Les banques vous mentent ! Révélations sur l'énorme crise immobilière qui vient...

Si je vous demandais quel est le point commun entre Gabriel Attal et Emmanuel Macron, vous me diriez peut-être qu'il y en a trop de points communs et que c'est une question de piège, peut-être. Mais il faut noter que les deux hommes ont pour point commun de n'être pas propriétaires de biens immobiliers, en dépit de leur patrimoine plutôt conséquent. On pourrait dire qu'ils sont les précurseurs d'une tendance qui va se renforcer dans les années et destinées à venir avec l'émergence d'une génération de locataires. Alors certes, il y a une différence notoire.

Les jeunes d'aujourd'hui et de demain ne pourront pas, contrairement à eux, acheter tout simplement parce qu'ils n'en auront pas les moyens, en dehors de ceux qui, comme notre tout nouveau Premier ministre, sont nés dans de beaux quartiers des grandes villes et dans des familles déjà très aisées. Et pour cause, si l'on en croit mon invité d'aujourd'hui, Olivier Berruyer, actuaire, spécialiste des mathématiques financières et statistiques et fondateur, on l'a dit, du Média Indépendant et Lucie, de la crise immobilière, qui a commencé avec la hausse des taux d'intérêt dans l'espace européen, est partie pour durer.

Olivier Berruyer est venu avec des graphiques qui résument un grand nombre de données stratégiques pour nous parler de cette tendance qui va bouleverser des milliers de vies et qui s'explique par des choix économiques et financiers au sommet, notamment, je crois, au sein de la Banque Centrale Européenne, des choix plus ou moins hasardeux. Salut Olivier. Bonjour. Ça fait longtemps qu'on ne t'a pas vu sur le plateau du Média, dis donc. Ben content de vous retrouver. Alors disons que ton raisonnement, tel que je l'ai compris, est une forme de paradoxe pour un esprit simple comme le mien.

En gros, les prix de l'immobilier baissent, mais ce n'est pas une bonne nouvelle pour les Français ordinaires, on va dire, et bien au contraire même. Mais avant les conclusions, commençons par les explications. Depuis 2022, tu disais que les prix de l'immobilier dont on s'est habitué à avoir la hausse continue depuis plus de 25 ans, tu disais qu'ils allaient plafonner ou alors carrément se casser la gueule selon les endroits. On y est.

Oui, tout à fait. Évidemment, il y a une baisse, comme on voit peut-être déjà sur ce premier graphique, qui commence à être assez marquée, en particulier à Paris et en Ile-de-France, où les prix, suivant les villes, atteignent fréquemment moins 10 %, ce qui commence à être une baisse significative. Et ça continue. Ils perdent actuellement à peu près 2 % chaque trimestre. Quand on voit le prix d'un bien immobilier, ça commence à faire une perte qui est quand même très, très, très importante, en tout cas supérieure à celle d'un loyer. Ce qui montre aussi que ce n'est pas le moment, on va en discuter, d'acheter, à moins que les prix aient fortement baissé là où vous êtes.

Alors donc, les prix, ils ont baissé. Mais avant cette baisse, il y a d'abord une hausse aux allures d'explosion.

Bien sûr, ça, ça a été un des drames français dont on parle assez peu. Finalement, ça a été une énorme bulle immobilière. Alors, il y a eu pas mal de pays qui ont eu ça, l'Espagne, les États-Unis. On se rappelle de ce qui s'est passé avant les subprimes. Ça a commencé à la fin des années 90, déjà avec un début de baisse des taux d'intérêt, d'ailleurs, dont on va parler, puisque c'est ce qui explique tous les problèmes qu'on a eus et les problèmes qu'on a encore. Mais après la crise des subprimes, en 2008-2009, dans beaucoup de pays, les bulles ont fortement diminué. Alors depuis, elles se sont plus ou moins reconstituées. Mais nous, en fait, ça n'a jamais baissé. Ça a toujours monté.

Pourquoi ? Bon, il y a différentes raisons. La France a quand même une croissance démographique qui est assez forte, donc il y a de la demande. Mais après, il y a eu aussi un laissé-faire des banques centrales, au niveau de la BCE, qui n'a pas cherché à encadrer quoi que ce soit au niveau des dirigeants politiques. Évidemment, tu as cité l'exemple d'Atal, qui est un cas un peu particulier. Peut-être qu'il vit toujours chez ses parents. Ça, c'est pas sûr. Je ne sais pas s'il émancipait. Mais bon, la plupart des ministres ont des gros patrimoines immobiliers.

– Atal, il a un gros patrimoine, mais disons qu'il a des parts d'une SCI et il n'a pas…

– Oui, il a un petit truc. Il a surtout 1,5 million sur son assurance-vie. C'est pas mal, quand même. Mais sur la partie immobilier, vraiment, on voit qu'il y a, évidemment, c'est un des axes forts de l'oligarchie de posséder de nombreux biens immobiliers. On sait qu'une grande partie des biens immobiliers qui sont en location sont en propriété de quelques pourcents des ménages qui en ont 5, 10 à louer. Mais voilà, c'est pas juste un Français qui a un logement. Souvent, les plus riches ont plusieurs logements.

– Alors, en gros, cette bulle, elle s'explique également par les intérêts de ceux qui nous dirigent, qui avaient tout intérêt à créer les conditions pour qu'une minorité puisse acheter un bien de plus en plus grand de biens, un nombre de plus en plus grand de biens pour les mettre en location.

– Exactement. Donc, évidemment, comme ils ont tous des gros patrimoins d'immobiliers, comme l'immobilier est monté, il n'aurait pas venu à l'idée de mettre un frein à ça. Mais ça, c'est quelque chose de très courte vue. Alors, c'est sûr que si on dit à quelqu'un, bon, vous avez acheté un logement de 200 000 euros, il en vaut 400 000. Bon, on va dire, bon, c'est super. Bon, on pourra dire, bon, quand même, parce que c'est vraiment, ça mérite que j'ai gagné 200 000 euros en faisant rien dans mon logement. Mais il faut voir un peu plus loin. La question, c'est pas juste. Vous avez acheté un logement de 200 000. Est-ce que vous êtes content qu'il vale 400 000 ? Ben, oui.

La question, c'est, oui, mais en plus, est-ce que vous êtes content que vos enfants, ils vont devoir acheter un logement de 400 000 et pas de 200 000 ? Et là, on voit tout de suite qu'on se dit, oui, c'est vrai que c'est peut-être pas une si bonne affaire d'avoir l'immobilier qui augmente. Ils vont se dire, ben, nous, on va acheter des biens pour nos enfants, voyons. Oui, mais enfin, si le but, c'est de dire, on va se serrer la ceinture toute la vie pour épargner énormément, pour avoir un bien qui coûte très, très cher, pour qu'au jour du décès, c'est ça, hein, qu'on va avoir de l'argent.

On ne parle plus de ceux qui nous gouvernent. Tu parles des Français ordinaires.

Oui, d'accord. Mais sur le raisonnement, il vaut aussi pour tous ceux qui nous gouvernent. Parce que s'ils nous gouvernent, ils devraient penser aussi derrière aux Français ordinaires et faire en sorte qu'on puisse se loger décemment sans se ruiner pendant très, très longtemps.

Alors, il y a eu cette bulle, donc, les prix d'immobilier qui n'ont cessé de grimper. Paris, en particulier, oui. Le marché immobilier qui n'a cessé de croître. Mais depuis 2015, quand même, tu nous expliques, les prix des loyers ont baissé et les locataires en ont profité. Mais il y a eu des conséquences que ces locataires, disons que les utilisateurs de logements pourraient payer par la suite. Mais pourquoi les prix des loyers ont baissé, même au cœur de la bulle immobilière ?

En fait, ils n'ont pas baissé, mais ils n'ont pas beaucoup augmenté. Ils ont fluctué, mais les prix sont encadrés. En fait, on voit qu'il y a eu une explosion des prix de l'immobilier, donc des prix de logement neuf quand on l'achète. Mais par contre, le loyer, lui, il est encadré. Donc les propriétaires n'ont pas pu augmenter, et c'est heureux, très fortement les loyers. Parce que ce qui s'est passé dans la bulle française, c'est que les prix d'achat ont doublé en France et triplé à Paris. C'est-à-dire qu'un logement dans le centre de Paris, de 80 mètres carrés, de 90, ça valait 400 000 euros. Ce qui, avec un gros crédit, peut être acheté en plein centre. Aujourd'hui, c'est 1,2 million.

Donc c'est totalement impossible d'acheter un logement. Mais les loyers sont restés à peu près au même niveau. Si ils avaient doublé ou triplé, on voit qu'on aurait ruiné la population française. Donc c'est bien l'encadrement législatif qui a empêché une forte augmentation des loyers. Donc ça, c'est plutôt bien. Mais c'est vrai qu'il y a un revers à la médaille. C'est que du coup, comme les prix d'achat sont beaucoup plus forts et que les loyers n'ont pas changé, c'est-à-dire que la rentabilité, quand on investit dans l'immobilier pour louer, est devenue très très faible. Donc il y a de moins en moins de gens qui ont acheté un bien pour le louer.

Et donc ça explique qu'il y a de plus en plus de difficultés. Ceux qui nous regardent connaissent peut-être pour essayer de trouver une location aujourd'hui.

C'est très très difficile. Il y a des difficultés pour les locataires à trouver un appartement parce que finalement, ça devient de moins en moins rentable d'être propriétaire.

Mais je ne dis pas qu'il aurait fallu que les loyers soient plus gros. On est bien d'accord. Il aurait fallu que les prix repartent à la baisse, comme dans d'autres pays, avec des actions assez volontaristes. Mais ça, le gouvernement n'a pas voulu le faire ça parce qu'il est au bénéfice de l'oligarchie et pas de l'ensemble de la population.

On a l'impression que dans l'immobilier, c'est toujours au final les locataires ou alors les petits propriétaires d'un bien unique qui perdent. La fin des prêts immobiliers pas chers explique aussi pour beaucoup, selon tes analyses, la crise immobilière actuelle.

Oui, c'est ça qui est au cœur de la problématique. Et pour bien se rappeler, vers 2018, la Banque centrale a eu un petit problème, c'est qu'il n'y avait plus du tout d'inflation. Elle était quasiment à zéro. On peut oublier, parce que de toute façon, on n'était pas très fortement impacté, mais ça a été un problème pour la Banque centrale. Et la Banque centrale a dit, attendez, laissez-moi faire, vous allez voir. On va faire ce qu'il faut pour faire remonter l'inflation. Ça a bien marché, un peu plus que ce qu'ils pensaient, à force de lancer la planche à billets, qui a été une des conséquences, pas la seule, évidemment, dans la crise inflationniste qu'on a.

Et donc, quand est arrivé 2022, et donc une inflation très forte, ce qu'ils ont fait, c'est qu'ils ont remonté les taux d'intérêt, qui n'ont pas atteint des niveaux délirants loin de là. Ils sont à 4% au niveau de la Banque centrale, mais ils étaient à 1% avant la crise. Donc on se dit, bon, de 1 à 3%, est-ce que c'est vraiment très important ? Mais en fait, ça a un impact très, très fort, je vois des mathématiques, sur la capacité qu'on a à emprunter. Donc quand on passe les taux de 1% à 4,5,5, comme ils sont aujourd'hui, sur un prêt à 25 ans, c'est à peu près 35% du montant que vous pouvez emprunter qui disparaît.

C'est-à-dire que si vous pouviez emprunter dans les 200 000 euros, eh bien, ce sera plus qu'à peu près 130, 140, suivant le prix.

C'est énorme, finalement, on n'a pas cette impression.

Bien sûr, on n'a pas l'impression. On se dit, bon, à 4, oui, ça coûte un peu plus cher. Non, ça coûte beaucoup, beaucoup, beaucoup plus cher. C'est parce que, évidemment, c'est sur 25 ans. Donc c'est chaque année, vous devez payer plus d'intérêts. C'est une mécanique aussi des prêts immobiliers. Et donc, ça veut dire que vous avez coupé, clairement, les jarrets aux emprunteurs. Donc quand ils voient un bien à 300 000 euros, le banquier leur dit, non, je ne peux vous prêter que 200 000. Vous ne pouvez pas, avec vos revenus, emprunter plus que ça.

Et comme il n'y a plus beaucoup de gens qui ont 100 000 euros de côté à mettre dans un logement, on voit déjà que tous ceux qui veulent acheter un logement pour la première fois et donc qui n'ont pas beaucoup d'argent de côté, en fait, ils ne peuvent plus acheter. Et les crédits qui ont été distribués par les banques, les montants qui sont donnés en crédit par les banques, ont baissé de 60 % au total depuis deux ans. 60 % ? De moins. C'est gigantesque. C'est gigantesque. D'accord. Donc ça veut dire qu'il n'y a plus beaucoup d'argent.

Ce n'est pas une crise, c'est une super crise.

Oui, c'est une super crise qui est en train de se développer. Alors après, ce qui s'est passé, c'est que du coup, évidemment, les emprunteurs, il n'y a plus assez d'argent disponible pour acheter des biens immobiliers au prix où il est. Et donc les prix ont commencé à baisser. Ils ont baissé que de 10 % jusqu'à présent. Il ne faut pas oublier qu'il y a plus de 10 % d'inflation depuis. Autrement dit, en fait, c'est 20 % de moins de valeur des biens immobiliers. Et on voit qu'il va sans doute y avoir encore une baisse d'une dizaine de pourcents en 2024.

En fait, on va juste retrouver le niveau de prix qui était à peu près en 2014-2015 et qui, historiquement, est quand même très, très élevé par rapport à ce qu'on payait dans les années 90, 80, 70 même. Historiquement, il y a des grosses modifications.

Alors, est-ce qu'on peut dire que la Banque Centrale Européenne, que tu aimes bien critiquer, Olivier, avec des arguments solides, j'en conviens, est-ce qu'on va dire qu'elle s'est piégée, qu'elle s'est piégée elle-même ou bien elle savait ce qu'elle faisait avec des politiques successives qui nous amènent à cette super crise de l'immobilier ?

Oui, c'est une irresponsabilité. Ils se sont mis à avoir des politiques qu'ils ont appelées eux-mêmes non conventionnelles pour faire un genre chic et très intelligent. Ça veut dire qu'on a fait des trucs qui étaient interdits avant. Jamais il serait venu à l'idée de quelqu'un dans les années 60 ou 70 de faire ça. Donc, ils ont mis des taux à 0 % en disant, ça va aider l'économie, machin. Au final, il y a eu 1 ou 2 % de croissance. C'est quand même une croissance très très faible. Et au total, quand ils ont fait ça, parce que j'ai dit tout à l'heure, ils avaient commencé à mettre cette politique en 2018, l'immobilier avait monté de 30 %.

Ça ne s'est pas trop vu, mais pendant le Covid, 2020, 2021, les prix ont pris depuis 2015 à peu près 35 % de hausse. C'est quand même délirant ce que ça coûte, ce que ça a comme impact sur l'ensemble des Français pour au final, je répète, avoir un ou deux points de croissance de plus peut-être. Donc, ça a été une politique à très courte vue. Mais de toute façon, ça, c'est ce que fait la BCE depuis et depuis très longtemps. Elle est confrontée à d'énormes problèmes. Puisqu'évidemment, l'histoire d'euro, ça ne marche pas bien. Ça crée plein de difficultés. Donc, ils sont sans rien en train d'essayer de mettre des sparadraps. Au niveau de la Banque centrale, ça a été de mettre des taux à 0.

Ça a été de créer de l'argent avec la Banque centrale. Au niveau du gouvernement, c'est d'essayer de faire des déficits de plus en plus importants. Et au final, on voit que ces politiques, évidemment, à court terme, elles ont l'air d'avoir quelques effets. Mais à moyen terme, elles créent de nouveaux problèmes. Donc, ceux qui ont acheté les appartements en 2021 30% plus chers, ils risquent de ne pas faire une très, très belle affaire à la revente durant 3, 4, 5 ans, quand il va falloir qu'ils achètent peut-être un peu plus grand.

Alors, pour toi, la propagande immobilière dans le style, et s'il était temps d'acheter, il est temps d'acheter maintenant, elle est complètement fallacieuse en 2024 ?

Elle est depuis un moment. J'étais même amusé à faire une petite vidéo là-dessus, où je montrais que depuis 2005, tous les ans, j'ai pris le Parisien, et tu avais tous les ans, dans le Parisien, un article qui disait, c'est le moment d'acheter. C'est quand même depuis 2005. Et en 2021, pendant le Covid, il continuait encore à dire, c'est le moment d'acheter. C'est un peu bête, vous vous êtes enfermé chez vous, vous ne pouvez pas visiter, mais enfin, peut-être à distance, en visio. Le truc était sidérant. Mais évidemment, ça aide à entretenir cette bulle immobilière. Mais si ça fait 15 ans que c'est le moment d'acheter, c'est-à-dire que ça fait 15 ans que ce n'est pas le moment de vendre.

Donc on voit qu'il y a un problème. Parce qu'évidemment, ce qui est gagné d'un côté est perdu de l'autre. Mais ça, on ne le dit jamais clairement aux citoyens pour qu'ils fassent des bons choix. Parce que pour le moment, ce n'est clairement pas un très bon moment pour acheter, à moins que les prix baissent. Mais on voit qu'ils ne baissent pas très fortement encore à due proportion de ce qu'ils devraient face à la baisse des moyens qu'ont les acheteurs pour trouver l'argent nécessaire à financer leur emprunt. Donc le marché est assez gelé. C'est à peu près moins 25% de ventes en un an. Ça va sans doute continuer encore en 2024. Puisque les gens se disent, oui, bon, c'est peut-être...

Enfin, les vendeurs se disent, je vais attendre un petit peu, ça va remonter. Mais voilà, il y a plein de signes. Je ne sais pas madame Irma, mais il y a plein de signes qui montrent que ça ne remontera pas. Enfin, en tout cas, moi, j'ai la très mauvaise idée de remettre encore des taux d'intérêt à 0%. Mais ça, ça ne va pas arriver, à mon avis, jamais. Sûrement pas dans les 2, 3, 4...

On en reparlera, finalement, de tout ce que cela présage à moyen et long terme. Mais un certain nombre de banquiers, pour revenir à la question de la propagande immobilière, un certain nombre de banquiers disent, au fond, vous pouvez acheter maintenant, même si vous achetez à 4, 5%, parce que quand les taux baisseront, vous pourrez faire un rachat de crédit.

Oui, bien sûr. Alors déjà, il faut qu'ils baissent, les taux. Moi, je ne suis pas madame Irma sur les prix de l'immobilier, mais sur le niveau d'inflation dans 3, 4 ans. Pour peu qu'ils nous déclenchent un conflit avec la Chine aussi, ça peut être assez rigolo. Mais oui, ce n'est pas forcément un mauvais conseil. Mais la question, c'est aussi, quel est le prix de ce que vous achetez ? Et là, comme actuellement, ça baisse de 2% par trimestre, pourquoi voulez-vous vous précipiter pour acheter ? Sachant qu'en plus, normalement, en 2024, il y a des chances que les taux commencent légèrement à baisser. Mais il ne va pas y avoir de miracle non plus.

Les taux ne vont pas repasser à 1%, pas même à 2 ou 3. Ils ne vont pas en 2024. Donc, on voit que ce n'est pas demain la veille qu'il y aura de nouveau des moyens pour alimenter la bulle immobilière, sachant qu'il y a aussi plein d'autres facteurs qui poussent à ne pas maintenir les prix au niveau actuel. Le premier, c'est qu'il faut bien voir qu'il y a beaucoup de gens, je ne parle pas de ceux qui ont acheté un appartement pour la première fois, mais ceux qui ont revendu leur appartement pour acheter un nouvel appartement, j'ai vraiment plus grand, quand la famille s'agrandit, souvent, ils ont fait une plus-value sur leur appartement précédent.

Ceux qui ont acheté en 2005, ils ont vendu en 2015, les prix avaient monté, donc ils ont gagné de l'argent. Cet argent, finalement, ça leur a permis d'acheter plus cher leur appartement en 2015. Donc, on m'a dit, c'est comme un mécanisme de Ponzi où on bénéficie en partie de la hausse des prix passés qui a permis de financer, en plus du crédit immobilier, par un apport personnel, par le bénéfice qu'on a eu, le nouvel appartement. Mais ça, ça marche quand les prix montent. Mais au bout d'un moment, les prix, quand on arrive à Paris à 10 000 euros le mètre carré, basta, ça ne va pas valoir non plus 20 000 euros le mètre carré à Paris.

Et donc, on voit que dans les 2 ans, les 5 ans, les 10 ans qui viennent, il n'y a plus beaucoup de personnes qui vont faire des gros gains à la revente. Autrement dit, il n'y aura plus cet argent-là qui, en plus du crédit immobilier, permettait d'acheter. On voit que c'est une raison supplémentaire qui fait qu'il va y avoir des pressions à la baisse sur les prix. Le deuxième gros poste, c'est qu'il va y avoir de plus en plus d'investissements de la population. Donc, quand on regarde les cours démographiques, il va y avoir de plus en plus de décès, historiquement, parce que c'est les générations du baby-boom qui vont arriver, hélas, au terme de leur existence.

Et donc, ça veut dire qu'il va y avoir de plus en plus de successions, donc de plus en plus de revente de logements, donc de plus en plus de vendeurs et de moins en moins d'acheteurs. Donc, ça veut dire qu'effectivement, il y a des chances que les prix continuent à baisser encore un petit moment et puis qu'après, ils se stabilisent. Mais ils se stabiliseront quand même à un niveau qui reste très élevé. Si on était au niveau des années 90, par rapport au prix actuel, il y aurait moins 40 à moins 50% sur le prix de l'immobilier. Donc, on voit que c'est encore colossal.

Et c'est de l'argent qui est forcé à être mis de côté, qui est forcé à être épargné au lieu d'être consommé et donc d'alimenter la machine économique.

Alors, je voudrais qu'on revienne pour finir et pour vraiment développer au paradoxe évoqué au début. Les prix baissent, mais les classes populaires et moyennes, et surtout les jeunes des classes populaires et moyennes, on est très loin de Gabriel Attal, ne peuvent toujours pas acheter. Pourquoi et jusqu'à quand, Olivier ?

Ça, c'est compliqué parce qu'il n'y a pas de... Il y a assez peu d'aides pour les ménages en difficulté pour acheter. Il n'y a pas de volonté politique d'aider plus que ça les ménages moyens à acheter. Ils sont plus en train d'essayer de réfléchir encore comment je vais pouvoir faire un truc pour défiscaliser ce que je remets encore, mécanisme, parce que ça fait quand même maintenant des décennies que le contribuable finance.

Ça veut dire que le marché des aides immobilières est surtout pointé, sert surtout à ceux qui ont déjà.

Oui, bien sûr. C'est ceux qui ont déjà des gros revenus, et en particulier ceux qui ont des revenus colossaux. Et donc, on se retrouve avec des gens qui ont 10, 15, 20 logements.

Donc, en gros, tout notre système d'incitation aide les multipropriétaires à grossir.

Oui, en tout cas, c'est ce qui se passe depuis les aides au logement de Chirac en 1995, quand il avait commencé à mettre en place ce mécanisme où le contribuable a aidé les plus riches à augmenter leur patrimoine. Évidemment, ça a servi à des gens des classes moyennes, certes, parfois, à acheter un bien, mais ça a surtout, surtout, surtout servi à ceux qui ont des millions d'euros pour les placer. Quelque part, tu nous dis,

quand les prix augmentent, ouh là là, c'est trop cher pour les classes moyennes et les classes populaires, quand les prix baissent, ouh là là, c'est toujours pas une bonne nouvelle pour les classes moyennes et les prix... Bah si, c'est quand même une bonne nouvelle.

Ça permet quand même d'arriver à des niveaux où on va pouvoir acheter. Enfin, en tout cas, moi, ce que j'ai tendance à dire, c'est qu'il faudrait vraiment qu'il y ait des actions des banques centrales et des pouvoirs publics pour essayer de dire, bon, si on peut faire baisser les prix de l'immobilier de 30 ou 40 %, ce serait quand même extrêmement positif. On reviendrait juste au niveau des 30 glorieuses, des années 70, des années 80, des années 90.

Mais tu dis que dans le cadre actuel, ce ne sera pas possible et ça demeurera cher.

Bah, ça risque de demeurer cher puisque les acheteurs continuent, malgré les difficultés, à vouloir acheter cher. Il devrait y avoir des négociations de moins de 30% par rapport aux baisses qu'on observe. Et on voit que les vendeurs ne veulent pas baisser les prix à ce niveau, donc le marché se gèle. C'est-à-dire que les vendeurs, maintenant, ils attendent 6 mois, 1 an pour vendre leur logement, un peu moins cher que ce qu'ils voulaient. Il n'y a pas eu encore de baisse très forte. Après, c'est une histoire d'offre et de demande. Si on continue à faire croire aux gens qu'on va reconnaître dans le futur des hausses encore de 20-30% d'immobilier qu'il faut investir tout de suite.

Ah bah oui, maintenant, comme tu disais tout à l'heure, le banquier, même à 5%, c'est pas grave, c'est le bon moment pour acheter parce qu'ils ont tous payé aux commissions. Donc effectivement, plus d'achats, plus de commissions. Donc ces gens-là crèvent de faim. Donc après, ils poussent les gens à parfois agir contre leur intérêt. Et parfois, il vaut mieux attendre un an ou deux pour acheter moins cher et sans doute à des taux aussi moins chers dans le futur.

Tu dis la crise immobilière va durer. Elle est partie pour s'installer. En gros, est-ce que c'est le spectre d'une génération de locataires, finalement locataires de son appartement et même locataires de sa voiture, locataires d'à peu près tout ? Est-ce que c'est une génération de locataires qui est en train d'émerger et d'arriver dans la vie active ? Et est-ce que c'est grave, au fond, d'être une génération de locataires, si c'est le cas ?

Si je te dis, quels sont les pays de locataires ? C'est quoi les pays où il y a beaucoup, beaucoup de locataires ? Les pays pauvres ? Non, c'est le contraire. Les pays riches ? Oui, c'est la Suisse, c'est l'Allemagne qui ont beaucoup de locataires. L'Albanie, la Roumanie, ils ont d'énormes proportions de propriétaires. Après, tout dépend du niveau des loyers, tout dépend du niveau des revenus. Parfois, si tu arrives à avoir des loyers pas très chers, peut-être mieux être locataire et garder une capacité d'épargne tous les mois, et cette épargne, tu peux l'investir, la placer sur d'autres produits, le mettre de côté, le mettre sur un livret. Mais ce n'est pas juste d'être locataire.

Évidemment, tu pourrais dire que certes, j'ai perdu le montant de ma location. Quand tu achètes déjà, tu perds une énorme partie en taux d'intérêt. Et si en plus, ce que tu as acheté, ça perd 30% quand tu le revends 10 ans après ? Parce que c'est vrai qu'on se dit, on n'a pas ce réflexe-là parce que depuis les années 90, ça monte tout le temps. Mais il y a plein de pays où c'est monté, ça a baissé, ça fait vraiment de l'accordéon. Certains ont baissé, ils n'ont jamais remonté. Donc, ce n'est pas évident qu'ils fassent une si bonne affaire.

Entre avoir un loyer à 500 euros par mois et puis mettre 500 euros par mois de côté et puis emprunter et devoir rembourser 1 200, 1 300 euros par mois pendant 25 ans, tu n'as pas non plus la même qualité de vie. Il faut aussi faire attention. Quand on peut, à long terme, c'est plutôt bien et tout le monde est content d'avoir son logement. Financièrement, ce n'est pas toujours un drame de rester locataire un peu plus longtemps, si je répète, si les loyers ne sont pas très faibles. Sinon, pour le coup, oui, tu te retrouves ruiné sans rien du tout. L'idée, c'est d'avoir des loyers qui sont assez faibles pour permettre de se constituer comme un patrimoine.

Mais ce n'est pas la réalité d'aujourd'hui, de ce dont tu le parles. Ce n'est pas la réalité d'aujourd'hui. Aujourd'hui, les loyers sont élevés et c'est difficile de louer, c'est difficile d'acheter. Et surtout depuis deux ans,

c'est très difficile même de louer.

Il y a certaines catégories de la population qui sont poussées à l'achat parce qu'il y a des discriminations notamment ethniques sur le logement et un jeune qui a une certaine teinte obligé d'acheter parce que de toute façon, il ne trouvera pas de loyer.

Mais ce qui est intéressant, c'est que quand on voit à quel point l'immobilier, c'est au centre d'une vie, c'est comme le premier truc, c'est comme le premier besoin d'avoir un toit, de voir à quel point on parle peu de ça. Là, je suis allé assez vite. J'ai fait quelques raccourcis. On a sorti aujourd'hui un article sur Alucide où il y a une vingtaine de graphiques pour bien comprendre ou en détail tout ce qui s'est passé, où on en est, quels sont les problèmes. On voit qu'on n'en parle très peu. Quand est-ce qu'on n'entend pas du logement ? On en a plus entendu parler d'ânerie sans arrêt sur la chaîne d'info. Quand est-ce qu'il y a un vrai débat sur le logement, on en est où ?

C'est quoi les solutions ? Il faudrait quoi comme réforme vraiment importante pour changer la vie des gens avec des loyers plus faibles, avec plus de capacités pour acheter des logements décents à des prix décents et pas à des trucs à 15 000 euros le mètre carré ? Même dans la grande couronne de Paris, tu peux être à 5 000 euros le mètre carré. C'est 100 mètres carré, c'est 500 000 euros. C'est fou d'en être là. Du 15 000 euros dans le centre de Paris pour être avec les bagnoles où il y a un arbre à 3 kilomètres. C'est fou d'en être là. Mais on voit qu'après, c'est une histoire aussi de désir et de fabrication de l'inconscient des gens.

Parce que, tu aurais dit à nos grands-parents, regardez, vous allez vivre dans Paris, dans le grand immeuble, au dernier étage, dans 30 mètres carrés, vous allez vous serrer la ceinture pendant 30 ans pour acheter ça. Quelle qualité de vie il y a là-dedans par rapport à une maison Bouygues des années 80 d'un ouvrier ? Qui est la vie la plus sympa ? Ce n'est pas juste d'aller au bistrot à Paris trois fois dans l'année. C'est ça. Mais si on dit que 10 000 euros le mètre carré à Paris, c'est très bien, c'est normal, ça vaut le coup, tu peux construire toute une génération qui se ruine pour...

Mais ça va bien avec le système oligarchique dans lequel on est, pour pas grand-chose finalement, pour épargner beaucoup d'argent au final, mais qui n'est pas du tout liquide. Parce que ce n'est pas pareil d'avoir un logement à 600 000 euros et d'avoir un logement le même à 300 000 euros plus 300 000 euros d'épargne.

Il n'est pas liquide et surtout, cette épargne, elle est friable dans la mesure où les cours de l'immobilier peuvent ronger. En plus, mais ce que je veux dire,

c'est qu'au final, tu vas te ruiner, tu vas vraiment avoir une vie même difficile toute ta vie parce qu'il va falloir rembourser pendant très longtemps. Donc, tu ne peux pas partir en vacances. Tu ne vas pas dire quand même maintenant avec les enfants, ils ont 18 ans en faisant un gros truc, en partir en voyage, on vend la salle de bain et puis on va dépenser 20 000 euros pour... Non, on ne peut pas. Tout ça n'est pas liquide, en fait. Donc, au final, il reste un patrimoine et puis à 85 ans, quand tu meurs, il y a beaucoup d'argent pour les héritiers mais il n'en faut pas grand-chose puisqu'il va falloir qu'ils achètent eux-mêmes une maison très très chère. Donc, tout ça est très fictif.

Mais ce que je veux dire, c'est que l'Allemagne n'a pas connu ça. Les Allemands, ils dépensent beaucoup moins pour leur logement. Donc, quand on m'a dit c'est autant d'argent qu'ils soient locataires ou propriétaires, bien sûr, parce qu'évidemment, les prix immobiliers en Allemagne n'ont connu aucune hausse. C'est l'Allemagne, d'accord, ce n'est pas le rêve d'aller en Allemagne de l'Est, j'entends bien, mais n'empêche, ça n'a pas du tout augmenté comme ça a augmenté en France et les loyers sont beaucoup plus abordables aussi.

Alors, tu évoquais la question de pourquoi pas finalement être demeuré locataire, mais demeuré locataire, c'est également finalement faire la fortune d'un multipropriétaire et donc quelque part, c'est la lutte des classes qui se réinvite.

Oui, mais tu vois, ce que je veux dire, c'est qu'il n'y a pas de réflexion, tu as des systèmes aux Pays-Bas en particulier où tu as des espèces d'associations qui achètent, des associations d'intérêt général, tu vois, qui achètent des logements et qui les louent. Donc, ce n'est pas non plus des HLM, tu vois, mais ce que je veux dire, c'est que tu peux faire en sorte que le parc privé, il pourrait être aussi orienté, géré un peu plus collectivement, je ne dis pas forcément par l'État, mais tu vois, non lucratif plutôt que d'être le quinzième appartement d'un milliardaire.

Et ça, c'est pareil, on ne parle pas, on ne réfléchit pas, tout ça ne semble pas faire partie d'une équation politique alors que c'est, je le répète, l'élément le plus essentiel de la vie des gens avec des difficultés qui touchent particulièrement la France dans le quotidien des gens et peut-être aussi dans l'avenir si la crise immobilière, je ne sais pas ce que ça peut donner d'ici quelques années, frappe encore plus lourdement. Surtout qu'ils se sont endettés très fortement pour acheter, si tu t'endettes toute ta vie que tu as acheté 600 000 euros un bien et puis qu'il ne vaut plus que 400 000 à la fin, tu as perdu 200 000 euros, c'est Valimur et c'est locataire.

Et tu as perdu beaucoup d'argent à la mesure de ta vie parce que ce n'est pas juste des statistiques. Est-ce que quelque part, régénaliser le logement social ne serait pas une manière de recréer une sorte d'équilibre dans cette crise de l'immobilier parce que si je comprends bien, au final, c'est l'oligarchie qui gagne à tous les coups. Est-ce que des logements sociaux plus nombreux permettraient justement de créer une alternative pour les jeunes travailleuses et travailleurs pour justement éviter d'acheter trop cher, mettre de côté, comme tu as dit, et puis voir venir la peste du marché

tant attendu ? Bien sûr, ça devrait être une des priorités, surtout avec maintenant la réfection depuis 2-3 ans du marché de la location. Actuellement, tu as des offres dans certaines villes, il y a 50-60 demandes. ça veut dire que les gens ne peuvent plus bouger, ils ne peuvent plus se loger. Si tu es expulsé, si ton propriétaire vend ton logement, décède, les gens se retrouvent dans une panade, dans une misère noire là-dedans. Donc, c'est très compliqué et il n'y a aucun effort qui est fait sur le logement social. Ça fait partie de l'ensemble des services publics qui sont déliquescents.

Quand tu n'as rien fait pour l'hôpital, tu ne fais rien pour l'éducation, tu ne fais rien pour l'immobilier, moi, je veux une certaine logique en fait. C'est le contraire qui serait étonnant.

Parce que, dans le même temps, le pouvoir, la Macronie, parle de mobilité sociale, demande aux personnes en recherche d'emploi de bouger. Mais comment bouger si on ne peut ni vendre et racheter rapidement ni louer à un prix acceptable ? Oui, bien sûr.

Ils parlent, c'est ce qu'ils savent faire. Effectivement, ils font du vent avec leurs lèvres mais derrière, ils ne sont pas là pour trouver des solutions. C'est triste d'en être là. Donc oui, c'est pareil. On te dit, va trouver un autre logement, va bouger mais ce n'est pas possible de trouver une location. Donc comment on fait pour aller travailler à 30 kilomètres maintenant qu'en plus bientôt l'essence retourne à 2 euros le litre ? Oui, c'est compliqué. Les services publics de transport sont aussi complètement congestionnés. C'est pareil. Débrouillez-vous mais il n'y a pas de solution.

Est-ce que nous sommes en plein cœur, et ce sera ma dernière question, en plein cœur d'une crise oligarchique en France ? Est-ce que cette crise de l'immobilier traduit la crispation, l'immobilité d'un pays assujetti au désir des oligarques, notamment de ces fameux multipropriétaires qui ont été les grands gagnants juste ici ?

Oui, bien sûr qu'il y a cet effet. Il y a un énorme effet générationnel. Quand on voit cette bulle immobilière colossale, quand on calcule combien ça fait de centaines de milliards qui sont pompés par des gens de 60, 70 ans qui revendent très très cher un logement à des jeunes et donc ils empochent eux des plus-values. Il y a eu des plus-values colossales depuis maintenant le milieu des années 2000. Mais ça n'arrivera plus jamais à l'avenir ce truc-là. C'est sûr qu'il n'y aura plus ce niveau de plus-value.

Donc c'est la génération des boomers qui s'est vraiment enrichie au détriment de la génération aujourd'hui qui est cadragénaire à peu près, peut-être un peu quinquagénaire maintenant, qui va payer très très cher un bien. Il n'est pas du tout sûr que dans 10, 15 ans ça vaudra toujours ce que ça vaudra.

Et les gens qui ont 20, 30 ans

ce sera pire ? Eux, de toute façon, ils ne peuvent pas acheter aujourd'hui. C'est ce que tu disais tout à l'heure. Aujourd'hui, tu es jeune, mais tu es jeune même sorti d'une très grande école dans un très beau job d'entreprise. C'est-à-dire, si tu ne peux pas acheter à Paris, tu ne peux peut-être même pas acheter en banlieue proche, en tout cas, pas plus que 20 mètres carrés, c'est assez stupéfiant. Et donc, tu es classe moyenne derrière, tu es jeune et classe moyenne, oui, ça c'est sûr que vous ne mieux pas rêver d'être propriétaire dans les 10 ans qui viennent. Et c'est triste quand même d'en être là parce que c'est quand même un droit.

Et c'est une rupture de solidarité intergénérationnelle de plus par rapport à tout le reste. Et c'est une conséquence d'avoir un pays qui devient vieux avec une population de vieux, avec, toujours, je regardais, aux élections, les personnes qui votent sont les retraités. C'est presque 50% des gens qui votent. C'est colossal. Donc évidemment que c'est un poids électoral. Ils votent évidemment pour ceux qui défendent leur intérêt financier, donc la Macronie. Et derrière, effectivement, tu as une génération de jeunes qui est en train d'être vraiment sacrifiée et les politiques sont des intérêts totalement. Mais écoute, Olivier, les héritiers hériteront. Oui, oui, ça c'est bien le cas.

Un petit instant promo pour Elucide en une minute ? Oui, sur Elucide, ça s'éclope bien puisqu'on a deux ans. Donc on continue à faire régulièrement toutes nos analyses économiques en particulier. L'idée, c'est de pouvoir donner aux gens des outils pour comprendre et le monde dans lequel on est aujourd'hui et surtout le monde compliqué dans lequel on va. On le fait souvent avec des analyses graphiques en particulier, mais aussi sur notre chaîne YouTube avec des interviews de personnalités qu'on entend vraiment très très peu ailleurs sur plein de sujets. on n'est pas non plus spécialisés qu'en économie.

On traite aussi des géopolitiques, on traite du climat, on traite de politique, on traite de plein de choses. Et voilà, donc on remercie tous ceux qui le veulent d'être déjà découvrir notre chaîne YouTube Elucide et puis ceux qui veulent de s'abonner pour nous soutenir et continuer à nous développer. Bon vent à Elucide, bon vent aux médias.

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