Immobilier : "Pour compenser la hausse des taux, il aurait fallu que les prix baissent de plus de 25 %"

Il est 6h21, comment relancer le marché de l'immobilier ? Le ministre de l'économie, Bruno Le Maire, souhaite assouplir les règles du crédit. C'est ce qu'il va défendre aujourd'hui lors d'une réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière. C'est l'organisme qui revoit chaque trimestre les durées et les taux d'endettement maximum des prêts immobiliers. Bonjour Maëlle Bernier. Bonjour. Vous êtes la porte-parole du groupe de courtage Meilleur Taux. D'abord, est-ce que le marché est encore totalement bloqué ?

Alors, pas complètement, ça frémit en plus depuis quelques semaines. Mais c'est vrai qu'on sort d'une torpeur complète de 18 mois, liée principalement à un espèce de choc psychologique des emprunteurs, puisqu'on est passé de 1 à 4 en 18 mois, pour cent en taux. 1,4 pour cent, oui. Voilà, et donc c'est évidemment très très rapide et ça a été très violent. Donc il y a eu une espèce, encore une fois, de torpeur. Mais là, on sent un peu que les Français reviennent.

C'est-à-dire qu'il y a un peu plus de transactions que ces derniers mois ?

Alors nous, on regarde ce qui arrive sur notre site, la reprise, la demande de crédit immobilier. Et effectivement, c'est un peu mieux qu'au mois de juin ou juillet, par exemple. Et les taux, ils continuent d'augmenter ou pas ? Alors ça, c'est l'autre bonne nouvelle. C'est-à-dire que depuis, on va dire, le mois de novembre, on a des taux qui sont en phase de stabilisation, qui sont compris, on va dire, selon les durées, entre 4 et 4,5. Donc on est plutôt dans une phase de stabilisation. Donc la hausse des taux, on va dire, elle est terminée. En tout cas, le pire est vraiment derrière nous. Et le dernier paramètre, les prix, ça baisse ou toujours pas ?

Alors les prix, vous voyez, on a vu les chiffres des notaires il y a encore quelques jours. Globalement, il y a une légère baisse, il y a des légers ajustements. Mais il faut quand même avoir en tête que pour compenser la hausse des taux qu'on a connue, il aurait fallu que les prix baissent de plus de 25% pour compenser la capacité d'emprunt moindre des acheteurs. Donc on est autour de moins 5, on est très très loin. Donc on est face à une situation, évidemment, où l'achat coûte plus cher, puisque l'emprunt coûte plus cher.

Et ce frémissement, vous le constatez dans le neuf, dans l'ancien, à Paris, les grandes villes, les zones rurales, un peu partout ?

Alors vous savez, c'est principalement l'ancien, parce que le neuf est quand même en grande souffrance. On a très peu construit, donc nous, c'est beaucoup l'ancien qu'on observe. Oui, c'est beaucoup dans les villes moyennes. Si on regarde bien, ce sont les villes moyennes qui maintiennent le marché. Les grandes villes, c'est plus compliqué, parce qu'on attend des baisses des prix. On voit que c'est des gros budgets, surtout, parce que comme les prix de l'immobilier sont très élevés. Donc on va dire que ce qui maintient aujourd'hui le marché de l'immobilier, là où ça se redynamise, ce sont les villes moyennes.

En tout cas, on comprend pourquoi le ministre de l'économie dit vouloir agir, mais sur quel levier est-ce qu'on peut agir, justement, le premier des verrous, c'est le taux maximal d'endettement à 35%. Il faut le faire sauter, ce verrou ?

Clairement, nous, on est pour un moratoire complet. Là, ces normes-là ont été mises en place en janvier 2020. Ensuite, devenue règle stricte en 2022. Et on voit aujourd'hui que la moitié des dossiers qui sont refusés, sont refusés parce que ça dépasse le taux d'endettement. C'est-à-dire qu'on dit aux gens, on ne peut pas vous se prêter parce que vous dépassez, vous êtes à 36%.

Mais c'est pour protéger aussi, il y a beaucoup de Français qui sont victimes de sur-endettement, c'est ce que dit la Banque de France. C'est pour les protéger qu'il y a cette règle.

Je vais vous dire, le sur-endettement en France, ce n'est pas le crédit immobilier. Le sur-endettement en France, c'est les crédits à la consommation. Les crédits immobiliers ont toujours été accordés de manière extrêmement prudente par les banques parce que les banques n'ont aucun intérêt à se retrouver propriétaires d'un parc immobilier. Donc, on a toujours été très, très prudents. Il est vrai qu'aujourd'hui, on arrive à une aberration où on se retrouve avec des Français qui ont même des revenus extrêmement confortables ou même un peu plus confortables que la moyenne même chez les plus jeunes et auxquels on dit non parce que ça dépasse un peu l'endettement.

Précédemment, avant qu'il y ait ces règles du HSF qui, rappelons-le, ont été mises en place récemment, les banques, en fait, regardaient le dossier dans son ensemble, c'est-à-dire qu'on considérait par exemple... Le reste à vivre. Voilà, le reste à vivre. Et par exemple, assez intelligemment, un foyer qui gagne 4 000 euros qui a 30 ans et qui n'a pas d'enfants, ses revenus vont évoluer. Ce n'est pas pareil qu'un foyer qui gagne les mêmes 4 000 euros et qui a 3 enfants et qui a 45 ans, vous voyez ? Donc, il y avait tout ça qui était regardé.

Donc ça, c'est pour le taux maximal d'endettement. Il y a une autre règle qui est la durée d'endettement. C'est 25 ans maximum. Alors, Bruno Le Maire envisage d'accorder un traitement de faveur, de pousser jusqu'à 27 ans pour ceux qui prévoient de faire des gros travaux. Et puis, j'aimerais qu'on vienne aussi à un autre point qu'envisage le ministre de l'Économie. Il dit qu'il faut plus de transparence quand un prêt est refusé. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'aujourd'hui, une banque qui dit non à un emprunteur, elle n'est pas tenue de lui expliquer pourquoi ?

Tout à fait. Il n'y a absolument aucun motif de refus. C'est-à-dire que votre banquier va dire non et il n'a pas du tout à se justifier. Mais en quoi plus de transparence pourrait relancer le crédit ? Mais alors honnêtement, je vais vous dire, ça, c'est une manière d'incriminer les banques, de expliquer qu'elles ne prêtent pas et qu'en plus, elles n'expliquent pas pourquoi. Mais les banques, aujourd'hui, si elles ne prêtent pas, encore une fois, je vous le redis, c'est parce qu'elles appliquent stricto sensu les critères HSF qu'on leur a demandé d'appliquer. Ce n'est pas parce qu'elles sont trop frileuses ? Non, pas du tout.

Parce que je peux vous dire en plus qu'on a, et ça, c'est l'autre bonne nouvelle, on a depuis l'octobre-novembre le retour de certains établissements bancaires qui ne prêtaient plus depuis 12 mois, ou presque, et qui reviennent sur le marché avec des objectifs de conquête, c'est-à-dire capter des dossiers de crédit immobilier. Donc, les banques veulent prêter. Honnêtement, elles sont aujourd'hui sous contrôle de respect de ces normes de HSF. C'est pour ça qu'on dit qu'il faut les faire sauter. Alors, je vais vous dire, quand on entend dire, il faut que les banques expliquent, puis il faut qu'on revienne sur le dossier si jamais il a été refusé.

Mais quelqu'un qui a déjà fait un achat immobilier, vous savez très bien comment ça se passe. Vous cherchez un bien, vous signez un compromis. Si vous avez un refus de prêt, l'acquéreur, il ne va pas attendre 15 jours, 3 semaines que vous alliez renegocier derrière. Il va passer à autre chose. Ça veut dire que le bien, vous ne l'aurez pas. Donc ça, pour moi, c'est assez cosmétique, si vous voulez, comme mesure. La vraie mesure, c'est, encore une fois, de laisser les banques faire leur job, analyser le risque et dépasser peut-être cet endettement de temps en temps. Merci, Maëlle Bernier,

porte-parole du groupe de courtage Meilleur Taux. Il est 6h28.