Le marché de l’immobilier en 2025 : pourquoi les prix vont monter ?! Avec Alexandre André

des villes comme Bordeaux avait tellement profité de la période du covid on avait vu en quelques années du plus 20 % se rappelle encore de la folie pour acheter un appartement à Paris il fallait faire des l de motivation on te rend compte du marché délirant dans lequel on était de manière artificielle des projets qui étaient pas forcément très intéressants ou très bien travaillés prenait de la valeur quand même aujourd'hui ça s'est terminé ça fait mal pour certains sur le moment mais l'immobilier c'est une histoire de temp un investisseur pour se positionner il a besoin d'avoir un peu de visibilité sur ce qui va se passer dans les prochains mois et quand on a pas ça mais on a des investisseurs qui se retir si on a des invesissseurs qui se retirent ça a un impact sur le prix les meilleurs

marchands de bien qu'on connaitt on en connait toi et moi c'est des gens qui ont la capacité quand les opérations ne fonctionnent pas de détenir d'actif pendant 2 3 4 ans s'il le faut ils ont vécu des crises ils sont enrichis dans les crises parce qu'ils ont été capables de laisser passer l'orage et de revendre quelques mois quelques années après dans de meilleures conditions bonjour à tous et bienvenue sur garder la monnaie on sera sûrement en 2025 quand vous verrez cette vidéo c'est donc le moment de faire un petit État du marché immobilier en 2024 et de voir ce qui nous attend en 2025 et pour m'accompagner j'ai la chance d'accueillir Alexandre un professionnel du secteur de l'immobilier ensemble on va faire un bilan de l'année écoulée et voir les tendances à venir

l'année prochaine est-ce que tu peux pour commencer nous dire dans les grandes lignes quelles ont été pour toi les les les les faits marquants de de l'année 2024 on on a finalement en 2024 un peu continué sur la lancée euh de ce qu'on avait vécu en 2023 euh donc toujours la continuité enfin la guerre en Ukraine qui a eu un gros impact sur l'inflation qui a eu du coup un impact sur les taux d'intérêts sur les taux d'intérêt et les taux d'intérêt c'est un c'est un indicateur majeur pour l'immobilier résidentiel mais aussi pour tout l'immobilier commercial de manière générale donc ça ça a eu un impact majeur eu on a eu finalement la poursuite aussi d'éléments

plus tendantiel je dirais euh qui maintenant commence à se rééquilibrer le télétravail ça ça a été un un vrai enjeu post covid et on commence maintenant à avoir un peu un équilibre entre certaines entreprises qui avaient poussé le bouchon très très loin du télétravail et qui maintenant reviennent un petit peu au bureau donc ça ça ça ça permet un peu de voir où on va en terme de direction du coup tout cela a eu des impacts un peu fondamentaux sur les la direction des prix immobiliers sur la direction des taux euh donc ça c'est c'est vraiment le c'est vraiment ce qu'on a vu en 2024 ça ça c'est aussi traduit par un accès au financement très très difficile sur l'année 2024 pour les particuliers comme les professionnels d'ailleurs ouais et

il faut pas oublier qu'il y a une grosse instabilité institutionnelle sur le plan politique en France donc ça ça a eu beaucoup d'impact aussi le fait de pas avoir de gouvernement cet été le fait d'avoir eu en en fin d'année aussi une bah une crise gouvernementale donc ça joue sur le marché immobilier tout ça ça ça joue à plein d'égard déjà parce que du coup on a on n'a pas de on n pas eu de de budget pour pour l'année à venir donc ça c'est aussi dans dans les tendances c'està-dire qu' on n pas trop de lisibilité sur quels vont être les aménagements fiscaux est-ce que est-ce que typiquement comment va comment ça va se passer au niveau du régime des LMNP on sait que ça V ça été touché comment vont être les budgets est-ce que les taxes foncières est-ce que les taxes

d'habitation est-ce que ça ça va ça va évoluer comment ça va être financé les locations saisonnières aussi qui ont été impacté tout à fait et et tout ça en fait c'est un impact ça a pas que l'impact directement financier dans la dans la poche de de chacun c'est aussi un impact sur la lisibilité la stabilité un investisseur pour se positionner il a besoin d'avoir un peu de de de de lisibilité de visibilité sur ce qui va se passer dans les prochains mois dans les prochaines années même puisque l'immobilier c'est du temps long et quand on n pas ça mais on a des investisseurs qui se retirent si on a des investisseur qui se retire ça a un impact sur le prix tu vois ce que je veux dire donc ou c'est très vrai ouais donc donc donc là on a on a eu des années voilà une année qui a été un peu

perturbée on pensait avoir on pensait avoir un peu de confort avec l'inflation qui doucement commence à reculer et les taux directeurs qui sont poussés à la baisse et du coup en accè au financement qui allait revenir mais en fait tout ça a été encore reporté ça a été une année d'instabilité économique politique et du coup tout ça a un impact fort sur l'investissement de manière générale et sur investissement en immobilier en tout particulier ouais c'est vrai qu'il s'est passé beaucoup de choses quand même cette année dans l'immobilier il y a aussi l'arrêt du du du dispositif Pinel donc un dispositif qui qui permet de défiscaliser même s'il y a d'autres dispositifs qui peuvent peut-être

compenser ou autrees ça joue aussi sur sur les investisseurs et comme tu dis la mentalité des investisseurs je pense en se disant bon bah il y a moins de choses qui sont mises en place pour favoriser l'investissement donc donc c'est c'est vrai que ça ça ça c'est un vrai impact on a on a longtemps eu un un gouvernement qui nous poussaer à investir dans le neuf via le Pinel parce que il y a un déficit de logement structurel on a compris que ça allait se terminer on nous a amené plus ou moins le dispositif de Normandie mais là encore tant qu'on a pas de visibilité on sait pas la durabilité de ce dispositif et on sait pas si c'est vers cela qu'on va nous pousser donc est-ce que maintenant il faut aller restructurer des des appartements est-ce que c'est est-ce que

c'est le nouveau sur le plan fiscal est-ce que c'est la nouvelle option à choisir aujourd'hui beaucoup d'instabilité beaucoup d'instabilité en retrait des investisseurs de manière générale des prix qui sont qui ont parfois atteint des planché ça a été une année particulière ouais il y a eu aussi toutes les changements de réglementation sur le DPE et cetera ou on avait plus le droit ensuite ça a été repoussé de louer certains logements classé F classé g et cetera bon on voit que c'est comme tu dis c'est un jour blanc un jour noir on sait pas trop sur quel pied danser donc tout ça ça favorise pas l'investissement quoi clairement non pas du tout et et ce qui est intéressant avec avec ces dispositifs là typiquement le DPE et tout ce qui est norme environnementale

ou norme ESG ESG c'est toutes les normes environnementales sociétales et de gouvernance et ça ça a été une thématique typiquement très forte qui a été renforcé euh pour la pandémie et ça ça allait des investisseurs particuliers si tu veux aux investisseurs très professionnels au fond d'investissement levit de l'argent sur ces thématique là ça aujourd'hui c'est des choses qu'on voit bouger on voit bouger pourquoi parce qu'il y a pas un cadre clair sur le plan gouvernemental là tu parlais du DPE effectivement le DPE on nous disait que à partir de à telle année un DPE d'une certaine lettre is j'ai ouais c'était

interdit à la location ça on a vu que ça commença à être tempéré que ça a aussi été repoussé et donc ça c'est un premier facteur qui qui a fait que ça a bougé moi ce que je note aussi comme une des tendances fortes de l'année dernière une des tendances fortes pour moi ça a été que tous ces enjeux verts entre guillemets on a tendance à les mettre de côté pourquoi parce que on a moins de rentabilité sur les projets et que la priorité revient à la rentabilité avant tous ces enjeux qui avant étaient un bonus qui était accessoire maintenant en fait quand il y a de la liquidité pour différencier tel ou tel projet bah on va on va aller chercher le

on va aller chercher l'aspect vert quand il y a moins de liquidité comme aujourd'hui la première chose qu'on va chercher c'est le rendement et donc ça l'aspect économique est redevenu prioritaire et je trouve qu'on délaisse de plus en plus ces aspects environnementaux surtout qu' encore une fois ils sont pas encadrés de manière claire on sait pas où aller oui c'est ça c'est que ça change du jour au lendemain et on sait pas quelle direction prendre donc on peut pas se projeter facilement dans ces conditions là quoi exactement exactement il y a un vrai déficit de projection il y a un vrai déficit de projection sur sur l'née 2024 et même sur l'année 2025 aujourd'hui à l'URE on se parle on a un gouvernement qui vient tout juste d'être mais on on sait qu'il est pas

durable on sait qu'il est pas durable donc il faut espérer que l'investissement ne reviendra pas que à l'issue de la prochaine élection présidentielle parce qu'on a encore un peu de temps sinon ouais c'est sûr ouais et les taux selon toi ils ont impacté aussi parce que c'est un c'est quelque chose dont on parle beaucoup voir c'est la la première chose à laquelle on pense souvent euh les taux les taux d'emprunt et cetera et ça joue forcément sur le marché les taux ces dernières années étaient tellement bas que les prix ont pas arrêté d'augmenter est-ce que le fait de remonter les taux ça a pas aussi euh remis le marché un un petit peu dans un état on va dire normal quoi écoute c'est c'est une remarque intéressante parce que euh j'ai tendance à penser que

les taux qu'on avait en début d'année euh 2023 début d'année 2024 et en fin d'année 2023 on était sur des taux qui étaient quand même historiquement assez élevés euh si on prend un historique récent quand on arrive avec des taux directeurs qui sont de l'ordre de de de 4 % c'est élevé euh et on peut pas globalement on est plus habitué à faire du business avec des taux comme ça et ça ça se traduisait par des taux d'emprunte du coup qui étai très élevé ouis aujourd'hui on a vu les taux baisser régulièrement la Banque centrale européenne abaisse régulièrement les taux on a encore des projections d'abaissement pour

2025 et on revient à des niveaux qui sont plus je dirais normaux de taux si on prend une moyenne de si on prend une moyenne de 20 ans on est sur des taux qui sont beaucoup plus normaux et et je pense que ça a permis en fait finalement de normaliser le marché oui c'est ça parce que céit un petit peu la fête on va dire ces dernières années tout le monde pouvait investir on trouvait de la rentabilité dans des projets beaucoup plus facilement sans forcément que le projet soit rentable lui-même de base je sais pas si tu ce que je veux dire ouais c'est ça c'est que en fait finalement de manière artificielle des projets qui étaient pas forcément très intéressant ou très bien travailler prenez de la valeur quand même aujourd'hui ça c'est

terminé des projets qui sont pas bien localisés qui sont loin des transports tout ça ça trouve plus de preneur et ça trouvera plus de preneur dans les prochains mois maintenant il faut que tu as un projet qui soit bien localisé et il faut qu' faut qu'il soit un petit peu pensé mais maintenant on recommence à être dans des niveaux de taux bah où tu peux financer tes opérations et quand même gagner de l'argent donc ça c'est quand même super intéressant il faut être sélectif sur ce que tu fais mais maintenant ça redevient cohérent d'utiliser de faire appel à la dette pour pour faire des opérations et donc c'est quand même tu c'est quand même beaucoup plus facile maintenant d'être dans un marché comme ça j'ai moi si on commence à rentrer directement dans dans dans dans une

tendance mon analyse du marché c'est que les 12 18 24 prochains mois vont voir des niveaux de taux de ce typel les des niveaux de taux d'intérêt de ce typel de ce qu'on est de ce qu'on qu'on qu'on a à peu près aujourd'hui début 2025 je pense qu'on va rester un peu sur les niveaux actuels P on va rester à peu près sur cette tendance on va rester à peu près sur cette tendance ça va évidemment probablement baisser graduellement au moin qu'il y a un événement majeur exogène mais on va rester à peu près sur cette tendance et cette tendance finalement ce qui est intéressant c'est que on peut recommencer à faire on peutommencer à avoir du levier à avoir du financement qui t'aide à faire des opérations donc donc c'est c'est pas plus mal c'est pas plus mal je pense ouais parce qu'on

était quand même sur un truc on va dire un peu exceptionnel ces dernières années je crois que ça s'est jamais vu dans l'histoire du prêt immobilier en tout cas en France des taux aussi bas à moins de 1 % sur sur plus de 20 ans c'était c'était exceptionnel je pense pas sûr qu'on retrouve ça un jour quoi après je prédis pas l'avenir mais ouais tout à fait non tu as raison c'était exceptionnel dans l'histoire économique française c'était quelque chose d'inédit même sur le plan européen c'était quelque chose ch d'assez inédit aujourd'hui encore une fois quand on là aujourd'hui on se finance globalement un particulier va se financer autour de 3 % si je dis pas de bêtise bah finalement c'est des choses qu'on a vu c'est des choses qu'on voit depuis qu'on a vu pendant des dizaines et des dizaines

d'années et ça pas empêcher pas mal de gens de s'enrichir en faisant de l'immobilier donc là on recommence à être sur une tendance que je trouve saine sur un marché qu'on connaît des taux qui sont pas délirants donc des prix qui vont pas s'accélérer de manière délirante ça retient un peu la hausse des prix aussi sûrement enfin ça a même engendré une une certaine une certaine baisse après avec des disparités en fonction des des villes ou des régions mais c'est ce qui a aussi ralenti la hausse des prix de l'immobilier ces deux dernières années quoi ouais clairement bah tout simplement déjà un certain nombre de foyers si on parle de résidentiel un certain nombre de foyers n'avait déjà plus accès au financement ça c'est une première chose ça a été et et d'autres

avaient une une une réduction forte de leur pouvoir d'achat je crois que je crois que dans dans certaines villes on parle de 5 je crois qu'à Paris même on parle de 5 m² en moins en terme de possibilité d'acheter donc oua quand tu as un foyer quand tu as une famille 5 m² énorme dans une ville comme Paris et ça ça s traduit du coup par moins d'acheteurs des acheteurs qui achetaient plus petits les prix qui baissaient on a vu des baisses de prix de l'ordre de 5 % à Paris on a vu des des baisses dans certaines villes de l'ordre de 20 % dans certaines villes de région mais encore une fois si on revient si on a un tout petit peu de recul historique des villes comme Bordeaux des villes comme Bordeaux avait tellement profité du du du du de la période du covid ouais que on avait vu

des prix s'accélérer de manière déliante on avait vu en quelques années du plus 20 % ça ne se fait pas enfin il y a pas de raison fondamentale à ce qu'une ville ouais ouais ouais à ce qu'une ville prenne autant en valeur en si peu de temps donc ça c'est c'est c'est finalement le marché qui s'est un peu assaini ça fait mal pour sur le moment mais l'immobilier c'est une histoire de temps long donc donc ça reviendra tranquillement si les fondamentaux sont bons ça reviendra tranquilement faut prendre un petit peu de temps ce qui ce qui est ceux qui ont aussi été beaucoup pénalisés par cette année 2024 je pense que c'est tout cet afflux que tu avais eu postcinement de gens qui sortaient de sortaient de leur métropole pour acheter des maisons des maisons de campagne des maisons en

banlieu parisienne et cetera et là tu avais vu des pareil des augmentations de prix postcinement qui étaient très très élevé ouais c'est vrai ouais dans certains villages ou autres les prix on augmenté parce que tout le monde disait les Parisiens vont acheter acheter acheter et cetera ça fait augmenter les prix on va voir dans les années à venir comment ça va se passer en terme de revente pour ceux qui voudront peut-être pas les conserver sur sur du long terme comme tu dis euh après c'est peut-être pas une mauvaises choses non plus de de d'investir ou d'acheter euh quand les les taux sont haut dans la mesure où si euh à l'avenir il venait à baisser euh il est aussi possible de les renégocier d'ailleurs il y a beaucoup de gens qui sont

euh involontairement j'ai envie de dire enrichis en 2000 en achetant en 2007 2008 2009 où les taux étaient à 4 4 et5i % et 10 ans plus tard finalement euh se retrouve à renégocier des taux à 1 1 et5i % et donc euh par consé qu réduire soit la durée de de leur prêt de de de 5 ans voir plus soit les mensualités de quasiment 20 % quoi donc ça augmente encore la rentabilité d'un bien ce qui prouve que peut-être qu'acheter aussi sur des taux haut peut devenir être et devenir encore plus rentable à l'avenir si les taux venaient à baisser à condition évidemment d'acheter

correctement tout à fait en fait enfin tu as complètement raison moi moi je je mettrai deux nuances à ça déjà faut avoir les moyens mais si on a les moyens de se financer dans un environnement de to haut il faut y aller à la seconde nuance étant que à la seconde nuance étant que il faut y aller mais il faut se dire qu'on a le temps parce qu'on sait pas quand on reviendra dans un environnement de taux plus favorable on sait pas et on sait pas si on va pas être soumis à une seconde crise une seconde crise qui va encore perturber les prix perturber les financements donc ça faut juste avoir ça en tête mais aujourd'hui oui si on a les moyens de se financer dans un environnement comme celui-là il faut le

faire déjà parce que la compétition est moindre on a vu dans certains marchés où pour pour acheter un appartement on se rappelle encore de la folie pour acheter un appartement à Paris il fallait faire des les de motivation c'était il y a pas si pas s même avoir visité quoi que ce soit exactement on te rend compte du marché délirant dans lequel on était ou ou et ça dans dans ça aujourd'hui c'est plus ce marché là donc déjà tu as une facilité pour acheter des biens donc ça cétait à Paris mais finalement CIT un peu la même chose partout dans toutes les grandes métropoles tu avais un peu des sujets de tu avais un peu des sujets de ce genre là donc ça tu t'évites ça ensuite dans un environnement de to ha mécaniquement tes prix sont un peu plus bas parce que les gens ont moins de

pouvoir d'achat donc le prix baisse un petit peu donc tu as un accès plus facile h troisème aspect dans un environnement de to ceux qui ont la les moyens de se financer ils ont un meilleur pouvoir de négociation par rapport au vendeur il faut aussi souvent mettre peut-être plus de cash plus d'apport dans ces conditions là euh où le coût du prêt le coût de la dette est plus élevé si tu as du cash c'est encore mieux quoi exactement exactement et donc donc ouais non c'est une c'est c'est ça va être une bonne période encore une fois sous réserve d'avoir le temps de de de voir de pouvoir laisser passer un peu l'orage euh et d'accepter voilà de

d'accepter que potentiellement ça peut durer un certain temps et que tu vas pas renégocier ton taux dans un an que si tu vas oui oui comme tu l'as dit de toute façon l'immobilier c'est sur du long terme généralement donc il faut se projeter sur du long terme pas essayer de prédire dans un an ou 2 ans ce qui va se passer quoi ouais pardon excuse-moi je je t'ai coupé mais l'immobili sur du long terme et et on voit beaucoup de choses passai sur les réseau mais même quand tu fais du marchand de bien les meilleurs marchand de bien qu'on connaît on en connaît toi et moi les meilleurs marchant bien c'est pas des gens qui c'est des gens qui ont la capacité quand les opérations ne fonctionnent pas quand les l'environnement de marché n'est pas bon qui ont la capacité de porter leur

opération plus longtemps l'immobilier même pour du marchand de bien même pour des opérations d'achatrevente il disent ça dure pas 6 mois il faut il faut avoir un business plan où tu vas être capable de tenir l'actif de détenir l'actif pardon pendant 2 3 4 ans s'il le faut ouais bien sûr et donc pour ça il faut que l'actif soit suffisamment bien pour que ça marche dans un scénario alternatif ça il faut bien que les gens a ça en tête on voit beaucoup de formules magiques des allers-retours en 6 mois et tu vas être non tous ceux qu'on a vu qui font ça de manière sérieuse et qui durent dans le temps ils ont vécu des crises ils sont enrichis dans les crises mais aussi parce qu'ils ont été capables parce qu'ils avaient bien acheté de détenir leurs actifs plus longtemps et

de laisser passer l'orage et de revendre quelques mois quelques années après dans de meilleures conditions ouis bien sûr il faut anticiper le pire pour pas se retrouver bloqué en cours de route quoi on va dire tout à fait et donc pour toi est-ce qu'à ton avis actuellement du coup ou dans les mois à venir et sur l'année 2025 on est sur un bon moment où on est à la croisée un petit peu des taux qui sont redescendus des prix qui qui ont légèrement baissé voire stabiliser enfin stagner ces derniers temps euh pour un investisseur qui souhaite se se lancer par exemple euh ou quelqu'un qui souhaite acheter sa rdance principale ou autre est-ce que à ton avis on est sur un un bon moment qu'est-ce que qu'est-ce que tu penses toi pour l'année à venir ouais je pense

qu'on est on est sur un assez bon moment d'ailleurs cette fenêtre peut être assez courte euh pourquoi parce que je pense que beaucoup de gens ont reporté leur projet d'achat euh en attendant de voir ce qui se passe en attendant d'avoir de meilleures conditions économiques là aujourd'hui on est toujours dans une fenêtre sur laquelle il y a encore assez peu d'acheteurs on a encore notamment pour les pour les VEFA par exemple on a encore pas mal de promoteurs qui sont dans des situations délicates euh donc finalement qui qui vont rechercher de la liquidité euh et en même temps on est dans cette espèce de croiser des chemins disait les les taux commencent à être accepbl et continu à baisser graduellement il va

continuer à y avoir la variabilité là-dessus parce que l'environnement est très est très instable mais on recommence à avoir des taux acceptables donc c'est c'est c'est ouais c'est une situation qui est pas mal on va rentrer à des prix au mètres carrés qui sont pas délirants par rapport à ce qu'on a connu historiquement à peu près un peu partout en France et on recommence à et on va avoir dans pas trop longtemps à mon avis un nouvel afflux d'acheteurs donc il redonnera de la liquidité donc je pense qu'on est dans une bonne fenêtre on sait pas temps combien de temps elle peut durer faut toujours faire attention parce que l'immobilier enfin comme tout actif financier on sait jamais quand on est au plus bas bien sûr mais euh là en tout cas là les les les signaux

MACR sont bons on a des des nouvelles baisses qui sont annoncées des taux directeurs donc ça ça va forcément booster un petit peu le financement et puis à un moment les gens ont besoin de se loger quoi oui donc on pourra pas reporter les décisions d'achat et les décisions de location à vitam eternam donc donc je pense que le timing est pas trop mauvais ok ok très bien merci Alex c'est très très clair et pour finir si tu devais donner donner un conseil à quelqu'un qui souhaite investir là actuellement ça serait quoi bah c'est ce dont on parlait à peu près tout à l'heure aujourd'hui je trouve que c'est une bonne période pour investir mais si tu dois investir aujourd'hui il faut se positionner sur quelque chose que tu dois être prêt à

garder tu dois être prêt à garder si les choses ne s'améliorent pas comme on veut si les choses ne fonctionnent pas aussi enfin si le retour à une situation normale n'est pas n'est pas ai rapide que prévu il faut être acheter quelque chose de suffisamment bien pour pouvoir le conserver pendant un certain temps et que ça marche il faut un scénario alternatif