Le nouveau dispositif qui enterre le LMNP : Loi Jeanbrun - Emeric Eveno, Papillon Patrimoine

en immobilier, il y a une chose qui est très importante, c'est de maîtriser ta fiscalité foncière. [musique] Il y a rien qui est plus fiscalisé que l'immobilier. La location nue, c'est ce que je te disais tout à l'heure, sur 6000 € tu vas payer 3000 4000 € [musique] d'impôts en fonction de là c'est 0 € d'impôts. Cette niche fiscale là existe. Voilà déjà le neuf faut le rappeler quand même. Il y a des gens qui aiment pas forcément envie de piloter des travaux. Il y a des gens qui aiment pas forcément l'ancien. Donc le neuf a toujours bah les frais [musique] de notaire réduit hein. C'est 2 % quand ils sont pas offerts. En France on est les champions de l'épargne mais pas de l'investissement. Et ça moi je vous propose qu'on le change ensemble. Je suis Mathieu

Stéphanie et avec la Martingale, on va décortiquer tous les placements. Que vous ayez 100 € ou 1 million. Chaque semaine, on va vous livrer les stratégies concrètes des meilleurs investissements. Alors, abonnez-vous et passez enfin à l'action. Emerck qui me demande si j'ai mes questions, quoi. Mais déjà, et Emeric, je voudrais te dire, je suis rentré dans cette pièce tout à l'heure, il y a pas 5 minutes, je me suis dit "Ah, je suis content de retrouver Emeric de voilà." Non, c'est vrai, c'est très sincère parce qu'à chaque fois, j'apprends plein de choses et puis on est quand même sur des sujets qui me plaisent. [grognement] Et puis des sujets, un sujet hein, l'investissement locatif IMO qui a bien changé. Alors, trouve qu'on on enregistre là pour marquer dans le

temps, j'aime même si j'aime bien sortir un peu des marqueurs temps, mais là il y a des hisoires de loi de choses comme ça au lendemain de de des élections municipales et je pense d'ailleurs j'y pensais parce que je voyais le nouveau remar de Paris mais c'est pareil un peu partout qui militait un peu dans les rues à dire tu l'as vu ces vidé ses vidéos où il balançait sur les investisseurs était assez vénère ça m'a ça m'a pas plu dans la posture sur le fond je suis pas forcément en désaccord C'estàd que c'était plus sur la location courte durée. Oui. Euh où il disait euh "Je vais vous rendre ses appartements, je vais vous rendre ses appartements et tous ces affreux investisseurs là et calme-toi chérie. Les investisseurs c'est quand même et moi en fait il en faut

exactement exactement. En revanche le fait de rendre en effet et de pouvoir vivre dans une ville qui n'est pas juste une ville musée, c'est pas forcément une mauvaise chose mais c'est pas mal. Ouais exactement. On va pas parler forcément de locatif court terme, mais on va parler de plein de choses euh dans le locatif, dans le neuf, dans l'ancien, dans le M le MNP, dans tout ça. En fait, j'ai l'impression que tu vois rien ne changé. C'était vraiment euh Et là euh même depuis la dernière fois qu'on s'est vu quoi, il même pas un an. Ouais. Tout a changé. Tout a changé. Il y a beaucoup de choses qui ont changé effectivement. Bah parce que tu sais en fait depuis 3 ans, on a pris quand même un gros retard. Il y a eu la fin du pinel, il y a eu la hausse des taux euh ce qui fait qu'il y a pas

eu assez d'investissements locatifs qui ont été fait. On n pas assez construit parce que moment le pinel c'est 50000 logements par an. On est passé à 10000 12000 logements neufs construits en Pinel. Oh wou ! Donc on a vraiment baissé. L'année dernière, enfin il y a plus de 2 ans déjà, il y a un super PTZ qui est arrivé. Donc c'est très bien PTZ prêt à to zéro. Ça permettait de rendre les gens euh pour acheter leur résidence principale avec des taux ultra préférentiels. Ça te donne vraiment un pouvoir d'ach 4 5 ans de près au zé on s'en foutait on était on était 1 % mais maintenant près au zé tu es content. Bah, tu es content quand tu es sur des toits à 3 et demi euh que tu peux te financer la moitié de ton jusqu'à la moitié de ton emprunt en prêt à tau zéro et qu'en plus tu peux

avoir des boosts. Souvent tu as le préaction logement qui va venir se rajouter 30000 € et 20000 € après à ta zé. En fait, des fois tu finances plus après à taux zéro qu'à taux plein. Donc en fait, tu vas avoir un taux moyen autour des 130 alors que tu es sur un taux à 350, c'est pas du tout le même pouvoir d'achat. Donc déjà ça c'était une première salve et ensuite bah les investisseurs il faut les retrouver. Donc effectivement, il y a des choses qui ont changé. Il y a une nouvelle loi qui est arrivée parce qu'il y a un ministre du logement qui a été un peu proactif parce qu'on a pas eu de ministre de logement quand même pendant un petit moment. Et donc là, évidemment tout a changé et on pourra parler effectivement de la nouvelle loi de finance et des des nouveautés.

Fameuse LI, c'est ça non ? Ouais. Alors il y a le LLI. Alors en fait alors tu sais alors pour comprendre un petit peu les lois de défiscalisation en fait tu as une loi qui se qui a un nom et puis elle va être baptisée du nom du ministre qui l'a porté. Donc là, au début, c'était ce qu'on appelle le statut du bailleur privé qui venait donner un cadre au bailleur privé. C'est-à-dire toi, moi, n'importe qui qui a un appartement et qui le met en location. Le bailleur, c'est le propriétaire qui loue. Le bailleur, c'est le propriétaire qui loue. Exactement. Donc besoin d'un cadre. Et en fait, bah le statut du bailleur privé, c'est devenu la loi Jean-Brin aujourd'hui. OK. Donc en gros l'idée c'est de dire euh aujourd'hui il faut qu'on te sécurise sur ta fiscalité parce que le LMNP qui

est le dispositif phare depuis quelques années donc LMNP ceux qui écoutent la Martin Gal depuis longtemps que nous c'est le lower meublé non professionnel. Il y a un petit point à rappeler en fait en gros en immobilier il y a une chose qui est très importante, c'est de comment dirais-je de maîtriser ta fiscalité foncière. Il y a rien qui est plus fiscalisé que l'immobilier. Je te donne un exemple. tu as 12000 € de loyer. Si en face tu as 6000 € de charge. Donc les charges ça va être taxe foncière, tes intérêts d'emprunt, tu vas faire un bénéfice foncier de 6000 €. Ces 6000 € il vont être imposés à hauteur de ta tranche marginale d'imposition. Donc soit 11, soit 30, soit 41, soit 4 sur le revenu, tu vas payer 45 % par exemple si tu es sur une tranche à à 45 sur 6000 € et tu

vas venir rajouter en plus [grognement] 17,2 % de CGCRDS et maintenant 18,6 % puisque sur le meublé euh la CSG CRDS est encore plus importante. Donc tu avais la location 45 + 18. Ah ouais ouais 45 + 18. En fait tu vas plus payer d'impôts. Il va te rester 2000 € sur ton sur de de de bénéfices à la fin. tu vas payer euh sur 12000, si tu as 6000 € de bénéfices fonciers, tu vas payer quasiment 4000 € d'impôts. Mais si tu as plus rien à mettre en phase de charge, tu vas payer 70 %. Donc effectivement, c'est pas tenable. Et donc il y a le LMNP à l'amortissement qui te permettait en plus des charges classiques taxes foncières, intérêt d'emprunt, gestion locative délégué de venir amortir une partie de la valeur du bien. C'est ça. Location meublée non

professionnelle. Donc tu meublis, tu étais professionnel, c'était un statut à part plutôt que de louer en nu. Tu te faisais moins éclater. Tu te faisais moins éclater en fiscalité parce que tu venais ajouter une charge fictive qui est un amortissement. Juste pour la faire courte parce que pour qu'on les gens comprennent, en gros, tu vas venir amortir 80 % de la valeur du bien chaque année. Ça pendant minimum 25 ans. Je te donne un exemple. Tu achètes un bien qui vaut 200000 €. 80 % de la valeur d'un bien de 200000 € qui correspond au bâti. Tu enlèves le foncier de terrain est bâti. OK00 € que tu vas divisal en tête mais en face de tes charges tes 6000 € tu venais rajouter cette charge là ce qui fait que tu n'étais jamais fiscalisé. Ça il était pour projet de

l'arrêter en 2026. Ils ne l'ont pas fait pour une simple et bonne raison. C'est qu'ils se sont dit si jamais on fait ça il y a des gens qui avaient 12000 € de loyer et et ils amortissaient tout ils vont se retrouver à payer 6 7000 € d'impôts. Qu'est-ce qu'ils vont faire ? Ils vont arrêter de louer leur bien. Donc on va pas faire comme ça, on va le faire dans temps. On va créer un statut privilégié que ce fameux statut loin statut du privé mais le LMNP il est sur la sellette classique. D'accord. Sachant que le LMNP voilà c'est quand même depuis moi la Martin Gal donc 2019 mais c'était avant mais c'est la Martin Gal quoi c'est vraiment dans l'immobilité obligé fiscalité c'est la Martin Gal. Alors déjà, il y avait une prover attaque l'année dernière, c'était en juillet.

Il y a le principe de la réintégration des amortissements dans le calcul de ta plusvalue à la fin. À la fin. Donc quand tu revends ton bien, la valeur de départ acheté ton bien 200000 € 15 ans plus tard, tu le revends 250. Ta plusvalue, elle va être sur l'écart entre 200 et 250. Tu auras des abattements pour durer des tensions. Mais en gros, c'est ça. Si pendant les 15 ans, tu as amortissent 100000 € on va te prendre un calcul plus plusvalu sur 200000. à 250. Donc tu vas être imposé en plusvalue sur 150000 et là c'est plus du tout la même chose. Donc ça ça a été fait l'année dernière. OK. Donc il y a un vrai arbitrage à faire en se disant si c'est pour 10 ans, est-ce qu'il vaut pas mieux payer la fiscalité tout de suite au quelqu'un ne pas choisir

d'amortir ou la payer à la sortie 15 ans ? On a fait des tests parce qu'on est éditeur de logiciel nous aussi en même temps. Donc moi je dis qu'au bout de 15 si tu vois longue durée préférez le l'amortissement. Si tu sors au bout de 15 à 18 19 ans, c'est faut préférer ce trucl. Si tu sors au bout de 10 ans, alors là prends même la location nue parce que sauf si tu mets 1500 tuachètes sur la table cache mais tu as encore des intérêts d'emprunt de donc ça c'est une première chose qui a changé et c'est sur la cellette parce que c'est une niche fiscale et donc bon bah voilà on encore peut-être 2 3 4 5 ans euh mais ça va sauter à un moment ou un autre. Voilà cette niche fiscale là elle va sauter. Voilà. Alors, j'ai j'ai j'arrive pas on pourrait y passer des heures. Pourquoi

elle sauterait ? Enfin, pourquoi elle quel intérêt de la faire sauter ? C'est-à-dire donc on est sur du LMNP. Non, mais juste pour pour expliquer ma version et mon mon inter ma compréhension, le LMNP, donc tu es non professionnel. Donc, ça doit être quelque chose qui est inférieur à ton salaire professionnel. On est d'accord. Oui. Alors, faut pas en fait c'est pas ça. C'est faut pas que ça dépasse un certain montant de revenus annuel. Il faut pas qu'il soit supérieur à tes revenus Voilà, c'est ça, je veux dire. Voilà, c'est ça. Donc du coup, si jamais ton foyer gagne 1500 € par an ou 100000 € par an, mettons, ça extrêmement rare que tu es 180000 € de loyer, si tu gagnes 150000 € par an, en général, tu vas gagner plus d'argent parce que la majorité des gens là-dessus. Euh

donc ça reste ça reste quand même un truc, c'est une niche fiscale, mais en fait c'est pour des gens qui investissent dans l'immobilier qui font qui logent d'autres gens qui ont besoin d'être logés. Ça incite quand même à avoir un endroit. Oui, mais mais tu vois la location nue, c'est ce que je te disais tout à l'heure, sur 6000 € tu vas payer 3000 4000 € d'impôts en fonction de là c'est 0 € d'impôt pendant 20 ans. Ce qui ce qui fait qu'il y avait plus que des meublets à allouer et en plus le meublé des fois il y a même touristique. Donc cette niche fiscale là, ils veulent la faire sauter depuis très longtemps. Tant qu'on en parlait pas, tu vois, en 2019 2018 et c'est au fur et à mesure on a parlé du LMNP à l'amortissement. personne connaissait cette niche fiscale-là. Elle

est arrivée en 2018, enfin elle existait déjà mais elle s'est démocratisée et puis avec internet voilà, je vais vous expliquer c'est quoi la meilleure solution podcast et machin et trucs et tout le monde a fait ça si tu veux. OK. Et donc et en plus c'est des beau d'un an, ça sécurise pas forcément les gens sur 3 ans et cetera. Donc donc elle est encore là hein cette niche fiscale là existe. Voilà elle est sous la menace. L'amortissement est plus là en van l'amortissement ne sera plus là derrière. C'estàd que tu pourras plus amortir. S'ils font sauter l'amortissement sur du LMNP, je vais te dire, tu es coincé avec ton mien, tu vas le louer en location nue. Voilà. Ils l'ont pas fait. Ils l'ont pas fait parce qu'ils ont peur, parce qu'ils ne construisent pas assez de logement.

Et donc l'idée, je pense à terme, c'est qu'elle va sauter dans 5, 6, 7 ou 8 ans, c'est qu'on rattrape notre retard de production de logement qu'on a raté pendant des années parce que la hausse des taux, parce que des décisions politiques étaient pas bonnes parce que voilà, au sommet de l'État, on naimait pas trop la pierre. On pensait que investir ou acheter sa résidence principale, ça fixait les gens et ça les empêchait d'être mobile. Bon bah, quand tu as des enfants, c'est dur d'être d'être mobile et cetera. Donc, mais là bah on corrige le tir parce que va louer, va trouver une location. Tu as un enfant qui va étudier à Lille, tu vas t'amuser pour trouver une location. C'est extrêmement difficile. Donc, il construit pas assez de logement et il faut en construire. La Cour des comptes,

je le rappelle, en 2023 disait qu'il fallait construire à peu près 370000 logements 9 par an. On est extrêmement loin du coup. Oui, c'est ça. Jeais en tête de 400 donc j'étais pas loin. Ouais. 400 qu'on dernière on a fait 50 c'est ça ? Non non, on a fait 50. Alors ça dans 50 c'est ce qu'on faisait en pinel. Après il y a les bailleurs, il y a les bailleurs qui font des il y a du logement social qui se fait construire les foncières et tout mais en moyenne en le particulier acheter autour de 120000 logements neuf par an tu vois. Donc là, on est assez loin du compte et l'idée c'est de rattraper le retard d'où la nouvelle loi qui vient d'arriver qu'on appelle la loi Jean-Brin le statut du barrière privé. Comment tu écris Jean Brun ? J e a n b r u n comme un qui serait brun et

d'ailleurs il est br tout attaché hein tout attaché jean br c'est pas brun monsieur jean brin monsieur Jean brin la loi Jean Brun ok voilà donc si je lis entre les lignes toi tu dis euh ça tombe bien d'ailleurs c'est ce que tu fais mais c'est quand même le gros retour du neuf finalement parce que oui parce qu'en fait le LMNP alors avant déjà il faut voir que les prix des du j'allais dire de l'occasion du de l'ancien finalement ils sont ils ont ils ont toppé à un moment on arrivé à peu près en haut, c'est redescendu même à pas mal d'endroit. Ouais ouais. Le LMNP, on dit bon c'est bien mais tout ça donc en fait à un moment tu te dis autant finalement acheter du neuf, il va y avoir peut-être des incitations fiscales ou des choses comme ça dans il y a alors évidemment il y a une

incitation fiscale avec la la loi Jeanbrin. Déjà le neuf faut le rappeler quand même, il y a des gens qui pas forcément envie de piloter les travaux, il y a des gens qui aiment pas forcément l'ancien. Euh donc le 9 a toujours bah les frais de notaire réduit hein, c'est 2 % quand ils sont pas offerts. de taxe foncière pour faire qui c'est le c'est le promoteur ou c'est promoteur qui les paye parce que c'est jamais offert. Enfin en tout cas, il y aura des frais, il y a toujours des frais de notaires qui sont payés mais c'est le promoteur qui les paye le jour de l'acte. Pas toujours attention hein. Et puis ça ça se négocie puis on peut le négocier pour pour nos clients mais tu as déjà les 2 % de de frais notaire au lieu de 8. Donc c'est quand même un vrai cas. Tu n'as

pas de travaux quand tu entres dans un logement. Aujourd'hui, une rénovation d'un logement, si tu veux le mettre au dernière norme, tu es au minimum à 800000 € du mètre carré. D'accord ? Ça c'est important. Tu n'as pas de travaux de copropriété pour au minimum 15 ans. Ça aussi c'est important. Donc en gros Oui, là ce que tu dis au minimum c'est c'est minimum de gros travaux. Je veux dire, j'entends de de gros travaux. Peut-être qu'il y aura une peinture, mais tu as pas de gros travaux pendant. C'est sûr que c'est un truc que je découvre au fur et à mesure moi qui qui investi que dans l'ancien. Euh ouais qui votent des trucs. Ouais. 7 8 Non puis bah les copros elles ont raison. Moi je suis le premier à vouloir voter des trucs hein de toute façon il faut Oui mais en revanche ça te coûte un

bras. Ouais le petit truc où tiens une année tu t'y attendais pas tu as 30000 € qui sortent Ouais bah oui oui oui. Et puis c'est pas ton locataire qui va te les payer c'est toi. Voilà tu peux pas l'imper au loc. Donc le neuf cette espèce de tranquillité là et puis c'est ce que tu ce que tu offres derrière à ton locataire. un logement neuf, il trouve preneur extrêmement vite. Euh et donc le nouveau dispositif jambrin, il est un peu technique mais bon l'idée c'est qu'on puisse aussi rentrer dans le là-dedans. En fait, l'idée du jambrin, c'est l'amortissement qu'on retrouvait dans le meublé mais pour de la location nue. OK. Donc le jambrin te permet d'amortir une 80 % de la valeur du bien. Le même principe en plus de faire de la location nue.

Donc tu n'as plus à t'embêter à meubler. C'estàd que tous les 2 ans 3 ans, tu vas meubler ton ton appartement. Alors oui, c'est des beau de 3 ans la location nue et tout l'amortissement supplémentaire que tu auras, tu vas pouvoir l'imputer, je m'explique, sur tes revenus. c'estàd faire baisser tes revenus du travail. Alors, je vais donner un exemple pour que ce soit concret. Admettons que tu es on reprend sur notre exemple des des 10000 € de loyer par an. En face, j'ai admettons au début d'un d'un achat 8000 € de charge. 6000 € d'intérêt d'emprunt, une taxe foncière, même si c'est dans le 9 un peu plus bas, mais à 300 balles et puis après à 1000, on va dire. J'ai mon assurance de loyens à payer, j'ai ma gestion locative

déléguée. Voilà, j'arrive à à 9000. J'ai un amortissement jambrin de 8000. Donc je vais utiliser les 2000. Je fixe, je bloque complètement la fiscalité foncière. Ouais. Et avec l'amortissement supplémentaire Jambrin, s'il me reste 6000, je vais venir le déduire de mes revenus du travail. Par exemple, si je gagne 80000, je n'en gagne plus que 76000. Donc je fais à la fois une neutralité sur la fiscalité foncière et en même temps je viens baisser et faire de l'économie d'impôt. Donc c'est un peu le même principe que alors c'est pas le même principe que le PINEL mais c'est la déduction de revenus qui mécaniquement te fait baisser d'impôts. Si tu es sur NTMI à 30 si je t'enlève 6000 € bah je te fais gagner 2000 € d'impôt. OK. Si jamais tu avais des revenus locatifs et donc déjà du bénéfice

foncier, le l'amortissement excédentaire jambrin, tu vas pouvoir l'imputer aussi sur tes sur ton bénéfice foncier. Donc là, je le rappelle, le bénéfice foncier, c'est pas que la TMI, c'est la TMI plus la CGC CRDS. Tranche marginale d'imposition. Donc c'est ta c'est ton ta tranche d'imposition, tu vois. Donc c'est technique mais c'est assez efficace. Donc il faut regarde plus tu gagnes d'argent si tu as déjà des revenus locatifs et enfin du bénéfice foncier effectivement c'est intéressant le dispositif jambrin en ce sens-là et surtout ce qui est important c'est que c'est une loi cadre. Ça fixe pour 23 24 ans parce que l'amortissement c'est à peu près ça. Personne pourra revenir sur cette loi. Il y a pas de retraactivité

en matière de loi fiscale. Donc contrairement au LMNP, on peut le faire sauter puisque c'est une niche fiscale. Là c'est une loi cadre impossible. tu ne perras pas d'impôts sur tes revenus locatifs pendant 20 ans. Alors à contrario, les loyers sont encadrés. Donc en fait il faut regarder ça reste l'autre truc, c'est ce que je voulais dire sur le sur l'MNP et cetera, c'est que de les les les prix d'achat sont topés, les loyers sont topés en bas. Donc du coup fait aujourd'hui ça devient. qu'en fait ce qu'il faut alors c'est pour ça que tu as besoin d'expert pour regarder en quoi c'est intéressant de faire et de pouvoir comparer. Bon nous c'est notre métier chez papillon de regarder c'est mon métier moi je suis concepteur de logiciel c'est moi ER qui conçoit et qui pense les logiciels. Je

les développe pas, j'ai un ingénieur avec moi et puis on a des développeurs mais je maîtrise ces sujets là. Donc je suis capable de dire "Demain, tu viens me voir Emeric, voilà, j'ai cet appartement là, qu'est-ce que tu me conseilles ?" Location nue, location meublée, location Jambrin. Et on va regarder en détail ce qui est le plus efficace. Jambrin, tu peux le faire sur de l'ancien. Je brin, tu peux le faire sur de l'ancien mais sous conditions de travaux extrêmement fort. C'est comme le PT. Alors, j'ai mon métier, c'est pas l'ancien, tu peux le faire. Ouais. Mais il faut faire des gros travaux de Renault. Il faut que ça soit un montant super au minimum de 25 % de la valeur d'achat. Mais je vais pas dire de bêtises là-dessus, mais tu peux le faire. Mais en gros, hein, c'est là pour

soutenir le neuf hein, ça voit très peu de gens le feront. Mais tu pourrais le faire éventuellement dans l'ancien si tu as envie. Mais c'est des travaux de rénovation et je crois que c'est des travaux qu'il faut être en qui doivent être encadrés. Mon coliving que j'ai fait il y a 3 ans, je c'est pas rétroactif, je peux pas y aller parce que là non, tu peux pas hein. Non non non. Ouais. Ah ouais ouais. Mais il faut le faire en plus dans l'acte notarié tu vois. Donc donc le dispositif Jean-Brin c'est ça. Et tu m'as parlé tout à l'heure du LLI. Et donc le LLI qu'est-ce que c'est ? location loyer intermédiaire alors c'est cumulable aujourd'hui on va faire attends tu vas tu vas m'aider après on va faire un glossaire de tout ce qu'on a dit dans le dans le chose dans la loi de finance là le le

liation loyer intermédiaire en fait c'est un dispositif donc pareil les loyers sont plafonnés c'est les mêmes loyers plafonnés que le jambrin et pendant 20 ans tu es exonéré de taxe foncière en faisant le LLI donc 20 ans sans taxe foncière et seris sur le gâteau, tu vas acheter ton bien avec seulement 10 % de TVA au lieu des 20 % de TVA parce que quand tu achètes du 9, tu as 20 % de TVA si tu es un investisseur. Donc quand tu cumules le jambrin, c'est-à-dire blocage de la fiscalité, je profite de l'excédent d'amortissement pour venir amputer soit sur mon bénéficier, soit directement sur mes revenus du travail 20 ans d'exonération de taxe foncière et une TVA à 10 %. Bah là ça devient vraiment

plus potentiellement 2 % de frais de notaire. Ah bah tu as toujours t 2 % de frais de notaire. Tu as jamais de travaux tout ça tout ça. OK donc ça ça continue. Alors on est en mars l' dit on est au lendemain des élections municipales. Il n'y a aucune contreindication pardon dans la loi qui t'empêcherait de faire du jambrin optimisé au LLI. Donc nous on a développé le le simulateur Jambrin optimisé au Lili qui a même été présenté au ministre. C'est qu'on a un de nos clients promoteur euh qui est venu à le matin à 9h du mat, il nous appelle dit "Emerric, est-ce que vous pouvez dupliquer le simulateur Jac fait, augmenter les plafonds de 10 % augmenter le pourcentage d'amortissement que je montre au ministre que ça sera encore plus intéressant si on fait comme ça ?

Donc tu vois, il n'est pas interdit que les choses changent mais en tout cas dans le texte de loi, rien n'empêche de le faire. Alors quand tu veux optimiser c'est-à-dire taxe foncière 20 ans d'exonération, attention tu es obligé de le garder pendant 15 ans au minimum. TVA 10 % et amortissement. Euh pour le faire, il faut que tu fasses ça en SCI à l'IR. D'accord. OK. Une SCI Ali. Donc tu le fais pas en nom propre. Si fais en nom propre, tu peux pas bénéficier du LLI. Il faut forcément que ce soit une société civile immobilière. Mais bon, toi tu es avec ta femme, vous achetez à deux. Voilà. Lire, le problème c'est la tranche d'imposition qui est pas forcément bonne. Alors, tuas tu as pas d'impôt. Ouais, mais tu tuas jamais d'impôt là-dessus. Donc, OK. Tu peux le faire en démembrement

pour tes enfants. Oui, tu peux le faire après. Tu as essayé tu as essayé tu fais ce que tu veux avec ton si tu veux démembrer et cetera, tu peux effectivement faire de la transmission. Alors donc là ça devient intéressant. Voilà. On parle de quel type de bien Emeric ? C'est c'est alors du neuf. Bah forcément du neuf mais du neuf. Moi en fait ce qui pourrait me Tu c'est vrai que j'ai pas encore j'ai pas encore sombré dans le neuf. Il va falloir Non non non, il va falloir que il va falloir que tu il va falloir que tu me Il va Ah non mais tu as pas idée les travaux que j'ai fait ces dernières années, je pense que je dépasse le million d'euros de travaux sur sur l'ensemble des trucs que j'ai fait. Ouais. Euh et euh et en plus ça gérait, c'est chiant. Puis et puis là 2 ans après en plus comme

c'était dans l'ancien là tu tu m'as vu prendre une note tout à l'heure il faut que je reprenne un de mes entrepreneurs parce que en fait il y a une fissure sur la sur la façade donc les travaux que j'ai fait il y a quand tu garde sur les fissur elle vient de l'extérieur je pense que il a ça rien à voir avec Ah ouais donc là c'est pour ça l'ancien c'est ça l'ancien alors là dans le neuf garantie décenal voilà quand moi j'ai la garantie décenale à l'intérieur de de des travaux qu' a fait mais si si la fuite Puite elle vient de l'extérieur et ça j'en suis pas sûr. Ah si c'est la copro, c'est la copro qui va payer. Oui, ça vous rappelle dans le 9 2 ans de garantie sur ton logement, tu découvres n'importe quoi que tu sois investisseur ou accur résidence principale hein, je sais pas, une

fenêtre qui ferme plus, électricité qui marche pas, fuite, c'est garanti, c'est pris en charge et 10 ans sur l'immeuble et la copro. Donc c'est quand même hyper intéressant ça. Tu te tu t'évites ça aussi. Mais donc en revanche, l'avantage de l'ancien, c'est que tu peux faire des coups de fusil, tu peux acheter des trucs pas très chers et tu peux trouver des trucs dans des quartiers. Je veux dire, tu vas pas me trouver un truc neuf dans le 7e à un prix défiant toute concurrence. En dans l'ancien, tu en trouves pas beaucoup hein. Je je te soyons prend un exemple. Franchement dans le 7, si tu trouves dechaussé ou non mais tuen trouves quand même, tu vois. Tu as des trucs, je veux dire euh raconte-moi un peu ce que je peux trouver, ce que je peux espérer, où

est-ce que tu as toi, toi tuen vends en fait des trucs comme ça ? Tu pas c'est marrant parce que là, on a vendu un programme qu'on a très bien maîtrisé. Je me vendu un copain. Ouais. En général, c'est pas moi qui vend mes copains, je les donne à mes à des commerciaux ou à Jérémy directement qu'il est qu'il est très pour moi. Là, je vais donner un exemple. On a vendu un on a une copro enfin part immeuble à Argenteuil. Argenteuil. Argenteuil, c'est la deuxième plus grosse ville de France. On a à 300 m de la gare de France. Deille de France pardon. Oui, pardon. France en train de dire bien fait. OK. C'est euh 300 m de la gare plein centre. Le ça ça craint pas du tout. Il y a un monope en bas, tuas un commissariat. Petit immeuble c'est le promoteur. On a

écoulé 6 ou sep appartements. Tu es à 16 minutes porte à porte de la gare Saint-Lazar. Je crois que c'est la ligne J si je ne dis pas de bêtises. 16 minutes porte à porte. On a eu des T3 à 280000 tout neuf avec parking sous-sol dans un immeuble qui fait quatre étages. Très beau, rien à dire. Ça ça marche très très bien. T3 c'est quoi ? Ça fait 3 pièces 64, il faisait 64 m² avec 6 m² de balcon 280000 à 16000 16 minutes porte à porte de la gare Saint-Lazar était dans le centre et ça craint pas du tout. Typiquement pour un investisseur ça marche extrêmement bien et en location loyer libre c'est 100 1400 1450 tu loues ça. Voilà. OK. Ça te paye à peu près ton emprunt ? Euh, tu dois pas être loin. Ouais, tu

dois pas être loin. Ouais. Ouais, je pense. Ouais, selon ce que tuas un petit peu d'apport et tout, tu dois pas être très très loin. Ouais. Ouais. Ou ouais. Ça, on a fait ça. On a fait beaucoup de frontières frontières suisses. Après, souvent des fois, on a les investisseurs frontières suisse évidemment. Bah ouais, frontière suisse marche bien. Frontière, enfin surtout périphérie de Genève et cetera ça marche très bien. On a encore des choses là-dessus. On vend beaucoup sur ton nom les bains mais on vend même un petit peu plus bas. Plus tu t'approches de la frontière jaunevoise, plus les prix sont chers. se retrouve des prix des prix parisiens d'ailleurs. Après souvent on va vendre à des gens qui vont nous appeler là je pense à une vente qui a fait un de mes commerciaux

il a acheté à Saint-Cir sur Loire donc je crois que c'est à côté de de je vais dire Tour Orléan je sais plus trop. Bon bah parce qu'il voulait cet endroit-là parce qu'il veut que ça soit à côté de chez lui. Donc là on a trouvé un appartement neuf, un beau de pièces face à un parc euh très joli avec un extérieur plein sud et dans le neuf. Tu vas trouver, je le répète souvent des appartements qui n'existent pas dans l'ancien aux choses qui n'existent pas dans l'ancien qui ne sont pas en vente. Je veux dire toi demain Mathieu, tu un appartement avec une terrasse de 45 m². Oui. Le r stop il est compliqué. Ouais. accroche-toi hein. Enfin bon, déjà il y a 100 personnes sur la liste d'attente. Dans le 9, si tu arrives suffisamment tôt sur le projet, tu peux avoir des trucs

extraordinaires. Tu me l'as dit euh Pont Cardinel, enfin il y a des choses qui ont été faites avec ça où tu as des roof top, des trucs comme ça. Donc voilà, [grognement] tu as aussi ce choix, ce choix-là. Après, c'est un choix de raison. Je vais comparer quelque chose. Là, je t'ai parlé d'argentuil 280000 € ça 100. Oui, ça se finance pareil. Tu mets un peu d'apport, je pense qu'il y a pas trop de sujet. Euh mais ton ancien, pour savoir quelle est la vraie rentabilité de ton ancien, tu l'as acheté 150, tu as fait 50000 balles de travaux, tu as payé 8 ou 9 % de frais de notaire et pendant tes 15 ans, tu as eu un ravalement de façade, tu as décaissé ça, ça et ça. C'est quoi ton vrai ton vrai rendement sur les 15 ans ? Tu vois, c'est ça la réalité des choses. C'est sûr. C'est sûr. Après,

c'est vrai que si tu penses prix tout de suite direct, OK. Si tu penses long terme, c'est différent. Non, après la différence je dirais que je peux avoir mais dans moi mon mon ma spécialité c'est le coup de fusil c'est que je suis un chacal sur l'achat. Tu vois ce que je veux dire ? Je vais pas le tordre après tu sais quand tu vends je peux pas le tordre. C'est lui qui choisit il y a d'autres offres ou pas ? Mais j'ai je sais pas je réussis toujours, enfin pas toujours, mais justement j'en loupe plein mais une fois de temps en temps je réussis à faire un énorme coup de fusil et tu es content. Et dans le 9 tu peux en faire alors alors dans le 9UF tu peux faire des coups de fusil évidemment. Ah non mais nous alors déjà on arrive à négocier des prix tu vois et tu sais

dans en fonction de la ben en fonction de la nature de la commercial de l'avancée de la commercialisation le promoteur il fait sa grille he il peut dire tiens le truc est à 280 10 jours plus tard il peut être à 300 hein s'il revoit sa grille et tout tu vois si voit que tout le monde est chaud que ça part comme si voit tout le monde est chaud ou si lui il a besoin faut bien comprendre que l'opération dans le neuf le promoteur il va précommercialiser d'accord et pour pouvoir obtenir sa GFA ce qu'on appelle la garantie financière d'achèvement qui lui assure les sous pour faire les travaux, il faut qu'il ait un minimum de 50 % de commercialité. Donc quand il a besoin de ça, au départ pour booster les ventes, il va faire des prix accrocheurs, tu vois. Et après, en fonction,

donc tu peux avoir des prix accrocheurs sur en plus un des beau un des beaux lots de de l'immeuble. Bah évidemment que tu peux avoir un je pense un appartement qu'on a vendu au alors c'est au gros du roi, c'est dans le sud. C'est un de mes commerciaux Henri qui l'a qui l'a vendu. Ouais, il a eu un super prix. Pourquoi ? Parce que c'est un très gros lot, un lot à plus de 700 ou 800000 € pour le gros du roi. C'est assez costaud sur ça hein parce que ça lui permettrait d'obtenir la GFA plus vite. Là, je sais qu'il lui manque tr qu lot, il est poussé les gars. Moi, je ferai Dites-moi que les vos clients me fassent faites-moi des offres et je le ferai. Nous, on pousse des offres aujourd'hui et ça va dépendre de l'opération. Puis le promoteur, il dit "Non, non, mais

attends, mais moi ça c'est cool tout seul, j'ai pas besoin que tu m'aides. Euh le prix, c'est mon prix." Tu vois comment je m'assure ? Est-ce que je passe chez papillon ou ailleurs ou comment je parce que moi je je te l'ai déjà dit ici mais je veux toujours revenir quand il y a des lois comme ça qui reviennent. Donc là on est sur Jean Brunin, on est sur des tas de choses qui changent. Je suis quand même traumatisé par des euh des gens qui t'en qui te vendaient des des trucs tout pourris euh dans des tu l'as pas acheté. Non mais moi que non mais que ma tante a acheté, c'est mes oncles les tentes qui le payent tous parce qu'en fait ils lui ont racheté parce que machin il leur reste encore 5 ans à payer. Le nombre de personnes qui se sont fait arnaquer dans

ces trucs là. Là je parle pas de toi justement. Au contraire je dis je dis juste comment est-ce que je m'assure Mathieu ? Tu vois parce que moi argenté je connais pas le gros du roi. Je connais pas tous ces endroits en fait. Non mais là le le gros de en plus c'est pour c'est pour de la c'est de la résidence principale en plus. Euh en fait le promoteur si son programme est pourri, tu vas le voir en direct bien n'achetez surtout pas mon programme, il est nul. H on est d'accord mec pas dire n'achetez pas mon produit, je le vends. Mais c'est de la Moi mon métier c'est justement de prendre de la hauteur et de dire à mes clients ça c'est bien, ça c'est pas bien. Et puis on fait des calculs ensemble. C'est ça qui compte. Donc tu t'assures parce que tu as un professionnel qui lui a une vue globale

du marché. Moi, j'ai 200 promoteurs en mon indirect hein. J'ai à peu près 50000 logements neuf avant. On est l'un des plus gros et aujourd'hui, on n'est pas loin de 50 conseillers qui travaillent. Donc, on a un rythme de vente, un rythme d'écoulement qui est assez important. Et comme on est aussi également éditeur le logiciel et que j'équipe à peu près 80 promoteurs, je veux dire, on est comment dirais-je considéré dans l'écosystème de la vente et de la promotion immobiliaire. Donc moi, je suis capable d'être très direct, mais mes commerciaux aussi sont capables d'être très direct pour te dire ça c'est bien, ça c'est pas bien et puis on regarde ensemble, on regarde l'univers, on regarde la localisation et cetera. Donc c'est notre métier de faire ça. Voilà. Moi c'est mon

métier de te dire bah ça c'est bien, ça c'est pas bien en fait. Moi ça j'irai pas, moi ce promoteur là je le connais pas. Ouais ce qui est pas facile c'est bon alors j'imagine la qualité des choses et cetera. Mais surt, tu vois même vision euh bon on sent une tension l'Île-de-Fance, tu te dis de toute façon euh toute façon dans 20 ans, tu auras toujours besoin de de louer de louer il y a toujours il y a plein de il y a plein de zones en revanche où de alors tu disais l'île en effet les étudiants, il y a certaines tailles de voilà, il y a des endroits où en revanche ça se désertifie où tu as des programmes. Oui. Bah si tu vas à TUL, ouais, c'est peut-être à chaque fois mais tu sais que je vais faire reprendre à chaque fois que je dis ça, on me fait un commentaire

mais c'est très bien Tul et tout. Non mais si tu achètes en loser ou ou je sais pas moi, c'est un peu plus compliqué hein. Mais façon, il y a pas de programme neuf là-bas. Mais bon, tu sais en fait il faut tu es quand même conscience Mathieu que on parlait du nord de l'île d'Amien pourquoi pas qui sont des villes du nord comme ça. Tu sais que les là-bas c'est des bâtiments en brique. Hm. C'est les petites maisons. Mais non mais c'est c'est aujourd'hui c'est plus des endroits d'habitation au goût du jour en fait. Il y a quand même un besoin aussi de repenser l'habitat. Tu as besoin d'avoir des extérieurs quand même. Tu as besoin d'avoir de la lumière. Tu as besoin d'avoir ça c'est des choses qu'il faut demander des extérieurs de la lumière un peu de Oui mais tu l'as presque j'ai presque de

te dire alors la lumière dont l'exposition ça va dépendre mais des extérieurs oui c'est de base. Tu as besoin d'avoir des parkings au sous-sol parking sous-sol extérieur expo plein suite si tu peux si tu peux oui oui oui. Le plein su sera toujours un peu plus cher que le pleinord extérieur mais oui oui oui oui. Extérieur pour la copro ou tout ça extérieur pour toi aussi. Mais mais même je te dis Mathieu, c'est même toi tu toi tu as l'image de l'ancien parisien. Donc pour toi l'ancien sans te faire offense mais je pense que et comme moi je suis un peu comme toi, j'habite à Paris, l'ancien pour nous c'est l'osmanien, la pierre de taille. OK. Non mais tu vas à Lille, il y a des petits bâtiments des années 50, c'est éclat enfin bon je vais pas dire qu'ils sont éclatés au sol mais

c'est des trucs qui sont éclatés. Non mais vraiment pour le coup c'est pas enfin tu vis avec fett tu as des pu c'est vrai que c'est vrai que tu vois moi j'ai habité à Londres dans le centre de Londres où voilà tu as de l'ancien qui est du neuf qui est super tu es trop bien dedans quoi. Hyper chic hyper bien et cetera et cetera. Qu'est-ce que quel qu'est-ce que pour revenir sur cette question qu'est-ce que on pose comme question que ce soit à papillon si je veux être exigeant ou à tous les gens qui qu'est-ce que je veux savoir pour être sûr ? C'est quoi les les bonnes questions ? Les bonnes questions à se poser sur l'opération ou sur l'opération ? Qu'est-ce que je veux savoir ? Comment ? C'est alors selon si quoi ? Selon si tu es investisseur ou selon si tu es tu

achètes ta résidence principale ? Non non investisseur. Ah ouais, tu as beaucoup de gens qui achètent leur résidence principale. Énormément mais mais avec le prê zé énormément nous ont fait ces c'est c'est 60 % de notre écoulement de de vente hein. La résidence on a quand même toujours cette étiquette effectivement investissement. Moi je suis Martin Gal donc je vois que ce pris mais en même 60 Ouais plus de 60 % 60 65 % on reste un des gros commercialisateurs aussi en investissement locatif parce qu'on a effectivement cette technicité notamment moi en fait je vais surtout te parler moi de fiscalité je vais te montrer bah voilà un bien dans l'ancien qui vaudrait 200000 dans le neuf qui vaudrait 250 toi tu veux louer en meubler à l'amortissement ok avec le

risque de ou tu vas louer en location nu Puis je vais te montrer ce que ça donne si tu le loues en chambrin avec LD et cetera. Et en fait, je vais te montrer les chiffres et tu vas me dire que bah ces chiffresl sont meilleurs puis après on va regarder l'environnement, on va regarder la qualité. Je veux dire euh c'est comme quand tu achètes une bagnole, tu vas rentrer à l'int tu rentres à l'intérieur, tu vois mais bon tu vois la bagnole mais là tu la vois pas. Tu sais la bagnole tu la vois, elle est là. Là tu achètes du neuf sur plan. Qu'est-ce qu'est-ce que tu poses comme question ? Comment tu t'assures que En fait tu t'assures déjà tu regardes le plan. Alors, tu sais les pièces, tu as un salon qui fait 30 m² euh voilà qui est pas tordu, biscornu. Bon bah s'il

est bien rectangulaire, c'est déjà pas mal. En fait, le plan te permet déjà quand même de te projeter hein. Faut faut faut faut faut faut le savoir. Quel étage il est dans la copro ? C'est quoi l'exposition ? Et puis on va regarder ça donne sur quoi ? Ah, ça donne sur une déchetterie. Mince ! Ah, et ce côté-là, d'immeuble ? Ah, ça donne sur le le petit parc à côté. Mieux. D'accord. Ah oui mais le sud il donne sur la déchetterie. Oui mais il y a l'ouest qui donne sur le parc. Alors on va plutôt choisir le parc. Ah le premier étage où les sud ? Ah oui le premier étage vous avez vu là c'est l'entrée du parking. Alors c'est peut-être un peu chiant parce que c'est l'entrée du parking. Là c'est une rue passante. Là c'est une rue pas passante. On va rentrer dans les détails. Et moi le

promoteur je le connais. Je connais son niveau de de de performance et cetera. Je connais la sa qualité de de construction et cetera. Donc c'est tellement vaste que tu me dis euh comme question et il y en a qu'il faut tout regarder. OK. Mais c'est facile de se projeter dans un appartement hein. Quand tu regardes un plan aujourd'hui tu le mets un plan 3D, tu le mets dans dans l'IA, il va te montrer à peu près à quoi ça va ressembler et puis après c'est l'extérieur mais tu auras un appartement qui sera livré tel qu'on va te le montrer et puis surtout les perspectives. Ce que j'appelle les perspectives tu sais c'est les photos sur les les pages de programme. Ça c'est réglementaire hein. Ouais. Tu peux il y a pas on change pas. Ah non non non mais c'est réglementaire. S'il y avait

façade, brique au premier étage, aluminium au 2e, bois au 3è, je sais pas une excentricité, c'est comme ça que ça doit sortir. D'accord ? Et puis tu te projetes dans l'appartement, moins tu rentres un plan. Et n'oublions jamais de dire Mathieu quand même que tous les logements anciens furent un jour des logements neufs, hein, faut quand même le rappeler. Voilà, c'est très très important. Tout à fait. Quels sont tes mes points de NGO là-dessus sur alors tes points de Nego ? surtout nous qui allons faire de la noo pour toi. Les points de NGO, ça va être bon les frais de notaire, c'est ce qu'on essayé quand même d'avoir la plupart du temps et qu'on arrive à obtenir et puis après on va essayer d'obtenir des remises. Après selon tu vois, je te donneris l'exemple d'argenteil, on en a quand

même écoulé 7 ou h ok parce qu'on connaît l'opération, parce qu'on sait que c'est bien. Tu on l' même même on a on a vendu un copain moi. Donc là, on arrive à faire de la négoc 2 % sur le prix de vente en plus des frais de notaires, tu vois. Donc ça c'est des belles noo. tu vas négocier 4 %. Tu payes pas de frais notaire, tuachètes cash ton bon voilà, il y a pas de sujet. Les noo c'est nous qui allons les faire et on va aller voir le promoteur dire parce qu'on a chez les promoteurs des gens qui sont dédiés pour nous et on les connaît très très bien aujourd'hui. Euh bah qu'est-ce que tu peux faire ? C'est quoi ta marge de mal au maximum ? Qu'est-ce que tu peux faire pour mon client ? OK. Et Marie qui va me dire Mathieu, c'est comme toi demain tu as un appartement

qui vaut 300000 €. Toi, tu dis je vais le vendre 300 millions. Dans ta tête, tu as ta marge ou quoi. Si tu es un chef d'entreprise, tu sais qu'à 280, tu marches plus. Hm. Tu sais qu'à 290000 tu marges. Est-ce que tu es prêt à faire ta remise de 10000 ou pas ? OK. Bah toi, tu moi je vais te poser la question. Fais-moi le maximum que tu puisses me faire. Et si tu me dis "OK, mais moi je peux faire que ça EMC, je peux faire que ça." On a eu le cas il y a pas longtemps avec un appartement ici Moulino, un grand à peu près un peu plus d'un million d'euros. Il était présenté à 1lion2, on l' on l'a fait descendre à 1120 je crois, un truc comme ça, tu vois. Voilà. Moi, un exemple 80000 bien un million et quelqu'un. OK. Tu peux tu as des apparts de tu arrives à sortir des trucs de ouf genre je sais

pas des trucs avec des piscines, des machins, des vue mè des trucs ou tu sais c'est toujours ici les moules argenteuil et du Non non non. Bah on fait des Si si, on a fait des beaux des on fait des beaux tu sais. On en fait euh 50000. Ouais. en a fait une cinquantaine euh par mois euh des ventes. Je t'avoue que je ne suis pas toutes les ventes, je regarde pas tout aujourd'hui. Surtout moi ce que je vais faire c'est généralement dès qu'on va avoir des sujets investisseurs euh c'est je vais intervenir pour faire un rendez-vous si vraiment mon conseiller il est un peu limité sur l'investissement. Il dit mince Emer il arrive, il a une il me parle d'une SCI, il veut faire rentrer ceci, cela, il a déjà des investissements locatifs, est-ce que il veut savoir un peu plus ? Bien et puis

moi je viens en support et en même temps je peux pas non plus me démultiplier pour tous les rendez-vous mais j'essaie quand même d'être présent là-dessus et les banques, elles te suivent facilement là-dessus. C'est comment ça se passe ? Alors alors elles te pareil, elle elles te suivent si ton taux ton taux d'endettement te permet de suivre. On le rappelle hein, en achat résidence principale, c'est 35 %. Faut pas que ton emprunt soit supérieure à 35 % des revenus que tu gagnes. Elle prête à combien en ce moment ? 3 et demi, ça dépend des profils entre 3 euh 3,5 et 38 et puis après tu as un 25 mais c'est le prateau 0 qui vient te faire mais prê zé faut avoir des des conditions particulières en terme de faut pas avoir été alors il faut pas avoir été propriétaire de sa résidence

principale depuis moins de 2 ans. OK. OK. Mais par exemple si tu as déjà un investissement locatif Ouais. qui tourne mais que tu es pas propriétaire de ta résence principale, tu as le droit. C'est pas parce que tu es propriétaire que tu as pas le droit d'acheter avec du prato zéro. D'accord ? a le droit d'acheter qu'un prato zéro et là c'est phénoménal he 150000 € de prateau 0 30000 € de praction logement et 20000 € de boost en gros tu empruntes 200000 € à à 150000 € de préato 0 ça fait 4500 € la première année he Justin donc d'économiser c'est c'est énorme et surtout euh maintenant que les plafonds ont été réévalués en fait tu as des gens qui gagnent bien leur vie si tu as des enfants et tout ça tu as le droit un gros préatau zéro faut pas forcément être avant c'était quand même assez

C'est limité aujourd'hui. On va on peut regarder en détail mais toujours pareil, on va on va faire une étude he on va regarder ce à quoi tu peux prétendre en terme de prato zéro. OK. Euh vous vous Ça marche comment papillon ? Vous vous prenez quoi ? Vous rémunérez chez le promoteur, chez les deux ? Chez alors c'est le promoteur qui nous rémunère toujours. Voilà donc va être entre 5 en moyenne c'est 5 % du prix de vente. C'est ce qu'on appelle des frais de commercialisation. Donc en fait les promoteurs, ils ont un budget market pour écouler. D'accord ? Le job, c'est je le rappelle, mon job de promoteur, moi c'est d'acheter un foncier pas cher, de monter une opération qu'elle aille le plus vite possible, donc obtenir ma JFA que j'ai un rythme de commercialison très rapide

et d'aller chercher un nouveau terrain et de refaire ma marge. La commercialisation de mon opération, si je la vends moi-même, bah évidemment c'est mieux parce que je vais améliorer un petit peu mes marges et encore, mais j'ai toujours considéré dans mon budget un budget pour écouler de vente de 5 %. Voilà. et nous on récupère donc nous le promoteur on va pas rajouter sur le prix du promoteur 5 % on va te faire payer le prix direct promoteur et on va même essayer d'aller négocier pour toi ce qu'on peut faire dans la mesure du possible parce que le promoteur il est pas à un moment et demi de ses intérêts. Il va pas faire même s'il t'aime bien te faire un prix à 280 si c'est qu'un autre qui peut l'acheter à 290. Tout à fait. Généralement, ils ont la main sur le cœur, on le sait dans

l'immobilier, mais pas tant que çaou Oui. Oui. Et les prix ont baissé, tu sais, dans l'immobilier neuf, en fait, les prix ont quand même baissé par rapport à trois. Ben, c'était la même question par rapport et par rapport à à l'immobilier de seconde main. Bah non, mais tu sais que tu retrouves des trucs parfois l'immobilier ancien mais qui 3 4 ans alors toi le l'ancien très récent Ouais. Ouais. Se vend des fois plus cher que du neuf. Intéressant. Non, c'est c'est dingue hein le les les choses qui ont été livrées en 2021 2022 se vendent beaucoup. Mais il y a eu une grosse crise d'être promoteur, il y avait des prix de tout était trop cher et cetera. Là, c'est reparti. Bah les mais les présents, on n'est pas non plus toujours euh dans une relance de l'immobilier, ça va mieux

mais le marché s'est restructuré quand même. Il y a des promoteurs qui ont mis la clé sous la porte. Après, les promoteurs qui ont juste bah réduit les effectifs et pris moins de dossiers. Ils sont plus regardants quand même sur les fonciers. Aujourd'hui, quand le marché est très fort et très porteur, tu peux prendre n'importe quel foncier. Maintenant, un foncier où tu te dis "Bon, le rythme de coination, il va être compliqué, je le prends pas." [soupir] Bon bah, on a encore euh du chemin. Le dispositif jambrin est là pour justement booster les ventes, booster la la production de logement neuf. Euh parce qu'il faut il faut il faut sinon on va être au devant de tu sais dans 3 4 ans si on n'améliore pas ça la crise du jement elle va être forte et tu sais

faire baisser les prix de l'immobilier c'est aussi avoir beaucoup plus d'offres hein c'est toujours pareil hein si tu as beaucoup de l'offre et la demande c'est comme ça hein demandes moins j'ai d'offre plus les prix sont chers combien d'apport c'est la même chose que dans le un peu moins parce que tu as moins de frais de tu as pas les frais de notair tu as pas donc souvent on va te demander d'apporter 2 3 % du montant 4 5 max. Ah oui oui oui oui. Ah oui oui. Pu puis c du préato zéro en plus. Non mais c en c 2 3 4 5 % c'est rien. En revanche tu et tu payes quand ? Tu payes à partir du moment où c'est livré. Alors tu payes deux stratégies possibles. Alors soit tu fais ce qu'on appelle une alors on va prendre un exemple concret. On est en mars 2026 tu signes un contrat de réservation pour un

logement qui va être livré dans 2 ans. En mars 2028. Donc d'abord, tu signes ce qu'on appelle un contrat de réservation. Tu es le réservateur, le promoteur c'est le réservant. Ça c'est le sésame pour aller à la banque et dire voilà ce que je vais acheter. Financez-moi ça. OK. Alors l'étude, le temps de prendre le truc, il va se passer de 3 mois pour qu'on te sorte une offre parce que c'est beaucoup plus c'est un peu plus longue dans dans l'ancien. En fait, tu as le temps pour le coup, tu vois. H promoteur, il est pas trop regardant dans l'ancien. Le type dit sors-moi l'ofre dans un mois. Voilà. Bon là c'est un peu tuas un peu plus le temps. Tu vas acter si c'est actable met en juin juillet 2000 2026. Bon là tu as deux choix. Soit tu fais une franchise totale et dire je ne

paye rien, aucune mensualité jusqu'à ce que ce soit livré en mars 2028. Ou alors tu fais ce qu'on appelle une franchise partielle et en fur et à mesure des appels de fond que tu vas recevoir du promoteur, les appels de fond c'est en fonction de l'avancée des travaux. H j'ai fini les fondations, je vais appeler X% de travaux. J'ai fini le premier étage, je vais appeler X. Je suis au 5e étage, je vais appeler X. Hordeau hordaire, je vais appeler X jusqu'à arriver à la fin où j'appelle la totalité le jour de la livraison les 5 dernières pour donc si tu fais une franchise totale, bon bah tu paraisseras ta mensualité, elle démarra en je mars 2026 2028. Sinon, tu fais une franchise partielle et donc là, au fur et à mesure des déblocages de fond, tu vas payer ce qu'on appelle des

intérêts intercalaire. Alors, c'est assez complexe, hein. Voilà, si tu as un taux à 3,5, ils vont débloquer 25, c'est 3,5 de 25 % en taux d'intérêt mais pas la partie amortissement. Je rappelle quand tu as un prêt, c'est la base amortissable et les intérêts d'emprunt ou alors tu attends 2 ans et tu auras accumulé tes intérêts intercalaires et donc ta mensualité dans 2 ans sera un peu plus élevée que ce que tu ne le pensais. C'est très technique le comme ça la franchise, moi je préfère la franchise totale. Ah je paye rien. Tu payeras à la fin enfin quand tu encore plus encore plus si je suis investisseur. Ouais voilà. Tu m'as rajouté les intérêts d'emprunt. C'est pareil sont déductibles des revenus fonciers. OK je prends. Voilà. Très intéressant. Bon écoute en plus j'imagine que

alors si il y a une chose que j'ai pas dite Mathieu et qui est important parce que jusqu'à comme ça c'est jusqu'à fin 2026 pour tout achat d'un logement neuf. Si tu es investisseur, tu as une exonération des droits de succession sur le bien neuf. Alors, je m'explique. Demain, toi, Mathieu, tu peux transmettre, tu transmettras. C'est trop ce que je veux faire. En plus, là, tu m'intéresses. Je voudrais acheter trois apparts. Si mais si j'ai que 3 % à apporter en plus à chaque fois, un pour chacun de mes 1 3 4 % 5 %, je m'en fous. Pour chacun de mes enfants, tu achètes un truc. Alors, je vais t'expliquer. Euh, tu as de base, tu sais, on a 100000 € en tous les cas à date d'exolération des droits de succession et puis après tout ce que tu vas donner au-dessus des 100000 € tout ce que tes

enfants vont recevoir vont commencer à payer de la fiscalité dessus. La moyenne des frais de succession en France, c'est 20 %. Mais plus tu as de patrimoine inversé, tu vas monter jusqu'à 30 % en ligne directe. J'entends et ben sur l'appartement neuf, c'est 100000 € de d'exolération de droits de succession par enfant et parent. limité à 300000 € bien sûr, mais admettons que tu achètes ça pour tes trois enfants tout seul. Tu as trois enfants comme moi, voilà. Bon bah, ils auront pas de Je cis pas aller à 600 alors du coup c'est trop donc en fait tu leur feras économiser 60000 €. Donc je rachète un appart à 100000 € chacun. Tu achètes un appartement à 3 dans le ne à 100000 € mais tuachètes un appartement à 300000 € ils vont en hériter. Oui, c'est pas pareil. C'est peut-être pas la

stratégie 3000 par enfant. OK, d'accord. OK, très bien. C'est 100000 € par enfant et parent. OK. Limité à 300000 €. D'accord. OK. Jusqu'à fin000 mais il n'empêche que si tu peux économiser 20 % de droit de succession, alors oui c'est pas aujourd'hui mais tu es bien dans l'ancien s'ils éent à 300000 ils vont payer 20 voir 30 % en ligne directe de droits de succession voilà il perd 11 pas bah on verra c'est jusqu'à 3112 2026 donc si tu es investisseur se surrajoute à euh la fiscalité maîtrisée et cetera, pas mal de d'avantages. Ouais. Ça c'est jusqu'au 31 12 26 en fait de de tu vas mettre tes commerciaux là-dessus mais non mais moi ça non mais ils sont formés non mais pour moi je veux dire tu vas me trouver trois dans un bien bien tu vois une piscine vue sur mer

je déconne terrasse de 150 m² mais tout limité à 300000 7e arrondissement évidemment 7 voilà ex très bien là bah le problème c'est que je l'achèterai peut-être avant toi [rires] bon trouve-moi celui que tu as envie d'acheter en tout cas trop bien écoute papillon patrimoine. Comment il s'appelle ton logiciel ? Tu en parles depuis tout à l'heure ? Simulio SU L I O. En fait, c'est un c'est un SAS. Ouais, exactement. qui permet au promoteur ou au con gestion de patrimoine de réaliser des simulations d'investissement locatif d'achat rpal pour leurs clients mais de manière hyper ergonomique. Donc ça c'est ton logiciel que tu utilises toi-même et tu le tu le

Ah oui oui. On a commencé par le créer pour nous et puis faire on a dit mais il est extraordinaire et on va le on va le on va le faire en marque blanche et cetera et il va vraiment vraiment très très loin. Très très très loin. C'est le et et je ne dis pas parce que je l'ai fait mais c'est le meilleur parce que en terme d'ergonomie, tu peux même le partager avec ton client. En fait, il va tout comprendre le client. Ah oui, mais là mon taux d'enlèement passe pas. Ah oui, mais si je mets ça plus d'apport, voilà ma nouvelle mensualité. Voilà ce que ça va bouger. Et en fait, ça bouge en temps réel et cetera. Donc c'est extrêmement bien fait. Et là, on peut faire bah évidemment de l'achat en résidence principale, l'investissement locatif Jean-Brin, du LMNP, de la location nue,

du de Normandie puisqu'il existe encore le de Normandie qui est une loi fiscale, on peut en parler. Enfin, tu vois, il y a beaucoup beaucoup de lois. De Normandie, c'est quoi ? Oh la vachie, c'est que tu achètes dans l'ancien. Ouais. Tu il y a des travaux qui sont faits par le le l'opérateur. C'est pas toi qui fait tout ça parce que c'est tout l'immeuble qui doit être retapé aux dernières normes et tu as 2 % d'économie d'impôts euh sur la valeur du bien pendant les 9 ans et après ça passe à 1 % sur les 3 années c'est le pinel version ancien limité sur certaines villes et tout et cetera. Ça tu en fait ? J'en ai ouais mais que j'en ai fait jamais. OK. OK. Je sa jamais parce que j'ai pas trouvé que c'était des trucs ultra qualitatifs parce que c'est des villes

de son enfin tu vois ça va être des villes ça va être assez rare. La seule ville je crois qui était légible de Normandie c'était Fontaine Blau. Je me disais tiens là ça vaut le coup. Après, il y avait du Vichi, il y avait des Bon ouais, c'était très très bien placé euh centrou Ouais. Ouais. Ouais ouais ouais. Si le prix des et puis je trouve toujours que le prix des travaux est trop cher et tout et cetera. Voilà. Bon voilà, je trouve que la carotte fiscale parfois elle vient au détriment de du rendement donc euh j'aimais vite ça mais j'ai pas besoin. Voilà. Qu'est-ce qu'on fait pour ceux qui viennent de ma part là la part de la Martinale qui appelle papier tu sais que voilà on nous a réclamé la bouteille de champagne et tu sais que quand j'avais enregistré l'émission c'était Don

Péignon Mésimé. Arrête pour dans ma tête elle était à 130 balles la bouteille. Oh merde ! Ah oui, elle est beaucoup plus cher que ça. Beaucoup plus cher que ça. On est dans les 300 et quelques eurou. Ouais. Ouais. OK. Euh [rires] donc par contre j'ai trouvé que le le ils font câlin du chaîne. Ils ont fait une cuvé prestige qui est très très bien. Non non on continuera d'offrir du du Don péignon et à la limite moi je préfère tu vois plutôt qu'amésimé. Je préfère avoir une caisse de bouteille de dompé. Je crois que la bouteille à 80 balles ou un truc comme ça. Une caisse de dompé ça fait plaisir. Ouais voilà ça peut être pas mal. OK, il a des caisses de 3 des caisses de 6 si vous venez alors c'est pas juste un pour être clair c'est que il faut acheter faut vous venez de ma part et

puis et puis faut acheter hein c'est pas juste parce que sinon et et et par tranche de 100000 € c'est une bouteille donc ça achètent 600000 euh bah tu auras six bouteilles de de voilà mais ce qui va compter plus que les bouteilles de réignon c'est d'être accompagné et d'ailleurs quelqu'un qui nous a réclamé parce que c'est Jérémi un de mes associés scupé lui envoyé ils nous ont rappelé là pour refaire un un deuxième investissement locatif donc tu vois ben trop bien non mais appeler déjà juste une chose Moi je pense que l'intérêt avec sur des projets comme ça, moi j'aimerais vraiment qu'on le fasse ensemble Emeric, on en a parlé déjà mais qu'on simule un peu. C'est intéressant, tu vois sur les enfants vous me proposiez des trucs et sa je te montrer le simulateur, tuer

tout seul une fois que tu l'avantage si je comprends bien quand même du neuf c'est que bah déjà tu as pas un million de visites un machin après tu les emmerdes elles sont pour plus tard parce que tu auras quand même des locataires et des choses comme ça. Tu peux toujours le faire mais mais bon tu l'auras tout de suite ton truc bon. Donc voilà, en revanche tu fais tes deux rendez-vous, tu pars, tu attends, c'est livré, après tu le mets en lock. Une fois que c'est loué, normalement si tu te débrouilles bien et que tu es dans les prix, il faut pas mettre trop cher. C'est aussi une des marting parce que non mais voilà. Oui. Oui. Parti mais là où on va faire la différence, c'est qu'on va être accompagné de A à Z. On va pas s'arrêter à juste trouver un bien. Déjà, on va

étudier la faisabilité, on va faire des calculs, si tu investisseur ou même si tu achètes un principale, on va t'accompagner dans le financement, on va te suivre avec la relation avec le promoteur jusqu'à la livraison. Tu vois ? Et on te suit même après si tu dois faire la gestion locative pour t'accompagner et te donner des bons conseils ou les garanties de loyens payer. C'est pas juste chercher un bien. Oui. La garantie loyen payé juste il y a un truc qu'il faut bien souvenir dont il faut bien se souvenir là-dessus qui est très important quand on fait de l'immobilier. Je l'ai jamais trop rappelé mais c'est que quand même faut se faire payer par ces quand tu fais du locatif enfin de l'investissement c'est que quand tu te fais pas payer tout qui s'effondre. Donc surtout quand

tu as que un ou deux voilà. Non mais il suffit que tu tombes sur quelqu'un qui a l'habitude. Bah là en fait toi tu payes ton crédit puis tu as plus de loyer en face. On rappelle l'assurance loyer payé payé à la fois le loyer et les charges. C'est pas juste le loyer net c'est le loyer chargé. Elle te coupe jusqu'à 90000 € d'un payé. D'accord. Ouais. Et nous ce qu'on a fait là actuellement aujourd'hui ce qu'on a rajouté une nouvelle brique c'est ce qu'on fait la la garantie revente. C'est-à-dire qu'en fait on te couvre de 40 à 60000 € si par exemple tu acheté ton bien dans le 9 de 150000 € dans le 50 tu es obligé de le revendre pour différents critères. séparation, je sais pas, accident, n'importe quoi et que ton bien que tu as acheté 250, il vaut plus que 210 sur le marché, tu vois. Bon

et ben nous on te couvre aujourd'hui avec une assurance qui va te protéger et qui te couvrira le prix donc jusqu'à 250000 €. Ouais. Et ça c'est important, on peut l'expliquer. Je vais pas rentrer dans le détail parce que ça reste assez technique, mais on [grognement] vient de souscrire avec un assureur pour nous permettre de proposer ça à nos à nos clients parce que tu sais jamais de quoi de faire et tu sais jamais si tu dois revendre plus vite. Je lui disais une séparation, une perte d'emploi, tout ça, ça marche. 40 600 dépendre de la 60000 pour avoir une décodete de 60000, faut vraiment avoir un Ouais. acheter une bouse. Mais c'est là où je te dis voilà faut quand même faire s'assurer que le quartier est bon, qu'il y a des les les enfin voilà, on parlait de l'emplacement, on parlait de

proximité d'une garde d'un métro de de machin toujours des choses dans le grand Paris, tu as toujours des choses. Là tout à l'heure, tu parlais des municipales avec le maire de Paris qui pal Bordeaux c'est plus le même maire hein, ça a changé. C'est un je crois que c'est un macronisme en tout cas c'est quelqu'un du centre. C'était un écologiste qui était pas forcément pro nouvelle construction. Là pour le coup à Bordeaux euh à Bordeaux ça change et même toute cette zone qui est à côté de la garde donc personne ne voulait encore il y a il y a 4 5 ans arrière maintenant que ça a été bien refait qu' a des commerces qu' a des bois de vélo, qu' a des accès, bah c'est recherché tu vois c'était pas le cas parce que c'est proximité du centre et tout et cetera. Donc il faut regarder les projets euh

les municipales ça freine souvent parfois les les les projets parce que les maires ont pas envie de lancer du nouveau chantier arrivera les blablas là on est parti pour 6 de tranquillité. Là, on est tranquille. Voilà. Et puis ça a bougé les lignes. Chaque mer voudra peut-être imprimer un peu sa patte. Donc il y a toujours des choses à faire. Voilà. Et puis il y a plein de zones, il y a plein de secteur. Nous, on vend partout hein. Emerric, dernière question. Est-ce que tu as une petite Martinale à toi ? Un petit péché mignon d'investissement, un petit truc. Alors euh bah alors je sais pas si j'ai bah déjà la boîte, l'entrepreneuriat, je pense que c'est le la première la première des choses. Voilà. Mais c'est une notion de plaisir. Je pense que enfin je sais pas toi mais moi c'est pas

la gagne de l'argent parce que sinon une boîte ça meurt et autant vu le travail qu'on y met autant que ça paye. Mais on le fait aussi pour le plaisir de le faire. Je boss tout le weekend juste pour le plaisir. Ouis voilà, je peux bosser pour le plaisir. Voilà, je me suis un peu reposé ce weekend même si samedi j'ai fait quelques allez quelques coups de fil avec les les les conseillers. Mais euh non, moi c'est ça. Bon, on a acheté nos bureaux euh là, on attend un peu parce qu'on veut racheter des nouveaux bureaux. D'accord. Et puis moi, j'ai une nouvelle résidence principale à acheter. Euh voilà, à un moment ça été les montres ma Martin Gal. Maintenant là, je suis plus à me concentrer sur le travail, sur le développement. Voilà, j'ai c'est mon plaisir mon

plaisir là-dessus. Voilà. Ouais. Tu dans un secteur où Lian ne peut que aider à priori puisque Oui. Bah en fait alors là où je me dis je suis assez préservé, c'est que malgré tout, tu vois pour acheter, je suis pas sûr que tu fasses confiance 100 % I. Non. Pour te vendre un appartement. Non. Elle va elle va t'aider à choisir, à poser les bonnes questions, à faire question. Ouais. t'aider sur tiens, relis-moi le contrat du notaire s'il y a besoin de relire les 150 160 pages. Mais non non, tu as quand même besoin de tu as quand même besoin de ça aujourd'hui. Tu as besoin d'avoir de l'humain derrière et puis tu sais, je pense que le le l'acquéreur, il achète autant le bien que toi. C'est très important. Donc il faut que le feeling, c'est ce que je dis mes conseillers,

soyez euh comment dirais-je ? Professionnel. Ayez le sens du service. Quand vous savez pas, vous nous demandez, vous nous posez la question. Euh mais surtout essayer de trouver le besoin de la personne, tu vois, il faut que tu sois, faut que tu es une relation de confiance qui se soit noué. C'est hyper important. Je suis en train de chercher l'URL, c'est papillon patrimoine. Tout attaché. OK. Au singulier Emerven, on te suit sur LinkedIn. On me suit sur LinkedIn. Voilà. On suit papillon patrimoine sur Instagram. Voil sur Insta, vous mettez un peu les biens que vous vendez et tout dessus. On met quelques petites choses, on met surtout les interventions, les podcasts, non, on met pas trop les biens qu'onvent, tu sais. Mais même sur notre site, on les présente pas, on en a tellement que je

saurais même pas par quoi et puis l'idé l'idée c'est pas ça. L'idée c'est venez nous voir, rencontrons-nous, ça se passe en viso, vous faites une demande, il y a un formulaire de contact, le site a changé il y a il y a 10 jours, il était complètement refait. Euh encore pas mal de y a choses qu'on va venir rajouter mais euh non non prenez rendez-vous en ligne et surtout si vous êtes des investisseurs aussi qu'on regarde en détail ce que vous pouvez faire parce que parfois tu as envie d'investir mais parfois tu peux pas investir parce que ton taux d'endettement post opération marchera pas. Donc nous on va vraiment rentrer dans ce détail là et on ira jusqu'au bout. Trop bien. Et bien merci à toi. On a toutes les infos. Papine, venez de ma part si vous voulez pas louper une

caisse de champagne puis si jamais vous buvez pas d'alcool, tuas comment il s'appelle le truc de Constance Jablonski, tu vois pas ce champagne sans alcool là qui est trop. Ouais, il est bon, je l' goûter. Ouais, ça va. C'est sympa. C'est très différent. Faut pas s'attendre à un goût de champagne en fait. C'est juste différent. C'est une c'est un truc qui est en effet ça tu sens que c'est travaillé, que c'est un tu vois un comme un enfin il y a du des vins sans alcool qui sont très travaillés euh avec des gens très passionnés qui font ça. C'est pas du jus de raisin. On fera autre chose à valeur d'eux. Euh qu'est-ce qu'on peut imaginer ? On imaginera des choses. Voilà des chocolats. Pourquoi pas ? Voilà. Voilà. Merci. Merci à vous tous. Allez contacter maintenant un conseiller. Vous en fait

vous mettez sur prendre contact c'est ça ? Si vous voulez et puis on vous rappelle rapidement. Oui oui oui il peut regarder en détail tout ça avec vous voilà allez moi ou pas on verra à plus bisous ciao salut tout le monde. Ah.