DPE, Jeanbrun, Loi Létard : ce qui CHANGE VRAIMENT pour l'immobilier en 2026

Bonjour à tous. Salut Pigge. Bonjour Romain. Ça va ? Ouais. Tu es sûr qu'ils vont te reconnaître là ? Bah je sais pas. C'est vrai que tu couper les cheveux. Bon c'est le même. C'est ça. Aujourd'hui vidéo d'actu euh plusieurs actualités surtout qui concernent le DPE, Jean Brun autorisation de de loué en a plein d'autres. Je suis pas au point. Ouais. J'ai une liste de questions, une vingtaine que je vais te poser comme ça on va être clair sur l'actualité de l'immobilier. OK. Alors déjà c'est quoi les nouveautés ? Pourquoi c'est cette fois c'est le message politique sur le logement ? Pourquoi il est clair cette fois-ci ? Oui. Et bien il y a quelques jours le premier ministre a pris la parole au cours d'une conférence de presse à Marseille avec aussi le ministre du

logement monsieur Jean-Brin. Et puis en parallèle de ça à l'Assemblée nationale, il y a un projet de loi qui a été déposé par Valérie Létard, ancienne ministre du logement. Les deux grandes annonces, la première c'est concernant les passoirs énergétiques puisque aujourd'hui bah il y a 700000 logements qui sont sortis ou vont sortir du parc locatif et on te disait voilà tu as interdiction de louer des logements Gou tu dois faire des travaux avant de relouer et là on va donner un délai supplémentaire aux gens aux propriétaires qui vont pouvoir louer ces passeports énergétiques à condition qu'ils s'engagent sur des travaux ça c'est la première grosse annonce et la deuxième grosse annonce c'est concernant le dispositif jambrin qui est sorti fin février qui est fait normalement pour le neuf et

pour l'ancien et qui fonctionne pas du tout dans l'ancien parce qu'il y avait trop de contraintes. Et bien là, c'est de rééquilibrer un peu les choses et d'offrir des perspectives dans le neuf et dans l'ancien à ce dispositif fiscal. Ça paraît plutôt positif. Oui, c'est très c'est très positif parce que on va dire que ces alertes là, elles étaient quand même par la profession. Le gouvernement a mis un peu de temps à réagir, mais finalement un dispositif qui est lancé fin février, ça réagit fin avril. C'est pas non plus la catastrophe. OK. Donc là, si tu devais résumer en trois mots, tu dirais quoi un peu ? Euh en trois mots, je dirais rééquilibrage parce que ça rééquilibre l'intérêt entre le 9 et l'ancien sur le dispositif Jambrin. Je dirais euh lisibilité parce que c'est un dispositif

quand même qui est calibré pour euh plus de 20 ans avec le phénomène d'amortissement et puis je dirais offre parce que bah c'est bien beau tout ça mais il faut construire des logements. Donc il y a aussi un choc de simplification qui va être qui va être qui va être fait. Euh donc je pense que que ça va dans le bon sens pour accélérer quoi et atteindre les objectifs du gouvernement. OK. Et du coup, pourquoi tu disais que le vrai sujet, ça va être le temps selon toi ? Bah euh tout simplement parce que là on prend une décision politique, mais entre le moment où on prend une décision politique et le moment où on loge des gens, bah il faut euh euh vendre et construire euh des logements. Et donc aujourd'hui, quand tu déposes un permis de construire, la moyenne c'est à peu près 6 ans pour

sortir un projet puisque faut déposer un permis de construire, euh l'obtenir, lever les recours, ensuite vendre le logement, les vendre à des gens qui vont occuper les logements, le vendre à des gens qui vont investir pour louer et ça ces investisseurs là avaient disparu. Donc est-ce qu'aujourd'hui tu mets 1 an ? Est-ce que tu mets 3 mois, 1 an, 2 ans à vendre tes logements ? Donc 2 ans pour sortir le projet sur un permis de construire, 2 ans pour le vendre plus la construction. Bah aujourd'hui, tu es souvent sur des 4 5 6 ans. Et donc l'idée là déjà, c'est de pouvoir accélérer la partie administrative, limiter le temps de recours, créer des zones euh où on va pouvoir construire plus de logements avec des règles plus claires. Donc ça devrait aller plus vite.

Donc et si on tombe à 2 ans, ça voudrait dire qu'il y a combien de logements qui reviennent un peu dans le jeu ? Si la moyenne aujourd'hui c'est 6 ans et qu'on arrive à 2 ans, ça fait x 3. Donc donc c'est pas mal. Ça veut dire ça veut dire peut-être 100000 logements par an si on trouve évidemment la sortie commerciale. Non, ça peut être énorme. Et du coup dans ces cas-là, c'est quoi qu'est-ce qui souffle le plus entre les délais ? C'est le promoteur, c'est les élus, c'est les investisseurs derrière les entreprises du BTP, c'est quoi qui s un peu tout le monde. Le promoteur aujourd'hui, il doit étudier 10 projets pour en sortir un pour faire simple. Donc les contraintes administratives et qui sortent peu de projets. Peut-être qu'aujourd'hui va pouvoir en sortir

plus. Donc ça c'est important quand tu fais bosser euh une équipe euh d'architecte de gestion de projet sur neuf projets et que tu en sors un. Euh bon, déjà ça se retrouve aussi euh dans le prix de vente, hein, faut être faut être aussi euh euh très clair. Donc euh et le promoteur, tant qu'il peut pas une fois qu'il peut construire, évidemment pour les sociétés du bâtiment qui construisent très matériellement les choses, bah ça permet d'accélérer et de remplir son carnet de commande donc et d'avoir une lisibilité toujours pareil pour euh les gens qui font de la maçonnerie, l'électricité, la promie, de la couverture, d'avoir un carnet de commande parce que tu peux sors plus de logement. OK. Ouais, c'est un gros travail commun donc forcément. Du coup, on va repartir

sur le Jamb Brin. Euh déjà pour commencer, c'est quoi la cible qui se précise ? Oui. Euh donc aujourd'hui, le dispositif Jambrin, il est là pour encourager les investisseurs à réinvestir dans l'immobilier locatif nu. On va dire que ça fait 1 an et demi qu'il y avait plus de dispositif fiscal pour accompagner pour accompagner les investisseurs. Donc en fait quand tu prenais n'importe quel appartement, tu faisais meubler nu. le meublé gagnait tout le temps. Donc en fait, y compris chez Maslo, tu dépasses 80 90 % de vente en meublé parce que c'est pas la peine d'orienter l'investisseur vers quelque chose qui qui est, on va dire, pas pertinent. Là, aujourd'hui, ça rééquilibre les choses. Ça permet aussi d'aller chercher des budgets un petit peu plus importants et

de se réintéresser à la location à l'année en nu. Euh et c'était très fléché sur le neuf. Et là, il va y avoir une sorte de rééquilibrage avec euh avec euh l'ancien. En tous les cas, certains projets anciens vont devenir euh vont devenir euh intéressant alors qu'ils étaient tout simplement exclus. OK. Et enfin encore aujourd'hui, même si on peut le faire sur du euh DPEC et D, c'est quoi quand même l'avantage de la vente en l'état futur d'achèvement ? Bah, la VEFA, ça a plusieurs ça a plusieurs avantages. Un, euh ton prix, il est fixe quand tu achètes. C'est-à-dire si tu achètes un appartement de 200000 € euh dans l'ancien avec des travaux, bah ta facture de travaux, elle n'est sûre et définitive qu'une fois que tu as fait des travaux et cetera, c'est rare que

les enveloppes soient soient les bonnes y compris. Tu fais tu fais des petites choses. Donc dans le neuf, ton prix, il est certain. Tu payes des frais de notaires qui sont trois fois inférieurs à l'ancien. Tu loues ça facilement. Tu diminues tes charges de copropriété grosso modo par deux. C'est normal que une copropriété qui a 40 ans coûte plus cher qu'une copro qu'à qu'à qu'à 6 mois. Donc certitude de trouver un locataire, lisibilité dans le temps, prix d'acquisition certains frais d'acquisition qui sont plus faibles et puis tu as un appartement au goût du jour qui est plutôt recherché. Et puis dans n'importe quelle ville, tu sais que j'aime bien prendre cet exemple-là, mais il il est vrai euh un appartement euh de qui a 10 ans aujourd'hui, qui est de 2015, euh il est plus cher qu'un

appartement de 1985 dans la même rue. Pourtant, on parle de prix mètre carré dans une rue et le prix mètre carré dans la vraie vie, il existe pas tellement parce que il y a des différences aujourd'hui entre des appartements qui ont 20 ans, 30 ans, 40 ans et des appartements qui ont 5 ou 10 ans. Donc aujourd'hui, acheter euh du neuf, dans 10 ans, ton appartement aura 10 ans, mais il vaudra toujours plus cher que des appartements qu'on 20 30 ou 40 ans, hormis euh les secteurs d'exception ou euh le osmanien euh avec euh de la hauteur sur plafond, si tu vois ce que je veux dire. Je vois. Mais alors du coup, quand on dit DPEA et B garanté dans le 9, ça protège de quoi ? Il y a des lois qui protègent les construction. En fait, c'est la réglementation énergétique.

C'estàdire qu'aujourd'hui quand un promoteur construit un logement, il doit respecter la réglementation énergétique en vigueur qui t'assure un DPE ABC. D'accord. Et on arrive quand même à à livrer quasiment tout en A ou B, majoritairement en B. Les seuls appartements qui sont en C aujourd'hui sur des livraisons, c'est généralement le dernier étage parce qu'il a pas de voisin au-dessus. OK. Et si la copropriété n' pas de voisin sur les côtés, celui qui a le moins de lumière, qui peut être par exemple un rechaussée sans voisin d'un côté qui est mal exposé, lui il peut sortir en en C. Mais c'est tout. Le reste des appartements, si tu as des voisins en haut et en bas, tu es en A ou en B aujourd'hui sur une construction. Et si je me trompe pas, la garantie financière d'achèvement aussi qui

t'assure d'avoir qui t'assure de pas avoir de surprise pendant 10 ans. C'est si ton appartement se dégrade pour des problèmes de construction et bien jusqu'à 10 ans. Oui, tu as une garantie. as fiss qui au milieu de ton carelage et ben on recherchera la responsabilité est-ce que c'est le carrelage qui est de mauvaise qualité est-ce que c'est le careleur qui l'a mal posé est-ce que c'est la chappe qui est en dessous qui a été mal faite également et donc c'est l'assurance d'avoir une protection sur sur ton appartement pendant 10 ans. OK donc forcément dans le 9 on a des charges qui sont divisées par de voire tr Ouais ça change quoi sur un rendement net selon toi pour d'investisseur ? bah, tu vas gratter un mois de loyer. Voilà, en gros, c'est à peu près c'est

c'est à peu près c'est à peu près ça. Euh en plus, les deux premières années, généralement, tu payes un peu moins de taxe foncière parce qu'il y a une exonération partielle, parfois totale, de la taxe foncière. Donc les deux premières années, tu vas aussi gagner au moins un mois, un mois de loyer. Donc oui, ça ça c'est c'est intéressant. Après, tu payes plus cher ton appartement dans le neuf que dans l'ancien, mais tu le récupères et pendant et à la sortie. OK. Donc pour un premier investissement, ça peut être cohérent. En tous les cas, ça se compare. C'est-à-dire de se dire aujourd'hui par rapport à mon budget d'investissement, c'est vrai d'ailleurs dans la résidence principale, dans la résidence principale, ton envelope d'investissement si euh tu es

éligible auprès à to zéro, elle va être plus importante dans le neuf que dans l'ancien. Et donc les gens n'y pensent pas souvent. Ils vont voir leurs banquiers en disant "Je voudrais acheter ma principale, combien je peux emprunter ? Je peux emprunter 230000 € et je vais chercher un un appartement, une maison en fonction d'ù j'habite à 230000 €." OK ? Le si le banquier fait bien son job, il devrait dire "Bah aujourd'hui, vous avez une enveloppe de 230000 €." Euh bah si vous faites du neuf par rapport à vos revenus, peut-être que vous avez le droit à 50 6000 € de préatos euros. Finalement votre enveloppe d'investissement, elle à 250 ou 260000 € et bien ça vaut le coup de de pouvoir se poser la question. Après dans l'avance principale, il y a souvent la

frustration de se dire "Je vais attendre mon logement pendant plusieurs mois voire plus d'une année." Et c'est souvent une contrainte par rapport à ce que à ta vie personnelle. On a eu quand même quelques cas de personnes cherchaient même en premier investissement qui étaient déjà intéressées par le Jambrin en ce moment. On envoie aussi. Oui. Alors là aujourd'hui euh Oui. Alors c'est un dispositif qui est qui est qui est très récent puisqu'il date de fin février. Euh aujourd'hui euh vous savez tous que Maslo fait partie d'un groupe qui s'appelle Valority. Chez Valority aujourd'hui, on fait 10 ventes par mois. Donc on a fait 10 ventes en mars, 10 ventes en avril. C'est des ventes supplémentaires. C'est pas les mêmes, c'est pas les mêmes investisseurs que

ceux qui font du meublé. Le budget moyen c'est 200000 € parce qu'on a fait 4100 de vente sur ce dispositif en 2 mois. Donc si je divise 4100 par 20 ventes, bah c'est assez simple, ça fait 200000 € le ticket moyen. Alors qu'aujourd'hui en meublé, on est plus sur des petites surfaces, plutôt sur des studios, plus plutôt à destination de locataires célibataires ou étudiants. Et là, les budgets, ils sont plutôt entre 80 et 10000 €. Donc c'est pas les mêmes investisseurs. OK. Donc dans le dispositif jambrin, on peut pratiquer l'amortissement. Ouais. jusqu'à 80 % parce qu'on peut pas amortir le terrain si je me trompe pas. Exactement. Ça ça va changer quoi dans une stratégie à long terme ? Ça te permet de pas payer d'impôts sur tes loyers. Donc ça veut dire que là aussi ça

améliore ta rentabilité. Aujourd'hui en France la fiscalité elle est lourde et elle est très lourde sur les revenus fonciers sur les revenus locatifs. Tu payes des impôts sur tes revenus locatifs et tu payes de la CSG sur tes revenus locatifs. Là le fait d'amortir le bien, ça va te permettre de déclarer des recettes, de déclarer tes charges habituelles, tes intérêts d'emprunt. tes charges de copro et de déclarer un amortissement. Donc en gros ton bilan, il va être à zéro, il va même être négatif. Donc comme il va être à zéro, tu ne vas pas payer d'impôts sur tes loyers. et ce pendant 20 25 euh 28 ans dans des simulations sur des sur des clients qui font un prêt sur 20 ans, tu payes pas d'impôt sur tes loyers pendant pendant 28 ans. Donc euh ça te donne quand même une une lisibilité qui est

immense de pouvoir te dire euh l'écart entre ton rendement brut et ton rendement net, il va être très faible euh en jambrin. Évidemment ce que tu aujourd'hui les amortissements que tu vas euh pratiquer, il va falloir les réintégrer à la sortie. Faut pas faut pas l'oublier. Mais tu as des détentions, mais tu as des abattements et tu as également des abattements pour euh frais de travaux, même si tu n'en as pas fait, pour frais d'acquisition. Euh donc ça veut dire que tu amoindris quand même sacrément sacrément ce que tu dois repayer à la sortie. Par contre, tu as quand même une durée un petit peu cible qui est te dire que le dispositif jambrin, il est plutôt fait sur une durée d'étension longue. Tu si tu ressors euh à 10 ans par exemple ou à 15 ans, c'est pas la période sur lequelle

tu vas être le plus le plus gagnant. OK. Ensuite, il y a la loi en rue si je me trompe pas. Oui. En rue 3. Ouais. Vers donc ça répond à quel phénomène en fait ça ? Bon, en gros, ça c'est le projet de loi de madame Létard, l'ancienne l'ancienne ministre. L'idée c'est de pouvoir faciliter la construction de logement plutôt sur les territoires, sur les villes moyennes. Alors, j'aime pas trop cette expression parce que souvent on a l'impression qu'on descend sur des villes qui font 10000 habitants, mais c'est pas vrai. En fait, pour schématiser, quand tu veux construire dans une ville, c'est quand même compliqué, un peu compliqué de déposer des permis de construire par avoir de recours et cetera. Donc souvent dans les grandes agglomérations, il y a ce qu'on appelle des acts, des zones

euh d'activité sur lequel on va construire euh des bureaux, euh des commerce, euh des logements et donc forcément si tu dessines sur une carte euh et que tu remplaces du vide, c'est-à-dire un champ, une friche industrielle par des logements, les promoteurs vont pas se faire des recours entre eux. Quand tu mets une maison à la place d'une boulangerie ou d'un garage automobile en pleine ville, ben forcément les voisins vont faire des recours. Et donc l'idée, c'est de créer euh des règles qui vont faciliter l'implantation de logement et la construction de de logement euh en zone, on va dire, plus rurale, mais faut faut pas se dire qu'on investit au milieu de de la Creuse. et ça devrait ouvrir à peu près 150 quartiers en France qui vont bénéficier d'avantages fiscaux tant pour l'investisseur

privé que pour le les personnes qui vont l'acheter enance principale avec l'égibité au préato 0 voire la TVA 55 par exemple donc donc ça ça va être à l'ordre du jour du parlement cet été au Sénat et sans doute à la rentrée à l'Assemblée nationale. Donc là, le message un peu passé, c'est euh en accélère construisons des logements, créons des créons des des conditions pour construire plus de logements euh dans plus de territoires en France. OK. Et concernons euh pour vendre et acheter ces logements euh l'acquéreur résidence principale et l'investisseur. OK. Ah donc du coup des bonnes nouvelles finalement c'est des bonnes nouvelles parce que ça fait quand même 3 ans que que la crise est profonde depuis fin

2023. D'abord avec l'explosion des des taux de crédit qui a qui a été phénoménale et et très soudaine. Puis ensuite une une panne sur l'investisseur privé en location nue puisqu'il n'avait très concrètement plus d'intérêt à le faire. Donc tu parles, tu passes de 60000 investisseurs euh euh en 2021 qui achètent un appartement pour le louer à 9500 l'année dernière. Donc diviser un marché par 6, c'est quand même pas facile. Et bien on a réussi à le faire. Donc bah là on est à un point qui est bas, très bas. Comment aujourd'hui on remonte ? Et bien voilà les solutions qui sont proposées par le gouvernement. Tout en marchant un peu sur ses deux pieds. On a besoin de construire des logements en France évidemment. On a aussi besoin de rénover notre parc et pour la rénovation du

parc, il faut un peu de lisibilité et et malheureusement on en manque un petit peu également ces dernières années. OK. Alors Masslow, comment il fait ça pour rendre tout ça lisible ? Euh Maslo qui est bah d'une part c'est former nos collaborateurs sur ses dispositifs fiscaux, poser les bonnes questions aussi aux clients, pouvoir faire des comparatifs entre j'investis en meublé ou en nu. Est-ce que ça a un intérêt pour moi ? Mon horizon d'investissement est important, mon budget d'investissement est aussi important. Ensuite, c'est l'enrichissement du catalogue euh qui est en cours avec voilà un partenariat qu'on annoncera j'espère prochainement pour pouvoir augmenter un peu euh ça aussi. Donc l'idée c'est élargissement de l'offre euh diagnostic on va dire un peu plus profond avec les

les candidats investisseur parce que c'est vrai que ça fait 1 an et demi que il était pas très utile de dire au client alors ce que je vous propose c'est de faire un comparatif entre la location nue et la location meublée pour vous expliquer pourquoi il faut faire ça et pas ça. finalement, y compris nos candidats investisseurs qui sont quand même plutôt informés, savaient très bien que c'était soit il faisait du meublé de l'ancien dans l'ancien, soit du meublé dans le neuf, mais que à part ça, il y avait peu de peu de choses qui allaient qui allaient le battre. Donc là, ça permet d'avoir des comparatifs et de se dire qu'est-ce qui est le plus intéressant pour moi par rapport à mon budget, ma zone d'investissement et mon horizon de placement. OK. Et ben top. Merci beaucoup pêche

pour toutes ces informations. De toute façon, s'il y a des nouveautés, on refera des points d'actualité. Hésitez pas à nous poser vos questions. Posez questions au conseil aussi si vous avez besoin, si vous avez des projets, si le jambin vous vous parle et cetera et puis d'ici là, à bientôt. Merci. B