DISPOSITIF JEANBRUN 2026: le renouveau de l'investissement immobilier ?

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Sur le même bien à 250000 € le genambrin va vous faire économiser 1974 € par an si vous êtes dans la tranche à 11 % et 4354 € par an si vous êtes dans la tranche à 45 %. Donc plus du double pour le même bien. Et ça c'est juste à cause d'un détail dans le mécanisme. On va y venir. On va voir comment il fonctionne, combien vous économisez vraiment selon votre profil et surtout les pièges qu'on vous cache. Il y en a trois majeurs et croyez-moi, le dernier peut transformer une bonne opération fiscale en mauvaise affaire patrimoniale. Alors le Jean Brun c'est son surnom du nom de député qui a porté le texte.

Officiellement ça s'appelle le statut du bailleur privé et c'est issu de l'article 47 de la loi du 19 février 2026. La fenêtre pour en profiter, elle est courte. du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Maintenant, le truc qu'il faut absolument comprendre et c'est là que tout se joue, c'est que le mécanisme est radicalement différent du pinel. Le Pinel, c'était une réduction d'impôts. Vous achetez un bien, vous avez un pourcentage du prix qui vient directement réduire votre impôt. Que vous soyez à 11 % de TMI ou à 45, vous aviez la même réduction. Le jambrin, lui, c'est une déduction d'assiette.

Concrètement, ça veut dire que vous déduisez une fraction du prix de vos revenus fonciers chaque année. C'est ce qu'on appelle un amortissement. Et qui dit déduction d'assiette dit que ça dépend de votre tranche d'imposition. Plus votre TMI est haut, plus vous économisez. Si vous êtes à TMI 11 %, le pinel était bien plus efficace.

[musique]

Si vous êtes à TMI 41 ou 45, le jambrin peut être beaucoup plus puissant, surtout sur le long terme. Le genambrin s'applique partout en France. Plus de zonag abis, A B1 obligatoire, même si la zone B2 et C demande un agrément préfectoral. Il accepte aussi l'ancien à condition d'avoir au moins 30 % de travaux. Il y a un seul engagement possible, neuf en ferme et énorme avantage, c'est hors du plafond des niches fiscales de 10000 €. La contrepartie, on en reparlera, c'est la réintégration des amortissements dans la plusvalue à la revente. L'amortissement, en fait, c'est une perte de valeur comptable théorique.

On considère que chaque année, votre bien se déprécie un peu et cette dépréciation, on va la compter en charge déductible. Donc plus de charges, donc moins de bénéfices fonciers, donc moins d'impôts. Le calcul, il se fait en deux étapes. D'abord, on prend le prix d'acquisition et on multiplie par 80 %. Pourquoi 80 ? Parce que les 20 % restants sont censés représenter forfaitirement le terrain. Et le terrain, ça ne s'amortit pas. C'est la règle que dans la réalité, votre terrain représente 5 % ou 35 % du prix, on s'en fiche, c'est un forfait.

Ensuite, on applique un taux d'amortissement et là on a trois niveaux possibles qui dépendent de la décod que vous acceptez sur votre loyer par rapport au marché. Le niveau intermédiaire, vous acceptez de louer 15 % en dessous du marché. En contrepartie, vous amortissez à 3,5 % par an, plafond annuel 8000 €. Le niveau social, décodes de 30 % sur le loyer, taux 4,5 %, plafond 10000 € par an et le niveau très social, décodes de 45 %, taux 5,5 %, plafond 12000 € par an. Ça c'est pour le 9. Pour l'ancien avec travaux, les taux sont un poil plus bas, 3, 3 et demi, 4 %. mais sous réserve des décrets d'application qui ne sont pas encore tous publiés. Donc à [musique] confirmer.

Je vous prends un exemple concret pour fixer les idées. Vous achetez un appartement neuf à 250000 € en niveau intermédiaire. Vous le mettez en location le 1er juillet 2026. Étape 1, la base amortissable. 250000 x 80 %, ça fait 200000 €. Étape 2, l'amortissement annuel plein. 200000 x 3,5 %, ça fait 7000 € par an. On est sous le plafond de 8000. OK. Étape 3. Et c'est là qu'il faut faire attention. La première année, c'est un Prorata Temporis. Vous avez mis en location le 1er juillet, donc 184 jours sur 365. 7000 x 184/ 365, ça fait à peu près 3529 € pour la première année et ensuite 7000 pleins par an pour les années suivantes.

Au bout de 9 ans, vous avez amorti à peu près 59500 € mais l'amortissement ne s'arrête pas à 9 ans. Tant que votre base n'est pas épuisée et tant que le bien reste lou et nu, ça continue. À 3,5 % par an, votre base de 200000 vous l'épuisez en environ 23 ans. Donc l'engagement de 9 ans, c'est un minimum, pas un maximum. Petit piège à connaître, c'est la date de mise en location effective qui compte, pas la date de signature de l'acte chez le [musique] notaire. Donc si vous achetez en VFA et que la livraison prend du retard, votre amortissement démarre en retard.

Et un détail sur les plafonds de prix, si votre bien dépasse environ 285000 € en intermédiaire, vous serez capé au plafond annuel de 8000. Donc au-delà, l'amortissement est plafonné, vous perdez en efficacité. Alors, je vais être honnête avec vous. Il y a huit conditions cumulatives à respecter pendant 9 ans et le non respect d'une seule entraîne la reprise de tous vos amortissements. Donc, on va être attentif sur le bien. D'abord, logement collectif uniquement, pas de maison individuelle, c'est éliminatoire. Si c'est du neuf, il faut la norme RE 2020 obligatoire.

Si c'est de l'ancien, il faut au moins 30 % de travaux par rapport au prix d'acquisition et un DPE classé A ou B après travaux, sinon ça ne passe pas. Maximum deux logements par an et par foyer fiscal sous réserve de décret. Location nue uniquement, jamais de meublé. Le locataire doit en faire sa résidence principale. Engagement 9 ans, ferme. Loyer respectant le plafond zonal, on y vient. Ressources du locataire en dessous d'un plafond, on y vient aussi. Vous devez mettre en location dans les 12 mois après acquisition ou achèvement. Et la vacance locative entre deux locataires ne peut pas dépasser 12 mois.

Et là, attention, une règle qui surprend beaucoup de gens interdit de louer à un ascendant ou descendant du second degré, donc parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, du contribuable ou de son conjoint, c'est non. En revanche, frère, sœur, neveu, nièce, c'est autorisé. Petit aparté sur la vacance locative. Si vous dépassez les 12 mois entre deux locataires, c'est une reprise proportionnelle. Concrètement 6 mois de vacances excédentaire, ça fait 6/ 108 parce que 9 ans, c'est 108 mois de vos amortissements qui sont repris. Donc ce n'est pas tout ou rien, mais ça pique quand même. Bon, les plafonds de loyer, maintenant, je vous donne deux exemples parlants.

Pour un T2 de 45 m² en niveau intermédiaire, à Paris, en zone Abis, vous êtes à environ 995 € par mois. À Bordeaux, en zone B1, plutôt 596 €. et en zone B2 ou C autour de 518 €. Et si on passe au niveau très social, les loyers chutent fortement. À Paris, on tombe à 10,93 € le mètre carré contre 19,71 € en intermédiaire. Donc quasiment moitié moins de loyers. Sur les ressources des locataires, le truc qu'il faut retenir, c'est que les plafonds sont relativement larges. Un couple avec deux enfants en zone abys peut gagner jusqu'à 103000 € par an et rester éligible.

Donc le genambrin, contrairement à ce qu'on entend, ça ne cible pas que le logement social, ça touche aussi les classes moyennes supérieures. Et c'est ce qui rend le dispositif intéressant parce que vous avez un vivier de locataire solvable. Je reprends mon exemple. Bien 9 à 250000 € niveau intermédiaire, 7000 € d'amortissement par an. Économie annuelle égale amortissement déduit fois votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pourquoi les prélèvements sociaux ? parce qu'on parle de revenus fonciers et les revenus fonciers, ils sont soumis à l'IR et aux prélèvements sociaux. Donc quand vous déduisez 7000 € vous économiser sur les deux.

Si vous êtes à TMI 11 % 7000 x 0,282 ça fait à peu près 1974 € par an. Sur 9 ans, 17700. Sur 23 ans on monte à 45000. ATMI 30 % 3304 € par an, 29000 sur 9 ans, 76000 sur 23 ans. À TMI 41, 4074 € par an, 36600 sur 9 ans et quasiment 94000 sur 23 ans. Et à TMI 45, 4354 par an, 100000 € sur 23 ans. Vous voyez la [musique] dynamique ? Plus votre TMI est haut, plus le jambrun rapporte énormément. Maintenant, comparaison de régime et c'est instructif. Avec le Pinel plus 2024 sur le même bien à 250000 à TMI 41 sur 9 ans, vous aviez 45000 € de réduction d'impôts cash [musique] direct avec le jambrin. Sur 9 ans, vous êtes à 36600, donc moins.

Mais l'amortissement continue et sur 23 ans, vous montez à 100000, plus du double du pinel. Et en plus, c'est hors plafond des niches fiscales, ce qui veut dire que vous pouvez le cumuler avec d'autres dispositifs sans saturer votre plafond de 10000 €. C'est un avantage majeur. Donc le seuil de pertinence du jambrin, c'est à peu près TMI 30 %. En dessous, le rendement fiscal ne compense pas la décode de loyer que vous acceptez. à TMI 41 ou 45, par contre, ça devient très intéressant à condition de tenir sur le long terme. Le mécanisme en gros, c'est ça.

Tous les amortissements que vous avez déduits pendant des années pour économiser de l'impôt et ben au moment de la revente, ils viennent minorer votre prix d'acquisition fiscale. Donc votre plus-value brute, elle est mécaniquement augmentée et donc l'impôt sur la plusvalue aussi. La formule plusvalue brute égale prix de session moins prix d'acquisition moins amortissement déduit. Donc ouais, vous récupérez d'un côté mais on vous reprend de l'autre. Juridiquement, cette règle c'est l'article 150 VB3 du code général des impôts. Mais ne retenez pas le numéro, retenez l'idée. Elle vise explicitement le LMNP depuis la loi de finance 2025.

Pour le Gambrin, à l'heure où on enregistre, le beaufIP n'a pas encore tranché. Mais comme le mécanisme est strictement identique, par prudence, il faut le provisionner, ne pas affirmer qu'on y échappe. Je vous montre l'effet sur un cas chiffré. Bien acheté 250000, revendu 300000, amortissement à 3,5 % par an. Si vous revendez à 9 ans, vous avez amorti 63000 plusvalue brute 113000. Avec les abattements partiels 24 % à LIER, 6,6 au PS, vous payez environ 36000 € d'impôt sur la plus-value. À 15 ans, amorti 105000, plusvalue brute 155000. Et même si les abattements montent, vous payez encore 35000. À 22 ans, exonération totale d'hier sur la plus-value.

Il reste les prélèvements sociaux mais l'impôt tombe à 25000. À 30 ans, exonération totale IR et PS, zéro impôt sur la plus-value. Le Gambrin, c'est un dispositif de long terme. Si vous revendez à 9 ans, l'impôt sur la plus-value peut absorber 30 à 50 % de l'économie fiscale que vous avez faite pendant 9 ans. Si vous tenez 22 ans, vous neez quasiment tout. Si vous tenez 30 ans, c'est nickel. Et un piège bonus que je veux que vous gardiez en tête. Si après vos 9 ans d'engagement, vous décidez de basculer en LMNP meublé, et ben vous cumulez deux réintégrations, celle du jambrin et celle du LMNP.

La bonne stratégie, maintenir en location nue après l'engagement, l'amortissement continue jusqu'à épuisement de la base et vous évitez [musique] ce double effet. L'avantage fiscal ne doit jamais être le critère principal d'une opération immobilière. Et ça, je le dis avec l'expérience des dispositifs précédents. Robin, Sélier, Duflot, Pinel qui ont laissé des milliers d'investisseurs avec des biens en moins value. Simplement parce que les prix avaient été gonflés par les promoteurs. Je vous liste les neuf risques structurels par ordre d'importance. 1, la réintégration en plusvalue à la revente. On en a parlé, je n'y reviens pas. Parade conservé plus de 22 ans 2.

Et celui-là, attention, c'est le plus important, le prix d'achat gonflé par le promoteur. On voit régulièrement des biens vendus 15 à 40 % au-dessus du marché local quand ils sont packagés en dispositif fiscal. Résultat : moins valu à terme. Rendement réel négatif. La parade, elle est simple. Comparez toujours le prix au mètre carré du quartier hors des fisques. Si le bien est 30 % plus cher que la moyenne du quartier, vous payez l'avantage fiscal cash dans le prix d'achat. C'est une illusion. 3. Le cashflow négatif structurel. La plupart des opérations jambrun avec crédit demandent une épargne mensuelle de 200 à 500 € pendant 9 ans. Vous devez simuler ça avant. 4. Le lockin de 9 ans.

Pas de revente possible sans reprise des amortissements, sauf cas de force majeur, décès, invalidité, licenciement. Pas la [musique] mutation, pas le divorce, pas l'envie de changer de vie. 5. L'option régime réel irrévocable 3 ans. Et attention, celui-là, peu de gens le mentionnent, l'option s'applique à tous les revenus fonciers du foyer. Donc, si vous avez un autre bien que vous déclarez en micro foncier avec son abattement de 30 %, vous le perdez aussi sur ce bien-là. à intégrer dans le calcul. 6. La vacance locative au-delà de 12 mois, on en a parlé. Reprise proportionnelle 7. Les plafond de loyer en dessous du marché. C'est mathématiques. Vous renoncez à 15, 30 ou 45 % de loyers. 8.

Les décrets d'application, pas tous publiés. 9. Les erreurs de déclaration sur la 2044 qui peuvent vous coûter le bénéfice pour l'année. Le test ultime, celui qu'il faut vous poser avant de signer. Est-ce que j'achèterai ce bien au même prix sans l'avantage fiscal ? Si la réponse c'est non, vous passez votre chemin. Point. Ça n'est pas le promoteur qui vend l'avantage fiscal, c'est vous qui achetez un bien immobilier. Et un mauvais bien reste un mauvais bien, même avec l'étiquette Jambrun dessus. Selon un sondage UNPI FNIM, 83 % des propriétaires interrogés sont sceptiques sur le genbrun, principalement à cause du risque de survaluation des biens proposés.

Donc ne tombez pas dans le piège du commercial pressé. Le premier truc et le plus structurant, le jambrin, c'est un amortissement, pas une réduction d'impôts. 3 et demi à 5 et5 % par an sur 80 % du prix déduit de vos revenus fonciers. Et c'est hors plafond des niches fiscales. Ça c'est un gros plus. L'engagement c'est 9 ans minimum mais l'amortissement continue environ 23 ans tant que la base n'est pas épuisée à condition de garder le bien loué nu. 3e point, votre économie réelle, elle dépend entièrement de votre TMI. À 7000 € d'amortissement, ça va de 1900 par an si vous êtes à 11 % à 4300 si vous êtes à 45. Le seuil de pertinence, c'est TMI 30. En dessous, ça ne vaut pas le coup.

4è chose, les trois pièges majeurs approvisionnés, la réintégration en plus-value à la revente, les prix gonflés par les promoteurs et le cashfow négatif structurel. Et le dernier point, c'est un dispositif de long terme. 22 ans pour neutraliser le piège de la plusvalue côté IR. 30 ans pour une exonération totale. Si votre horizon est plus court, posez-vous sérieusement la question. Voilà, à très vite pour une nouvelle vidéo.