Daniel Goldberg : «Les rapports locatifs seront équilibrés»

bonjour bonjour à tous bienvenue pour cette nouvelle édition du club Immo le club de l'immobilier avec notre invité aujourd'hui c'est Daniel Goldberg bonjour vous êtes député socialiste rapporteur du budget logement à l'Assemblée nationale alors le projet de loi a lieu sur l'excès au logement urbanisme rénové a été adopté en première lecture il y a quelques jours à l'Assemblée il y a eu plus de 1000 amendements beaucoup de critiques se sont élevés aux positions bien sûr mais également syndicat de l'immobilier des professionnels des représentants des propriétaires bailleurs les rapports entre locataires et propriétaire seront-ils vraiment équilibrés c'est le but de ce projet de loi il y a eu beaucoup d'amendements en séance mais il y avait eu aussi beaucoup d'amendements qui ont été adoptés lors de l'examen en commission au mois de juillet moi je pense que c'est un texte équilibré c'est un texte qui va rassurer à la fois les propriétaires et les locataires je prends plusieurs exemples par exemple quand on va proposer le fait qu'il y ait un bail type c'est-à-dire que le propriétaire qui veut mettre un bien en ne devra pas se poser la question finalement de savoir quelles seront les mentions obligatoires à mettre dans le bail ce sera un bitip fourni finalement par l'État qui lui dira les mentions obligatoires à mettre quitte à en pouvoir mettre des mentions supplémentaires quant à propriétaire met son bien en location s'il passe par un professionnel de l'immobilier pas de problème le professionnel c'est son métier il connaisse toutes ces choses-là mais la plupart des propriétaires passent directement avec un locataire pour signer un contrat de bail et parfois se trouve en difficulté vis-à-vis des exigences du locataire donc du point de vue du propriétaire notamment de ceux qui ont un bien en location ils seront rassurés finalement à la fois avec un bail type et même un état des lieux type où là aussi le locataire ne pourra pas exiger plus que ce qu'il y a à l'intérieur du point de vue du locataire c'est à peu près la même chose le fait que les exigences des uns et des autres sont plutôt codifiés par la loi quitte à s'ils sont d'accord ajouté des clauses supplémentaires ça sera possible mais seulement si son accord pour moi ça va permettre de rassurer y compris dans l'espérance que des biens qui sont aujourd'hui non loués puissent revenir sur le marché et l'encadrement des loyers est-ce que ça rassure les propriétaires l'encadrement des loyers c'est un dispositif de miroir c'est-à-dire j'ai entendu un certain nombre de critiques on allait baisser administrativement le prix des loyers ce n'est pas ça l'encadrement des loyers va faire un miroir de la réalité du marché le marché immobilier tel qu'il est dans les zones les plus tendues on parle pas dans les départements il y a pas de problème entre l'offre et la demande de logement mais dans les zones les plus tendues il va y avoir un miroir des loyers qui sera fait et les propriétaires qui s'écartent de beaucoup de la valeur médiane d'un bien correspondant à ce qu'ils veulent louer je sais pas moi trois pièces dans le 15e arrondissement avec une superficie de 40 mètres carrés bon si un propriétaire s'écarte de 20% de plus de 20% de la médiane ce qui peut être considérable c'est plusieurs centaines d'euros pour un bien et bien celui-là devra justifier qu'il a des situations exceptionnel quant à la qualité de son bien soit la qualité intérieure du bien soit pourquoi pas une vue sur la Tour Eiffel enfin bon des qualités exceptionnelles du bien qu'il qui justifient que la valeur locative du bien s'écarte de beaucoup de ses collègues propriétaires bailleurs mais vous entendez là aussi les critiques sur le même palier dans le même immeuble au même étage deux appartements d'une même surface l'un qui est une vue très belle sur un parc rénové cuisine équipée et le même appartement sur ce même palier en face qui n'est pas dans un bon état et qui donne une vue sur cour comment déterminer ce loyer et bien justement on déterminera pas le loyer le loyer sera déterminé finalement d'un je dis pas d'un comme un accord mais le propriétaire proposera un loyer et encore une fois pour des biens semblables et l'exemple que vous donnez est excellent effectivement pour un même bien dans le même immeuble enfin bien équivalent dans le même immeuble l'un étant rez-de-chaussée donnant sur cour et l'autre au quatrième étage de non sur un parc ils n'auront pas les mêmes la même qualité et donc peut-être que pour l'un s'il y a des prestations de exceptionnelle ce propriétaire là pourra demander à s'écarter non pas d'une valeur administrative encore une fois fixée administrativement mais d'une valeur qui est celle du marché on fait un miroir des loyers ce n'est pas Cécile Duflot qui dans son bureau va fixer les loyers de l'ensemble des bailleurs de ce pays après sur le mot exception ce sera quand même difficile et justement ce que l'on prévoit pour faciliter les rapports entre locataire et propriétaire c'est qu'il y ait des commissions de conciliation c'est à dire que ça ne soit pas tout de suite le recours à un juge si l'un ou l'autre n'est pas satisfait de de du non-accord enfin des prestations qui sont offertes donc selon vous ça ne va pas décourager en tout cas les investisseurs et en particulier les petits investisseurs les particuliers qui louent un ou deux biens qui parfois ont eu ce bien en héritage par exemple ou qui ont fait un investissement et qui se retrouvent des muni parce qu'ils ne connaissent pas l'ensemble de la législation la garantie universelle des loyers la gueule est-ce que ça va être des responsabiliser les locataires et puis est-ce que ça ne coûte pas trop cher alors des responsabiliser les locataires non pourquoi parce que un locataire qui ne payera pas son loyer une fois que cette garantie sera mise en place et tout toute la discussion n'est pas arrêtée sur la garantie universelle des loyers le débat parlementaire à ce poursuivre au Sénat d'ici quelques semaines puis le la situation reviendra à l'Assemblée nationale par la suite mais ça ne va pas des responsabiliser les locataires pour une simple et bonne raison c'est que allocataire qui ne payera pas son loyer même avec la garantie universelle il sera toujours redevable de la somme la réflexion que nous avons sur la garantie universelle des loyers c'est deux points là aussi un équilibre locataire propriétaire vous avez des locataires qui a même strates de revenus et à même structuration de revenus deux personnes en CDI à 2000 euros par mois aujourd'hui suivant que l'un a une caution famille généralement les parents les amis qui se portent caution pour lui l'autre qui ne l'a pas ils n'ont pas le même accès au logement la garantie universelle des loyers ne mettra pas sur un pied d'égalité celui qui est aurémi au RSA pardon et celui qui gagne 3000 ou 4000 euros par mois ils mettra sur un pied d'égalité deux candidats locataires qui ont le même niveau de revenus ça c'est le côté pour le locataire et pour le propriétaire là encore pour les propriétaires individuels qui n'ont pas forte connaissance défiler sociaux des possibilités d'engager des mesures pour récupérer les revenus locatifs qui ne sont pas payés en cas de retard de loyer et bien le dispositif est prévu de telle manière que les centres agréés qui seront souvent des opérateurs privés des banques des assurances voir des acteurs privés de type associatif qui seront liés à cela et bien mettrons dès le premier impayé de loyer en place à la fois le remboursement des sommes pour le propriétaire et le fait d'aller voir pour le locataire pourquoi il n'a pas payé soit c'est un locataire de mauvaise foi et dans ce cas-là rapidement et bien il faudra faire en sorte de récupérer les sommes soit c'est un locataire de bonne foi et tout de suite on pourra mettre en place les filets sociaux du type du fond de solidarité logement vos principales réformes permettront-elles de faire baisser les prix de l'immobilier non pas celle-là pas celle-là le but pas celle-là le but avec le ce qu'il y a dans le projet de loisure réguler et de responsabiliser aussi l'ensemble des acteurs puisque par exemple nous réformons et là dans le cadre de je crois d'un très grand accord avec les professionnels notamment la fnaïm qui avait publié un livre blanc en 2009 de responsabiliser aussi les acteurs du logement par ce qu'on appelle la loi Ogay qui sur les acteurs de l'immobilier mais sur l'ensemble des réformes il y a bien sûr un enjeu considérable de notre pays moi je fais partie de ceux qui pensent que la crise du logement que nous connaissons elle handicape la compétitivité de l'ensemble du pays quand on est dans une situation où il y a 1,7 demandeurs millions pardon demandeurs de logement social dans ce pays ça veut bien dire que la chaîne du logement est bloquée et la chaîne du logement bloqué ça veut aussi dire que les gens mettent beaucoup de temps pour aller travailler le matin parce qu'ils ont un lieu d'habitation très éloigné de leur lieu de travail ça veut aussi dire pour l'immobilier d'entreprise c'est plus difficile aujourd'hui pour des entreprises de se développer par rapport à l'Allemagne et quand une famille française dépense en moyenne deux fois plus pour se loger qu'une famille allemande je ne dis pas que le différentiel de compétitivité n'est que là-dessus mais je pense que exonérer les questions de la charté de se loger de la rareté du foncier et des difficultés qu'il y a aujourd'hui pour mener des opérations de construction ça participe aussi aux différentiel de compétitivité alors tout le monde est d'accord pour dire que l'urgence c'est de construire mais comment construire plus là où sont véritablement les besoins et sans dépenser plus le foncier le foncier en premier lieu et je pense qu'il faut en finir avec certains dispositifs fiscaux qui ont favorisé la rendre foncière donc ça c'est la première chose deuxième chose il faut encourager ceux qui construisent les logements socialement accessibles c'est peut-être pas le accessible ce ne sont pas que les logements sociaux c'est-à-dire les logements que la grande majorité des Français peuvent soit acquérir en accession soit peuvent dans lesquels ils peuvent se loger je pense à la location c'est le fait par exemple que l'on encourage c'est en discussion et le programme va sortir de manière définitive d'ici quelques semaines un nouveau logement intermédiaire légèrement au-dessus des prix du marché entre le logement social et le prix de marché un nouveau dispositif dans lesquels on appelle les investisseurs institutionnels à revenir sur les questions du logement et d'ailleurs avant de vous retrouver aujourd'hui j'étais en discussion avec un certain nombre d'entre eux et puis c'est aussi faire en sorte que quand il y a des détenteurs de terrain constructibles quand les droits à construire sont ouverts et bien finalement se dire qu'on est devant une telle crise du logement Intel handicap pour l'ensemble du pays que quand des droits à construire sont ouverts il faut effectivement construire sans captation de la plus-value par l'État mais utilisez ces droits à construire dans les endroits où on en a besoin besoin c'est une nécessité aujourd'hui daniel Goldberg merci beaucoup merci à vous et à très bientôt pour une prochaine édition du club Immo Explorimmo Le Figaro