Dispositif Jeanbrun : Nouvelle Aubaine Fiscale ou Piège pour Investisseurs

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Bonjour à tous et bienvenue sur Center Investissement TV. Alors, une fois n'est pas coutume, on va parler aujourd'hui d'immobilier avec un nouveau dispositif fiscal pour relancer l'investissement locatif. Alors, un nouveau dispositif fiscal pour relancer l'investissement locatif, oui, mais à quel prix ? Le dispositif jambrun tout juste intégré au budget 2026 promet un vrai coup de pouce au marché locatif. Mais est-ce réellement une bonne affaire pour les investisseurs ? Est-il plus intéressant que feu le dispositif Pinel ? Et surtout est-ce un vrai changement ou juste un effet d'annonce de plus ?

Dans cette vidéo, nous allons décortiquer pour vous les vrais enjeux de ce nouveau statut du bailleur privé, ce qu'il offre, ses limites et ce qu'il faut savoir avant de se lancer. Et restez bien jusqu'à la fin car je vous partagerai les profils d'investisseurs pour lesquels ce dispositif peut vraiment faire la différence.

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Alors commençons par le contexte un marché locatif sous tension. La crise du logement ne fait que simplifier. base de la construction, volet des taux, durcissement des normes. Le marché est grippé, l'investissement locatif s'effondre et l'offre ne suit plus. Face à cette situation, le gouvernement a dégainé l'article 493 pour faire passer son budget et avec lui ce fameux dispositif Jambrin censé relancer la machine. Mais alors, que propose-t-il concrètement ? Au cœur du dispositif Jambrin, on retrouve amortissement et fiscalité allégée. Ce nouveau statut du bailleur privé repose sur deux piliers majeurs.

Un amortissement fiscal pouvant aller jusqu'à 80 % de la valeur du bien est allé sur plusieurs années et une imputation sur le revenu global grâce à la déduction sur les revenus fonciers, ce qui est effectivement différent par rapport à ce qu'on connaissait avec le PINAL. Autrement dit, vous pouvez réduire de manière significative votre impôt à condition d'investir dans des biens éligibles et de remplir certains critères stricts. Mais attention, comme souvent le diable se cache dans les détails. Alors, je vous propose de regarder sous le capot de ce nouveau dispositif. Que contient le futur dispositif jambre.

Concrètement, ce nouveau régime fiscal intégré au projet de loi de finance pour 2026 marque une rupture nette avec les anciens outils de défiscalisation comme la loi PINEL. Vous l'aurez noté, là où le PINEL fonctionnait avec une réduction d'impôts conditionné à un zonage très précis, le jambrin prend une toute autre direction. On ne parle plus de réduction d'impôt mais d'amortissement. Chaque année, vous pourrez réduire une partie de la valeur du bien et des travaux de vos revenus fonciers. Résultat, votre base imposable diminue et donc votre impôt avec. Et les taux d'amortissement selon les cas sont les suivants.

Pour un logement neuf, 3,5 % par an pour les loyers intermédiaires avec un plafond de 8000 € par an par foyer fiscal. 4,5 % par an pour les logements sociaux avec un plafond de 10000 € par an, 5,5 % par an pour les logements très sociaux avec un plafond de 12000 € par an. Pour un logement ancien rénové, 3 % par an en loyer intermédiaire, 3,5 % par an en logement social et 4 % par an en logement très social. Mais attention, dans l'ancien, l'amortissement est plafonné à 10700 € par an, quel que soit le type de bien et les travaux. Qu'en est-il exactement ? Nous avons là un double levier fiscal et pour un deuxième avantage puissant dans ce dispositif sur les travaux de rénovation énergétique.

Si vous investissez dans l'ancien et réalisez des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d'achat, vous pouvez imputer jusqu'à 21400 € par an de déficit foncier sur vos revenus globaux. Et ça c'est un levier extrêmement rare en fiscalité immobilière. Habituellement, le déficit foncier est estimé et limité à 10700 € et s'applique uniquement sur les revenus de même nature. Là, il est doublé jusqu'en 2027 sous condition de rénovation. En clair, vous rénovez intelligemment et plus vous réduisez votre fiscalité globale. Alors, quand on sait cela, quelles conditions pour bénéficier du dispositif jambrin ? Voici les principales conditions à remplir.

L'engagement de location doit être d'au moins 9 ans. La mise en location du bien doit être à destination d'une résidence principale et les biens concernés doivent être acquis neufs ou en état futur d'achèvement ou bénéficiant d'un permis de construire déposé à compté du 1er janvier 2026. Sinon dans l'ancien avec travaux lourds représentant 30 % du prix d'achat minimum. Et bonne nouvelle, contrairement à la loi Pinel, le dispositif jambrin n'est pas limité par un zonage géographique. Vous pouvez investir partout en France sans restriction liée à la tension locative du secteur.

Donc en résumé, le dispositif jambrin combine amortissement fiscal plus déficit foncier élargi avec des conditions plus souples sur le territoire sur le territoire mais plus technique sur les travaux. Si vous êtes capable de structurer votre investissement de façon optimisée, le gain fiscal peut-être effectivement conséquent. Mais attention, ce n'est pas un dispositif clé en main comme le Pinel. Il s'adresse avant tout à des investisseurs avertis ou bien accompagnés par des professionnels du conseil patrimonial. Mais car il y a toujours un M, voyons les bémoles liés au dispositif, je pense au fait d'investir dans l'ancien avec travaux et à sa complexité.

car là où le babless, c'est sur l'immobilier ancien. Pour être éligible au dispositif jambrin, il faut réaliser au moins 30 % de travaux par rapport au prix d'achat et atteindre un DPE A ou B, ce qui suppose une rénovation lourde et coûteuse. Concrètement, cela signifie que seuls des investisseurs très aguéris capables de piloter des opérations complexes pourront en tirer pleinement profit. Autre frein, les plafonds de loyers et de ressources, notamment pour la location sociale rendent certains investissements peu attractif, surtout hors des zones tendues. Enfin, les maisons individuelles sont excluses et la location aux membres de sa famille interdite.

Des restrictions qui font barrage à certains profils d'investisseurs. Alors, le dispositif Jambrin est-il plus intéressant que le PINEL ? Le pinel c'est fini depuis le 31 décembre 2024. Le Jambrin s'annonce plus souple mais aussi plus technique. Ce que vous gagnez, un meilleur levier fiscal grâce à l'amortissement plus l'imputation globale plus la liberté géographique. Tout le territoire est concerné. une incitation à rénover dans l'ancien, ce qui répond à l'urgence écologique. Ce que vous perdez, une simplicité d'usage.

Ici, il faut bien structurer son montage patrimonial et accepter une rentabilité à construire sur le long terme, voir le très long terme avec une gestion fine du bien et des travaux. Certains investisseurs parlent même d'un dispositif de demi-mesure, efficace pour les experts mais peu accessible au grand public. Alors au final, que pensez de du dispositif ? Le dispositif Jambrin est-il vraiment séduisant ? Oui, sur le papier, c'est un progrès, un régime fiscal plus ambitieux, plus incitatif qui reconnaît enfin le rôle stratégique des investisseurs privés dans la production de logement.

Mais dans la réalité, les la technicité, les contraintes et les seuils élevés le réservent encore à une minorité bien informé. Le dispositif apparaît un peu comme une usine à gaz pour les profanes. Si vous êtes un investisseur expérimenté avec une stratégie long terme et une bonne capacité de financement, le jambrin peut clairement devenir un levier puissant dans votre stratégie patrimoniale. Et si vous débutez, prudence, il faudra vous faire accompagner pour éviter les mauvaises surprises. Voilà, c'est tout pour aujourd'hui. N'hésitez pas à me dire en commentaire ce que vous pensez de ce niveau de ce nouveau dispositif.

Et si vous croyez qu'il peut vraiment relancer l'investissement locatif où est-ce un éam effet d'annonce ? Abonnez-vous pour ne rien rater de mes prochaines analyses sur l'actu économique, l'immobilier, la gestion de patrimoine. Je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo. D'ici là, pensez à vous abonner à notre newsletter quotidienne quickfe tous les matins, à notre mensuel center news. Et pour ma part, je vous donne rendez-vous le vendredi 30 janvier dans la masterclass de Christopher Dembusiness. voir en direct à partir de 11h ou par la suite en replay sur le site de la chaîne. Bye bye les amis, à très bientôt.

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