Marine Le Pen au pouvoir, quel impact sur votre patrimoine ?

Voilà ce qui va se passer pour votre patrimoine, si Marine Le Pen devient présidente. 125 milliards d'euros, c'est le montant des économies que Marine Le Pen promet sur le quinquennat. Et dans le même programme, on trouve une TVA ramenée de 20 à 5,5 % sur l'énergie, un départ à la retraite à 60 ans pour ceux qui ont commencé à travailler avant 20 ans, la suppression de l'IFI, des droits de succession allégés et des plus-values immobilières exonérées après 15 ans au lieu de 22 et 30 ans. Et pour couronner le tout, une règle d'or inscrite dans la Constitution interdirait de dépasser 3 % de déficit. Pour le RN, c'est un virage. Le parti qui a longtemps été opposé à toute contrainte budgétaire se dit désormais favorable à l'inscrire dans la

Constitution un plafond de déficit à 3 % du PIB. Marine Le Pen l'a annoncé lors du débat organisé par le MEDEF 5 août. Moins d'impôts, moins de déficit, plus de logement, sur le papier tout le monde y gagne. Alors, est-ce que l'équation ? Et pour ceux qui détiennent de l'immobilier, en direct ou via des SCPI, qu'est-ce que ça changerait ? Alors, avant de poursuivre, je vais vous préciser le cadre. Moi, je suis pas là pour vous dire pour qui voter. Ce que je vais faire pour chaque placement, c'est présenter la thèse le plus fidèlement possible, puis regarder les chiffres et les mécanismes. Le programme lui-même évolue encore et on analyse ici la version connue mi-octobre 2026. Avant de juger un programme, il faut connaître le point de départ et franchement, il n'est pas brillant.

En 2025, les administrations publiques ont dépensé plus de 152 milliards d'euros de plus que ce qu'elles avaient encaissé et c'est 5,1 % du PIB. Pour 2026, le gouvernement actuel visait 5 % et il prévoit désormais plutôt 5,4 % avec une croissance qui est ramenée à 0,5 %. La dette, elle, elle a atteint quasiment 3600 milliards d'euros fin juin, 119 % du PIB. [grognement] Et cette dette, évidemment, elle coûte de plus en plus cher. Les intérêts devraient approcher 78 milliards d'euros cette année. Le 18 septembre, la France empruntait à 10 ans à 4,5 % un point de plus que l'Allemagne, du jamais vu depuis 2012. Et la BCE a relevé ses taux deux fois en

3 mois. Traduction, si vous ne comprenez pas la langue, la France emprunte plus cher et la facture des intérêts grossit chaque année. Gardez ça en tête, ça va compter. Alors, que propose Marine Le Pen pour renverser cette ? Le cœur du programme, ce sont donc ces 125 milliards d'euros d'économies. Mais la première chose à comprendre, c'est qu'il ne s'agit pas a priori de trouver 125 milliards d'euros dès la première année. La trajectoire qui est évoquée par le RN montrait progressivement en puissance pour atteindre environ 125 milliards d'euros d'économies nettes vers la 3e ou la 4e année du quinquennat. Et pour y parvenir, Marine Le Pen dit vouloir agir principalement sur les dépenses plutôt que les impôts. Parmi les pistes citées, on retrouve la suppression d'agences et

de structures administratives jugées inutiles ou redondantes, la lutte contre les fraudes, certaines dépenses liées à l'immigration ou encore une réduction de la contribution française au budget européen. Le problème, c'est qu'à ce stade, le détail complet n'a pas encore été publié. Et c'est probablement l'information la plus importante qui manque aujourd'hui. Parce que dire "On économise 125 milliards d'euros", ça ne suffit pas. Il faut savoir évidemment quelles dépenses sont réduites, à partir de quand et à quelle vitesse. Et surtout, si ces 125 milliards d'euros représentent bien une économie annuelle atteinte en fin de trajectoire. 2e pilier, la règle d'or budgétaire. Dans le projet évoqué par le RN, elle fonctionnerait en deux temps. D'abord, le déficit public ne pourrait plus

dépasser 3 % du PIB. Ensuite, les dépenses de fonctionnement de l'État devraient être financées par les recettes courantes. En clair, l'endettement serait principalement réservé aux investissements et au paiement des intérêts de la dette. L'idée sur le papier est assez simple, c'est un peu comme un couple qui accepte de s'endetter pour acheter un appartement, mais pas pour payer chaque mois ses courses. Alors évidemment, les finances d'un État sont beaucoup plus complexes, mais l'image permet de comprendre la logique. Et là, on peut faire un premier calcul. Avec un déficit attendu autour de 5,4 % du PIB en 2026, revenir à 3 % représente une amélioration d'environ 2,4 points de PIB. Et passer de 5,4 % à 3 % toutes choses égales par ailleurs représente donc un ajustement de l'ordre de 70

milliards d'euros par an. Attention, ça ne veut pas dire qu'il faut couper 70 milliards d'euros de dépenses. Le déficit, évidemment, il dépend aussi des recettes fiscales, du chômage, de l'inflation ou des dépenses sociales. Mais ça donne l'ordre de grandeur du redressement recherché. Et à côté de ça, plusieurs mesures du programme ont elles-mêmes un coût. À commencer par les retraites. Marine Le Pen défend toujours la possibilité d'un départ à 60 ans pour certaines personnes ayant commencé à travailler avant 20 ans. Et cette dépense, le RN la chiffre aujourd'hui à environ 9 milliards d'euros par an en rythme de croisière. Sachant que l'Institut Montaigne, par exemple, avait chiffré une version antérieure de cette réforme autour de 35

milliards d'euros. L'écart est énorme. Même chose pour la TVA. Le RN veut ramener la TVA sur l'énergie à 5,5 % notamment sur l'essence et le gasoil. Mais là, il n'y a pas seulement un problème budgétaire, il y a aussi un problème juridique. ? Parce que le droit européen, il encadre les produits sur lesquels les États membres peuvent appliquer un taux réduit de TVA. Et aujourd'hui, les carburants routiers ne figurent pas dans cette liste. Autrement dit, une TVA à 5,5 % sur l'essence ou le gasoil ne pourrait pas simplement être décidée par la France seule dans le cadre juridique actuel. Il faudrait également obtenir une évolution du droit européen. Autre piste avancée pour faire des économies, la contribution française au budget de l'Union européenne. Pour

2026, elle était évaluée à environ 28,8 milliards d'euros dans le projet de loi de finances. Mais là encore, faut pas simplement imaginer qu'il existe une ligne de 28 milliards que l'on pourrait supprimer du jour au lendemain. Cette contribution, ben elle résulte de règles communes négociées entre tous les États membres. Et dans l'autre sens, ben la France, elle reçoit aussi des financements européens, notamment via la politique agricole commune et différents fonds européens. Le RN parle plutôt ici d'une renégociation avec l'idée d'obtenir un rabais. Ce qui suppose, là encore, de convaincre les autres États. Et maintenant, parlons de ce qui nous intéresse particulièrement chez France SCPI, les placements. Alors, si on commence par les placements financiers.

Aujourd'hui, les revenus du capital sont généralement soumis au PFU, prélèvement forfaitaire unique, de 30 %. Et sur ce point, le RN défend plutôt le statu quo. Le parti s'oppose à une hausse de cette flat tax avec l'idée de ne pas alourdir davantage la fiscalité de l'épargne des particuliers. Et c'est assez cohérent avec la logique générale du projet, moins taxer la détention immobilière tout en évitant d'augmenter la fiscalité qui pèse déjà sur les placements financiers. Et en parallèle, le RN, avec Marine Le Pen, veut créer un nouveau produit d'épargne, le fonds souverain français. Il serait géré par la Caisse des Dépôts et permettrait aux particuliers de placer leur épargne dans un fonds destiné à financer des infrastructures,

la réindustrialisation ou encore des projets considérés comme stratégiques pour la souveraineté française. L'ambition, là, ce serait donc aussi de réorienter une partie de l'épargne des Français vers le financement de l'économie nationale. Voilà tout ce qu'on sait pour l'instant, et c'est assez maigre, sur le volet placement financier. Alors, qu'en est-il de ? Parce que sur ce terrain-là, l'immobilier, Marine Le Pen a commencé à détailler beaucoup plus précisément son projet. Son plan, il est simple, il repose sur trois grandes idées pour : construire davantage, mieux utiliser le patrimoine existant et puis faciliter l'accès à la propriété. Parmi les mesures annoncées, on retrouve la suppression du ZAN, l'abrogation de la loi SRU, la libération de terrains

publics, la transformation de bureaux vacants en logements, l'allongement possible de la durée des crédits immobiliers ou encore la portabilité de certains anciens crédits. Exemple, si vous vendez votre appartement sur lequel court encore un crédit avec un taux très favorable, vous pouvez conserver ce crédit pour acquérir un nouvel appartement. 2e mesure particulièrement importante, les plus-values immobilières. Aujourd'hui, quand vous revendez un bien immobilier avec une plus-value, hors résidence principale notamment, la fiscalité diminue avec la durée de détention. Il faut attendre 22 ans pour être totalement exonéré d'impôt sur le revenu et 30 ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux. Et bien Marine Le Pen, elle veut ramener l'exonération

à 15 ans. Et pour un investisseur immobilier, ben c'est potentiellement un changement majeur. Mais il reste une question essentielle. Qu'est-ce qui serait exactement exonéré au bout de 15 ? Uniquement l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux aussi ou l'ensemble de la ? À ce stade, le texte publié ne le précise pas encore. Et pour les SCPI, notre sujet de prédilection, vous le savez, ce n'est pas anecdotique parce que la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière relève elle aussi, dans de nombreuses situations, du régime des plus-values immobilières. Donc si toute la mécanique d'exonération était ramenée à 15 ans, les détenteurs de parts de SCPI pourraient eux aussi en profiter. Autre dossier encore plus important pour les gros patrimoines, l'IFI.

Aujourd'hui, vous devenez imposable à l'impôt sur la fortune immobilière lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Et les SCPI, elles, et ben elles sont concernées aussi. La fraction immobilière de vos parts entre dans le calcul de l'IFI et en 2025, environ 200000 foyers ont reçu un avis d'IFI pour un montant total proche de 2,3 milliards d'euros. Marine Le Pen, elle veut tout simplement supprimer cet impôt, mais elle le remplace par un impôt sur la fortune financière. Et là, sur le papier, la logique et bien elle change complètement. Au lieu de taxer principalement le patrimoine immobilier, et bien on ciblerait davantage le patrimoine financier. J'avoue pour les SCPI, il reste une

énorme question parce que une part de SCPI a une nature un peu particulière. Juridiquement, vous détenez un titre financier, mais économiquement, derrière ce titre, vous détenez indirectement un portefeuille d'immeubles. Alors, que ferait le futur IFF, impôt sur la fortune ? Est-ce qu'il considérerait la SCPI comme un placement financier, parce que vous détenez une part de société, ou comme un actif immobilier, parce que son sous-jacent est constitué ? À ce stade, impossible de répondre. Et pour un investisseur qui dispose d'un patrimoine important en SCPI, eh bien, la différence peut être considérable. Si on parle maintenant des successions et des donations, eh bien, le projet de Marine Le Pen prévoit notamment de rendre l'abattement des 100000 euros sur les

donations renouvelable tous les 10 ans, contre 15 aujourd'hui. Et Marine Le Pen, elle veut également sortir jusqu'à 300000 euros de biens immobiliers de l'assiette des droits de succession. Pour un patrimoine immobilier important, l'effet peut être clairement significatif. Et là encore, les SCPI posent question. Si le texte parle de biens immobiliers, est-ce qu'il inclut également des parts de ? Pour l'instant, personne, même pas moi, on ne peut l'affirmer. Et c'est précisément le genre de détail qui peut complètement modifier l'impact réel du programme pour un investisseur. Mais attention à ne pas regarder uniquement la fiscalité, parce que la performance d'un investissement immobilier, elle dépend aussi de la valeur des immeubles. Et cette valeur dépend énormément des taux d'intérêt.

Sans rentrer dans le détail, si les taux d'intérêt montent, l'immobilier voit globalement sa valorisation diminuer. On l'a vu très concrètement avec l'immobilier et les SCPI ces dernières années. Donc, on peut tout à fait avoir, d'un côté, une fiscalité plus favorable à l'immobilier, et de l'autre, des taux élevés qui continuent peser sur certaines valorisations. Les deux peuvent exister en même temps, et c'est probablement le point le plus important de toute cette analyse. Pour savoir si le programme de Marine Le Pen serait réellement favorable ou non aux propriétaires ou aux détenteurs de SCPI, il ne suffit pas de regarder l'IFI, les plus-values ou les droits de succession, il faut aussi regarder ce qu'il se passe avec le déficit, la dette, la croissance

et les taux d'intérêt. Alors, qu'est-ce qu'on peut retenir ? Eh bien, les grandes orientations sont assez claires. Le RN veut réduire fortement les dépenses publiques, inscrire un plafond de déficit à 3 % dans la Constitution, diminuer certaines taxes et puis favoriser davantage la détention et la transmission du patrimoine immobilier. Sur le logement, les propositions sont désormais nombreuses, plus-value ramenée à 15 ans, suppression de l'ISF, abrogation de la loi SRU, transformation de bureaux vacants, portabilité des crédits et mesures sur les successions. Mais les informations les plus importantes pour en mesurer les effets ne sont pas encore toutes disponibles. Il faudra connaître précisément la trajectoire des 125 milliards d'euros d'économies. Il faudra également savoir

quelles dépenses seront réellement réduites, il faudra connaître le calendrier des baisses d'impôts, il faudra aussi savoir ce que recouvre exactement l'exonération des plus-values après 15 ans. Et surtout, pour les investisseurs en SCPI, il faudra voir comment les parts seront traitées dans le futur impôt sur la fortune financière et dans les nouvelles règles de transmission. Donc, à ce stade, vous dire que ce programme serait forcément favorable ou défavorable aux SCPI, ce serait aller trop vite. Ce qu'on peut dire en revanche, c'est qu'il pourrait modifier profondément les règles du jeu pour l'immobilier. Et que derrière toutes ces mesures fiscales annoncées, évidemment, il restera une variable essentielle à surveiller, ce sera la confiance des marchés dans la trajectoire budgétaire

française selon le Rassemblement national. Parce que si la France emprunte plus cher, l'immobilier y finira lui aussi par le sentir. Voilà pour cette analyse du programme de Marine Le Pen. Je le rappelle, France SCPI ne fait la promotion d'aucun parti politique. Évidemment, l'objectif ici, c'est simplement de vous informer, de regarder, de décortiquer concrètement ce que les propositions pourraient changer pour l'immobilier et puis pour les SCPI. Et puis, pour avoir l'autre côté du spectre, une vidéo consacrée au programme de Jean-Luc Mélenchon arrive très bientôt sur la chaîne. Pensez à vous abonner pour ne pas la manquer.

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