Mieux que le "JEANBRUN" , un investissement immo avec 30 ans sans impôts!

Comment avec un investissement faire 30 ans sans impôt ? Alors d'abord, on se rappelle que la France taxe très lourdement l'immobilier. Les frais de notaires, les DMTO sont les plus élevés d'Europe avec nos amis belges. La taxe foncière qui est déjà élevée, très élevée dans certaines communes, a pris plus de 33 % en 10 ans. Elle va encore prendre 5 % en 2026. L'IFI, c'est unique au monde. Il y a que la France qui est une taxe sur la fortune immobilière. He là, il y a pas d'autres pays qui font ça. Concernant les revenus fonciers, là c'est simple, on est les plus taxés au monde.

Tranche marginale d'imposition, plus prélèvements sociaux à 172, donc jusqu'à 62 voire plus avec les 2 et 4 % de plus sur les hypertranches. Donc c'est les plus élevés du monde. Il n'y a pas d'autres pays qui taxent plus les revenus fonciers que la France. Pour les plusvalues, on est les plus élevés. d'Europe là c'est il y a c'est incontestable et concernant la succession n'est pas les numéros on est les numéro 2 puisque il y a le Japon et la Corée qui ont à peu près le même système qui taxe plus la succession que la France donc soit on est champion du monde soit on est champion d'Europe mais effectivement c'est quand même très douloureux la fiscalité est

partout est très élevée et pourtant et pourtant on peut faire avec un investissement 30 ans sans impôts en utilisant successivement les différentes éponges pour absorber fiscalement vos loyers. Alors, c'est toujours plus intéressant de partir d'un cas réel. Donc j'ai pris un bien qui est à vendre actuellement sur un site, donc un bien classique. C'est un T2 duplex dans un très joli hôtel particulier en hypercentre de tour avec la façade classée et comme vous le voyez, il est vraiment dans son jus. C'est des travaux qu'on les travaux datent des années 70. Voyez la

salle de bain et cetera. C'est quand même tout à fait dans son jus. Donc ça nécessite un un budget quand même de travaux. Le bien est présenté à 150000 €. et nécessite à peu près 50 55000 € de travaux. Donc c'est la proportion qu'il faut à peu près effectivement respecter, c'est-à-dire 20 25 % de travaux par rapport à votre prix d'achat. Donc là, on est tout à fait dans le bon cadre. On a 150000 € et 50000 € de travaux. Donc on fait cet investissement. Bien sûr, on finance en totalité, on apporte que les frais de notaires et on finance par exemple sur 25 ans. Bon, l'intérêt euh vous

le savez mais on va se le répéter. Donc vous faites une première phase, vous allez louer en nu cet appartement refait à neuf, vous pouvez le louer autour de de 1000 €. C'est à peu près les conditions de marché pour un appartement de cette qualité refait à neuf avec du charme et cetera. Donc euh 1000 € fait un rendement autour de de 5 %. Donc c'est tout à fait correct. Mais surtout l'intérêt c'est que vos travaux comme nous l'avions vu sur une précédente vidéo, vous allez pouvoir les déduire de vos loyers. Donc les passer en déficit. Donc globalement c'est 50000 € de travaux. Donc vous allez les passer l'année où vous faites vos travaux. Vous allez

pouvoir déduire de vos revenus un peu plus de 10000 € 10700 €. Donc ça ça vous fait une économie d'impôt. Donc non seulement on crée pas d'impôt mais même l'année de vos travaux, vous faites une économie d'impôts proportionnelle à votre tranche d'imposition puisque vous allez baisser vos revenus de 10700 € vos salaires et cetera de 10700 € et le reste environ 40000 €. vous allez les mettre en réserve comme nous l'avions déjà vu lors d'une précédente vidéo. Donc en réserve de déficit foncier et l'intérêt c'est que vous allez pouvoir passer les années suivantes. Donc vos charges, vos intérêts d'emprunt qui sont quand même élevés. J'ai pris un taux autour de de 4 %.

Donc vos charges, vos intérêts d'emprunt, vos frais de gestion et cetera, vous allez pouvoir déjà les déduire de vos loyers et ensuite ce qui reste en net va être absorbé par votre fameux déficit que vous avez conservé en réserve. Donc avec ce rendement et cette proportion de travaux, vous allez pouvoir passer votre réserve de déficit dans les 10 ans puisque comme vous le savez, on a 10 ans pour éponger le déficit. Donc c'est cette première phase de déficit que vous allez pouvoir utiliser pendant 10 ans. Donc au bout de 10 ans, votre déficit s'épuise. Vous n'avez quasiment plus de déficit ou plus du tout de déficit mais on a déjà fait 10 ans sans impôts. Donc on

a encaissé quelque chose comme 100000 € de loyer net sans impôt. Donc c'est quand même pas mal. Au bout de 10 ans. Donc on arrive à au bout de notre réserve de déficit. Donc là qu'est-ce qu'on peut faire ? Et bien c'est la phase 2. Par exemple à la faveur d'un changement de locataire, vous changez de régime, vous basculez en meublé, vous basculez en LMNP sur ce même bien. Vous le basculez en meublé. Donc bien sûr, vous le meublez, vous le louez ensuite en meublé. Et en meubler, comme vous le savez, l'intérêt c'est qu'on va pouvoir amortir son investissement. En l'occurrence, quand bien même vous l'avez fait il y a 10 ans, peu importe, on va prendre la valeur actuelle.

Donc en disant votre bien a pris de la valeur. Vous avez acheté 150, vous avez mis 50 de travaux. Donc globalement il valait 200000 € il y a 10 ans. Mais en 10 ans, il y a l'inflation, votre bien a pris de la valeur. Donc on va partir sur une valeur à peu près de 250000 €. Donc comme toujours, on va enlever la valeur du foncier qu'il ne s'amortit pas. Donc là à tour, il faut enlever peut-être 25 ou 30 % de valeur de foncier. Et donc le reste, nous allons pouvoir l'amortir sur une longue période en moyenne une trentaine d'années. Un peu plus pour le gros œuvre, un peu moins pour le second œuvre, mais globalement ça nous fait une moyenne de 30

ans. vous allez pouvoir amortir le mobilier sur lequel vous avez investi pour plutôt prendre du mobilier de qualité parce que voilà, faut que ça dure, le prix s'oublie, la qualité reste. Donc, mais l'intérêt c'est que vous avez encore des intérêts d'emprunt qui sont assez forts puisque vous avez un prêt sur 25 ans, là nous sommes juste à 10 ans. Donc l'intérêt c'est que vos charges courantes plus vos intérêts d'emprunt encore plus l'amortissement de vos meubles, plus l'amortissement surtout le gros morceau, l'amortissement de l'immobilier vont faire que vous allez encore effacer vos loyers pendant 15 16 ans. Précisément pour ce cas-là, on va être

en déficit sur vos revenus BIC. vous allez être en déficit pendant 15 16 ans. Donc al on est déjà 10 ans sans impôt avec notre déficit. On bascule ensuite en meublé où on refait 15 ans donc en euh BIC mais toujours en déficit BIC grâce à nos amortissements. Donc là on est déjà à 25 ou 26 ans sans impôt. Donc là c'est quand même pas mal. Donc mais on n'est pas au bout puisque j'avais dit 30 ans. Donc qu'est-ce qu'on peut faire ensuite ? Donc là, c'est la phase 3. Donc alors la chose la plus importante, c'est est-ce que vous avez des enfants ou pas ? Parce que 25 ans, il s'est déjà passé effectivement 25 ans. En 25 ans, vous n'avez pas fait peut-être que de l'immobilier, vous avez

peut-être par exemple fait des enfants. Alors, si vous n'avez pas d'enfants, là soyons clair, vous allez être positif en impôt. Surtout que votre crédit s'arrête au bout de 25 ans. Donc là, il faut vendre. vous aurez peu de plus-value puisqu'à 25 ans, vous êtes autour de 7 % de plusvalue. Donc c'est vraiment pas méchant même s'il faut déduire ses amortissements meublés maintenant, c'est vraiment pas méchant. Donc si vous avez pas d'enfant, vous vendez et vous recommencez un cycle éventuellement de déficit puis de meublé et cetera et cetera. Mais si vous avez des enfants, notamment des enfants qui vont entamer des études ou qui sont jeunes actifs et qui gagnent peu leur vie qui sont notamment pas imposables, l'intérêt que vous pouvez avoir à ce moment-là, c'est plutôt

que de les aider notamment lorsqu'ils font des études en leur versant des pensions sur de l'argent qui a déjà été fiscalisé, vous transférez les loyers de ce joli appartement de tour à votre enfant qui va être étudiant par exemple. Le terme technique, c'est une donation temporaire du fruit. Ça ne coûte rien puisque c'est absorbé globalement dans les 100000 € que vous avez le droit de donner tous les tous les 15 ans par anent, par enfant. Donc, il faudrait donner un bien de plus de 500000 € pour commencer à grignoter là-dessus. Donc là, on en est loin. Donc il y a pas il y a pas de souci, ça ne coûte rien. Simplement les évolumements du notaire. Vous définissez une

période en général le le temps des études, donc 5 4 ou 5 ans et cetera. Et donc pendant ce temps, bah l'intérêt c'est que vous vous ne versez pas de pension. Alors certes, vous n'avez plus les loyers mais les loyers allaient être très fiscalisés puisque vous avez plus d'intérêt d'emprunt et même en béissez vos amortissements font que bah ça ne couvre pas l'ensemble de vos loyers. Donc de toute façon vos loyers auraient été ou BIC aurait été aurit commencé à être fortement fiscalisé. Donc il allait pas ils all il allait pas vous rester grand-chose sur vos loyers une fois les impôts et les problèmements sociaux passés. tandis que votre enfant, lui qui est étudiant n'est pas imposable. Donc il n'a pas d'impôts sur les loyers. Alors juste les parlèvements sociaux bien entendu à

17,2 ça on peut pas y échapper mais financièrement c'est très intéressant pour vous. Donc ça c'est si vous avez des enfants jeunes. Donc vous faites le terme technique une donation temporaire du fruit de 4 5 ans 6 ans le temps de vos études. Si vos enfants sont plus âgés et travaillent notamment donc là bah ils sont imposables. Donc bah ça ne sert à rien effectivement de leur transférer les loyers puisqu'ils seront imposés dessus également. Donc à ce moment-là, l'intérêt peut-être de monter soit une SCI, soit une SRL de famille avec vos enfants, c'est mieux d'être minoritaire

par exemple à 49 % pour vous. Et cette société va racheter le bien pour notamment repartir avec un financement à 80 90 ou 100 %. L'intérêt, c'est que vous allez pouvoir par exemple si vous continuez à emmeubler en SRL de famille, c'est un nouveau véhicule, ce sont de nouveaux associés. Donc vous allez pouvoir reprendre les amortissements à zéro sur une nouvelle valeur puisque le bien en 15 ans a encore pris de la valeur. Donc par exemple le bien, on peut considérer qu'il va valoir 300000 €. Donc vous recommencez un cycle d'amortissement à zéro. Vous avez à nouveau des intérêts d'emprunt

plein pot à déduire de vos loyers. Donc là, vous repartez pour 10, 15 ans, 20 ans sans impôts. Donc là, c'est même plus 30 ans sans impôt, ça peut être 50 ans sans impôt si vous faites ce qu'on appelle un rachat à vous-même. On déterra tous ces aspects-là dans une prochaine vidéo. Location ou la vente à soi-même. Attention, c'est technique, il faut le faire comme il faut, faut le monter avec des hommes de l'art, mais c'est également très intéressant. Donc vous l' compris, on a fait 10 ans en déficit foncier sans impôt puis on fait 15 ou 16 ans en meublé Biss sans impôt grâce à nos amortissements. Puis on transfert les loyers où on se rachète à soi-même avec ses

enfants. Donc on arrive à faire largement 30 ans sans impôt. Donc c'est vrai que la France est un enfer fiscal mais ça peut-être un paradis fiscal pour ceux qui connaissent la musique. Donc 30 ans sans impôt, c'est possible. Je le détaille dans le manuel de survie, dans la jungle immobilière, aux éditions du rocher avec bien d'autres choses pour vous aider à développer votre patrimoine. M.