[PODCAST] Logement : pourquoi trouver une location est devenu si compliqué

Bonjour, c'est Thibault Lambert et vous écoutez CodeSource, le podcast d'actualité du Parisien. Trouver un appartement à louer, une mission difficile voire impossible pour de nombreux et nombreuses locataires qui scrutent des offres aux loyers de plus en plus élevés et qui déposent parfois des dizaines de dossiers en vain.

Il

n'y a plus rien à louer, titrait le Parisien à sa une le lundi 31 août. Les bailleurs et les agences immobilières sont submergés par la demande, tandis que l'offre a fortement chuté. Ce phénomène n'est pas nouveau dans les très grandes villes, mais il gagne désormais leur périphérie et des villes de plus petite taille. A Toulouse, Strasbourg ou encore Montpellier, le nombre d'annonces de locations s'est effondré en 7 ans.

On

fait le point aujourd'hui dans CodeSource avec Sébastien Thomas et Delphine Denuit, tous deux journalistes au sein de la cellule immobilier du Parisien. Delphine Denuit, pour qu

'on

puisse avoir une idée de grandeur, ça représente quoi le parc locatif immobilier dans une ville comme Paris ?

Alors à Paris, Intramuros, on compte à peu près 1,4 million de logements. Environ 62%, donc une grosse majorité, sont occupés par des locataires. La plupart, à peu près 44%, sont dans le parc privé et à peine 20% en HLM. Donc il y a seulement, si vous faites la soustraction, 33%, donc un tiers environ de propriétaires occupants. Ça représente

un

peu moins de 700 000 personnes.

Les

5% qui restent, ce sont des personnes logées à titre gratuit.

Sébastien Thomas, Delphine Denuit, ça fait plusieurs années que vous racontez dans Le Parisien, cette pénurie de plus en plus visible sur le marché de la location. Sébastien, en 2024, tu décrivais dans un papier les galères de Théo, un jeune travailleur fraîchement diplômé qui cherche un logement à Paris. Quelle est sa situation à ce moment-là

?

Alors Théo est à Paris depuis 3 ans pour ses études. Il loge dans une résidence étudiante à Chantilly, dans le Val-de-Marne. L'été dernier, donc en 2023, il a décroché un CDI sans période d'essai qui lui a permis de percevoir 3 200 euros nets par mois. Il paie 900 euros pour un 22 mètres carrés sans machine à laver, mais maintenant, il aimerait bien un peu plus de confort. Et pourtant, malgré ce salaire confortable, il ne parvient pas à déménager.

Ce

que te raconte ce jeune homme, Théo, c'est qu'en commençant à chercher un appartement dans la capitale, effectivement, il a très vite déchanté.

Tout à fait. Avec 3 de ses amis, il a cherché une colocation pour payer moins cher. Au

bout

d'une vingtaine de visites et plusieurs dizaines de messages laissés sans réponse, il a fini par se décourager et chacun est parti chercher un appartement de son côté. Lui, il a visité un 30 mètres carrés dans le 11e arrondissement, à 1350 euros par mois, et il s'est vraiment demandé si finalement, 8 mètres carrés supplémentaires et une machine à laver, est-ce que ça vaut vraiment une augmentation de budget de quasiment 50% ?

Et tu l'as dit, Théo avait pourtant un très bon dossier. Il gagnait plus de 3000 euros net par mois. Il était en CDI confirmé. Mais ça n'a pas suffi. Alors, j'imagine que c'est encore plus difficile pour des gens qui n'ont pas une situation aussi confortable que la sienne.

C

'est sûr. D'après le site d'annonce bien d'ici, qui est un site d'annonce immobilière, en août 2026, le loyer moyen d'un studio meublé, c'est 1150 euros, soit une hausse de 12% en deux ans. Et pour un T2 meublé, c'est 1940 euros, soit une hausse de 19% sur la même période. Donc oui, se loger à Paris nécessite d'importants moyens si on veut accéder au parc privé.

Delphine, quels sont les types de logements qui sont de plus en plus rares sur le marché locatif dans des grandes villes comme Paris ou ailleurs ?

À Paris, comme d'ailleurs au niveau national, ce sont principalement les petites surfaces, c'est-à-dire les studios et les deux pièces, donc entre 9 et 30 mètres carrés,

qui

sont les plus demandés. Et pourquoi ce sont eux qui sont les plus demandés ? Parce qu'ils concentrent la plus forte demande de la part des étudiants, des jeunes actifs et des personnes seules ou séparées.

Ils

sont peu nombreux aussi parce qu'ils font l'objet de très peu de rotations. Ça signifie que les locataires les libèrent assez rarement. Ils réfléchissent à deux fois avant de donner leur congé parce qu'ils savent qu'ils auront énormément de mal à se reloger.

Et ce type de bien, il se fait rare, quelle que soit la période de l'année ?

Oui, tout à fait. Comme ces petites surfaces sont difficiles à décrocher, c'est ce que je disais tout à l'heure, on reste de plus en plus longtemps dans les murs. Par exemple, les étudiants, typiquement, ils avaient pris l'habitude de libérer l'été leur petit logement. Maintenant, ils se débrouillent pour payer les deux mois d'été pour ne pas avoir à se retrouver sans toit à la rentrée. Généralement, quand même l'hiver, le marché est un peu moins tendu, mais le gros problème, ça reste le prix qui reste évidemment le plus grand frein.

Alors, à la fin de cet épisode de Codesources, vous nous direz tous les deux pourquoi cette situation pourrait un peu s'améliorer d'ici les prochains mois. Mais d'abord, on va expliquer comment on en est arrivé là. Delphine, il faut d'abord préciser que la crise du logement n'est pas nouvelle. Elle remonte à plusieurs décennies, c'est ça ?

Oh oui, elle remonte même à plus d'un siècle, depuis la forte croissance démographique du pays à la fin du 19e. Elle s'est accrue après les deux guerres mondiales. Dans les années 50, il manquait déjà 4 millions de logements en France.

Plus

récemment, la crise s'est ravivée dans les années 2000 et post-Covid, avec l'effondrement du nombre de réservations et de constructions de logements neufs. La hausse des coûts des matériaux, notamment suite à la guerre en Ukraine et maintenant au Moyen-Orient, a fait flamber les prix.

Sébastien Thomas, en 2021 et 2022, après la crise Covid, le marché de la location se détend subitement. Pour quelles raisons ?

Tout simplement parce que les taux d'intérêt des prêts immobiliers s'effondrent et ils se tournent autour de 0,5-1%. L'argent est quasiment gratuit. Résultat, le marché immobilier sur l'ancien s'est emballé avec énormément de ventes, puisque sur Paris, il suffisait de 24 heures pour pouvoir vendre un logement. Résultat, beaucoup de locataires sont devenus propriétaires et ont donc libéré leur location, ce qui a permis de remettre plusieurs milliers de logements sur le marché.

Mais dès 2023, le marché se grippe à nouveau, les taux d'intérêt des prêts immobiliers repartent à la hausse, il y a de moins en moins de locataires qui peuvent se permettre d'acheter et donc ils restent plus longtemps dans leur location. Et Delphine, en parallèle, il n'y a pas eu assez de logements neufs construits ces dernières années pour pallier ce problème.

Oui, tout à fait. On devrait en construire environ 500 000 par an. C'est une moyenne qui est acquise. Or, on en construit à peine la moitié. Donc, le foncier manque de plus en plus. Beaucoup de maires ne sont pas favorables à plus de construction dans leur commune parce que ça voudrait dire investir plus dans les transports, créer des crèches, des écoles, alors qu'elles sont évidemment déjà très endettées. Donc, le foncier est rare, coûte donc beaucoup plus cher,

tout

comme bâtir avec la flambée des coûts de construction dont je parlais tout à l'heure. Ces coûts ont grimpé de 25% depuis 2020, alors que dans le même temps, la capacité d'emprunt des Français a perdu 7%. Donc, vous le comprenez facilement, le pouvoir d'achat des Français s'est effondré.

Plus

récemment, Sébastien, à partir de 2025, il y a une nouvelle loi qui interdit aux bailleurs de louer des passoires énergétiques. Qu'est-ce que ça change ?

Il y a un peu plus de 10 ans maintenant, l'État français a mis en place ce

qu

'on appelle le diagnostic de performance énergétique qui permet de définir le statut énergétique de chaque logement.

Les

plus mauvais sont considérés comme des passoires thermiques qui sont désignés par les lettres G et F. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G ne peuvent plus être loués. Ce sera en 2028 pour les F et en 2034 pour les E. Résultat, plusieurs milliers de logements sont sortis du marché de la location, aggravant les tensions, surtout dans les grandes villes.

J'imagine qu'à Paris, il y a beaucoup de passoires thermiques et que ça a dû vraiment se voir sur le marché locatif.

Oui, d'autant qu'à Paris, la particularité, c'est que c'est une ville qui concentre deux fois plus de logements classés F et G que dans le reste de la France. Donc forcément, l'impact d'une telle décision est extrêmement importante.

Et qu

'est

-ce qu'elles deviennent, ces passoires énergétiques qui sont impropres à la location ? Est-ce qu'elles sont pour la plupart d'entre elles rénovées ?

En fait, pour pouvoir être loués, ces logements doivent subir d'importants travaux d'isolation. Malgré le coup de pouce de l'État avec MaPrimeRénov', le montant des chantiers se compte en dizaines de milliers d'euros. Et souvent, il n

'est

pas possible de faire ces isolations par l'extérieur car il faut l'accord de la copropriété. Reste donc l'isolation par l'intérieur. Mais outre le coût financier, cela fait perdre des mètres carrés. Donc beaucoup de bailleurs ont été découragés. Soit ils mettent en vente, soit ils les laissent vacants.

On

en vient donc à une autre raison pour laquelle il y a trop peu d'offres de logements à louer sur le marché. Beaucoup d'appartements sont vacants, comme tu l'as dit Sébastien, surtout à Paris, pour la raison qu'on vient d'évoquer, mais pas seulement. Delphine, on parle de combien d'appartements laissés, vacants, et pourquoi est-ce qu'ils sont vides ?

À Paris, on dit qu'à peu près 10% des logements sont vacants. Donc ça représente à peu près 130 000 logements. Mais ce réellement vacant, c'est-à-dire laissé vide à temps plein pendant plus de deux ans, ce qui est la définition d'un logement vacant, on en compte à peu près 35 000. Ce sont souvent des biens qui font l'objet d'une succession conflictuelle

ou

qui sont impropres à la location parce qu'insalubrent et qu'ils reviendraient très très chers à rénover.

Les

cas des personnes qui préfèrent les laisser vides plutôt que de s'embêter à les louer sont très très rares.

Cette pénurie, elle s'étend à des villes de banlieues parisiennes désormais. Dans plusieurs grandes villes de France, l'offre s'est aussi effondrée ces dernières années. Sébastien, dans lesquelles par exemple ?

Alors ce qui se passe à Paris se retrouve évidemment dans les autres grandes agglomérations, notamment sur l'offre locative. En août 2026, selon le site d'annonce bien d'ici, le nombre d'annonces immobilières s'est effondré dans de nombreuses villes comme à Montpellier avec moins 72%, Marseille et Strasbourg au moins 64% ou encore Lyon et Toulouse avec moins 60%.

Et Delphine, cette pénurie gagne des villes encore plus petites comme Brest par exemple. Comment on peut l'expliquer ?

De nouvelles villes étudiantes sont victimes d'un effet de report en fait, tout bêtement. Comme les grandes métropoles étudiantes sont déjà saturées et les loyers prohibitifs, les étudiants et leurs familles, très logiquement, se tournent vers des villes secondaires où le coût de la vie est plus bas. Dans le même temps, beaucoup d'universités ont ouvert ces dernières années des antennes locales pour se développer. Mais comme on ne construit pas assez, l'existant ne suffit plus à pallier la demande et de fil en aiguille, les prix grimpent et vous connaissez la suite.

En

clair, les étudiants ont commencé à affluer vers les villes moyennes, mais le marché locatif des petites surfaces n'a pas suivi. Delphine, tu parles régulièrement de la pénurie d'appartements alloués avec des professionnels de l'immobilier, notamment la direction de la plateforme PAP. Ils reconnaissent, eux aussi, que le marché est tendu comme jamais.

Oui, évidemment. Laetitia Caron, la directrice générale du groupe Particulier à Particulier dont tu fais référence, nous donnait l'exemple la semaine dernière d'un studio de 18 mètres carrés dans le 20e arrondissement de Paris qui comptabilisait plus de 1600 demandes de contacts en moins d'une semaine. Heureusement, on ne publie plus les numéros de téléphone, mais ça peut être très envahissant. Il n

'est

pas rare que les boîtes mail saturent et avec cette tension, on note aussi une envolée des arnaques, des escrocs qui demandent des paiements pour bloquer un bien qui n'existe même pas en réalité. C'est vraiment devenu la jungle.

Sébastien, l'un de ces experts en immobilier, t'explique dans un papier que si les bailleurs ne proposent plus d'appartements alloués aujourd'hui, c'est notamment parce que c'est de moins en moins avantageux pour eux. Comment ça ?

Alors en fait, il y a de plus en plus de contraintes qui sont mises en place, notamment au niveau des normes. Alors déjà, on a vu avec le DPE qui empêche maintenant les locations de passoires thermiques. On peut ajouter aussi l'encadrement des loyers dans des grandes villes, Lyon, Paris, Lille, Bordeaux. On peut ajouter aussi le permis de louer. Mais finalement, ce qui pose le plus de problèmes, c'est les dispositifs fiscaux qui ont disparu, notamment depuis la fin du Pinel, fin 2024 dans le 9.

Ce

qui fait qu'aujourd'hui, la rentabilité est très très faible, ce qui pousse les investisseurs à aller voir ailleurs.

Donc, acheter un bien pour le mettre en location, c'est un mauvais investissement, c'est ça ?

C'est un calcul à faire,

en

fait. Tout dépend du prix que vous allez le payer et du loyer que vous allez mettre en place. Mais effectivement, dans des villes très chères comme Paris, la rentabilité n'est absolument pas assurée.

Ça, j'imagine que c'est un argument difficile à entendre du côté des locataires qui ont vraiment du mal à se loger.

Évidemment. Mais il ne

faut

pas oublier non plus que les bailleurs ne sont pas des philanthropes. Et même s'il y a des abus, quelquefois, la grande majorité des propriétaires espèrent juste pouvoir rembourser leurs prêts avec le loyer réclamé. Pendant 40 ans, le logement a bénéficié de dispositifs fiscaux intéressants. La fin du pinal a vraiment changé la donne.

Cette raréfaction des appartements à louer, est-ce qu'elle a des conséquences sur le montant des loyers ?

Alors, tout à fait. C'est surtout vrai dans les villes où les tensions locatives sont importantes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille. La Fondation pour le logement a indiqué dans son étude que 37% des annonces analysées en France dépassent les plafonds légaux. Un chiffre qui est en hausse de 5 points par rapport à 2025 et de 9 points par rapport à 2024. C'est encore pire à Paris où l'évolution est jugée plus inquiétante avec 46% des annonces qui dépassent ce plafond. Derrière,

il

faudrait peut-être plus de contrôle et avec la tension locative aujourd'hui, forcément, il devient assez intéressant pour les bailleurs de passer un peu au-dessus.

Dans ton article paru le lundi 31 août dans Le Parisien, tu fais témoigner plusieurs personnes qui sont prêtes à mettre le prix fort pour obtenir un appartement même de surface très modeste. Est-ce que tu peux nous raconter ça ?

Tout à fait. Nous avons le cas de Maëllo. Il habite Angers dans le Maine-et-Loire et il va faire son master à Bordeaux, en Gironde, à la rentrée, soit 4 heures de route.

Il

avait beaucoup de visites en semaine et comme il travaillait,

il

ne pouvait pas y aller. Il n'avait pas réussi à placer plusieurs visites un week-end. Donc, il est parti sur un coup de poker en demandant à un agent immobilier de lui faire une visite en visio, donc avec le téléphone. et il a dit banco sans même avoir vu l'appartement et encore aujourd'hui, à la date où on est, il ne l'a toujours pas visité et ce qui peut poser souci parce qu'il a quand même dépensé quasiment 1000 euros pour réserver l'appartement sans l'avoir vu donc il espère qu'une chose c'est que ce ne soit pas une arnaque.

Tu fais aussi témoigner plusieurs personnes comme Joséphine qui finissent par faire de gros compromis et former des colocations dans des logements trop petits. Qu'est-ce qui lui est arrivé à elle précisément ?

Alors, l'année dernière, elle cherchait un appartement à Lille.

Elle

a voulu faire une colocation avec une amie mais elle n

'a

pas trouvé. Elle n

'a

trouvé qu'un studio et comme la rentrée arrivait vite elle a dit oui donc elle a partagé avec son amie le studio 15 mètres carrés quand même ce qui n

'est

pas beaucoup et elle partageait tout notamment le lit où elles étaient obligées de dormir ensemble.

Alors, elle vit comme ça pendant des mois en se mettant en tête qu'elle trouvera un appartement plus grand pour une vraie colocation à la prochaine rentrée. Comment ça se passe ?

Alors, bien sûr parce que 15 mètres carrés à deux c'était l'enfer donc elle a commencé à chercher par contre plus tôt c'est-à-dire dès le mois de juin en espérant trouver pour la rentrée septembre de cette année. Le problème c'est qu'elle a envoyé une quarantaine de messages en répondant aux annonces. Elle n'a eu que 4 visites durant lesquelles elle a déposé de dossiers mais elle n'a eu aucun retour et elle était un peu désespérée et finalement c'est grâce à ces relations de parents d'amis qui lui ont permis de trouver un logement.

Delphine, il y a un projet de loi qui doit être examiné à l'Assemblée nationale le mois prochain en octobre 2026 avec des mesures pour inciter les bailleurs à mettre de nouveau leurs biens en location. Est-ce que tu peux nous expliquer ça ?

Oui, c'est le projet de loi dit relance logement porté par le ministre du logement Vincent Jean Brun. Ce texte qui est le porte-drapeau de la politique du logement du gouvernement doit succéder au dispositif Pinel dont on parlait tout à l'heure en offrant un avantage fiscal aux bailleurs

en

contrepartie d'un plafonnement de leur loyer pendant plusieurs années.

Il

doit aussi autoriser sous condition de travaux le retour immédiat à la location des passoires thermiques pour réduire un petit peu les tensions sur le marché locatif.

Quand

je dis le retour immédiat à la location

ça

permet sous condition de travaux pour une maison sous 3 ans ou une copropriété sous 5 ans

de

pouvoir remettre sa passoire thermique à la location.

Et quand tu interroges des professionnels de l'immobilier est-ce qu'ils pensent que ce texte va permettre de détendre le marché locatif

?

Non, comme il sera sans doute beaucoup moins avantageux que le Pinel.

Beaucoup

d'experts doutent déjà qu'il suffisait à inciter à louer davantage en location de longue durée.

Sébastien Thomas, de son côté, la ville de Paris veut lutter contre les logements inoccupés dans la capitale en forçant les propriétaires soit à les mettre en location soit à les vendre. Par quels moyens ?

Tout simplement en multipliant la taxe sur les logements vacants par deux. Ce qui permettrait selon Jacques Baudrier, le maire adjoint chargé du logement, de ramener 20 000 biens sur le marché. Par ailleurs, en accentuant les contrôles et les procès contre les propriétaires qui ne respectent pas la législation autour des meublés touristiques, la ville espère également voir le retour de 25 000 logements supplémentaires.

Sébastien, avec ce qu'on vient d'évoquer, est-ce qu'il y a des raisons d'espérer que le marché de la location reprenne un peu des couleurs d'ici quelques mois ?

Alors oui et non, car malgré les chiffres avancés par la ville de Paris, il est difficile de prédire la réaction des propriétaires face à ces annonces. Certains vont peut-être mettre leur logement en vente, d'autres vont peut-être accepter de payer les taxes. Les élus vont donc s'attaquer à d'autres dossiers comme le bail civil qui permet de contourner les règles de location classique ou encore au co-living qui pour le moment échappe à l'encadrement des loyers. Plus globalement, beaucoup d'experts s'accordent à dire que ce sont surtout les dispositifs fiscaux qui seront sans doute le levier le plus efficace pour faire revenir les investisseurs dans la location.

En résumé, tant que les pouvoirs publics ne permettront pas à la location d'être plus attractifs pour les bailleurs, cette pénurie de logement elle risque de durer ?

C'est ça. En fait, comme je le disais tout à l'heure, les bailleurs ne sont pas des philanthropes. Ils sont là notamment pour rembourser les emprunts qu'ils ont fait pour acheter leur appartement. Donc il y

a

des calculs à faire et si cette rentabilité n'est pas là, il n'y

a

aucune raison pour que ces investisseurs aillent sur le logement plutôt que dans l'assurance vie ou dans le livret A.

Merci à Sébastien Thomas et Delphine Denuit. Cet épisode de Codesource a été produit par Judith Perret et Antoine Guéguin-Georget. Réalisation Julien Montcouquiole. Codesource, c'est le podcast quotidien d'actualité du Parisien. N'oubliez pas de vous abonner pour ne rater aucun épisode et vous pouvez nous écrire bien sûr à codesource at leparisien.fr On vous invite aussi à écouter Crime Story, le podcast fait divers du Parisien présenté par Claudia Prolongeau et Damien Delsenis avec en ce moment une série exceptionnelle sur l'affaire Epstein en 6 épisodes.