Investissement locatif : le dispositif Jeanbrun est-il vraiment intéressant ?

Après l'arrêt de la réduction d'impôts pinel en 2025, la loi de finance pour 2026 a créé un nouveau dispositif d'incitation fiscale en faveur de l'investissement locatif le Jambrin. Applicable dans le neuf mais aussi dans l'ancien avec travaux sur l'ensemble du territoire. Il fonctionne sous la forme d'amortissement étalé dans le temps. Vous pouvez ainsi déduire fiscalement jusqu'à 80 % du prix du logement. Voici comment il fonctionne et à qui il s'adresse. Le dispositif Jambrin, du nom de l'actuel ministre de la ville et du logement s'applique aux investissements réalisés entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs d'habitation, les maisons

individuelles étant exclu. Vous pouvez en bénéficier pour un logement acquis neuf, mais aussi pour un logement ancien à condition de réaliser des travaux d'amélioration pour au moins 30 % du prix d'acquisition. Après travaux, le logement doit être classé A ou B par l'étiquette énergie du DPE. Vous devez vous engager à louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans dans des conditions de loyer et de ressources du locataire encadré. Attention, vous ne pourrez pas louer le bien à vos enfants en jambrein. Comme pour le dispositif Locvantage, vous choisissez le niveau de loyer souhaité entre les secteurs intermédiaires, social ou très social. Plus vous allez vers le social, plus le

coût de pouce fiscal est intéressant. Nous l'avons dit, le jambrin fonctionne sous la forme d'amortissement qui seront déduits chaque année de vos revenus fonciers. La déduction est calculée sur la base de 80 % du prix d'achat ou de construction du bien éventuellement augmenter du coût des travaux. Une base de calcul qui s'entend hors frais d'acquisition et hors TVA. Le taux de l'amortissement annuel varie de 3 à 5,5 % selon l'ancienne type du bien et le niveau de location. Vous pouvez ainsi amortir au maximum de 8000 à 12000 € par an. En pratique, plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'avantage fiscal est important.

Par exemple, si vous êtes dans la tranche d'imposition à 30 % et que votre amortissement annuel s'élève à 8000 €, vous économisez chaque année 2400 € d'impôts. Un montant qui grimpe à 3280 € si vous êtes imposé dans la tranche à 41 %. Un avantage d'autant plus important que, contrairement au PINEL, qui offrait une remise sur le montant de votre impôt en déduisant des revenus par le biais de l'amortissement, ceux-ci ne sont pas fiscalisés. Ils ne sont donc pas soumis non plus aux prélèvements sociaux de 17,2 %. En outre, si vos revenus fonciers ne sont pas suffisants pour absorber l'ensemble des charges annuelles du logement, amortissement compris, dans le cas de travaux, par exemple, il se crée

un déficit foncier imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10700 €. et l'excédent n'est pas perdu puisqu'il se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Dans tous les cas, la rentabilité d'un tel investissement ne peut s'envisager que sur le long terme. Et ce d'autant plus que les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de votre plus-value imposable à la revente. Faites vos calculs pour déterminer dans quelle zone et pour quel niveau de loyer ce nouveau dispositif peut être intéressant pour vous. Avez-vous besoin de diminuer vos revenus imposables ? Souitez-vous augmenter votre plafond d'avantages fiscaux, sachant que le Gambrin n'est pas soumis à la règle du plafonnement global des niches fiscales de 10000 € ? Comment vont évoluer vos

revenus à l'avenir si vous êtes jeune salarié ou au contraire proche de la retraite par exemple ? Est-ce que cela aura une incidence sur votre tranche d'imposition et donc sur le montant de l'économie d'impôts ? Dans tous les cas, l'optimisation fiscale ne doit pas se faire au détriment de la rentabilité de l'opération. Vous devez agir dans le cadre d'une stratégie patrimoniale globale élaborée de préférence en concertation avec un professionnel, notaire, avocat ou gestionnaire de patrimoine. No.