Dispositif Jeanbrun : le renouveau de la défiscalisation ?

Bonjour et bienvenue dans ce nouveau numéro avec la chambre interdépartementale des notaires de la cour d'appel de Toulouse. Alors, vous le savez, on se retrouve tous les ans en général en début d'année pour faire le point sur la loi de finance pour décrypter les conséquences, on va dire au quotidien pour les foyers, pour les ménages des décisions qui ont été prises au niveau du budget de l'État. Mais cette année, nous avons décidé de faire une émission un peu spéciale puisqu'on va zoomer au sein de cette loi de finance, c'est-à-dire le budget de la France sur le dispositif Jean-Brun. Vous savez que c'était un nouveau dispositif fiscal qui a été mis en place pour relancer la construction de logement dans notre pays. Alors, cet avantage fiscal qui est adossé au dispositif

Jean-Mrun qui peut en bénéficier, à quelles conditions ? Avec quelle conséquences sur votre patrimoine ? Voilà le type de question auxquelles nous répondrons au cours de cette émission. Et pour en parler, j'ai le plaisir de recevoir Hubert Lettigier. Bonjour et bienvenue. Bonjour Gill. Alors vous êtes le président de la chambre interdépartementale des notaires de la Cour d'appel de Toulouse. Alors vous représentez les notaires de la Haute Garonne, de la Riège, du Tarn et du Tarngaronne. Et avec vous, nous verrons comment on va approcher juridiquement ce dispositif jambrun pour investir dans l'immobilier. Les précautions peut-être qu'il faut prendre avant de signer. Et à vos côtés Stéphane Obé, bonjour et bienvenue. Bonjour Gill. Alors vous êtes vice-président de la

Fédération des promoteurs immobiliers Toulouse Occitanie. C'est vous représentez la profession de l'acte de construire et nous verrons rentrerons avec vous dans le détail de ce dispositif. Je bran le comparera au dispositif précédent qui était la fameuse loi Pinel qui a duré bien des années. Vous essaierez de nous montrer les avantages de ce nouveau dispositif. Est-ce qu'il est intéressant ? Est-ce que ça va relancer la construction ? Alors, ce dispositif Jean-Brun, je vous le disais tout à l'heure, a été intégré au sein du budget 2026. L'idée, c'est relancer l'investissement locatif. C'était un cœur de marché qui avait un peu disparu avec la fin du dispositif Pinel. L'ambition est claire, relancer la construction neuve dans le pays et remettre des appartements notamment

locatifs sur le marché parce que le marché de la location c'est fortement tendu. Alors peut-être Hubert Lettiger pour commencer quand vous avez entendu que enfin un dispositif je dirais qui allait accompagner l'immobilier était prévu dans la loi de finance. Quelle a été votre réaction ? Est-ce que c'est plutôt une bonne nouvelle ? Est-ce que ce dispositif il répond à une attente ? Alors la réaction bien entendu a a été très positive. Euh ce dispositif va répondre à nos attentes, mais avant de parler du dispositif directement, il faut bien rappeler qu'il est intégré à un projet plus large qui est le projet relance logement. C'est-à-dire que aujourd'hui, après plusieurs années d'attente, plusieurs années où le logement était en crise et n'était pas vraiment aidé, nous

avons l'impression que le gouvernement a pris la mesure des choses et veut relancer le logement. Euh dans ce plan relance logement, il va y avoir des aides pour le pour le logement social et il va y avoir donc pour permettre au particuliers aux investisseurs de participer à l'effort de construction et pour leur permettre de se constituer un portefeuille immobilier, ce nouveau dispositif de défiscalisation. Donc Jean Brun, c'est un pan en fait de ce grand plan logement que que le gouvernement veut relancer. L'objectif c'est construire davantage de logement neuf. L'objectif c'est de construire davantage de logement neuf. c'est de répondre au aux besoins de logement des Français et en en tenant compte d'un d'un élément important, c'est qu'aujourd'hui le coût

du logement pour un ménage en France, c'est à peu près 28 % de ses revenus avec quasiment presque un/3 de de son revenu. Exactement. Ce qui correspond quasiment à la totalité de ce qui peut emprunter. Voilà. Donc il faut mettre tous ces éléments ensemble et on on devrait s'en sortir. En tout cas, c'est un très bon signe. C'est un bon signal. Donc ça les études de notaires l'attendaient mais aussi les investisseurs, les particuliers, les épargnants. Alors Stéphane Obé, Hubert Lettigier vient de le dire en fait. Jean-Brun, c'est un un morceau du grand dispositif du du logement en France. L'objectif du gouvernement, c'est construire 2 millions de logement d'ici 2030. Alors, peut-être un mot sur cet objectif, il est ambitieux parce qu'on est toujours en retard sur les les

objectifs qu'on se fixe en France. Alors, c'est un très bel objectif et puis c'est quand même un grand changement puisque ces dernières années, Bercy en fait expliquait qu'il y avait pas besoin de plus de 200000 logements neufs par an parce que ils avaient décrété que il y avait beaucoup de logements vacants en France. Alors, ce qui est en partie vraie, mais ils sont pas au bons endroits, mais ils sont juste pas au bons endroits. Donc, il y avait quelques quelques plaisanttins qui avaient proposé de délocaliser par exemple le ministère de la justice à Bourge euh voilà dans des endroits où il y a il y a où il y a du logement, voilà. Mais apparemment les ministres voulaient pas y aller, les fonctionnaires non plus. Donc finalement, ils sont restés à Paris. Donc en gros, on passe de 200000

logements qui était la la cible de Ber maintenant, on va passer à doubler à 400000. Donc on va passer à 400000 qui est le vrai besoin puisque en effet le besoin de logement il est dans les métropoles, il est dans les grandes villes et il est pas dans les campagnes parce que en fait le logement on en a besoin aux endroits où il y a de l'emploi et l'emploi il reste quand même complètement concentré sur les grandes métropoles et dans les grandes villes. Et vous promoteur immobilier cet objectif de 400000 il est atteignable, réaliste, faisable ? Alors, il est atteignable puisque c'est des enfin c'est des chiffres qu'on obtenait euh dans les années 2019-28. Donc c'est des chiffres qui sont tout à fait atteignables. Après euh il y a la volonté politique nationale

en effet de faire ces 400000 logements par an. Après, il faut que dans les territoires, au niveau des maires, il y ait cette volonté aussi de construire et de développer et de et de délivrer des permis de construire. Voilà. Bon là, on en plus on est en période électorale, donc il s'en délivrera peut-être un peu plus à partir du du mois d'avril que maintenant. Alors Hubert Lestigier, avec vous puisque vous êtes l'homme du droit, on va rentrer dans dans ce dispositif Jeanbrun. Quels sont ces avantages ? Est-ce qu'on peut expliquer déjà en quoi ça consiste ? L'idée c'est inciter les particuliers à investir dans un logement pour le mettre en location. Exactement. Le principe est le suivant. en particulier va pouvoir directement ou par le biais d'une d'une SCI acheter un

logement, acheter un logement neuf, voir un logement ancien sous certaines conditions de travaux de rénovation à effectuer. Ça c'est une grande nouveauté parce que le dispositif PINEL, c'était uniquement le neuf. C'est euh c'est une nouveauté, c'est une des nouveautés, mais derrière la nouveauté est également économique. C'est-à-dire que cet achat va être fait comme régulièrement dans ces dispositifs, le l'acheteur va devoir louer le bien à résidence principale pour son locataire pendant 9 ans. 9 ans, ça c'est un délai d'usage. Ça peut être plus, ça peut être moins ou c'est ça pour ça pourrait être plus mais en tout cas c'est le principe est 9 ans. et et derrière l'avantage fiscal va se retrouver dans ce qu'on appelle l'amortissement.

Ah, ça c'est nouveau. Ça fonctionnait pas comme ça sous la loi pinelle. Exactement. On avait un dispositif de crédit d'impôts. Maintenant, c'est de l'amortissement. L'idée pour faire simple est la suivante. Nous allons prendre 80 % du prix d'achat. Et sur ces 80 % chaque année, nous allons passer en déficit des revenus fonciers une côte part de ces 80 %. On verra les différents pourcentages d'amortissement qui sont Voilà. Exactement. Alors, en fonction de des engagements qu'on l' prend, ce sera plus ou moins fort, mais le principe est là. Euh une spécificité là aussi, c'est que cet amortissement va pouvoir déduire va se déduire des loyers encaissés pour éviter de payer de l'impôt sur les loyers que l'on encaisse sur les revenus locatifs. Sur les revenus locatifs. Et si ça

dépasse, si l'amortissement est supérieur, le contribuable investisseur pourra déduire le surplus de ses revenus personnels. De ces revenus. Ah ben ça c'est ça c'est donc on le met en déficit et du coup on reporte une partie sur ces revenus globaux, on va dire. Exactement. un report du déficit foncier sur le revenu global. C'est ça. Et donc ça c'est vous trouvez juger le dispositif intéressant appétant pour les particuliers. Alors c'est intéressant parce que ça ça évite un un effet de plafond parce que finalement on se dire j'achète quelque chose et je ne perai pas d'impôts sur les loyers que je vais toucher dessus c'est déjà intéressant de pas tout payer d'impôt. C'est déjà bien. Ouais. Mais ça ça crée un plafond. Là on voit ce plafond disparaître. Oui. Donc c'est donc c'est intéressant.

Autre nouveauté. Il y a il y a plus de zonage. C'està-dire que tout le territoire français est éligible. on peut construire à peu près partout. Exactement. Alors sur sur ce point-là, on en reparlera peut-être avec avec Stéphane Obay sur le principe, c'est plutôt une bonne nouvelle parce que on effectivement le certains on avait toujours des cas particuliers, on ne comprenait pas alors qu'un besoin existait pourquoi on ne pouvait pas construire des fiscalisations à tel ou tel endroit. Après, attention que ça ne devienne pas non plus un risque pour l'investisseur. Oui. Quand on achète un bien immobilier en défiscalisation ou autrement, on achète avant tout un bien immobilier qui par définition ne changera pas d'endroit et donc la la localisation est quand même un élément essentiel de

l'investissement. Il faut qu'on arrive à le louer aussi. C'est ce que disait Stéphan Obé tout à l'heure. C'est plutôt dans les grandes villes où les besoins se font sentir plutôt que en milieu rural. Exactement. Donc on loue pendant 9 ans. Alors on peut pas louer petite subtilité un membre de sa famille hein. Oui. Voilà. Bon, il y a toujours cette crainte, vous savez le l'État a toujours peur du contribuable fraudeur. Est-ce que ça aurait été vraiment une fraude partie où un loyer est encaissé ? J'en j'en suis pas certain, mais la règle est faite. Très bien. Euh vous avez parlé de l'ancien. Alors, si on achète, le dispositif est éligible pour l'ancien mais sous condition de réaliser des travaux et des travaux assez importants. Alors, assez important puisque avec le

texte actuel, il faut que les travaux représentent 30 % de la valeur du bien. Donc, si j'achète un bien 100000, il faut que je fasse 30000 de travaux. Ouais. Ah oui, c'est des gros euh et en proportion, ça commence à Ah oui, ça commence à compter. Ça commence à compter. Alors, on on parle d'un abassement de feuill à 20 % dans une future loi, mais aujourd'hui c'est 30. D'accord. Et avec euh une ambition pour l'État, c'est faire euh améliorer l'étiquette énergétique. Alors, améliorer l'étiquette énergétique et de manière plus générale, améliorer la salubrité du logement. À Toulouse, ces dernières ces dernières semaines, derniers mois, on a vu des immeubles anciens qui avaient des difficultés. Peut-être que ce sera l'occasion de remettre un petit peu d'argent dans dans

les travaux et la structure. Très bien. Donc le but c'est d'avoir une étiquette A ou B et si on peut pas atteindre ces étiquettes à ce moment-là l'opération va pas pouvoir se faire. C'est vraiment ce contrairement au dispositif sur le neuf dès qu'on va être dans l'ancien. C'est un dispositif qui va falloir travailler très concrètement puisque la l'acheteur va vraiment être responsable de ces travaux et du résultat à atteindre. Donc c'est vraiment il y aura un gros travail en amont à fournir pour être certain de respecter les règles. Alors des plafonds de loyer aussi sont à appliquer. Peut-être on peut en dire un mot. En fait, on aura trois le le propriétaire investisseur aura trois choix. Soit qualifier son logement d'intermédiaire, de social ou de très social avec des plafonds de revenus

enfin de de ressources évidemment du locataire qui rentrera dans les lieux différents. Est-ce que ça c'est pour essayer d'adresser un maximum de de population ? Oui. Et puis les les besoins ne sont pas les mêmes partout. C'est-à-dire que aujourd'hui, on va on peut imaginer de manière large qu'il y a besoin de tant de logement dans toute la France et puis par secteur, par ville puis par secteur dans chaque ville, il y a des besoins différents et il y a des zones des secteurs dans lesquels on sait que c'est plutôt du très social. Il y a des secteurs pour lesquels les problèmes financiers ne sont pas les mêmes. On va pouvoir faire du logement intermédiaire. Le problème c'est que quand vous vendez ça, particulier, il va dire bah moi je veux acheter là où je vais pouvoir louer

le plus cher possible. Et on pour éviter cet effet-là, le texte prévoit que l'amortissement sera plus important dans les zones où le le loyer sera plus bas. Le loyer sera plus bas. Alors, d'ailleurs, on a préparé une infographie. On va voir parce qu'en fonction justement du caractère du logement, s'il est intermédiaire, social ou très social, le taux d'amortissement n'est pas le même. On voit bien, on va regarder la la colonne de gauche sur le 9. Dans le trait social, on est à 5,5 % alors que dans l'intermédiaire, on est à 35. Donc plus on loue à des publics, on va dire fragiles, plus l'amortissement est important. C'est ça exactement. Bah c'est ce qui permet de de rendre économiquement l'opération réalisable. Très bien. Et on on peut aussi déduire toutes les charges des revenus locatif

que génère donc les charges habituelles sûr on ça change rien. Vous avez vous allez déduire votre impôt foncier, vous allez déduire vos intérêts d'emprunt. C'est important les intérêts d'emprunt parce que on est sur une période où les les taux sont autour de 3 % voir plus. on va pouvoir les déduire et c'est pour ça aussi qu'il faut que le déficit foncier soit reportable sur les revus globales parce que en début d'investissement lorsque j'amortis lorsque je déduis mon impôt foncier lorsque je déduis mon intérêt d'emprunt et en plus je fais de l'amortissement c'est sûr qu'on on sera au plafond donc là on aura pas de plafond dès le début c'est bien euh et on peut également déduire les frais de gestion les charges de copropriété charge de copropriété par sur sur une

certaine partie enfin voilà on peut déduire pas mal de choses donc intéressant Peut-être Stéphane Obé, votre sentiment sur des dispositifs d'amortissement qui est un peu différent de ce qui existait jusqu'à présent. Est-ce que c'est intéressant pour l'épargnant, l'investisseur qui veut faire du patrimoine ? Alors moi je pense que ce dispositif est un très bon dispositif euh si a plusieurs avantages. Premier avantage, en effet, c'est euh c'est cet amortissement que l'on peut faire sur le bien. Mais surtout, on peut coupler ce on peut coupler cet amortissement avec l'acquisition d'un logement en LI. Logement locatif intermédiaire. L'accord. Ça consiste en quoi ça ? Le logement locatif intermédiaire, c'est un logement traditionnel logement familial normal

qui a l'avantage d'avoir une TVA à 10 %. Ah donc vous avez le choix de le payer plus cher ou de le payer moins cher. Donc quand vous faites du LI bah vous le payez 10 % moins cher puisque il y a une TVA 10 %. Il y a des contreparties demandées en la contrepartie c'est d'avoir une ESCI. D'accord. Voilà donc ce qui est un dispositif très simple. Ça c'est léger quand même. Ça c'est très léger. Société civile immobilière pardon. Voilà. Pardon. société civile immobilière. La deuxième contrepartie, c'est qu'il faut le garder 16 ans. 16 ans. Voilà. Mais en vrai, les investisseurs, même quand il faisaient du Pinel ou du flow ou les autres dispositifs qu'on avait avant, en vrai, il les gardait souvent plus de 9 ans et il le gardait plutôt 15 entre 15 et 20 ans. Ou il faisait du patrimoine

et il faisait du patrimoine. Voilà. Donc c'est pas vraiment une contrainte le fait que qu'il faille le garder 16 ans. Et la troisième contrainte mais qui est la même que le Jean Brunin, c'est qu'il faut louer au niveau de loyer logement intermédiaire avec les mêmes plafonds exactement les mêmes plafonds de ressources pour les locataires et les mêmes plafonds de loyer pour pour le logement. Voilà. Donc en fait c'est on a les mêmes contraintes que le jambrin lorsqu'on est en logement locatif intermédiaire sauf qu'on va cumuler et l'avantage du jambrin du dispositif du statut du bailleur privé donc voilà et on va bénéficier de la TVA à 10 et surtout d'un avantage énorme qui est un crédit d'impôt sur la taxe foncière c'estàdire qu'on on paye pas de taxe foncière

on paye la taxe foncière mais l'État vous rembourse la taxe foncière. Ah voilà, c'estàd pourquoi on la paye ? Parce que la collectivité parce que la collective l'encaisse voilà et c'est l'État qui vous rembourse qui qui qui compense. Et il faut savoir que la taxe foncière sur 20 ans, ça représente 12 % du prix d'un appartement. C'est considérable. Donc ce qui veut dire que lorsque vous faites un jambrin cumulé à un LI, en fait vous allez avoir vos 10 % de TV en moins de TVA en moins. Le dispositif Jambrin, il va représenter à peu près sur 20 ans 16 % sur 20 ans hein. L'amortissement des ça va représenter à peu près 16 % du prix de l'appartement. Donc vous êtes à 10 + 16 vous êtes à 26 plus 12 % de crédit

d'impôts sur la taxe foncière. Donc vous êtes à 38 % euh considérable, vous êtes à 38 % finalement d'économie fiscale euh sur un appartement quand vous allez cumuler le LLI et le jambrin. Donc c'est hyper intéressant en effet. Donc moi, je pense que c'est vraiment un dispositif qui va relancer la le la construction de logement neuf actuellement et en plus on a l'avantage aujourd'hui d'avoir des prix de vente assez bas parce que on a vécu deux années quand même 2024 et 2025 où les prix ont baissé, les prix du logement neuf ont baissé. Donc aujourd'hui donc tout de suite on bénéficie des prix bas et en plus des deux avantages du LLI et du Jambrin. Ça veut dire que les

promoteurs aujourd'hui, ils ont déjà des appartements qui correspondent auè donc ils sont déjà jambrunins ils sont déjà ils sont déjà jambrin puisque alors c'est vrai que le le l'avantage entre guillemets du jambrin, c'est qu'il est pas zoné. C'est-à-dire qu'il y a voilà. Alors par contre le LI lui est zonné. Ah donc il faut faire attention. Donc en fait mais moi je pense que enfin c'est ce que disait Hubert tout à l'heure les logements il faut les acheter au bon endroit. Ben oui, toujours. Donc pour déjà pour qu'il se loue facilement et il se trouve que le zonage qui existe actuellement, c'est-à-dire le zonage B1 à Abis est plutôt pas mal fait et qui correspond aux zones où il y a des besoins. Alors en effet, il y a des exceptions. Parfois vous êtes vous avez

une commune qui est juste à côté de la limite de zone B1 qui en effet pourrait être éligible et là elle le sera au Jambrin. Elle le sera pas où elle par contre. Ah oui, très bien. Alors Hubert Lettigier, on voit c'est un nouveau dispositif. que Stéphan Obé l'explique très bien. Il y a il y a des avantages certains. Est-ce que vous dans vos études, vous allez devoir faire œuvre de pédagogie pour ben auprès de vos clients que vous conseillez au quotidien sur du droit de la famille, du patrimoine ? Oui, ça fait partie de ça fait partie de l'accompagnement qu'on a avec les clients si vous voulez le aujourd'hui. D'ailleurs, c'est bien parce que depuis un an où l'on voit ces cette nouveau régime de défiscalisation pour les particuliers qui a été fait avec le LLI, le le notar a repris une place

importante dans le dans le dispositif par l'apport de cet SCI. C'est vrai que les clients du coup se posent des questions, on va me faire créer une société, c'est pas très lourd mais psychologiquement je suis un particulier, je vais investir, je crée quelque chose, je veux savoir à quoi s'emmène. Donc déjà on avait repris une place dans cela parce que dès qu'on crée une SI, on va se poser des questions sur la transmission. Donc les clients aussi étaient là et nous les accompagnons déjà depuis un an, un petit peu plus qu'on le faisait déjà sur la défiscalisation. Maintenant que ce nouveau dispositif arrive où on est sur une mécanique peut-être nouvelle donc plus complexe expliqué au départ technique ou on va voir on va pouvoir faire des calculs des simulations. Mais je pense

que dans la plupart des cas quand même les calculs financiers les simulations très précises ce sont les agents qui commercialisent les les conseillers en gestion de patrimoine ou autres qui vont pouvoir faire plus précisément ces ces choses-là. Nous ce quand on va accompagner le client c'est avec plus de recul. On va regarder le patrimoine plus large successoral successoral. On a une succession, il y a de la il y a de l'argent, on regarde le patrimoine de l'héritier, on voit qu'il n'a pas tant d'immobiliers que ça. Et bien aujourd'hui, c'est l'occasion d'aller acheter pour peut-être moins cher avec un apport plus un crédit complémentaire, d'aller acheter un apport d'aller faire un investissement immobilier. On l'a vu, cet investissement, si on fait un LI

jambin, on va le garder 16 à 20 ans. Oui. Or plus. Donc on est sur le long terme et nous c'est ce qui nous intéresse dans l'accompagnement client, c'est le long terme. Même le jambin à 9 ans, c'est déjà du long terme mais 16 20 ans, c'est c'est vraiment ce qu'on recherche. Alors justement, moi j'ai une question. Comme les délais sont longs, si l'investisseur propriétaire décède, est-ce que ces héritiers doivent conserver le locataire qui est dans un appartement jambrun pendant jusqu'à la durée de 9 ans ? Est-ce qu'ils peuvent eux-mêmes habiter le bien ? Est-ce qu'ils peuvent le vendre ? Que que prévoit la loi ? Alors euh il y a deux deux questions dans votre question, même plusieurs. Même plusieurs. La première chose vis-à-vis du locataire. Le le locataire

queon soit dans en lambr en pinell peu importe le régime ou en bail d'habitation traditionnelle, le locataire n'a pas à subir le fait que le propriétaire soit mort. Donc on se le le décès du locataire du propriétaire pardon ne sera pas une cause pour demander au locataire de partir pour délivrer un congé. En revanche, la seconde question c'est du point de vue fiscal. Donc aujourd'hui euh jusqu'à présent, en tout cas pour la loi Pinel, c'était le cas, on renvoyé à des réponses d'administration fiscale qui avaient été faites pour des dispositif antérieur pour le je crois que le beauip vise le sellerier. Bon, on s'attend à ce que le beauip nous renvoie toujours sur le même dispositif. Le décès de l'investisseur fait partie d'un des cas qui permet de mettre fin à l'opération.

À l'opération. Mais bon, c'est là aussi c'est vraiment à regarder au cas par cas et c'est surtout avec une personne morale parce que si c'est une SCI qui achète SCI, elle meurt pas du fait du de la mort de l'investisseur. Donc attention, enfin on va quand même regarder tout ça. Bon, on aura besoin et on attend des textes. On attend les textes et on aura besoin de de l'œil du notaire en tout cas pour pour guider guider les particuliers qui investissent. Merci beaucoup à tous les deux pour vos regards experts sur ce nouveau dispositif Jamb Brun censé relancer l'immobilier. En tout cas, la profession nourrit beaucoup d'espoir. Cette émission, vous la retrouverez sur la chaîne YouTube et sur le site de la ladepêche.fr ainsi que sur nos réseaux sociaux. Et je vous dis à très bientôt

pour une prochaine émission.