Loïc Cantin, président de la Fédération Nationale de l'Immobilier – 12/06

BFM Business présente Edwige Chevrion, la grande interview.

Bonsoir à tous, bienvenue dans la grande interview. Ce soir on va parler d'immobilier, ça tombe bien ce matin, peut-être vous l'avez entendu, le Président de la République a fait un seul mea culpa, c'est sur l'immobilier, l'immobilier des jeunes. Loïc Quentin, bonsoir.

Bonsoir Edwige Chevrion.

Merci d'être avec nous, vous êtes Président de la FNIM et ce matin vous avez tenu une conférence de presse pour expliquer votre conférence de presse, il y avait celle du Président puis il y avait la vôtre. Pour expliquer la situation du marché de l'immobilier, toujours très préoccupante. Comment vous avez réagi quand vous avez écouté ce mea culpa du Président Macron sur le logement, logement des jeunes, mais comme logement des jeunes, il faut bien qu'il y ait une politique du logement.

Enfin une prise de conscience, peut-être un peu tardive, sur l'urgence notamment à répondre aux besoins de logement des Français. Je ne m'arrêterai pas uniquement aux étudiants. Je crois que quand on part de la chaîne logement, c'est la chaîne logement de tous les Français et pas que les étudiants. Même si les étudiants sont les plus fragilisés dans un dispositif d'exception. Mais je crois que c'est aussi tous les primo-excédents et tous les jeunes ménages français qui aujourd'hui ont beaucoup de difficultés à se loger, que ce soit en location ou en accession. Et l'accession à la propriété est rendue trop difficile pour de nombreux ménages et particulièrement aux ressources les plus faibles.

Est-ce que pour vous, s'il fallait faire un bilan du quinquennat et de ce quinquennat à mi-mandat, est-ce que vous diriez que l'immobilier a été un peu l'oublier ou en tous les cas passer aux pertes et profits de ce gouvernement ?

Ce n'est pas que le quinquennat d'Emmanuel Macron, c'est aussi les quinquennats précédents. Je crois que la question logement n'a pas ôté au cœur des politiques publiques depuis 20-30 ans.

Mais en même temps, c'est un des secteurs les plus aidés ?

C'est un secteur les plus aidés ? Non. Un secteur les plus aidés, je crois. Oui, Emmanuel Macron avait toujours dit que le logement, la construction, l'immobilier, c'est la surdépense publique pour de l'inefficacité collective. Je crois qu'aujourd'hui, il y a des catégories de population qui n'ont pas été aidées. Je pense au primo-excédent dont je parlais tout à l'heure. On n'a pas vu de politique d'aide à l'accession et des jeunes ménages français qui peinent à pouvoir se loger depuis 30 ans. On n'a eu aucune mesure. Il y a des politiques de défiscalisation sur le neuf pour aider la construction, mais pour de l'investissement locatif.

Donc, je crois qu'il y a une panne des mesures, justement, et d'une vraie politique du logement. Et ce n'est pas uniquement le quinquennat d'Emmanuel Macron. Je crois, regardez les campagnes présidentielles qui ont eu lieu.

Il n'y a aucun suivi, en plus.

Le logement n'a jamais été au cœur des préoccupations. Jamais.

Est-ce que cette crise politique, parce qu'il faut appeler ça comme ça, est-ce qu'elle a un impact, à votre avis, sur le marché de l'immobilier ?

Oui, il va en avoir. En forme d'attentisme. Je crois qu'une fois de plus, si vous voulez, le logement va être la variable d'ajustement de cette instabilité politique dans laquelle nous sommes entrés depuis dimanche soir. Et l'instabilité n'est jamais bonne pour les marchés, que ce soit les marchés économiques, les marchés financiers, encore moins pour les marchés de logement. On a vu cette augmentation subite des OAT qui risque de provoquer, je dirais, une augmentation systémique sur les taux d'intérêt et les taux de préoménage, notamment pour accéder au logement.

Vous avez regardé les programmes des uns et des autres, et notamment le programme du Rassemblement National sur l'immobilier ?

J'ai vu peu de choses. Oui. J'ai vu peu de choses. Comme nous tous, peut-être. Voilà, donc la seule chose qui peut être étonnant et contre laquelle, je dirais, nous pourrons accepter, c'est une préférence nationale sur l'accès au logement. C'est quelque chose de l'attribution de logement. Aujourd'hui, il faut effectivement permettre le logement à tous les Français, quels qu'ils soient.

Si on revient, puisque là, tout à l'heure, c'est la décision de la Fed, après la Banque Centrale Européenne, cette baisse des taux, malgré tout, à part ce contexte politique français, cette baisse des taux, elle bénéficie, elle a déjà un peu bénéficié quand même aux acheteurs ?

Je dirais qu'elle a déjà été consommée. Elle a déjà été consommée. Oui, vous savez qu'aujourd'hui, la baisse des taux, elle a été déjà engagée à partir de janvier. Les banques ont permis de se refinancer sur un marché obligataire, notamment avec des OAT qui étaient à la baisse et qui ont permis de reconstituer les marges des banques et d'avoir une offre concurrentielle et de baisser leurs taux avant que la Banque Centrale Européenne s'exprime et fasse baisser les taux. C'était juste il y a une semaine quand Christine Lagarde annonçait une baisse de 0,25. Mais cette baisse, elle est déjà consommée. Donc, il n'y aura pas d'impact sur le marché.

Il n'est pas suffisant à redynamiser le marché de l'immobilier.

Alors justement, si on rentre un peu dans le détail, dans ce que vous avez présenté ce matin, ce qu'on peut voir, c'est que la situation du marché de l'immobilier est toujours préoccupante. Alors vous me direz, vous êtes payé pour ça en tant que président de la FNIM, mais est-ce que pour vous, est-ce qu'il n'y a pas quand même une petite sortie du tunnel ?

Si, on a prévu un atterrissage. Si tous les éléments et nos environnements économiques restent stables et dans ces conditions, on a prévu un atterrissage à la fin de l'année 2024, un atterrissage en volume de transaction à 800. Rappelons-nous, nous étions partis à 1,2 million de transactions en 2022.

Donc c'est moins 400 000.

Nous avons terminé à 869 000 à fin décembre 2023. On avait pronostiqué 900 000 à la fin de l'exercice. Et aujourd'hui, à mars 2024, nous sommes précisément à 822 000. Donc on se rapproche du cap des 800 000 qu'on avait flichés, qui est un cap finalement, un plateau avant d'un redémarrage, une stabilisation et un redémarrage. Donc vous voyez le rebond, quand même, début 2025 ? Sauf aggravation de l'environnement économique et notamment des taux d'intérêt qui sont décisifs, parce que cette crise, elle a la conséquence de l'augmentation subite des taux d'intérêt.

Si on regarde la chute de vente, les chutes de vente en un an, c'est combien ?

Alors on est pronostiqué sur 2024, 5 à 7 points de baisse. On est rendu à 3,8% sur une année lycée. On n'a pas terminé, je dirais, l'année. Et cette baisse des prix, elle est salutaire pour reconstituer le pouvoir d'achat des ménages français, qui a été largement impacté par la hausse d'intérêt.

Et pour crever la bulle, quand même, il y avait une ville immobilière, maintenant, vous pouvez nous le dire.

Oui, elle est nécessaire. Mais il y a des villes qui ont connu des baisses, je dirais, plus importantes, voire même à deux chiffres. Par exemple, une ville comme Nantes a connu une baisse en une année... Vous connaissez bien, parce que vous êtes agent là-bas. Voilà. Et je dirais, on a 5 villes qui sont au-dessus de 8% de baisse en une année.

Et lorsqu'on regarde, notamment dans la capitale, pour le coup, c'est moins 7,7%. Donc c'est plus que la moyenne nationale, parce que les prix avaient flambé.

Avaient flambé. Si vous voulez, les prix sont le plus corrigés là où ils ont le plus augmenté. Et c'est tout à fait normal. Et les prix sont corrigés là où ils sont le plus élevés. Et c'est une tendance que l'on observe sur tous les marchés. Les marchés ruraux, les marchés campagnes sont moins affectés, notamment par la baisse des prix, parce qu'ils avaient eux-mêmes moins augmenté. Et la baisse, la hausse du taux de crédit a moins d'impact, bien évidemment, sur les acquéreurs, avec des prix qui sont parfois 10 fois inférieurs aux grandes villes.

Et est-ce qu'il faut faire des différenciations entre le neuf, l'ancien, la maison individuelle, les appartements ?

Alors on fait une différence quand on observe l'ancien entre les appartements et les maisons, puisque ce sont deux catégories de biens qui sont différentes. Je dirais que c'est une variation à 0,5% près en baisse. Le marché du neuf, lui, est un prix de revient incompressible. Lui, il ne connaît pas de baisse. Avec les promoteurs, s'ils baissent leur prix de vente, dans tous les cas, ils s'exposent à une vente à perte à terme rapidement.

Oui. Et là, lorsqu'on regarde, si on est toujours un peu dans les chiffres et décortiquer un peu ce marché, c'est le volume des ventes. Donc ça, sur 12 mois glissant à la fin mars, c'était une chute de 23%.

Oui, sur une année lycée, oui.

Ce qui est assez dingue. Vous avez dit que vous voyiez le rebond, là, en janvier 2025. Est-ce qu'il y a des catégories que vous voyez repartir plus vite ?

Je pense que toutes les catégories vont redémarrer en même temps. Il y a un principe en économie immobilière, c'est que la baisse des volumes est impréalable à la baisse des prix. Donc on a d'abord la baisse des volumes, mais après la baisse des prix. Aujourd'hui, on conjugue les deux éléments sur 2024. Donc la baisse des prix, elle est enclenchée sur tous les types de produits. Jusque-là, on avait une réserve. On s'était dit, tiens, le marché du littoral ne baisse pas. Est-ce que c'est un marché où les acheteurs et les vendeurs ont moins de contraintes avec le crédit ? Est-ce qu'il y a une épargne ou un apport personnel plus important ? Et même ces marchés-là sont impactés.

Aujourd'hui, il n'y a pas un produit, mais un produit littoral, station de ski. Tous les produits sont impactés par cette baisse des prix. Et tous les prix de l'immobilier sont orientés à la baisse. Et cette trajectoire va se poursuivre encore un certain temps.

Oui, c'est la plus forte chute, vous avez dit, ce matin, depuis 15 ans. Donc ça, quand même, c'est impressionnant.

C'est une correction d'un marché qui avait connu des excès. Je crois que le marché était rendu à des excès. Et aujourd'hui, la crise, en ce sens, elle permet d'avoir une correction et un rééquilibrage. On n'est pas sur un marché qui est linéaire. Il faut accepter que ce marché puisse être corrigé par un impact économique.

Comment éviter ? Parce que ça va repartir, donc, en 2025, à Le Quentin. Comment faire pour qu'il n'y ait plus ces phénomènes de bulle immobilière qu'on retrouve régulièrement ? Est-ce qu'il y a quelque chose qui pourrait freiner la spéculation immobilière ?

Ah, très belle question.

Pas ce sujet, c'est presque un sujet d'économie, ça.

Là, il faudrait trois heures pour développer. Mais ce que je peux dire, c'est que cette bulle immobilière, si on la qualifie comme ça... D'ailleurs, une bulle, on ne sait jamais qu'on est dedans, sauf qu'elle éclate.

Sauf quand elle se crève.

Ou quand elle se dégonfle. S'il fallait éviter cela, je ne sais pas si c'est un marché de bulle, c'est du moins un marché qui a vu une augmentation de ses prix qui a été portée par les taux d'intérêt qui étaient régulièrement à la baisse. Est-ce qu'aujourd'hui, on ne peut pas se poser la question de réguler les taux d'intérêt et éviter cette augmentation qui n'a aucun rapport, aucune corrélation avec le pouvoir d'achat ? Parce que, je dirais, c'est une forme d'insolence de voir des prix de l'immobilier qui se sont détachés, décorrélés de la réalité et notamment des salaires. Donc, on peut se poser la question, comment caper, en quelque sorte, ces taux d'intérêt à l'avenir ?

Mais de la même façon, je dirais que l'augmentation brutale des taux est tout aussi violente pour les ménages qui ne peuvent pas se refinancer.

Il y a un volet, puisque vous êtes président de la FNIM, c'est l'impact que ça a sur votre profession d'agent immobilier. Oui, et cet impact... C'était violent ?

Très violent, puisqu'on a connu une augmentation multipliquée par 4 en 18 mois et une augmentation subie des taux qui a largement, je dirais, anéanti, baissé totalement le pouvoir d'achat des ménages.

Oui, et puis il y avait, à l'inverse, avant, dans cette bulle que vous venez de décrire, le Quentin, il y avait eu aussi le nombre, j'imagine, de professionnels

qui avaient été multipliés par, je ne sais pas, 1, 2, 3, par combien ? Je dirais que certains ont cru que l'immobilier était un nouvel Eldorado. Ah oui ?

Ça a été vrai pour certains.

Ça a été vrai pour certains. Ou je dirais même des professionnels, que je ne dirais pas forcément professionnels, des intervenants sans qualification, je dirais, ce sont, je dirais, émissés dans un marché qui n'était pas le leur, mais avec une grande facilité, voire quasiment être presque condamnés à vendre tellement le marché était demandeur. Ce n'est pas la vision de l'immobilier que nous, Fédération, nous souhaitons afficher.

Alors, ça veut dire il y a combien de faillites ? Vous avez pu chiffrer les faillites ?

Oui, on a regardé, il y a un an, j'avais justement, juste pour date, j'avais dit que les liquidations judiciaires des entreprises immobilières, les agences immobilières, ne seront pas inférieures à celles que nous avions enregistrées lors des crises des Sopranes de 2009. Elles étaient de 1 382 faillites exactement. Aujourd'hui, nous arrivons à 1 120. J'ai dit que nous ne serions pas en deçà, nous serons peut-être au-dessus à la fin de l'année.

Oui. Est-ce que vous avez une idée du montant sur les droits de mutation, enfin du manque à gagner sur les droits de mutation ? Parce que c'est une des explications de ce trou gigantesque qu'on a vu dans les finances publiques.

Ah ben oui, mais les droits de mutation, ça touche surtout aussi les collectivités locales. Ah ben énormément, oui. Je crois qu'à un moment, on mériterait, on devrait avoir un cadre et une stratégie pour stabiliser les volumes de transactions, qu'elles ne soient pas sous l'effet, je dirais, d'un accélérateur de pouvoir d'achat provoqué par la baisse des taux d'intérêt, même si elle est salutaire, elle intéresse les Français, mais n'est pas de nature à amener une stabilité et qui constitue et qui représente une perte pour les collectivités locales. On s'habitue à des recettes que l'on a plus soudainement.

Regardez, toutes les grandes villes de France sont confrontées à la baisse des transactions et manque de recettes pour les budgets communaux.

Oui. Ce matin, le Président s'est félicité de la suppression de la taxe de l'habitation qui est vraiment, je veux dire, un des points forts de son quinquennat. Ça a coûté cher, très cher, 20 milliards. Est-ce que pour vous, c'était une bonne décision ?

C'est une décision qui, bien évidemment, a redonné du pouvoir d'achat au BNH français, c'est certain, on est prisonnier, mais qui, je pense, s'est traduit aussi par une augmentation et un report de cette fiscalité, notamment sur la taxe foncière, pour ceux qui sont propriétaires, et aussi un report sur d'autres catégories d'impôts.

Mais donc, est-ce que vous, d'où vous êtes à la Fénayem, est-ce que vous n'avez pas vu quasiment une compensation totale ?

Il n'y a pas une compensation totale, mais une compensation qui est progressive. Les taxes foncières sont en augmentation partout. Elles n'ont pas suivi l'augmentation, le pouvoir d'achat ni l'inflation. Elles ont largement augmenté. On a vu des progressions de 60% des taxes foncières, qui sont bien un élément de correction, notamment lié à la suppression de la taxe d'habitation.

Qu'est-ce qu'il faudrait faire à vos yeux, Loïc-Quentin, pour que le marché immobilier, je veux dire, se porte mieux, connaissant la situation des finances publiques ? Est-ce qu'il faut réassurer le pinel ? Est-ce qu'il faut supprimer la question des passoires thermiques ? Je ne sais pas que c'est quoi vos propositions.

Nous, nos propositions, nous sommes une fédération responsable. Et nous sommes bien conscients de l'état des finances publiques. Et je crois qu'il faut trouver des éléments et des ressorts pour redynamiser. Alors, on n'a plus d'Assemblée nationale. On avait un député qui avait fait, Damien Adam, qui a fait une merveilleuse proposition sur la portabilité des prêts, permettre à un français qui avait emprunté à 1% de le conserver, éviter d'être exposé à des taux de 4% s'il est muté. Au moins dans cette catégorie-là. Voilà, parce qu'il faut favoriser la mobilisation résidentielle et la mutation économique. Donc, ça ne coûte rien à l'État.

Ça ne coûtait rien aux banques parce que, je dirais, elles avaient se compté le résultat. Et c'était quelque chose de possible. La proposition de loi est suspendue puisqu'il y a pu, le député n'a plus son poste de loi.

Et il n'y a pas un moyen que cette portabilité des prêts soit... Et donc, il faut passer par un projet de loi ?

Oui, bien évidemment. Parce qu'avant, il était contractualisé par les banques jusqu'en 2009. C'était facile de le faire.

Et pourquoi ça ne peut pas revenir ?

Parce que les banques l'ont supprimé. Parce qu'elles voyaient, effectivement, les taux remontés. Et à l'époque, il n'y avait pas de risque, notamment, de l'inscrire dans les contrats. Mais simplement, ce qui est quand même inquiétant, c'est qu'il y a des banques qui le pratiquent et sous le manteau. Donc, il y a des bons clients pour les banques et des mauvais. Donc, il y a un moment où il faut contractualiser. Surtout, et moi, je suis prêt, je l'avais dit à Guillaume Casbarian, qui était prêt à m'accompagner, d'avoir un échange avec la Fédération française des banques sur ce dispositif et leur remonter que c'est un dispositif sanitaire, même si ça ne régulera pas toute la question.

Oui, mais pourquoi vous avez besoin d'un ministre ? C'est toujours une question. Parce que vous êtes une fédération. Vous avez combien de membres à la FNIM ?

On a 10 000.

Voilà, 10 000, ça pèse, ça pèse lourd. Les banques, ça pèse très lourd aussi.

Oui, mais si les banques ne le veulent pas.

Mais oui, mais si vous n'arrivez pas, je ne sais pas, demander un rendez-vous. J'ai déjà eu un rendez-vous. Et alors ?

Elles ont dit non. Il y a un refus. Et c'est pour ça que je dirais que cette proposition veut la maintenir quand on sait qu'au moment de la crise des subprimes, rappelez-vous, l'État français, pour sauver les banques, avait accordé 20 milliards d'euros de crédit et avait cautionné 500 milliards de prêts aux banques françaises. Donc, à un moment, il y a un gesteux républicain qu'il faut, surtout dans une situation urgente comme l'est le logement aujourd'hui.

Donc, pour vous, la portabilité des prêts, qu'est-ce qu'il y a sinon de l'autre mesure ?

À l'autre mesure, on a proposé une solution, c'est investissez aujourd'hui, défiscalisez demain. Vous savez, permettre à un Français, parce qu'on a une crise du marché locatif, permettre à un Français qui investit dans la pierre, il porte son acquisition pendant 10 ans, et les 10 années d'après, il est exonéré d'impôts sur ses revenus locatifs portés à 15 ans, s'il fait de la rénovation énergétique ou s'il l'achète d'en neuf. Un avantage.

Imaginez, vous avez 55 ans, dans 10 ans, vous avez 65 ans, vous épargnez pendant vos 10 dernières années d'activité, au moment de votre départ en retraite, vous avez les 10 premières années de votre retraite où vos revenus ont diminué, vous pouvez prétendre à 600 ou 700 euros de revenus locatifs par mois exonérés d'impôts. C'est un beau signal, et qui permet justement à l'État, en plus d'envoyer un signal d'incitation aux Français, dynamiser la construction, et notamment sans puiser sur le budget et les comptes publics, puisque c'est différé à 10 ans. C'est une solution simple qui trouverait à s'appliquer. Aujourd'hui, il ne demande que l'exécutif sans cécise.

Quelle serait pour vous, en conclusion, la pire des situations politiques pour le marché de l'immobilier ? Ça serait quoi ?

Je crois qu'on ne peut plus être, je dirais, dépendant de crises politiques, de crises financières, de crises économiques. Vous savez, le logement est toujours la variade d'ajustement. Le logement n'a jamais provoqué de crise financière ou de crise politique,

mais les crises politiques et les crises financières

ont toujours amené des crises de logement. Mais ce n'est pas la crise de logement qui est à l'origine. Donc on demande de la stabilité et que le logement soit la référence de toutes les politiques publiques qui doivent être conduites, quelles que soient les couleurs politiques.

Voilà, et non plus la variable d'ajustement. Merci beaucoup, Loïc Quentin. On verra si vous êtes entendu. Ça sera d'essayer il y a quelques semaines. Le président de la FNAIM, si vous voulez, on peut appeler le président de la Fédération des banques françaises pour lui demander de discuter sur la portabilité des prêts. Avec plaisir. Merci beaucoup. On va faire un débat sur BFM Business.