemps.

Donc bien sûr, les résidences secondaires c'est un facteur parmi d'autres des problématiques de logement qu'on connaît aujourd'hui. Et donc pour recontextualiser brièvement et sans paraphraser ce qui a été dit très bien juste avant, donc en France euh depuis les années 2000, on observe une très forte décorrélation entre les prix immobiliers qui ont très fortement augmenté et les revenus des ménages qui stagnent. Et donc cette hausse des prix immobiliers, bah elle a contribué à produire un enrichissement des ménages qui étaient déjà propriétaires et un décrochage des autres qui n'arrivent plus à accéder à la propriété et donc qui reste dans le parc locatif qui devient lui-même totalement saturé, que ce soit le parc locatif social ou le parc privé.

Et donc en bout de chaîne, bah ça génère des problématiques graves que ce soit des problématiques de mal logement dont on a parlé ou de sansabrisme. Et donc autrement dit, donc comme ça a été dit aujourd'hui, le travail ne suffit plus pour devenir propriétaire dans beaucoup de territoires. Et donc si on n'hérite pas ou si on n'est pas déjà propriétaire et bien c'est pas possible d'acheter des logements dans la plupart des métropoles et dans beaucoup de territoires touristiques.

Et donc en revanche, ceux qui étaient déjà propriétaires et bien ils ont vu la valeur de leurs biens augmenter, ce qui leur permet potentiellement d'acheter d'autres biens et ce qui entraîne des dynamiques d'accumulation du patrimoine notamment par l'acquisition de résidences secondaires. Et donc dans ce cas, on peut parler d'accumulation par des possession dans la mesure où ces acquisitions de résidences secondaires bien elles se font au détriment de ceux qui n'arrivent pas à posséder un logement. Donc quelques mots sur l'évolution de ces résidences secondaires.

Donc le parc de résidences secondaires, il a littéralement explosé ces dernières décennies. Donc on en comptait environ 200000 dans les années 50 et aujourd'hui on a plus de 3 millions et demi. Donc ça représente 10 % du parc total de logement en France.

Donc la résidence secondaire c'est un objet assez vaste et difficile à définir. Donc on a toujours une bonne raison d'avoir une résidence secondaire. Ça peut être une maison de vacances, ça peut être un piétataire professionnel, ça peut être un lieu de retrouvaille familial et j'en passe.

Mais dans tous les cas, une résidence secondaire, c'est un logement qui est occupé de manière intermittente et qui ne sert pas à loger les populations à l'année. Donc bien sûr, les résidences secondaires, on le retrouve majoritairement dans les territoires touristiques, mais aussi plus récemment dans les dans les grandes villes où elles augmentent particulièrement. Donc par exemple à Paris aujourd'hui, il y a plus de 140000 résidences secondaires.

Donc quand on connaît les problématiques de logement dans la ville de Paris, on imagine le poids de ce nombre. Donc si on considère qu'il y a environ deux habitants par logement en France, on peut par exemple loger l'équivalent de la ville de Strasbourg ou de Montpellier dans la ville de Paris dans ce parc de la résidence secondaire. Donc bien sûr, c'est un peu plus compliqué que ça.

Mais donc pour ce qui est des effets de ces résidences secondaires, donc faut quand même signaler que localement ce pas enfin cette présence des résidences secondaires, elle peut produire des effets positifs dans certains territoires et notamment dans certains territoires qui ont des marchés immobiliers détendus. Donc dans ces territoires et bien les résidences secondaires elles peuvent générer des recettes fiscales, elles peuvent faire fonctionner l'économie locale, elles peuvent aussi entretenir un patrimoine vacant et donc se substituer à des logements vacants. Mais maintenant dans les territoires en tension immobilière, le développement de résidence secondaire, il entraîne une concurrence dans l'accès au logement et une de ces premières une des premières conséquences de cette concurrence, c'est une très forte augmentation des prix.

Donc dans certains territoires littoraux comme le Pays-Basque, la Corse ou la Normandie, les revenus des propriétaires ils sont plus de deux fois supérieurs aux revenus des habitants locaux. Et donc ça permet à ces acquéurs bien de surenchérir sur les prix, de les faire augmenter et en retour cette augmentation des prix et bien elle va favoriser les acquisitions de logement en tant que résidence secondaire. Donc en gros, on observe bah des spirales de mise à l'écart des habitants permanents des marchés de l'immobilier dans les territoires que je que je viens d'évoquer.

Et donc bien évidemment, bah ces dynamiques, elles génèrent des problématiques sociales. Bah donc on observe une précarisation des habitants locaux. Il y a beaucoup de locataires qui se voient mis à la porte de leur logement pour que celui-ci devienne une résidence secondaire ou un Airbnb, ce qui est illégal.

Et on voit aussi ben un nombre croissant de travailleurs qui doivent s'éloigner des bassins d'emploi et qui peuvent plus se loger. Donc en territoire touristique, on parle souvent de la question du logement des travailleurs saisonniers à juste titre. Mais il y a pas seulement les travailleurs saisonniers, il y a aussi tout un nombre d'habitants à l'année, des aides à la personne, des employés administratifs, du personnel médical, des enseignants qui aujourd'hui n'arrivent plus à se loger.

Et donc on arrive à des situations paradoxales. Aujourd'hui, les habitants sont contraints d'aller vivre au camping. C'est chiffré, il y en a plusieurs centaines voire milliers.

Alors qu'aujourd'hui c'est les touristes qui habitent dans les logements. Et donc encore une fois en bout de chaîne, ben ça ça génère des phénomènes de sansabrisme dans certains territoires touristiques. Donc récemment par exemple, on a vu des infirmières du centre hospitalier du Pays Basque qui étaient obligé de dormir dans leur voiture et c'est un exemple parmi d'autres.

Et donc en fait cette attractivité touristique, elle finit par se retourner contre les habitants mais aussi paradoxalement contre les territoire. Donc on voit des territoires qui sont très attractifs mais qui perdent de la population dans lesquels les services publics, les entreprises et les commerces ferment ou dans lesquels la population vieillit. Et une autre problématique dont on parle moins, dont on a un petit peu parlé en début de conférence, c'est la problématique écologique.

Donc posséder plusieurs logements, bah ça a plusieurs résidences, ça consomme du foncier. Donc ça génère des besoins nouveaux en construction. Sauf que la construction aujourd'hui, bah c'est le premier facteur d'artificialisation des sols en France et c'est aussi un des premiers facteurs d'émission de carbone.

Donc aujourd'hui, il y a 7 millions de logements inoccupés en France si on englobe les résidences secondaires et les logements vacants. Et donc ça représente environ 25 ans de construction au rythme actuel. Donc théoriquement, si on occupait ces logements, on aurait plus besoin de construire de logement pendant 25 ans.

C'est théorique mais ça donne une ampleur du phénomène. Et donc cette question de la résidence secondaire, elle dépasse euh le simple cadre du logement. Donc dans certains territoires, notamment au Pays-Basque où je travaille, on voit des corps de ferme avec des hectares de terre agricole qui sont achetés pour de la vilégiature et donc les jeunes exploitants agricoles qui peuvent plus s'installer parce que les prix du foncier explosent.

Donc ce qu'on observe aujourd'hui c'est que la question du droit au logement, elle rejoint celle de la défense des terres agricoles. Et donc ça pose la question bah de la soutenabilité écologique et sociale de posséder plusieurs résidences là où certains n'arrivent pas à en avoir une. Donc rapidement parmi les autres effets du développement de la résiden secondaire, ça génère aussi des inégalités intergénérationnelles dont on a un petit peu parlé.

Donc aujourd'hui, les deux tiers des propriétaires de résidence secondaire, ils sont âgés de 60 ans et plus. Donc ils accumulent un patrimoine immobilier quand en retour les jeunes n'arrivent plus à accéder au logement et restent de plus en plus longtemps chez leurs parents. Donc il y avait une étude, il me semble, de la fondation pour le logement qui est paru il y a quelques il y a quelques mois, il y a quelques années sur le phénomène des tanguis.

Donc les jeunes qui qui décohabitent pas, qui restent chez leurs parents et visiblement c'est un phénomène qui augmente de plus en plus en France. Et cette question de la résidence secondaire, elle peut aussi générer des tensions dans certains territoires qui ont des fortes racines socioculturelles. Donc, on peut penser à la Corse, à la Bretagne ou au Pays-Basque où ça génère une sensation de spoliation quand il y a des habitants qui vivent depuis des générations et des générations dans un territoire où ils ont leurs attaches culturelles et ben ça ça génère une sensation de spoliation et ça peut raviver des conflits et des luttes autonomistes.

Donc tous ces déséquilibres que j'ai que j'ai évoqué un peu rapidement, il pose la question de la régulation du phénomène. Donc ces dernières années, on a beaucoup parlé de la régulation d'Airbnb à juste titre, mais il faut savoir qu'Airbnb, c'est seulement une des facettes du phénomène. Donc aujourd'hui, il y a environ 1 million de logements en location de courte durée en France et il y a plus de 3 millions et demi de résidences secondaires.

Donc Airbnb a un peu comment dire accaparé la tension politico-médiatique. Je vais pas dire que c'est l'arbre qui cache la forêt parce que c'est un phénomène qui est évidemment très important mais il y a quand même une grande majorité des logements des résidences secondaires qui sont à l'usage exclusif de leur propriétaire et qui sont pas loués sur les plateformes de courte durée. Et ces logements là aujourd'hui, il existe pas vraiment de régulation.

Et donc cette régulation, elle fait l'objet de beaucoup de débats et donc je vais pas revenir en détail sur tous les mécanismes dont on parle aujourd'hui, mais aujourd'hui une des seul mesures de régulation qui est appliquée, c'est une mesure fiscale qui consiste à majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires. Donc le problème de cette taxe, c'est qu'à l'heure actuelle, elle est beaucoup trop faible pour être dissuasive auprès de ménages qui sont majoritairement aisées comme on l'a dit. Et surtout, elle est pas progressive, c'est-à-dire qu'elle touche de la même façon les ménages riches et les ménages les plus modestes parce qu' il y a aussi des ménages modestes qui potentiellement peuvent hériter de résidences secondaires et donc ça pourrait potentiellement contribuer à plus polariser ce patrimoine immobilier au sein des ménages les plus les plus aisés.

Donc euh pour ré enfin pour vraiment réguler le phénomène, il y a des réflexions qui portent sur des mesures coercitives. Donc par exemple imposer des quotas de résidences secondaires par commune comme ça se fait dans d'autres pays, voir le fait de soumettre la création d'une résidence secondaire à des autorisations municipales comme ça se fait aujourd'hui pour Airbnb. Mais le problème de ces mesures coercitives et la raison pour laquelle elles ont tant de mal à émerger euh c'est qu'elles sont souvent jugées contraires au fameux droits de propriété euh dont on a parlé. donc qui est présenté dans la dans la Constitution comme sacré et inviolable.

Donc cette question du droit de propriété, elle est très importante quand on parle de l'habitat. Il suffit d'écouter les débats à l'Assemblée nationale. À chaque fois qu'on parle d'une régulation des marchés du logement, l'argument principal, voire même le seul argument des opposants, c'est que ça constitue une atteinte au droits de propriété.

Donc là, on peut se demander s'il y a pas une contradiction parce que dans la Constitution, on nous dit aussi que la liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres. Et donc avec le développement des résidences secondaires notamment, on voit clairement que le droit de propriété des uns se fait au détriment de celui des autres. Et donc on peut légitimement penser que dans certains territoires où il y a une pénurie de logement, les logements existants, ils doivent être destinés à loger les populations et non pas les touristes.

Et donc si on considère que cette régulation, elle porte atteinte à la propriété, ce qui est discutable, en tout cas cette cette atteinte, elle est justifiée a priori par un motif d'intérêt général. Donc pour conclure bah cette question des résidences secondaires donc elle pose en creux la question de la place de la propriété dans la société et elle impose un un arbitrage public entre le droit de propriété et le droit au logement. Donc malheureusement aujourd'hui il existe pas réellement de mécanisme de régulation sur les résidences secondaires et ce sera probablement un enjeu à venir notamment lors des prochaines élections municipales.

Je vous remercie. Merci beaucoup euh Julien de de nous avoir expliqué ça et d'avoir rappelé que il faudrait peut-être mettre des limites au droits de propriété quand une grande partie du pays est mal logée justement. Et euh et à ce propos et bien Pierre toi tu vas nous présenter, c'est toi qui a la lourde tâche de présenter quelles alternatives d'usage d'habitation que ce soit de la propriété ou pas de la propriété d'ailleurs, on pourrait mettre en place pour sortir de ce modèle.

Oh alors merci beaucoup. Et avant toute chose aussi, bon je remercie les autres intervenants et intervenantes parce que j'ai déjà moi appris beaucoup de choses aujourd'hui et bah c'est chouette. Voilà.

Merci. Je vais un tout petit peu décevoir vos attentes. C'est-à-dire qu'en fait, moi je suis chercheur au départ en géographie, c'est-à-dire que je suis très spécialiste de tous les problèmes.

Par contre, je suis pas très fort pour arriver à trouver des solutions. Voilà, donc j'ai évidemment quelques pistes, mais je suis surtout là pour torpiller les fausses solutions. Donc moi, je suis chercheur en géographie, je suis spécialiste de la production de logement et c'est en fait mon point d'attaque pour aujourd'hui parce que une des solutions généralement mises en évidence par les politiques néolibérales lorsqu'on parle d'inabordabilité du logement, c'est de répondre et bien on a qu'à laisser le marché faire et pour ça construire plus.

Et construire plus, c'est assez tentant comme solution parce que c'est un levier axonnable à l'échelle municipale. Alors un petit peu moins avec l'objectif de zéro artificialisation net, mais on peut ouvrir des nouveaux terrains à la construction et on peut essayer de choisir les opérateurs qui vont réaliser ça. Et donc ici ce que je me propose dans cette présentation, c'est de de montrer que cette apparente solution n'en est pas vraiment une.

Tout d'abord parce que la production de logement représente à peu près 1 % du stock existant et que donc ça va lentement. La deuxième est que comme Julien l'a souligné, en fait le les logements vacants et les résidences secondaires, si on les réquisitionnait, on aurait pas besoin de produire pendant 25 ans à peu près. Et le troisième élément que je vais davantage développer est que il est à peu près impossible de produire des logements neufs pas chers dans les zones qui sont actuellement inabordables et ce en raison d'un type de propriété dont on n pas encore parlé qui est la propriété foncière.

Et donc ma présentation, si elle devait avoir un titre, serait celle serait le suivant, la propriété foncière comme obstacle au logement abordable. Donc premier point que que que je vais un petit peu développer, c'est le fait que cette propriété foncière euh en fait avantage ou produit donne les conditions de la suprématie d'un certain mode de production du logement qui est le mode de production capitaliste du logement euh à savoir la promotion résidentielle privée. Alors, comment ça se passe ?

Et bien, il y a en France essentiellement trois façons de produire le logement qui correspondent à trois formes de maîtrise d'ouvrage. Et chacune de ces formes de maîtrise d'ouvrage est associée à un pouvoir d'achat de terrain constructible. Par terrain constructible, je veux à la fois parler des terrains vierges sur lesquels on a le droit de construire ou des maisons par exemple que l'on va acheter pour les raser, les remplacer par deux maisons, trois maisons, un petit immeuble, un grand immeuble.

Le premier mode de maîtrise d'ouvrage, ce sont donc les ménages, les particuliers comme vous et moi qui allons construire pour y habiter. Euh lorsqu'on est un particulier, on n' pas d'impératif de rentabilité à la production de logement puisqu'on construit pour soi-même. Et donc nos capacités à acheter un logement dépendent de notre revenu, de notre patrimoine et concrètement de l'argent que nous offrira la banque sous forme de prêt ou de notre héritage.

Les deux autres modes de maîtrise d'ouvrage sont ce qu'on appelle les opérateurs. Il y en a deux sont les bailleurs sociaux d'une part, les promoteurs immobiliers de l'autre. Le point commun des deux opérateurs, c'est que leur capacité à acheter des terrains constructible est conditionné à la rentabilité anticipée de leurs opérations.

Les bailleurs sociaux comme les promoteurs fonctionnent un peu près de la même façon. Lorsque ces opérateurs donc ont trouvé un terrain à construire, ils vont calculer ce que va leur ra. Ils vont ensuite y soustraire l'ensemble des coûts dit incompressibles, le coût de construction par exemple à ces recettes espérées.

Et ce qui va rester à la fin, c'est la somme qui pourra être allouée à l'achat du terrain en question. Alors, chez les bailleurs sociaux, les recettes et bien ce sont les loyers anticipés sur une période assez longue de l'e ans. Les coûts, ce sont bah bien sûr les coûts de construction, le remboursement du prêt de la caisse des dépôts, les coûts de gestion locative et cetera.

Pour les promoteurs, les recettes, c'est l'argent tiré de la vente des logements ainsi produits. Et les coûts, ce sont à nouveau d'ailleurs les coûts de construction, le remboursement des prêts aux banques privées, le remboursement des crédits accordés par les investisseurs privés et cetera. Au final, donc les particuliers représentent à peu près un/art de la production de logement en France chaque année, les bailleurs sociaux à peu près 10 %, les promoteurs les 2/ tiers.

Sauf que ces trois proportions varient selon les terrains parce que étant donné les modèles économiques que je viens de vous décrire, les promoteurs disposent d'un avantage compétitif énorme sur tous les terrains chers parce que sur tous les terrains où le logement se vend cher, les promoteurs arrivent à proposer des prix pour acheter les terrains très supérieurs à ce que peuvent proposer par exemple les bailleurs sociaux et à plus forte raison les particuliers. Résultat, dans les communes de centre urbain de danse, les promoteurs assurent non pas les deux tiers de la production de logement comme c'est le cas en moyenne en France, mais 85 %. les bailleurs sociaux 10, les particuliers 5.

Alors vous allez me dire oui mais sauf que moi dans ma commune par exemple je sais pas Paris, Clairmont enfin la plupart des grands centres urbains danse ont construit plus enfin les logements sociaux neufs représentent plus de 10 % de la production totale et ça ça vient d'un dispositif qui s'appelle la VEFA HLM pour vente en état futur d'ach en vente en état futur d'achèvement de logements sociaux. C'est un dispositif par lequel les promoteurs vendent une partie de leur logement à des bailleurs sociaux à des prix plafonnés. Ce qui fait que aujourd'hui dans les centres urbains danse, la grande majorité des logements sociaux neufs produits le sont en fait par des promoteurs, donc par des agents capitalistes.

Donc voilà ce que je viens là déjà de vous montrer dans le premier temps, c'est que la la propriété foncière euh donc par la concurrence que se livrent les opérateurs tournent à l'avantage de mode capitaliste de production de logement dans les zones chères. 2è point, ce mode de production capitaliste tourne lui-même au désavantage de l'abordabilité du logement. Concrètement, la promotion, quel que soit le volume de logement que les promoteurs produisent, va conduire à l'augmentation des prix et va produire plus de logements inabordables.

Pourquoi ? À nouveau en raison de la concurrence pour l'accès au terrain. En fait, un promoteur lorsqu'il cherche à construire un logement, il doit emporter des enchères.

C'est-à-dire que lorsqu'un logement ouvre à la construction, par exemple à Clermontferrand, vous avez 30 promoteurs ou peut-être pas 30, au moins 20 qui vont sauter sur ce terrainlà et qui vont aller démarcher le propriétaire pour obtenir de sa part une vente. Alors, comment un promoteur l'emporte sur ses concurrents, sachant qu'ils ont tous à peu près le même modèle économique ? Il y a plein de façons de faire.

Il y en a deux que je auxquels je vais me limiter. La première que je vais mentionner, la deuxième que je vais développer. La première donc il s'agit de par exemple renier les coûts de construction davantage que les concurrents.

Ça si vous avez s'il y a des personnes architectes dans la salle qui ont travaillé avec des promoteurs, vous savez probablement ce que c'est. Et pour les autres, vous avez sans doute noté un cas assez important d'obsolescence du bâti quasiment neuf. Euh à Bordeaux, j'ai des tonnes d'exemples.

En régions parisienne, il y en a tout un tas aussi de logements qui euh 3 ans après leur inauguration ont des balcons qui s'effondent, des ascenseurs qui se décrochent, des trous d'humidité dans les murs et cetera. Deuxième possibilité, euh si vous avez déjà renié au maximum vos coûts de construction, vous pouvez faire le pari que vous allez vendre vos logements plus cher que vos concurrents. Et donc là, vous faites le pari de l'inflation immobilière.

Et plus vous avez de concurrents qui vont donc viser le même terrain que vous, plus vous allez avoir intérêt à faire ce pari de l'inflation immobilière. Et donc par ce phénomène là, plus lorsque vous êtes, je sais pas maire d'une ville, plus vous allez ouvrir de terrain à l'urbanisation, plus vous allez avoir de promoteurs qui vont s'intéresser à vos terrains et plus en réalité les terrains qui vont être construits vont donner lieu à des logements de plus en plus chers. Ça s'observe à Bordeaux, ça s'observe à Clermontferrand, ça s'observe à Anger, ça s'observe en fait un peu partout.

Donc fin du 2è point, euh la propriété foncière favorise donc la production capitaliste de logement et qui est une production inabordable. Alors du coup, comment on peut faire ? Première solution, euh on se dit et bien écoutez, on a qu'à refuser ou vraiment mettre le plus possible de bâtons dans les roues au promoteurs immobilier pour construire dans les grands centres urbains.

Oui, mais les premiers opposants que vous risquez de trouver sont les bailleurs sociaux. Pourquoi ? En raison du mécanisme que j'ai cité de la VEFA HLM par lequel à peu près 70 80 % des logements sociaux neufs sont en fait par les promoteurs immobiliers.

Pourquoi ? parce que les bailleurs sociaux ne sont pas capables de payer assez cher les terrains aux propriétaires fonciers dans les zones chères. Donc si vous dites je ne veux plus de promoteur immobilier et ça s'est vu par exemple suite aux dernières élections municipales en 2020, vous avez des villes comme Lyon Nant par exemple où les nouvelles majorités sont ont commencé vraiment à être assez clair en disant "Nous, on veut plus de promoteur chez nous dans les permis de construire, on veut des bailleurs sociaux, on veut produire du logement social." Et ben, ce sont les bailleurs sociaux qui sont allés voir les équipes municipales, alors pas tous les bailleurs sociaux qui sont allés voir les équipes municipales en disant "Non, non, non, non, non, non, faut que vous redonnie à nouveau des permis de construire aux promoteurs pour qu'ils fassent tourner leur modèle capitaliste pour qu'on puisse leur acheter des logements sociaux en VFA." Donc, cette solution là ne fonctionne pas forcément bien.

Deuxième solution possible, j'en viens aux nouvelles formes de propriété. Euh depuis 2015, existe une nouvelle façon d'accéder au logement qui s'appelle le Bail réel solidaire BRS. Alors le bail réel solidaire a été crédité d'être une nouvelle forme de propriété immobilière.

Alors pour le dire de façon un peu simplifiée, s'il y a des juristes dans la salle, il ou elles penseront que c'est voilà, c'est un peu grossier comme présentation, mais au moins c'est un peu plus clair. Le bail réel solidaire peut se présenter comme une forme de dissociation entre le foncier, donc le terrain et le bâti. Lorsque vous êtes un particulier et que vous achetez en BRS, on considère que vous allez acheter le le bâti.

En fait, vous allez acheter les murs, vous allez acheter votre toit, mais vous n'allez pas devenir propriétaire de votre terrain. Votre terrain va rester la propriété d'un organisme qui s'appelle un organisme de foncier solidaire OFS auquel vous allez payer une redevance foncière pour la durée pendant laquelle vous allez occuper votre logement dont vous êtes le propriétaire. Cette dissociation, elle présente un certain nombre d'avantages.

Le premier est que elle permet d'accéder à la propriété à un taux avantageux. On estime que en BRS, vous allez payer votre logement entre 15 et 40 % moins cher euh que ce que vous auriez payé sur le marché le marché traditionnel. En contrepartie de ça, vous devez respecter des clauses antispéculatives.

C'est-à-dire que lorsque vous avez acquis votre logement en BRS, vous ne pouvez pas le revendre plus cher que le prix auquel vous l'avez acheté, moyennant une sorte de taux d'actualisation indexé sur l'inflation. Enfin, mais globalement, vous allez pas vraiment faire de plusvalue immobilière sur votre bien. Et vous devez aussi respecter un plafond de revenu, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas gagner plus de un certain montant par an.

Euh ces montants-là, ces plafonds sont variables selon les OFS et donc aussi selon les villes. Je précise aussi que les OFS peuvent être de statut assez divers. La plupart des OFS sont des bailleurs sociaux, enfin des filiales de bailleurs sociaux.

Une grande partie une autre grande partie des OFS sont des sociétés créées par les collectivités elles-mêmes. La foncière du Grand Lion par exemple, vous avez la même chose à Paris sur la plaine et cetera. Et la dernière partie sont des associations parfois créées par des promoteurs immobiliers.

Euh donc l'OFS aujourd'hui, voilà, quand je disais qu'il a le vent au poule, c'est que maintenant c'est à peu près 7 % des logements commercialisés neufs chaque année qui sont vendus en BRS. Donc c'est à peu près 3 % du nombre total de logements produits chaque année et 7 % donc du nombre de logements commercialisés donc vendus. Sauf que euh il y a deux grandes séries de limites à cette nouvelle forme de propriété que constitue le BRS.

La première, c'est celle de sa relativement faible ou disons insuffisante inclusivité sociale. Donc j'ai dit que le BRS permettait d'accéder d'acheter un logement 15 à 40 % moins cher que sur le marché normal, ce qui en fait correspond à peu près au prix qu'on observait dans la plupart des grandes villes au début des années 2010. Euh ce qui anée à laquelle en fait la question de l'inabordabilité du logement se posait déjà.

Donc c'est c'est pas parce que c'est moins cher que ce n'est pas cher. Deuxième chose, selon les OFS et selon les villes, les il peut y avoir des formes de contradiction entre le les plafonds de revenus de qui vous permettent d'accéder au dispositif et le prix des logements en BRS. Je prends un exemple assez concret à Paris euh en BRS, un T2, donc un logement de deux pièces, c'est-à-dire d'à peu près 45 m², 40 45 m², en BRS, vous l'achetez à peu près 250000 €.

Un T3, donc de entre 60 et 65 m², vous l'achetez 325000 € à peu près. Les plafonds de revenus sont pour un ménage de deux personnes de 56000 € par an. Concrètement, à 56000 € par an, vous pouvez emprunter un peu moins de 200000 €.

Donc comment vous faites pour acheter un T3 à 325000 € ? Et ben la réponse que les OFS à Paris sont a priori un dispositif assez favorable aux héritiers héritières en début de carrière. Vous devez avoir un héritage, vous devez avoir un certain apport.

à nouveau, c'est assez variable selon les villes et donc ça dépend vraiment de la façon dont est construit le dispositif. Euh dernière chose aussi qui peut poser un peu problème, le niveau de la redevance locative. Donc je disais tout à l'heure que vous devez payer à l'OFS un certain montant pour avoir le droit d'habiter votre logement.

Les redevants sont également variables selon la ville, selon le territoire, selon l'OFS. Euh à Renn par exemple sur 25 ans, ça représente à peu près 4500 € que vous allez payer à l'OFS de la ville de Rennes pour un logement de 100 m². 4500 sur 25 ans, ça va.

À Paris, c'est 75000. Voilà. Donc euh et si vous ne payez pas cette redevance, le BRS est susceptible d'être suspendu.

Donc premier souci du BRS, inclusivité sociale relative. Deuxième souci et j'en terminerai là-dessus, le BRS ne règle pas le problème de la propriété foncière et de la spéculation foncière. En fait, ce qui permet au modèle OFS BRS de se multiplier ces derniers temps, c'est justement sa très forte compétitivité sur les marchés fonciers.

Concrètement, les OFS sont en mesure de proposer des prix d'achat des terrains constructibles compétitifs avec ce que font les promoteurs. Alors, on peut se dire bah c'est bien parce que ça permet à l'OFS d'exister, mais première chose, ça entretient des concurrences entre BRS qui comp qui sont une des explications au fait que les logements en BRS continuent d'être cher et que la redevance locative derrière ça, la redevance foncière est chère. Deuxième chose, ça maintient la logique d'exclusion des bailleurs sociaux en maîtrise d'ouvrage direct que j'évoqué pour le cas des promoteurs.

Et troisème chose, ça aide les propriétaires fonciers à s'enrichir. Donc le modèle du BRS est une sorte de de disons pas forcément de mauvaise solution mais en tout cas de dispositif à prendre avec des pincettes et à ne pas ériger comme solution globale et et absolue disons au problème de l'inabordabilité. Voilà.

Donc je pense que les solutions sont davantage à chercher. Alors pas forcément à l'échelle municipale en fait sur lesquelles les leviers sont finalement bah pas toujours si évident que ça. À l'échelle nationale, il y a eu une proposition du groupe communiste au Sénat sur l'encadrement des prix fonciers en région Île-de-France qui fait partie par exemple des solutions de court terme assez rapidement applicables qui peuvent déjà constituer en fait un une aide pour sortir de ce genre de situation.

Et puis voilà, il y a il y a jusque dans les années 70 même les golistes étaient pour une municipalisation du foncier constructible avec un problème qui est qu'il faudrait que en cas de municipalisation, il faudra penser à à se doter d'un certain nombre de garde de fou pour éviter l'artificialisation des sols. Voilà. Mais il y a il y a tout un tas de leviers qui sont utilisables.

Il y a évidemment aussi le projet de sécurité sociale du logement mais ça je ne peux pas en parler. Merci beaucoup. Merci beaucoup Pierre.

Alors, il est 16h47. Il y en a qui ont un peu dépassé leur temps mais je dénoncerai personne. On va et mais je vous remercie en tout cas toutes et tous pour la qualité de vos interventions et ce qu'on va faire c'est on va on va faire tourner le micro.

Euh on va prendre peut-être deux, trois euh euh questions, remarque. On essaie que soit paritaire euh évidemment euh donc et ensuite on fera des des réponses globales hein parce qu'après on doit laisser l'attente pour la prochaine conférence. Voilà.

Oui, bonsoir. Euh enfin bonjour encore. Je voulais revenir sur une proposition qui j'avais sollicité à la fondation pour le logement.

À l'époque, j'avais une surface de 23 m² avant de sortis où je ne voulais pas ni spéculation ni quoi que ce soit. Et c'était Emmanuel d'omerg à l'époque qui m'avait orienté vers le Solidarité nouvelle pour le logement qui est une fondation aussi je pense hein qui achète du logement pour le louer de façon sociale. Donc je trouvais que c'était quand même très intéressant.

Alors, je suggère à la fondation de faire beaucoup plus la publicité de de ce système que qui n'a pas pu aboutir pour moi par manque de disponibilité de la CNL justement et qui ne m'ont jamais rappelé au message que j'avais laissé. Bon, j'ai vendu un petit artisan. OK, c'est fait quand même.

Bon, une alors ça les fondations achètent pour louer mais il y a aussi les communes qui peuvent réquisitionner des logements à la vente au prix du marché et le louer ensuite à un prix le social. Voilà, c'est tout. Oui, bonjour, je me présente, je suis Jean-François, j'habite en Rier et je suis j'ai été 10 ans président d'un conseil syndical de copropriété d'une copropriété dite en difficulté.

Je voulais simplement mettre une dimension disant propriétaire et copropriétaire en fait parce que bon je comprends que des gens élué en disant oh les méchants propriétaires. Bon sauf que je des copropriétés en difficulté fragilisé il y en a 100000 en France ça j'ai noté que ça faisait 1,2 million de logements de résidents enfin de dans les résidences dites en difficulté. Ça veut dire quoi ?

Ça veut dire que des les résidents dépendent des syndiques et des syndiques en général des fois maintenant avec la loi allure qui réduit le la voie allure sur le nombre de syndique en fait la concurrence est de moins en moins probante. Et donc en fait il y a les résidences sont donc dépendantes des syndiques pour l'entretien du bâti. Ça ça entraîne quoi ?

Ça entraîne que les parties communes ne tent pas entretenues. Vous pouvez avoir des balcons fragilisés donc avec le danger que ça comporte. Et en fait du coup ça ça baisse le prix du du bâtiment enfin du logement du mètre carré et ça attire aussi les marchands de sommeil les copropriétés en difficulté.

Donc en fait, il y a aussi une prise en compte et moi je je peux vous garantir et témoigner, je vais pas faire 2 heures parce que je veux pas étendre ma question que il y a des copropriétaires qui se se laissant déborder par les charges sont dans du mal logement. Quand une quand une un syndique ne peut plus entretenir une résidence et que des copropriétaires en arrivent à devoir de mémoire, je crois que ça était jusqu'à 24000 € de retard de charge parce que les retards de charge c'est pas juste je paye pas mes charges, c'est je paye pas mes charges, j'ai des frais liés à mes charges et résultat et je termine là-dessus, c'est qu'il y a aussi des copropriétaires qui sont expropriés parce que la loi permet quand ils payent pas leur charge de faire la saisivante de leurs bien. C'est vente à la bougie. et la vente à la bougie j'enai pas mais c'est aussi les marchands de sommeil parce que ceux qui peuvent acheter, c'est ceux qui ont un peu de d'assist financière.

Donc en fait, je simplement dire la dimension, c'est que il faut aussi aider les copropriétés à part rentrer dans le système capitaliste parce que c'est pas il y a des gens qui achètent des appartements et qui comme on dit on a un emprunt et qui veulent alors faire un petit héritage leurs enfants. Bah comme on dit pour être propriétaire, il faut un petit héritage et le problème c'est qu' finalement non parce que la résidence est en grande difficulté. Excusez-moi.

Merci de m'avoir écouté. Merci beaucoup. dernière après euh Oui, bonjour.

Je voulais parler moi de la question du des logements surpeuplés et sous-peuplés. En fait, quand on regarde les chiffres en France et même dans les grandes agglomérations, on voit qu'il y a beaucoup beaucoup de logements qui sont sous-peuplés ou en grand sous-peuplement, donc où il y a trois pièces ou plus qui sont inoccupées. Et voilà, je voulais savoir comment par exemple se positionne la France en soumise par rapport à ça.

Est-ce qu'on a des solutions pour essayer de rééquilibrer un peu les logements pour essayer de faire que les les logements surpeuplés qui sont moins nombreux que les logements sous-peuplés puissent se résorber de cette manière aussi ? Voilà. Merci.

Excuse-moi. Oui, bonjour. Merci.

Euh non, mais c'est aussi euh réfléchir à la propriété euh publique, mais vous l'abordiez un petit peu. Euh aussi se prémunir en fait de ce qu'elle peut devenir. Euh je rebondis aussi sur monsieur et les copropriétés dégradées.

On connaît aussi certaines stratégies euh de commune ou d'intercommunalité, enfin peu importe de propriétaires publics qui peuvent avoir aussi pour stratégie la dégradation de certaines copropriétés pour exclure certaines populations de certains de certaines villes. Euh donc, j'entends que le penseur du 19e dont vous parlez a déjà un peu réfléchi à ça. faire en sorte que ce soit dans les mains des personnes qui les utilisent, personnes publiques comprises, mais voilà, faire attention quand même à la propriété publique aussi, se méfier en fait du propriétaire quel qu'il soit.

Voilà. question. Oui, moi je voulais juste parler de la question des imaginaires de l'habité.

On a beaucoup parlé de la question de la propriété comme un d'habité individuel ou en tout cas d'une unité familiale. Est-ce que dans cette réponse au sous-peuplement, on peut pas aussi essayer d'imaginer d'autres manières d'habiter intergénérationnelles ? notamment, on a une grande question de la solitude.

On a beaucoup de personnes âgées de plus de 60 ans notamment qui vivent seuls et qui souffrent de cette solitude là. Donc, est-ce qu'on peut pas aussi lutter à cet endroit-là et quelles sont les solutions au-delà de l'habitat intergénérationnel que que vous avez en tête ? Ouais.

Du coup, du coup, on est un peu on est un peu pris par le temps. Je suis vraiment désolé. Donc, je vais pas pouvoir faire en tout cas pour ma part une réponse aussi développée que j'aimerais.

Et je vous invite après la conférence si vous voulez interroger nos intervenants à venir ici euh parce qu'ensuite on doit laisser l'attente. Mais euh il y a il y a eu bon des choses qui ont été dites sur la question des copropriétés de l'imaginaire par rapport au mode d'habiter, au logement. En tout cas, nous on tenait à faire cette conférence sur la question du logement avec la facette de la propriété.

Pourquoi ? Parce que ce qu'on fait depuis des années a raison, c'est qu'on prend toujours la problématique par la question notamment du monde HLM, du monde HLM, du logement public et il faut le faire. Et moi, je viens d'une tradition militante.

J'étais 10 ans militant au droit au logement où on prenait la question par cet angle-là en disant et on le répète qu'il faut davantage de logement public. C'est aussi une manière de répondre à la question des logements surpeuplés, sous-poplés, c'est qu'aujourd'hui, on a des gros problèmes, je prends à Toulouse par exemple sur ce qu'on appelle les mutations où il y a des gens qui vivent dans des logements qui sont trop grands pour eux et d'autres dans des logements qui sont trop petites pour eux. Mais comme il y a pas assez d'offres, eth ben on peut pas faire les euh euh les transitions vers l'un ou l'autre logement sans compter euh l'accessibilité du logement public qui est euh bah qui l'est pas pour la majorité des gens qui pourtant en ont besoin.

Et c'est comme ça qu'on se retrouve avec un nombre record de 2,6 millions de ménages qui attendent un logement public. Une fois que ça c'est posé et que c'est dit et que c'est dans notre programme et que c'est un objectif d'en construire et d'en rénover davantage, on se retrouve nous militants pour le logement. Euh face à une contradiction, c'est que beaucoup de personnes, on va leur dire "Ouais, mais nous ce qu'on veut c'est construire du logement public de qualité." Mais dans l'imaginaire, on va avoir "Oui, ben moi le logement public, bon soit j'y suis, soit j'y étais.

Moi, mon vrai rêve, c'est de devenir propriétaire et euh parce que il y a des conditions à ça euh dans lesquelles on évolue qui font que ça a été dit sur la question de l'héritage, surtout en période de crise, on va se réfugier vers la pierre et se dire au moins j'auraiis quelque chose à léguer à mes enfants ou à mes petits enfants, j'auraiis une maison, un appartement, que sais-je ? Et donc, on a cette contradiction face à laquelle on est. Et finalement la réflexion qu'on a eu avec Antoine en rencontrant et en lisant le livre de Mélanie, c'est de dire comment on peut faire du judo avec ce fait que en fait il y a une concentration de la propriété immobilière et que c'est totalement contradictoire avec l'injonction qu'il y a à dire aux gens devenez petit propriétaire.

Et on s'est donc on a commencé à réfléchir sur cette proposition de loi en se disant bon il faut qu'on déconcentre la propriété immobilière. Il y a la question du foncier, tu as bien fait d'en parler et je pense que c'est aussi quelque chose qu'il faut qu'on travaille à l'assemblée pour voir ce qu'on ce qu'on peut faire et de dire en gros et bah si vous voulez devenir petit propriétaire, si vous n'y parvenez pas, c'est d'abord parce qu'il y a des gens qui concentrent la propriété et donc si on s'en prend pas à ce problème là et ben on déconcentre pas le fait que éventuellement si c'est vraiment votre modèle auquel vous tenez, vous puissiez devenir petit propriétaire. Et donc c'est prendre le la question en tordant le brin un petit peu à ce qui a été donné comme une injonction au départ et c'est quelque chose sur lequel on va continuer à travailler dans les semaines les mois à venir et en tout cas le nombre de personnes qui se sont arrêtées qui ne sont pas toutes multipropriétaires contrairement à ce que je disais au début dans cette conférence et le nombre de personnes qui voulaient intervenir montre qu'il y a une impétence pour ce sujet-là et que c'est considéré comme un sujet central de répartition aussi des richesses et de faire justement une société qui soit plus juste et plus égalitaire et où chacun puisse avoir accès à ce droit humain qui est essentiel, celui d'avoir un toit sur la tête.

Voilà, je vous remercie et puis hésitez pas si vous voulez venir échanger avec Mélanie, Léonore, Pierre et Julien.