Investir dans l'ancien : le ticket d'entrée va baisser !

Si vous pouviez remettre en location un bien aujourd'hui qui était interdit à la location, si vous pouviez acheter dans l'ancien avec des dépenses de travaux moins importantes qu'avant pour défiscaliser vos loyers. Bon, c'est pas des promesses en l'air, ça va peut-être devenir réalité. C'est deux exemples parmi d'autres de ce que prépare une nouvelle loi logement qui vient de passer au Sénat. Attention, bon, il y a des promesses hein effectivement mais derrière il y a des conditions, il y a des délais qui risquent d'être un peu serrés puis surtout le fait que la loi est pas encore voté définitivement. Alors qu'est-ce qu'on va faire dans cet épisode ? On va regarder concrètement ce que ce texte assez important pourraitch pourrait changer pour vos

investissements et puis bah les opportunités qui pourraient éventuellement être à saisir dans les mois qui viennent suite à cette nouvelle loi Passion IMO. C'est parti.

Alors pour commencer, on va faire un point de distinction qui est une distinction assez fondamentale pour la suite pour pas qu'il y ait de confusion. Pourquoi ? le dispositif jambrin qu'on a appelé aussi le statut du bailleur privé. Alors, il est né dans la loi de finance pour 2026. Il est en vigueur depuis le 21 février 2026. Il fonctionne donc depuis quelques mois. Je vais pas détailler ici ce dispositif jambrin. J'ai a déjà consacré plusieurs épisodes. Et puis il est même possible de télécharger une fiche complète sur le jambrin gratuitement. J'ai mis le lien dans les notes de l'épisode, ce qui fait que si vous voulez vraiment approfondir ce dispositif, bah je vous conseille d'aller télécharger cette fiche. Elle

donne toutes les informations de manière plutôt rigoureuse. Je dis pas ça pour me jeter des fleurs, c'est pas le propos, mais disons bon voilà, vous me connaissez pour ceux qui ont l'habitude de m'écouter, j'essaie d'être assez strict et et rigoureux quand même dans les informations que je donne. Donc ça c'est le dispositif jambrin qui existe déjà. Et puis on a actuellement un projet de loi relance logement alors qui est porté par le ministre du logement Vincent Jambrin. Donc il porte aussi son nom parfois mais c'est un texte distinct du dispositif Jambrin qui existe déjà. Simplement il va venir potentiellement réajuster le dispositif Jambrin. Ce texte, ce projet de loi relance

logement, c'est et c'est tout l'intérêt d'ailleurs du texte. C'est un texte assez court, une dizaine d'articles classé dans trois titres principaux. Donc c'est un petit peu ce qu'on va regarder dans l'épisode d'aujourd'hui. Même si attention, je ne vais pas tout détailler dans cette ce nouveau texte. Il y a des choses qui vont intéresser plutôt l'aménagement urbain. Je vais le laisser de côté et cetera. Je vais vraiment euh examiner ce qui risque de vous intéresser, c'est-à-dire d'intéresser l'investisseur en immobilier. Alors maintenant, où en est le texte ? D'où il vient ? Et puis euh qu'est-ce qui va se passer dans les semaines et les mois qui viennent ? Parce que là-dessus, faut être toujours

extrêmement rigoureux parce que je fustige toujours ceux qui vendent du rêve dans les dans les publications, dans les posts, que ce soit sur Instagram, sur les enfin sur les différents réseaux sociaux qui prennent pour argent comptant un texte qui est simplement en cours de discussion. Faut toujours bien scinder les choses. Un texte en discussion, il est pas rentré euh dans ce qu'on appelle le tr positif, hein. Il est en gestation. Donc il faut attendre avant de savoir ce qui éventuellement sera dans le texte définitif. Alors l'actuel texte en discussion était présenté au conseil des ministres il y a

très peu de temps, le 24 juin 2026. Donc à ça fait seulement quelques jours et d'ailleurs je le dis au passage, je voulais pas me précipiter pour faire un épisode. J'attendais simplement de savoir où on en était, de jauger un petit peu les déclarations des uns et des autres, notamment du côté du Sénat, bah pour voir un petit peu quelles sont les chances quand même que ce texte aboutisse. Et là on on commence à avoir une première idée quand même, même s'il reste des incertitudes, je vais en parler. Dès le lendemain, le 25 juin, le Premier ministre a retiré euh de l'Assemblée nationale ce texte et il l'a déposé au Sénat. On va dire c'est un c'est de c'est une manœuvre, j'aime pas

le mot, mais disons que c'est un une manière d'accélérer les choses. C'est une manœuvre technique, on va dire. Voilà, première lecture au Sénat. Bon, fondamentalement, ça change les choses et puis je pense que c'est pas ce qui vous intéresse fondamentalement, mais je préfère le signaler, voilà, pour être pour être un peu rigoureux. Le gouvernement, il a engagé une procédure accélérée le 25 juin, ce qui fait que ça va permettre une seule lecture du texte dans chaque chambre, c'est-à-dire à l'Assemblée nationale et au Sénat. Et là, on devrait aller aller un petit peu plus vite. Pourquoi le gouvernement veut aller vite ? Ben, tout simplement parce que le calendrier s'accélère. On va avoir très très vite hein la rentrée vont venir les premières discussions sur

le vote de la loi de finance pour 2027. On sait que ce vote va être compliqué. On va être en pleine euh période prélectorale d'élection présidentielle. Tout ça risque d'être compliqué. En fait, pour être honnête, tout texte qui ne serait pas voté avant l'examen de la future loi de finance, il risquerait de passer à la trappe par la suite. Donc volonté du gouvernement, c'est d'aller assez vite là-dessus et c'est plutôt positif. Euh ça a été examiné en commission des affaires économiques du Sénal le 1er juillet. Il y a eu des amendements, une vingtaine environ. Il y a eu une séance publique les 7 et 8 juillet, donc là pour le coup extrêmement très récemment. Et là, le 8 juillet, euh le Sénat a adopté le texte

en première lecture avec quelques modifications. Là, on en est euh à ce stade ici. Donc ça date tout simplement d'hier. Maintenant, qu'est-ce qui va se passer ? Le texte va repartir à l'Assemblée nationale pour sa première lecture puisque je le rappelle, on a préféré faire une première lecture au Sénat. Alors là, on va être aux alentours de septembre octobre. Comme c'est une procédure accélérée, on aura une lecture dans chaque chambre. S'il y a deux versions euh différentes au Sénat et à l'Assemblée nationale, on aura une commission mixte paritaire pour trouver un compromis entre députés et sénateurs. Et si jamais il y a un désaccord, le texte reviendra devant les deux assemblées. Bon bref, voilà un petit peu

le le schéma. Ce qu'il faut retenir de ça tout simplement, c'est que là, on va être dans une pause et euh la l'examen définitif, bah il va intervenir simplement en septembre octobre. Donc on peut faire des extrapolations mais par rapport à à ces extrapolations. Alors maintenant, on va regarder un petit peu quel est le détail quand même de ce texte. Alors euh le texte il il prévoit en fait d'améliorer le dispositif jambrin. C'est pour ça que je le rappelais dans mon introduction. Il prévoit de de d'améliorer ce dispositif jambrin. Ça c'est très intéressant. Ça assez rare hein d'ailleurs qu'on ait ça, c'est-à-dire un texte de loi qui avait été voté et très vite derrière des éléments de rectification et

d'amélioration. Alors on pourra toujours dire comme toujours c'est toujours pareil he vers à moitié vide, vers à moitié plein. Certains pourraient dire "Oui, mais il fallait y penser avant et cetera." Bon ben voilà, après tout moi je vois le positif, on amende et on améliore un texte quelques mois après qu'il ait été voté. On va pas s'en plaindre. Le jambrin, qu'est-ce que c'était ? Alors, on peut considérer que c'est ça remplace le pinel mais à la fois pour l'ancien et le neuf. Pour rappeler très très vite les choses parce que je rappelle hein, si vous voulez vraiment des informations très complètes sur le jambrin, allez télécharger la fiche que j'ai rédigée à ce sujet. Je vais vraiment dans le détail en expliquant ce qu'il l'en est du

dispositif. Bon, la location nue, c'est ce qui est privilégié ici. Euh, on s'engage sur 9 ans de location. Les loyers sont plafonné selon trois niveaux, intermédiaire, social et très social. Donc ça veut dire on fait pas ce qu'on veut comme euh quand on on loue un bien dans le cadre du jambrin. Mais c'est exactement la même chose avec le Pinel, hein. Il y a il y a rien d'original ici. Il y a pas de zonage géographique. Donc ça c'est plutôt intéressant. C'est une des innovations du jambrin. Vous êtes pas en train de regarder à la loupe la carte de France en disant "Si j'achète là, je suis dans le dispositif. Si j'achète à tel endroit, je n'y suis plus." Non, tout le territoire est concerné. L'originalité, c'est qu'on va amortir le bien qui est un dispositif

qu'on réserve normalement à la location meublée. Voilà, il y a une base amortissable de 80 % du prix d'achat du bien et euh on va bénéficier d'un amortissement pendant toute la durée de location 3,5 % par an sur un loyer intermédiaire. Bon, avec un plafond et cetera, je vais pas aller dans le détail. Le dispositif en soit alors il est à la fois critiqué. Beaucoup disent "Oui, c'est pas suffisant." On est d'accord. C'est ce qui va amener d'ailleurs les rectifications prévues par la loi. Donc il faut examiner en fait le jambrun vraiment à la loupe quand on veut faire un investissement. Faut pas le jeter non plus hein. Il y a des il y a des

situations où c'est intéressant mais tout s'y prête pas. Voilà, c'est un petit peu ce qu'on peut dire à ce stade. Alors maintenant, j'en viens à la loi qui est votée qui en examen actuellement, ce qu'elle changerait par rapport au jambrin. En fait, elle corrigerait une grande partie des critiques qui avaient été formulées. Il y a plusieurs assouplissements qui sont prévus. Le premier, c'est le seuil des travaux. Quand on voulait acheter dans l'ancien, dans le cadre du jambrin, il fallait un montant de travaux représentant 30 % du prix d'acquisition. C'est beaucoup hein. Ça veut dire qu'on réserve à ce moment-là euh l'opération euh de vraiment de l'ancier un dégradé dans lequel on va faire des travaux très importants. C'était sans doute trop

élevé. Le projet de loi prévoit de raboter ce seuil de 30 à 20 %. Donc on a un ticket dans l'ancien d'entrée, un ticket d'entrée dans l'ancien rénové qui baisse. C'est plutôt intéressant. Grande nouveauté, l'ouverture aux maisons individuelles. Les maisons individuelles n'étaient pas euh dans le périmètre du dispositif jambrin. Ici, on les autoriserait. Donc c'est quand même important parce que euh bah la maison individuelle d'une part, elle se porte pas si bien que ça et puis ça permettrait finalement de d'ouvrir le parc de bien de maison donné à la location. 3è aménagement euh on ouvrirait le jambrin

aux locaux non résidentiels transformés en logement. En clair, je prends des bureaux, je prends des commerces, je les transforme en logement, le jambrin euh rentrerait ici dans ce type d'opération. Alors là, c'est peut-être le truc sur lequel je suis le plus dubitatif tout simplement parce que on sait très bien avec le recul que la transformation de bureaux de commerce en logement, ça marche pas très bien parce que les locaux ne s'y prêtent pas toujours, ça demande des travaux considérables et cetera. Et je me réfère toujours à une étude qui avait été réalisée il y a quelques années qui montrait que dans bien des cas, transformer ce type de locaux finalement ça coûte moins cher de démolir et de reconstruire plutôt que de

transformer des des locaux à usage de bureau et de commerce en les transformant. Donc à voir. Et la 4e le 4e assouplissement c'est une exigence énergétique assouplie. Donc ça c'est intéressant parce que on avait quand même ici des exigences qui étaient trop fortes en matière de de DPE une fois qu'on avait acheté un bien dans l'ancien pour le louer. Donc là on aurait une un assouplissement qui serait réalisé. Donc finalement tout ça est plutôt honnête et bien perçu si on allait au bout. Donc voilà euh concernant le jambrin, l'essouplissement qu'il pourrait

deuxème volet euh c'est qu'on a dans l'article 6 et concerne les passoirs énergétiques. On sait qu'on a des logements classés FG qui sont interdits à la location. Ça fait beaucoup parler. Alors là, il y a un dilemme, je le tranche même pas là parce que je pense que ce dilemme, il est beaucoup plus complexe que le débat qu'on veut bien en faire. Euh, on l'a réduit de manière parfois un peu un peu caricaturale en disant "Oui, mais des fois il vaut mieux que les gens ils aient un toit plutôt que euh de rien avoir et qu'il vaut mieux avoir un toit avec des performances énergétiques faibles plutôt que de rien avoir du tout." Bon, oui, comme ça euh pourquoi pas, hein. Voilà, ça dépend ce qu'on y met derrière et cetera. Donc si vous

voulez, on va tenir compte de ce constat pour dire qu'après tout, avec ces logements classés FG qu'on remet dans le circuit locatif, bon c'est une manière aussi de répondre à la crise du logement. Alors apparent, il y aurait des conditions. Les conditions, ça serait pour le propriétaire qui a des logements qui assez effégés. Donc on l'autoriserait alors soit à continuer sa location, soit à remettre en location s'il est sous le coût d'une interdiction. Il faut qu'il signe un engagement de travaux avec un délai de 3 ans pour une maison individuelle et 5 ans en copropriété, le temps d'atteindre euh un un classement D plutôt que F ou G suite à des travaux qu'il aurait

réalisé. Voilà, c'est en fait c'est une ouverture ici que l'on veut créer. Alors évidemment derrière ça pose beaucoup de question. On a des associations qui sont très critiques parce qu'on a cru voir dans la loi que l'engagement du propriétaire à réaliser des travaux, ça serait qu'un engagement. Il y aurait pas de vrai contrôle. Donc effectivement, ça serait un des points faibles de la chose. Et certains ont dit que le délai de 5 ans, c'est un délai qui est court. Bon voilà, peut-être que sur tout ça, il y aurait des aménagements, mais ça c'est une piste intéressante qui permettrait effectivement à remettre sur le marché de la location des biens qui en avaient été exclus mais sous réserve que des

travaux soient réalisés, ce qui après tout bon est légitime parce qu'on veut éviter les ce qu'on appelle les passoirs énergétiques ici. Ensuite, autre élément parce que comme je l'ai dit au début, je vais pas détailler tous les points de la loi. Je je vois uniquement ceux qui peuvent vous intéresser. L'autre point de la loi, alors c'est un bonus, le terme bonus est un peu usurpé, mais bon, c'est pour résumer un bonus copropriété. Alors, je je vais résumer. Aujourd'hui, quand vous voulez faire des travaux de rénovation énergétique, il faut une majorité absolue dans une copropriété. Donc ce qui fait que on a quand on des copropriétés, ben parfois une minorité

de copropriétaires qui veulent surtout pas faire réaliser des travaux et les travaux sont bloqués. Ce qui fait que finalement bon ça ça bloque un petit peu tout le monde. On passerait de d'une majorité absolue à une majorité simple qui serait beaucoup plus facile à atteindre dans les copropriétés. Donc ce qui fait qu'on en attendrait que des travaux de ce type qui seraient bloqués depuis longtemps dans une copropriété et ben finalement on parviendrait à les voter de manière beaucoup plus facile. Il y a un volet confort d'été qui a été ajouté par le Sénat parce que évidemment on est en pleine situation de canicule, on se préoccupe de cette question. Voilà pour faciliter l'installation de volet,

de store de climatisation. Pareil, c'est un volet intéressant, je trouve plutôt pragmatique parce que dans les copropriétés, c'est pas toujours simple euh d'installer des volets, des stores ou une climatisation quand elle n'existe pas. Donc là encore, à voir ce qui sera produit sur cette partie du texte quand il reviendra devant l'Assemblée nationale. Qu'est-ce qu'on disent les principaux acteurs aujourd'hui ? Parce que voilà, moi je trouve c'est intéressant. de de de regarder un petit peu les les prises de position des uns et des autres. Alors, il y a ceux qui soutiennent et ceux qui sont assez critique. Alors, du côté de ceux qui soutiennent, bon évidemment il

y a le ministre. Ça bon, ce serait étonnant que le ministre ne défende pas son propre texte. Lui, il parle d'un partenariat gagnant gagnant et que ça devrait provoquer un choc de rénovation. Bon, le terme est un peu fort parce que bon, choc de rénovation, on verra. Côté majorité sénatorial, il y a plutôt un accueil favorable au texte. Alors, il y a une voix au sein de la majorité sénatoriale, c'est Dominique Estros Saon qui est plutôt spécialiste des questions de logement, d'immobilier, d'habitat qui en général a une parole plutôt compétente, équilibrée, intéressante. Donc elle elle parle d'un texte utile qui est fidèle aux attentes des

territoires, mais c'est pas ça qui va résoudre la crise euh voilà, lui tout seul. C'est pas ce texte qui va résoudre la crise uniquement par ce vote. Côté propriétaire, l'UNPI hein qui salue plutôt une première étape. Donc ça veut dire que quand on salue une première étape, ça veut dire qu'on en attend quelque chose derrière mais que ça reste à améliorer à consolider. Au passage, il faudra regarder avec attention le le une mission qui a été confiée par le ministre du logement Vincent Jambrin, à Sylvain Gratalou. Al qui aime Gratalou, tout le monde ne le connaît pas nécessairement. C'est le président

de l'UNPI et on lui a confié une mission sur le rééquilibrage des rapports entre bailleurs et locataire et la lutte contre les impayés. On attend là encore ce ce cet autre volet. Alors évidemment qui ne fait pas partie hein du texte de loi actuel, ça viendra plus tard mais c'est quelque chose là encore qui sera intéressant euh dans la suite des différents textes finalement qui sont votés pour améliorer la situation du logement en France. Alors, par rapport aux impayés, moi une chose que j'attends avec impatience sur concernant le travail de la commission de Sylvain Gratalous, c'est peut-être des statistiques fiables sur la situation des impayés parce que c'est un point

d'achoppement. Tout le monde raconte un peu son discours à ce sujet-là. Il y a ceux qui minimisent la situation des impayés, il y a ceux qui la grossissent. Mais faut reconnaître qu'on a pas de statistique très fiable là-dessus. Donc j'espère qu'on aura un éclairage sur ce sujet. Alors par ex, il y a ceux qui critiquent hein. Alors on a notamment le le mouvement HLM, on a Emmanuel Cos qui qui bon en fait elle résume sa position par une formule. C'est un texte qui était nécessaire mais il est tout suffisant. il faut aller beaucoup plus loin. Il y a les associations de locataires, les associations euh d'environ sur l'environnement alors qui sont très opposés à l'article 6 dont j'ai parlé hein. C'est celui qui veut

remettre sur le marché des biens mal classés F ou G. Alors eux disent ben non en fait si je résume leur position, ils ont tendance à dire faut arrêter. Les propriétaires ils ont eu une dizaine d'années pour faire les travaux. ils les ont pas fait et on reporte encore une fois. Là, il y a un point de vue qui est pas faux, hein. Cela dit, c'est-à-dire c'est pas que d'il y a quelques mois qu'on a annoncé comme ça brutalement que les les biens classés FOUG allaient allaient être interdits de location, ça fait déjà longtemps. Voilà, tous les propriétaires ne prennent pas leur décision au tout dernier moment, mais il y en a certains voilà qui découvrent quand même l'existence de cette

exigence. La confédération nationale du logement. Bon, elle l'accuse le gouvernement de vouloir sauver les bouilloirs thermiques et la fondation pour le logement défavorisé qui est une voix là aussi assez entendue hein sur ces sujets. Elle y vaut une occasion manquée parce que voilà, elle elle tient quand même cette cette fondation, elle tient à ce que on propose au locataires bah des biens suffisamment décents à la fois l'été et l'hiver. Et là, bon, on repousse finalement euh ces euh les travaux qui seraient à réaliser. Alors, euh un peu pour euh terminer, hein, là-dessus, voyez, j'ai voulu faire un point assez rapide finalement. Euh, il y

a des points de vigilance à avoir hein, pour les investisseurs aujourd'hui. Euh moi j'en ai voilà, j'en ai mis en évidence quelques-uns. Bon, le premier c'est que évidemment tout ce que je viens de dire, c'est pas voter, hein. C'est pas voté, prudent. Il y a des directions qui sont plutôt claires et puis on voit naître une forme de consensus. Dans ces cas-là, on parle de loi transpartisane. C'est-à-dire ça ça transperse les clivages traditionnel politique. Ça veut dire simplement une chose, bâtissez pas une stratégie sur des règles qui sont toujours pas votées, hein. Ça serait ça serait un peu ridicule. Et puis méfiez-vous des conseils qu'on vous donnerait sur des textes de loi, bah qui ne sont encore pas passés euh et donc sur qui peuvent

en fait changer euh euh pas mal d'ici euh d'ici l'automne. Euh alors attention aussi au périmètre du texte. Euh on on touche pas ici à la fiscalité. euh la fiscalité, ça sera a été l'objet de la loi de finance pour 2026, notamment le dispositif Jambrin. Euh ça sera l'objet de la future loi euh de finances pour 2020 dans ce texte en discussion. On touche pas du tout la fiscalité. Donc n'attendons pas, je sais pas moi, des relèvements de plafond sur le déficit foncier. N'attendons pas des améliorations fiscales, je sais pas moi, sur le micro foncier et cetera. C'est pas le sujet hein ici. Donc voilà, ça pour l'instant on laisse de côté et le

ministre d'ailleurs l'a rappelé qu'il n'est pas question d'introduire ses dispositions dans ce texte. On parlerait bon c'est le terme technique de cavalier budgétaire si c'était le cas et ça aurait tous les risques d'être retoqué par le Conseil constitutionnel. Autre point de vigilance, ben évidemment tout ça ne change rien sur les règles de revente. Euh on sait que que ce soit dans le jambrun ou dans la location meublée, on fait des amortissements, mais ces amortissements, on les réintègre au moment de la revente, ce qui fait qu'on paye des un impôt sur les plusvalu immobilières beaucoup plus élevé. C'est le cas depuis 2025. Alors, ce surplus de de plusvalue immobilière, d'impôt sur les plusvalues immobilières,

il ne détruit pas l'avantage fiscal, hein. Faut faut rester modéré par rapport à ça. Ça veut dire qu'il le diminue mais que l'avantage fiscal, il peut se rattraper à la sortie au moment de la revente. Donc il y a quand même une réflexion ici à avoir bah qui veut dire tout simplement qu'il faut préférer la détention longue pour gommer cette réintégration de des amortissements. Et puis euh bah on verra, moi c'est mon autre point de vigilance, est-ce que cette loi elle aura des incidences ? Est-ce qu'elle va convaincre les bailleurs soit de d'investir, soit de remettre sur le marché des biens ? Ça c'est moins sûr. Il y a une enquête

récente qui a montré que très important quand même des bailleurs sont pas incités aujourd'hui à investir. La rentabilité elle est leur premier frein. Ils considèrent que la rentabilité aujourd'hui sur les investissements immobiliers, elle est pas suffisante. Ontont-ils tort ? Non, pas tout à fait, il faut le reconnaître. Et puis c'est une manière de dire bah que la fiscalité, l'avantage fiscal, il fait pas tout hein, qu'il y a aussi euh d'autres éléments de ce type. Bon bref, euh conclusion hein, cette fois on a un projet de loi euh qui est en discussion, il va falloir encore le regarder attentivement. Pas de hâte à conclure parce que ce serait trop tôt. Ça ça

pourrait rouvrir la porte de la location de certains biens. Donc plutôt intéressant. Et puis pour l'investisseur, ben un peu plus de biens éligibles dont les maisons notamment euh mais ça va faire peser plus de responsabilité sur les travaux. Donc il y a des incertitudes encore à ce niveau-là. rester connecté parce que de toute façon dès qu'il y aura à la rentrée quand l'Assemblée nationale va se saisir de du texte, bah je reviendrai là-dessus quand on aura des informations plus complètes. Je vous souhaite un bel été à très bientôt.

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