Dispositif Jeanbrun : Les meilleures villes où INVESTIR en 2026 !

Bonjour à tous. Je voulais faire cette vidéo pour vous partager un petit peu l'étude que nous avons réalisé concernant le nouveau dispositif Jean-Brin statut du baur privé qui est sorti en ce début d'année 2026. Cette étude, vous avez pu la voir, la croiser dans la presse puisqu'elle a été de nombreuses fois reprise en ce début d'année. Pourquoi on a fait cette étude ?

tout simplement parce que il y a un nouveau dispositif fiscal qui existe en 2026 qui permet de rééquilibrer un petit peu les avantages d'investir dans l'immobilier entre la location nue, c'est-à-dire mon locataire vient et en fait sa rance principale avec ses meubles et ses valises et puis la location meublée, c'est-à-dire je loue aujourd'hui des appartements meublés. On va dire que depuis 2 ans, à chaque fois qu'on comparait la location nue et la location meublée, c'était tout le temps la location meublée qui gagnait. Et là, il y a un petit rééquilibrage. Donc, on a fait une étude pour se dire où est-ce que c'est intéressant d'investir en dispositif jambrin.

Déjà, le dispositif jambrin, comment il fonctionne ? Je dois louer un appartement nu, résidence principale du locataire et m'engager à le louer pendant 9 ans. Je peux investir partout sur le territoire, dans le neuf et dans l'ancien. Il y a des contraintes un petit peu dans l'ancien, je dois investir dans un bien sur lequel après rénovation le diagnostic de performance énergétique doit être en A ou en B. Donc c'est une contrainte qui fait qu'aujourd'hui ça me fait dire que ce dispositif est un petit peu plus fléché vers le neuf. Donc on a fait cette étude uniquement sur le neuf.

Ensuite, il y a des détracteurs de ce dispositif que je respecte beaucoup qui disent "Bah comme il y a pas de zonage, on va se retrouver à investir nulle part, il va falloir qu'on pratique des loyers sociaux et donc ce sera pas rentable, ce sera pas intéressant." Donc nous, on a pris un petit peu de hauteur et on a fait une étude en se disant c'est quoi les bons fondamentaux d'un investissement immobilier et est-ce que le dispositif jambrin peut-être intéressant ? Donc on a regardé les villes de plus de 30000 habitants. Pourquoi les villes de plus de 30000 habitants ? Parce que ça donne une profondeur de marché.

Lorsqu'on a investi dans l'immobilier, et bien il va falloir qu'on sorte de ce bien dans 5 ans, dans 10 ans, dans 15 ans. Et donc c'est bien d'être sur un territoire sur lequel il y a un nombre de transactions suffisant pour pouvoir revendre mon bien. Ensuite, ben comme les détracteurs disent qu'on peut investir partout et surtout nulle part, on s'est concentré sur des zones d'investissement qui sont déterminées euh comme des zones en extrême tension locative, en très fortes tension locative, ce que l'on appelle les zones abis, les zones A, les zones B1.

C'est-à-dire que l'État détermine qu'aujourd'hui on a une vraie différence entre l'offre et la demande et qu'on donc on est certain d'investir sur des territoires sur lequels il manque de logement. Ensuite, on a regardé euh tout simplement la tension locative, voilà, en fonction de la typologie des biens T1, T2, T3. Et on a regardé également la vacance locative, c'est-à-dire le le nombre de logements qui euh sont vacants ne sont pas loués aujourd'hui. Tout ça, c'est de la data que l'on aspire auprès de partenaires comme Priceable, Lock Service, mais également toutes les datas que peuvent nous donner l'État au travers de l'INC et de choses comme ça pour sortir cette étude-là.

Ce qui en ressort, c'est que il y a plein de villes aujourd'hui et je vais vous en citer quelques-unes, sur lequel le loyer de marché, c'est j'achète un appartement aujourd'hui, je le loue sur le marché libre de la location nue, ben en fait sont très proches du montant de loyer que je dois respecter pour louer en jambrin. Finalement, si j'achète un appartement avec un loyer de marché qui est le bon, je peux louer, je sais pas moi, 13 14 € du mètre carré aujourd'hui dans cette ville-là, mais finalement les plafonds de location de de la loi Jambrin sont identiques ou très proches.

Donc forcément, si j'investis dans un appartement que je peux le louer au bon prix, si en plus j'ai un avantage fiscal, bah finalement le dispositif genrun va gagner systématiquement et ça va nous permettre d'étudier, de vous apporter des bons conseils. Donc ce que je vous propose c'est de regarder un petit peu quelques villes en zone A et en zone B1 qui nous permettrai de réussir cet investissement au dispositif jambrein.

Avec toute cette data, bah on a sorti une vingtaine de villes qui sont dans une zone de tension locative qui est importante, sur lequel aujourd'hui si j'investis en nu en résidence principale et locataire et que je profite du statut du Bayur privé Jambrin, et bien finalement je vais être au même prix de marché. Donc je vais essayer de faire un petit Tour de France sur l'agglomération lilloise par exemple. La ville de Marc en Baröuil et bien elle a plus de 30000 habitants. On a une tension locative qui est élevée, on a une vacances locative qui est très faible. On a un loyer de marché qui est moins cher euh que l'île mais qui correspond au plafond de loyer jambrin.

Et donc voilà, si on doit investir aujourd'hui sur l'agglomération lilloise et bien cette ville de Marcambaruil peut être évidemment très intéressante. Ensuite des villes comme Cherbourg, Quimpère, Saint-Malot [musique] qui ont l'air comme ça de petite ville. Pour autant, il y a une vraie tension locative parce que on construit pas assez de logement. Il y a une activité économique qui a été intéressante sur ces villes-là. Ensuite, il y a des grandes villes qui sont très intéressantes parce que leur zonage, leur montant de loyer plafonné a augmenté ces dernières années. C'est vrai sur euh Rennes, c'est vrai sur Nant, c'est vrai sur Bordeaux, c'est vrai sur La Rochelle.

Aujourd'hui, les plafonds de loyer respectés ont été euh augmentés et donc dans chaque agglomération, on va pouvoir regarder où on peut investir. Donc c'est vrai qu'à Nant et Ren, on peut y aller les yeux fermés, la Rocheron. C'est vrai aussi que dans la data aujourd'hui, ce sont des villes sur lesquelles on sécurise l'investissement locatif. Et on peut se poser la question, moi je dis pas que le dispositif j'empprint et l'alpha et l'oméga, qu'il faut faire que ça, que c'est la solution. Non, je dis juste que hier dans ces villes-là, si vous m'aviez interrogé il y a 6 mois, et bien à chaque fois la location meublée venait à être plus opportune.

La location meublée, c'est fait pour des petites surfaces du T1, du T2 de l'étudiant, du jeune actif. On va pas louer un un T3, un T4, un T5 aujourd'hui en location meublée. Le T3, c'est souvent la juste limite. Bien là, ça permet de se reposer la question sur le T2, sur le T3. Donc sur l'agglomération bordelaise par exemple aujourd'hui, sachant qu'à Bordeaux, il y a l'encadrement des loyers qui a été qui a été mis en place. Donc toujours un peu de vigilance sur ce sujet-là.

Bah c'est vrai que Mignac et Pessac nous permettent aujourd'hui de avec cette data de de notre étude Maslow de se dire tiens c'est intéressant de regarder ces ces projets dans le Pays Basque qui est un marché terrible pour l'investissement locatif et tout simplement pour se loger en résonance principale. Anglette ressort largement du classement petit bémol prix d'accession sur ces villesl est très élevé. On est plutôt au-delà des 7000 € du mètre carré donc il faut quand même un budget pour pouvoir investir. Toulouse ça colle évidemment à chaque fois. Il y a une ville collée à Toulouse qui s'appelle Colombier qui est géniale et qui permet de réussir son.

Montpellier, Istre, Narbon, Auagne, Marseille, ça marche évidemment hier à côté de Toulon. À chaque fois, on est sur des villes sur lequel on est juste en dessous du prix de marché par rapport à à la ville, on va dire leader locomotive. Mais euh c'est pas parce qu'on passe le panneau euh tout long hier queon que l'on va perdre 100 € ou 200 € de loyer mensuel sur sur son T2. Donc vraiment, ce sont des villes sur lesquelles on on peut s'y intéresser. J'enregistre ce podcast à Lyon. À Lyon, il y a également l'encadrement des loyers. Donc on est un peu vigilant. Euh voilà, ville urbane nous permet par exemple dans les quartiers les plus intéressants de pouvoir se se projeter sur le sujet.

Euh dans le centre de la France, vous avez l'aspirateur qui est tour connecté à 50 minutes de la région euh parisienne. Et ben, jouer les tours qui est euh évidemment euh la je pas dire la banlieue, c'est un mot c'est un mot catastrophique. Je vais me faire défoncer par tous les tour en jour. C'est vraiment la ville qui est qui est collée à tour et qui nous permet de y aller. Et ensuite sur le bassin parisien, il y a plein de villes sur lequelles aujourd'hui on sait que la tension locative, elle est extrême. Euh notamment dans le 93, Aubervilier, Saint-Denis, mais pas que le 93, Saint-Germain enlait, vous pouvez y aller également les yeux fermés.

Donc tout ça, ce sont des villes qui ressortent vraiment euh en tête de classement de nos études sur lequelles le loyer de marché et le loyer jambrin sont très très proches. Quand je dis très très proche, c'est euh euh 0 1 2 € du mètre carré grand max. Et comme j'ai un avantage fiscal qui va venir euh m'accompagner et ben à chaque fois je vais surperformer le marché grâce au dispositif jambre. Voilà ce que l'on a impris un peu de cette étude. Si comme d'habitude on choisit bien les bons critères d'investissement locatif, on doit pas investir parce que il y a un encouragement fiscal. On doit se poser la question de avec mon budget, où est-ce qu'il est intéressant d'investir ?

Une fois que mon budget de 200000 € me dit je peux acheter sur le bassin toulousain, j'ai une sécurité locative qui est géniale. Et ben ensuite on va se poser la question est-ce que je vais louer en nu ? Est-ce que je vais louer en meublé ? combien de temps je vais garder ce bien, en tous les cas, quel est mon raison d'investissement ? Et là aujourd'hui, bah ça nous permet de comparer plusieurs dispositifs et on trouve ça intéressant de pouvoir vous mettre ça en comparaison lors de nos échanges que vous aurez avec nos conseillers de de chez Maslow. Voilà, j'espère que ça a apporté un certain éclairage.

Vous retrouverez régulièrement ces études d'une part dans la presse, mais aussi dans ces petites vidéos que l'on fera pour vous expliquer un petit peu comment on a construit ces études et ce que ça a donné. À bientôt.

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