L’encadrement des loyers a-t-il fait ses preuves ?

Alors que l'expérimentation de l'encadrement des loyers doit prendre fin en novembre prochain, si aucun texte n'est publié pour le prolonger, son avenir est incertain. D'un côté, ces défenseurs estiment qu'il a permis de ralentir la hausse des loyers dans les grandes villes et d'aider des ménages confrontés à une crise persistante du logement. De l'autre, ces détracteurs jugent qu'ils ne traitent pas les causes profondes des difficultés d'accès au logement et pourraient fragiliser l'offre locative. Un rapport a été commandé par le gouvernement sur ce sujet, il a été publié il y a quelques semaines. Alors que nous apprend cette évaluation ?

L'encadrement bénéficie-t-il aux ménages qui en ont le plus besoin ? Et faut-il prolonger l'encadrement des loyers ? C'est le débat de ce soir et avec nous pour en parler trois invités. Guillaume Chapelle, bonsoir. Bonsoir. Vous êtes économiste, professeur des universités Sergi Paris Université et c'est vous, avec l'économiste Gabriel Fack qui avait mené l'évaluation sur l'encadrement des loyers. Vous nous allez nous en raconter les conclusions et les teneurs. A vos côtés se trouve Manuel Domergue, bonsoir. Bonsoir. Vous êtes directeur des études pour la fondation pour le logement. Et enfin Henri Buzi-Cazot, bonsoir. Bonsoir.

Vous êtes président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, membre du Conseil National de l'Habitat. Merci à vous trois d'avoir accepté notre invitation. Dans Question du Soir, nous sommes ensemble et en direct jusqu'à 19h.

L'encadrement des loyers doit être pérennisé, amélioré, généralisé. Vous avez les chiffres entre 2 et 4% de baisse de loyer par rapport à la situation sans encadrement, 5% à Paris. Cela représente un gain en moyenne de 85 euros par mois pour les locataires et ce n'est pas rien. Cet encadrement n'est pas du tout justifié. J'allais vous dire même que c'est contre-productif puisque à vouloir corseter le petit propriétaire, on restreint le marché, on augmente les coûts, on augmente les coûts des loyers, on augmente les charges d'un autre côté. Et à côté de ça, ce qu'on voit, c'est une attrition de l'offre locative.

Voilà deux avis contradictoires d'un côté, Marianne Margaté, sénatrice de Seine-et-Marne, qui plaide pour le prolongement de l'encadrement des loyers. De l'autre côté, Christophe Demerson, président du Think Tank, 35 millions de propriétaires. Alors Guillaume Chapelle, je me tourne vers vous d'abord. Je rappelle que c'est vous qui avez, avec l'économiste Gabriel Fack, mené l'évaluation de l'encadrement des loyers. Comment s'est menée cette évaluation et quelles conclusions avez-vous tirées ?

Merci beaucoup. Je voudrais rappeler également qu'on a été appuyés par l'IGF et l'IGEDD sur cette mission, que je voudrais aussi remercier tout particulièrement. Cette mission s'est déroulée sur une année. On a donc eu recours à, grosso modo, deux méthodologies différentes. Une méthodologie plus qualitative, où nous sommes allés à la rencontre des acteurs, que ce soit les acteurs de l'État central en charge du déploiement de cette politique, et surtout les acteurs locaux au sein des différents territoires qui ont mis en place cet encadrement des loyers, que ce soit les services décentralisés ou déconcentrés de l'État, mais également les services techniques en charge du déploiement.

Nous avons également aussi rencontré les différentes parties prenantes que nous avons entendues aussi dans les propos liminaires, c'est-à-dire les représentants des associations de locataires et de propriétaires. Donc ça, c'est pour la partie qualitative. Et nous avons aussi mené une partie quantitative, puisque nous sommes des économistes, afin de mener une analyse coût-avantage de cette politique, selon les canons de notre profession.

Et alors, quelle conclusion avez-vous tiré après cette analyse de bénéfices coût-avantage ? Faut-il prolonger l'encadrement des loyers ? Est-ce que cela s'est révélé utile ? Est-ce que ça a fonctionné ?

Alors, tout d'abord, pour rappeler, si nous sommes des économistes, notre but n'était pas de donner une conclusion, parce qu'en fait, les analyses coût-avantage dépendent aussi de l'objectif du législateur ou du policymaker. Et donc, nous avons donné tous les éléments chiffrés qui permettent après, en fonction des préférences politiques, de tirer les conclusions. Et donc, pour ça, nous avons chiffré et quantifié précisément les avantages et les coûts du dispositif.

Donc, ça a été quelque chose d'assez long et complexe, parce qu'il a fallu mobiliser énormément de bases de données, dans un contexte particulièrement difficile pour suivre le marché du logement, et en fait, qui n'a jamais été facile, en particulier pour suivre le marché locatif, puisqu'il s'est inscrit aussi dans une période où vous avez la suppression de la taxe d'habitation qui vient progressivement dégrader les loyers pour suivre le marché locatif.

C'est-à-dire qu'en fait, il était difficile d'étudier l'effectivité de l'encadrement des loyers.

Il était difficile d'étudier ce qui se passe sur le marché locatif, de manière générale, que ce soit des loyers ou que ce soit les volumes. Néanmoins, nous avons plutôt réussi à mener à bien notre évaluation, et nous avons obtenu des résultats robustes qui sont confirmés par différentes sources. Donc, il y a, on va dire, trois principaux enseignements de notre étude quantitative, alors, de notre étude quantitative et qualitative.

Du côté qualitatif, d'abord, il faut bien souligner que nos rencontres avec les acteurs ont mis en place d'importantes faiblesses sur le dispositif, puisque son déploiement soulève beaucoup de questions au niveau local, pour ne serait-ce qu'à s'assuiver du bon déploiement du dispositif et de son respect, parce qu'il est justement très difficile de suivre le marché locatif, même au niveau territorial. Vous avez peu de bases de données, des bases de données toutes petites, et donc, ne serait-ce que savoir si l'encadrement des loyers est respecté ou non, c'est extrêmement difficile de juger sur le territoire.

Par ailleurs, il faut aussi dire que c'est une politique qui est un peu un parcours du combattant pour les locataires. C'est-à-dire que, si on a un loyer qui dépasse le plafond, en fonction de la situation précise du locataire, les démarches, les recours juridiques sont différents. Et donc, il est très complexe, en fait, de faire valoir ses droits pour le locataire, d'autant plus que c'est la partie faible contractante, et que commencer un bail en se confrontant juridiquement avec son propriétaire peut être délicat. Donc ça, c'est vraiment, enfin, pour les services... Les éléments sur lesquels on va revenir... Et donc, ça, c'est côté quantitatif.

Maintenant, nous avons, grosso modo, trois conclusions principales. Le premier, qui rejoint, en fait, une étude précédente qui avait été réalisée par nos confrères et consœurs de l'INRAE et commandité par l'APUR, qui montre qu'effectivement, l'encadrement des loyers ralentit la croissance des loyers de 2 à 4% en fonction de l'horizon temporel considéré par rapport à des villes qui n'auraient pas mis en place cet encadrement des loyers. Premier enseignement.

Allez-y, je vous en prie.

Deuxième enseignement.

Oui, je voudrais qu'on entend également Manuel Domergué en musique à zone.

Deuxième enseignement lié à cette étude, c'est que ces bénéfices, en fait, sont très mal ciblés. C'est-à-dire qu'en fait, ils dépendent du profil sociodémographique des populations qui occupent ces territoires. Et donc, c'est un encadrement qui va bénéficier principalement à des ménages modestes, si on s'intéresse aux territoires de Seine-Saint-Denis, des ménages qui appartiennent aux 30% des Français les plus pauvres. En revanche, c'est un encadrement qui va bénéficier aux 30% des ménages les plus riches sur le territoire parisien et quelque chose d'intermédiaire.

Et il faut savoir que cet encadrement coûte également aux propriétaires qui appartiennent aux 10% les plus riches, mais aussi aux contribuables moyens, puisqu'il réduit significativement les défenses fiscales.

Alors, je vous remercie beaucoup, Guillaume Chappelle, parce que je pense que vous avez posé les termes du débat, c'est-à-dire les lieux, les espaces où se trouvent les enjeux. Manuel Domergue, en entendant les conclusions, se résumer cette synthèse parfaite que nous a faite Guillaume Chappelle de ce rapport, on peut se dire que le résultat est assez ambigu. C'est ambivalent, en réalité. Oui, une contraction des prix, ou en tout cas une résistance vis-à-vis à la croissance des prix du marché, mais en même temps un manque de contrôle et peut-être un frein à la croissance des logements. Manuel Domergue.

Oui, effectivement, ce rapport, il confirme beaucoup d'autres observations et d'autres rapports qui ont été réalisés à peu près avec les mêmes méthodes il y a quelques mois auparavant. Il confirme que l'encadrement des loyers joue son rôle assez prévisible, c'est-à-dire qu'il avantage, il aide un petit peu les locataires par rapport à leur bailleur dans le cadre d'un rapport de force dans les marchés tendus qui est très défavorable au locataire. Pourquoi ? Parce que quand vous êtes 40, 50, 100 à attendre un logement, évidemment, le bailleur est en position forte et donc il peut vous imposer des loyers très abusifs.

Donc l'encadrement vient assez modestement, ça a été dit, il y a à peu près entre 2 et 5% de baisse de loyer, il vient vous aider un petit peu, notamment pour les locataires qui font face aux loyers les plus abusifs. Donc en gros, les locataires qui se font un peu arnaquer par rapport à l'état du marché du quartier.

Mais on l'entendait que finalement, les bénéficiaires de ce dispositif sont les locataires, mais pas forcément les locataires qu'on aurait le plus besoin. Guillaume Chapelle nous disait, oui, d'accord, en Seine-Saint-Denis, ce sont les ménages les plus modestes qui en bénéficient, mais finalement, dans le reste des métropoles, c'est difficile.

C'est pour ça que je disais tout à fait normal, c'est l'encadrement des loyers. Ce n'est pas l'encadrement des loyers des pauvres. Donc ça encadre les loyers. Après, ce que le rapport dit très bien, c'est que c'est un dispositif qui est très redistributif. Pourquoi ? Parce qu'il prend aux bailleurs, et les bailleurs, là, pour le coup, qu'on soit à Paris ou en Seine-Saint-Denis, ils appartiennent très majoritairement aux catégories les plus aisées de la population. Ça, c'est assez simple. Et donc, ça profite aux locataires. À Paris, il y a des locataires davantage, classe moyenne, parfois classe supérieure.

Il y a aussi des pauvres locataires ou des gens qui sont au SMIC, un SMIC et demi, des jeunes précaires qui vivent à Paris. On en connaît tous. Et puis, en Seine-Saint-Denis ou dans d'autres villes plus modestes, ce sont des locataires pauvres parce que quand même, depuis 30 ans, les perdants de la bulle immobilière, privés, donc enfin, on a un dispositif modeste qui vient leur redonner un petit peu davantage par rapport à leur bailleur.

Henri Buzicazo, quel bilan tirez-vous de ces 10 ans ? Parce qu'en réalité, c'était une promesse de François Hollande en 2012. Il a été mis en place en 2015, on pourrait dire 10, 11 années de cet encadrement des loyers.

C'est la promesse numéro 22 du candidat Hollande, pour être tout à fait précis, sur la trentaine de promesses. Elle a contribué à le faire élire. Je voudrais dire quand même, c'est un sujet pour un politique qui lit le rapport et qui, en effet, doit définir l'objectif. Parce qu'il faut commencer par là. Le rapport, il est ce qu'il est. Après, qu'est-ce que je veux faire ? Très récemment, Odoxa, pour Nexity, a fait une enquête. C'était juste avant les municipales. Et tous les trois mois, ils font cette enquête. L'encadrement, avez-vous envie de l'encadrement ? Et on posait la question aux Français.

Et puis, en plus, on distinguait, bien sûr, entre les locataires et les propriétaires qui répondaient. 65% des Français veulent l'encadrement. Je le rappelle. Ça peut choquer, ça peut surprendre, notamment ceux qui ne le veulent pas. Mais pourquoi ? Parce qu'en réalité, on est sur une marmite. Les loyers se sont décrochés par rapport aux revenus. Et il a été estimé, par un homme, que ça a contribué à faire élire. Tout simplement. Mais je ne suis pas sûr qu'un libéral n'aurait pas fait la même chose. Je crois même que si. Qu'il fallait mettre un couvercle sur la marmite. Bon, on a mis un couvercle. Donc, quand vous disiez tout à l'heure est-ce qu'on résout le problème à la racine ?

Certainement pas. Certainement pas. Il faut abonder l'offre. Il faut remobiliser des logements qui sont vacants. Il faut faire en sorte qu'on trouve plus facilement des logements sociaux ou privés. Ça, c'est le remède. Mais quand on n'a pas de remède, vous avez une douleur, vous allez voir le médecin, il vous donne un calment. C'est un calment. C'est-à-dire que ça répond

à une hausse mécanique des prix du marché locatif, mais ça ne répond pas aux besoins du marché locatif ? C'est certain.

Et même un sujet qu'il faut aborder, c'est que psychologiquement, ceux qui le disent n'ont pas tort. Les investisseurs, vous leur dites vous n'aurez pas la liberté d'eux, on va mettre une bride, etc. L'investisseur déteste ça. Et donc, ça dissuade, probablement, même si le lien n'est pas facile à établir, j'ai lu le rapport, est-ce qu'on peut dire que ça crée une attrition du parc locatif ou que ça dissuade ? Ça n'est pas si aisé de le définir. Ce n'est pas si aisé de le définir. Bon, mais on sent bien que quand on dit à quelqu'un on va t'interdire, on va faire ceci-là, ça ne plaît pas. Donc, quand on argue de ça, on a raison.

N'empêche que ça vient surtout, moi je me suis toujours refusé, à idéologiser ce sujet. C'est-à-dire à dire ça vient casser complètement le marché. Il avait été constaté dès le début, 2015-2016, que ça venait écréter 20% des loyers qui étaient 20% placés trop haut, excessifs, Manuel disait excessifs. Et je vais le dire très clairement, vous avez les deux tiers du parc locatif en France qui est autogéré et un tiers seulement avec un intermédiaire, c'est-à-dire l'administrateur de biens. Je ne donne pas l'absolution totale aux administrateurs de biens, je l'ai été, le sujet n'est pas là. Mais globalement, l'administrateur de biens, ce qu'il veut, c'est un loyer qui permet la fluidité.

On va trouver rapidement le locataire, il n'y aura pas d'impayé et il va rester. Et puis, il y a des propriétaires... Donc un loyer qui soit modéré, en tout cas, dans la moyenne des prix du marché. Et l'encadrement, il faut le rappeler aussi, est un système qui a été copié de nos voisins allemands, il s'appelle chez eux le miroir des loyers, alors je ne saurais pas vous le traduire, mais en gros, on constate le marché avec des imperfections qui ont été soulignées, on manque de stats, etc.

Mais le mécanisme, on constate, on définit des loyers médians en disant, on peut se mettre 30% en dessous ou 20% en dessus, mais on part bien de la réalité et ce qui est au-dessus va être écrété, et tété, si vous voulez. 20% qui sont fixés, souvent par des propriétaires qui disent, allez, on va se mettre au maximum et puis à Paris, par exemple, on aura beau jeu avant que quelqu'un refuse.

Et puis vous avez raison de dire,

on ne va pas commencer une relation locative en disant à son propriétaire, moi, déjà, vous allez respecter ça, autrement, je vous traîne au tribunal, ce n'est pas comme ça que ça se passe. On pourra le dire après. Mais voilà, donc pour moi, quand on a dit ça met le feu, je le comprends psychologiquement, je tiens à rappeler que c'est surtout les excès qui sont corrigés. Voilà, alors bien sûr, on pourrait dire mais c'est formidable que les excès puissent avoir lieu, je ne crois pas qu'un marché puisse se déconner connecter de la solvabilité moyenne des locataires. Voilà, derrière, c'est des impayés, c'est de la dégradation et ça, ce n'est pas une bonne nouvelle.

On reviendra sur ce point de la solvabilité et du prix qu'on peut payer en fonction aussi du revenu mais on y reviendra dans quelques minutes. Guillaume Chappelle, je voudrais vous faire réagir d'abord sur cette idée qu'a posée Henri Buzikazot sur la table, l'encadrement des loyers dissuade de potentiels propriétaires d'investir et donc grippe la construction immobilière, vers le marché de l'immobilier lui-même. Est-ce que vous êtes d'accord ?

Le lien à la construction, je ne sais pas, on n'est pas allé jusque-là mais l'idée est juste de nombre de... Enfin, mécaniquement, la théorie économique prévoit que si on encadre les loyers, on les plafonne, on se retrouve avec des propriétaires qui vont retirer une partie de leurs biens, une partie des propriétaires seulement, ce n'est pas une fuite, ça dépend là aussi de la force du dispositif, vont retirer leurs biens. Là, c'est le troisième enseignement de notre étude avec... Le problème, c'est que le rapport a fuité et donc on n'a pas eu complètement le temps et le temps de la recherche. Dans le Figaro, le 26 mai, avant qu'il ne soit officiellement publié.

On n'a pas eu complètement le temps de terminer toutes nos analyses et du coup, pour la partie principale du rapport, on s'est basé sur des données d'annonce. Alors, les données d'annonce, elles ont une qualité, c'est qu'on peut les avoir très rapidement, c'est pour ça qu'on a d'abord mobilisé les données d'annonce. Je voudrais saluer Yann Porte qui a mis à disposition ces données extrêmement riches pour la mission.

Mais le problème, c'est qu'une hypothèse, quand on essaie de suivre l'évolution du stock locatif, du parc locatif avec des annonces, c'est qu'on fait l'hypothèse que le taux de rotation, c'est-à-dire le nombre de fois qu'un logement va être vidé puis réoccupé par un locataire est fixe dans le temps.

Si vous avez un taux de rotation qui augmente soudainement, par exemple, quand vous êtes dans une crise sanitaire qui pousse les gens d'un coup à se dire que la campagne c'est beaucoup plus sympa, on ne peut plus vraiment suivre le nombre, on ne peut plus utiliser le nombre de contrats signés ou le nombre d'annonces immobilières qui sont postées comme un proxy pour suivre vraiment l'évolution de l'offre.

Et donc, sur Paris, notre analyse donne des choses bizarres où on voit une envolée du nombre d'annonces suite à la mise en place de l'encadrement du loyer parce qu'elle est concomitante à la crise sanitaire et donc, du coup, vous avez eu d'un coup plus de ménages, en revanche, quand on utilise cet indicateur sur les autres territoires, la Seine-Saint-Denis et les villes hors Île-de-France, on observe effectivement comme le prédit la théorie économique une baisse des annonces immobilières, c'est-à-dire qu'une partie des biens ont été effectivement retirés en raison de l'encadrement des loyers. Après, il faut bien entendu se dire que ce sont des données d'annonces et qu'elles sont imparfaites.

Donc, nous sommes encore en train de travailler sur les données du cadastre pour essayer de confirmer si oui ou non sur ces territoires et donc là, les données du cadastre ne sont moins sujettes à ce problème de taux d'orientation parce qu'on est en train de suivre les stocks et non les flux donc on peut vraiment voir le nombre de logements loués si effectivement on a le même une baisse de l'offre des résultats préliminaires tendent à suggérer que oui, y compris dans Paris. Mais alors, est-ce que c'est vraiment quelque chose qui doit être rédhibitoire pour l'encadrement des loyers ?

C'est-à-dire que vous avez une perte d'efficacité du marché locatif, une perte de marché mais en fait, n'importe quelle politique redistributive est associée à une perte d'efficacité. Quand vous taxez les revenus, les gens vont ajuster à la marge le nombre d'or qu'ils vont travailler et donc c'est la même chose pour l'encadrement des loyers vous avez le même genre d'effet et là, c'est encore une fois au législateur de se prononcer si le recul de ce parc locatif vaut la chandelle par rapport à ces gains redistributifs qui sont, comme je l'ai dit, assez mal ciblés.

Manuel Demer, autre point sur lequel je voudrais vous faire réagir, Henri Buzicazo disait il agit sur le symptôme, il agit sur les prix à la fin mais il n'agit pas sur les causes profondes. Est-ce que vous voulez bien nous faire la pédagogie, nous expliquer est-ce qu'on est face à une crise du logement, est-ce que l'encadrement des loyers répond à cette crise du logement et ne répond-il qu'aux symptômes comme il ne peut pas agir sur les causes ?

L'encadrement des loyers n'a jamais prétendu répondre à la crise du logement, à la pénurie de logement, susciter des constructions de logements sociaux ou privés. Ce n'est évidemment pas du tout son rôle donc on ne peut pas l'évaluer selon ce critère. Après, c'est du doliprane, oui ça fait baisser la fièvre, ça fait baisser les loyers des locataires. Moi je trouve que c'est un excellent résultat, ça ne résout pas la pénurie de logement mais c'est un excellent résultat de permettre à des personnes qui ont des taux d'effort à Paris, taux d'effort, on met 34% de ses revenus pour se loger.

Officiellement, il est bien connu que beaucoup de locataires

trichent sur leurs fiches de paix pour réussir à avoir le logement dans le parc privé. par rapport à leurs vrais revenus. C'est 34%. Donc même si certains gagnent un SMIC, deux SMIC, deux SMIC et demi donc ils peuvent être par rapport à la moyenne des Français un petit peu plus aisés, quand vous avez des loyers parisiens à payer à la fin du mois vous n'êtes pas hyper aisés. Donc c'est bien que ça vienne leur profiter un petit peu. Vous n'avez pas l'air content mais je vais le reparler. Vous vous parlez peut-être que ça vous embête mais bon. Donc c'est très utile.

Après, ce qu'on s'aperçoit c'est que les villes qui encadrent les loyers sont bien souvent les villes qui sont les plus actives dans la production de logements notamment de logements sociaux. Paris, Montpellier, Lyon, la Seine-Saint-Denis il y a un effort très important alors que l'État a plutôt laissé tomber ces dernières années la production de logements et de logements sociaux en particulier. Donc l'un n'empêche pas l'autre. L'un n'empêche pas l'autre. Au contraire. Donc pour nous l'effet sur l'offre dans le rapport il n'est pas vraiment démontré. Il est supposé.

La théorie économique vous l'avez dit laisse plutôt entendre ça mais enfin la théorie économique il faut quand même le vérifier dans la réalité et puis surtout c'est qu'il y a plein d'expériences à l'étranger qui ne sont pas comme l'encadrement des loyers en France. Il y a eu des blocages des loyers. Là on n'est pas sur un blocage des loyers on est sur un écrètement des loyers les plus abusifs. Donc c'est quelque chose de raisonnable. On parle de 600 millions d'euros de baisse de loyer par an. Par rapport au monde de l'immobilier on est sur des montants qui sont relativement modestes.

Donc c'est pas la baguette magique pour aider tous les locataires c'est pas non plus une spoliation horrible pour les propriétaires. C'est une mesure qui est assez modérée.

On entend cette autre critique parce que je voudrais qu'on entre quand même dans répondre plus largement là-dessus. Pas seulement diminution de l'achat mais aussi moins de circulation des offres lucatrives une sorte de rétention locative sur le marché. Je voudrais vous faire réagir là-dessus Manuel Dauberg.

Toutes les villes de France tendues depuis la montée des taux d'intérêt de 2022 ont vu une baisse très forte du turnover. Nice qui n'encadre pas les loyers, Toulon, Courbevoie, etc. C'est partout. Donc il y a peut-être un effet qui est encore difficile à documenter par les scientifiques propres à l'encadrement des loyers mais la baisse de la mobilité elle n'est pas due à l'encadrement des loyers.

Donc il y a peut-être un effet qui reste à mesurer qui reste à prouver et on peut l'entendre effectivement parce qu'une mesure de régulation une mesure de redistribution peut avoir des effets sur l'efficacité entre guillemets du marché et c'est normal sinon on laisse le marché libre faire ce qu'il veut et il y aura des gens extrêmement riches et des gens extrêmement pauvres tout comme on demande aux bailleurs de mettre en location des logements de plus de 9 mètres carrés avec 2 mètres 20 de hauteur sous plafond ça ne leur plaît pas spontanément s'ils pouvaient s'éviter toute norme ils le feraient c'est assez normal donc la puissance publique est là pour mettre des normes pour mettre un peu de régulation un petit peu parfois au profit des locataires qui ont bien souffert quand même ces dernières décennies

Guillaume Chapelle vous sembliez vouloir réagir au propos de Manuel Demers puis je vous ferai intervenir également Henri Buzicazo

je voudrais rétablir quelques faits donc sur les études étrangères donc les études étrangères qui ont été publiées qui ont documenté le baisse de l'offre donc notamment l'article dans l'American Economic Review de Diamond and McQuaid c'est sur un encadrement des loyers qui est plus faible c'est pas sur un plafonnement des loyers c'est juste sur l'équivalent du dispositif qui est en place depuis 2014 dans les zones tendues c'est-à-dire un encadrement des loyers une indexation des loyers entre locataires sur l'IRL et donc ça déjà rien que ce dispositif-là contribue à baisser l'offre et donc là vous avez déjà ça qui est en place et on rajoute une couche avec le plafonnement du loyer donc il y a véritablement un risque sur l'offre à long terme bien entendu comme vous avez beaucoup de friction sur le marché du logement l'ajustement n'est pas immédiat mais il y a vraiment un risque in fine il y ait beaucoup moins de gens dans le parc locatif privé sur l'effort de production du logement social à Paris et les statistiques du recensement la part des résidences principales logement social inclus continue de baisser malgré l'effort de la ville de Paris sur la production de logement social donc la capacité de Paris sur la période et ça c'est pas lié à l'encadrement des loyers mais c'est déjà réduite et donc c'est pour ça qu'il faut véritablement mettre en place des politiques structurelles et le risque avec l'encadrement des loyers c'est qu'on dit on a fait quelque chose et on arrête de s'occuper des véritables problèmes qui minent le fonctionnement du marché du logement

Vincent paye 460 euros par mois depuis 3 ans pour une chambre de 14 mètres carrés dans cet appartement à Lille ici les locations sont encadrées et l'étudiant le découvre par hasard son loyer aurait dû être plafonné à 168 euros

je me suis aperçu je me suis aperçu que mon loyer était constitué de deux parties le loyer de base à 168 euros et le complément de loyer à 292 euros

pour justifier ce complément de loyer le propriétaire mentionne dans le bail que les meubles sont de grande qualité

des placards pas forcément d'une grande qualité j'ai un tiroir qui commence à se casser la gueule un petit peu j'arrive pas à le refermer

d'après les professionnels du secteur 40% des annonces dépassent les plafonds de loyer fixés par la loi

On a la sensation Henri Buzikazou en écoutant cet extrait d'un reportage du JT de 20h de TF1 qu'au fond le problème de l'encadrement des loyers c'est qu'il n'est pas respecté

Ça n'est pas je ne vais pas vous dire en tant que citoyen français moi je m'efforce de respecter toutes les lois ça ne me plaît pas toujours elles sont souvent contraignantes il y a des intentions derrière je ne vous dirai jamais même si je mesure que l'encadrement a tel ou tel défaut que ne pas le respecter est heureux c'est très ennuyeux de voir que des propriétaires bailleurs ne le respectent pas et quand je vois que des professionnels il y en a encore une fraction qui ne le respectent pas ça ne me plaît pas je contribue à former des professionnels je ne leur apprends pas à ne pas respecter la loi ensuite il y a la question du complément de loyer le législateur a prévu en 2014 que si un logement a des caractéristiques exceptionnelles

par exemple une terrasse

alors par exemple ça n'a pas été très précisément défini mais il peut s'agir d'un confort d'une prestation particulière une terrasse qui va donner sur un espace vert superbe avec une vue une vraie vue dégagée sur tel ou tel monument de Paris ou d'une autre ville c'est une caractéristique exceptionnelle on pourrait imaginer qu'il y ait dans le logement je ne sais pas un luxe particulier bon alors est-ce qu'il y a là-dessus des abus c'est-à-dire on considère qu'une caractéristique exceptionnelle c'est non pas une terrasse mais un balcon qui donne non pas sur le Panthéon mais sur le petit côté et encore en montant bon il y a une jurisprudence même pas parce que c'est les commissions départementales de conciliation qui règlent ça en général ça ne va pas très loin je n'ai pas entendu que ce soit un concert bon voilà déjà parce que d'évidence la plupart des logements n'ont pas de caractéristique exceptionnelle et le législateur a même voulu quand même qu'on ne fasse pas passer pour exceptionnel ce qu'il n'est pas il s'est reprononcé dans une loi de 2021 pour dire qu'un logement qui n'est pas vertu au plan énergétique dont les sanitaires sont sur le palier etc il y a une longue liste ne peut pas prétendre même s'il y a une vue magique à la caractéristique d'exceptionnel bon ça c'est pas c'est pas un gros sujet pour le reste je reprends

plus de sanctions plus de contrôle des propriétaires

alors écoutez bien évidemment moi ce que je peux dire en tout cas c'est que les professionnels sont beaucoup plus contrôlés que les particuliers est-ce que c'est normal oui mais ça crée dans un marché qui pour les deux tiers est autogéré je tiens à le dire ça crée deux poids deux mesures très clairement et on voit que le marché qui n'est pas intermédiaire même si des associations font tout pour le réguler l'UNPI je tiens à le dire bon ben forme informe etc rappelle que et puis il y a ceux qui n'en ont rien à faire bien sûr qu'il faut les sanctionner mais je vous dirais pareil de l'infraction au code de la route ou à celui de la santé publique bon bien sûr d'ailleurs la santé publique peut être concernée par l'indécence des logements mais simplement d'un mot pour reprendre ce qui vient d'être dit en effet il ne faudrait pas qu'on confonde cet encadrement avec une politique à part entière de l'offre et le risque aujourd'hui dans cette période de présidentielle où tout est clivé bon il faut être de droite ou de gauche enfin c'est normal bon c'est identitaire une campagne je trouve que il y a une inflammation et vous le savez je reprends ma métaphore quand vous allez chez le médecin il vous dit là c'est inflammatoire on ne peut pas opérer on ne peut rien faire il faut que ça baisse pour moi c'est un sujet qu'il faut prolonger de manière expérimentale redonner allez une année vous n'êtes pas pour la fin

de cette expérimentation

de l'encadrement je ne suis aujourd'hui dans ce contexte ni pour la fin autoritaire où le ministre dirait il a dit qu'il était contre mais à titre personnel un ministre qui aujourd'hui dans ce climat dirait non ou qui dirait oui c'est à dire la pérennisation je trouve qu'il le ferait dans un mauvais climat la zone est inflammatoire il faut que ce soit repoussé après les présidentielles il faut prolonger on se posera pour moi la question différemment et en complément d'autres actions politiques parce que pour créer une offre locative il faut jouer de la fiscalité par exemple on attend un dispositif dit Jean Brun c'est le nom du ministre dans l'ancien puisque là on va parler d'ancien dans les grandes villes pour donner envie aux propriétaires d'acheter un logement et de tempérer leur loyer en échange d'une fiscalité d'un amortissement en l'occurrence meilleur je trouve ce dispositif plus sexy que le couvercle voilà bien sûr donc il faut prendre dans son ensemble la mobilisation du parc la construction aussi là où le neuf peut être mobilisé c'est pas le cas dans beaucoup de cœurs de vines mais ailleurs oui voilà donc ne pas que l'arbre ne cache pas la forêt voilà Guillaume Chapelle vous faisiez le nom de la tête oui alors je voudrais quand même modérer les ardeurs sur le recours aux dispositifs fiscaux qui inondent le marché du logement depuis plus de 50 ans maintenant c'est pas le même qui arrive c'est le même c'est l'ancien c'est celui qu'il y avait dans les années 80 expliquez nous Guillaume Chapelle l'idée c'est tout simplement on va donner un rabat fiscal au propriétaire qui décide de louer son loyer sur le marché locatif donc ça s'appelait le borlot le cellier le dorobien etc le demé-hignerie on les a tous inventés on les a tous on a changé les paramètres à chaque fois d'abord on a fait en sorte que c'était le plus largement ouvert avec un amortissement énorme et puis progressivement on a réduit la voilure parce qu'on a vu que c'était pas une maguette magique et là en fait on ré-ouvre complètement les voilures en faisant quelque chose qui concerne tous les locataires tous les propriétaires possibles et le maximum de parcs et en fait il y a énormément d'études qui se sont intéressées à ces dispositifs aux Etats-Unis en France j'ai moi-même contribué à cette littérature et montrent qu'en fait tout simplement ça ne produit pas de logement ça ne stimule pas de logement ça change la destination des logements neufs c'est-à-dire que vous allez à la place d'avoir quelqu'un qui se retrouve à acheter son propre logement il se retrouve en fait à occuper un logement qu'il a acheté un cadre supérieur qui a bénéficié du dispositif

d'investissement locatif donc les mesures fiscales pour vous ne fonctionnent pas j'avais une question que je voudrais vous poser à 10 minutes de la fin de cette émission que se passerait-il si comme éventuellement l'hypothèse posée par Henri Buzot au cas où un ministre en novembre dise bah c'est fini qu'est-ce qui se passerait concrètement sur le marché locatif en France si on mettait fin à l'encadrement des loyers Guillaume Chapelle et puis je souhaiterais entendre un petit peu la voix d'Emmanuel Domer également

je pense qu'on peut avoir une idée puisque le dispositif a été brutalement arrêté à Lyon donc on peut regarder déjà un peu j'ai pas de réponse parce qu'on a pas eu accès aux données les plus récentes de Lyon juste après la décision de justice mais on peut déjà avoir une très bonne idée d'une fin du dispositif on peut aussi regarder ce qui s'est passé à Paris après la fin de la première vague d'encadrement quand ça a été repoussé il est possible que les loyers commencent à recroître un peu plus rapidement c'est tout Manuel Domer oui effectivement la justice a annulé à tort l'encadrement des loyers le premier encadrement à Paris et à Lille l'année suivante les loyers ont augmenté beaucoup plus il y a eu beaucoup plus de dépassements du plafond de loyer qui avait été instauré

de 5% de la même manière que l'encadrement des loyers freine c'est exactement la même proportion mais on a vu

une augmentation très nette et après quand l'encadrement des loyers a été réinstauré ça s'est recalmé donc c'est assez simple et surtout c'est que les locataires qui subissent des loyers parfois totalement aberrants notamment en région parisienne dans les zones tendues n'auront plus aucun recours quasiment face à leur bailleur alors qu'aujourd'hui l'encadrement des loyers alors Guillaume Chapelle a eu raison de le dire que c'est difficile de s'en saisir parce qu'on est intimidé par rapport à son bailleur pour faire respecter ses droits pour faire respecter la loi et souvent ça permet de faire de montrer que le logement non seulement on ne respecte pas l'encadrement des loyers mais parfois on ne respecte pas les normes de décence il y a beaucoup de beaucoup de bailleurs qui ne sont pas toujours très honnêtes parfois pas toujours très au courant et en tout cas les locataires en pâtissent donc ça ça fait une voie de recours cet encadrement des loyers et puis ça fait une sorte de repère général pour tout le monde les bailleurs qui ne savent pas exactement à quel niveau de loyer fixer leur loyer peuvent se dire ben voilà la norme qui est posée par la loi je vais me fixer là dessus le problème c'est que certains fraudent voilà et c'est pas nouveau c'est pas que sur l'encadrement des loyers et c'est pas un problème qui est lié à une mauvaise définition de l'encadrement des loyers c'est un problème de civisme de respect de la loi et il y a une mesure très importante qui est proposée par Fac et Chapelle dans leur rapport c'est d'avoir une base exhaustive pour tous les loyers de tous les logements et ça on en est capable aujourd'hui notamment pour faire respecter la loi toutes les lois sur les loyers et autres au bénéfice des locataires

Manuel Demer je rappelle que vous êtes directeur des études pour la fondation pour le logement il me semble que vous plaidez pour une pérennisation de la loi mais pour une évolution de la loi quelles seraient les améliorations selon vous possibles de cet encadrement des loyers tel qu'il existe aujourd'hui

la principale piste de pérennisation et d'amélioration c'est de permettre aux locataires de contester le complément de loyer abusif plus facilement aujourd'hui vous avez trois mois pour le faire et donc ça a été dit en début de bail il faut être au courant il faut être un peu courageux par rapport à son propriétaire il y a souvent des congés représailles en cas de recours contre un loyer abusif donc il faut laisser la durée du bail trois ans pour pouvoir contester ce complément de loyer et puis encore une fois il faudrait avoir une base exhaustive pour que quand un propriétaire a augmenté d'une année sur l'autre ou entre deux locations ou va largement au-dessus du plafond de loyer alors qu'il met en location une passoire qu'on ait tous ces éléments pour que ça ne repose pas que sur le locataire de faire ce recours parce que le locataire il est toujours en position de faiblesse mais que des autorités puissent dire écoutez on a remarqué que vous ne respectez pas l'encadrement des loyers vous devez vous remettre dans les normes sinon vous avez une amende à payer il faut que cette amende elle soit plus importante

Henri Buzicazo autre élément c'est le niveau de décision est-ce que selon vous c'est à l'état d'intervenir sur le niveau des loyers ou est-ce que ça doit se jouer

une chose est inconsistable je pense que des économistes qui se sont penchés sur le marché locatif ne peuvent pas le nier c'est le caractère local d'un marché on peut dire globalement le marché il s'est je le dis moi-même il y a des crochets des revenus dans les métropoles dans toutes les zones très denses bon mais partout le mal n'agit pas de la même manière bon il y a des marchés même tendus qui sont encore relativement accessibles donc pour moi le conseil doit se faire localement avec des observatoires locaux et les élus locaux c'est-à-dire le maire le conseil municipal qui l'entoure doivent décider en leur ennemi conscience c'est ainsi qu'il y a des maires jusqu'à présent qui ne l'ont pas fait et qui ont expliqué pourquoi je pense au maire de Toulouse il avait une pression le marché toulousain c'est une ville qui a beaucoup construit qui a beaucoup fait bon Manuel en parlait tout à l'heure souvent ses concomitants lui il a dit j'estime qu'on n'a pas besoin d'encadrer mais on va faire une commission une commission scientifique et une commission d'élus aussi majorité opposition il en est sorti que l'encadrement n'a pas été décidé je pense que et demain il pourrait l'être enfin les situations peuvent évoluer également c'est pas une idéologie localement il y a beaucoup moins d'idéologie il y a beaucoup moins d'idéologie il y a le constat d'une réalité Patrice Vergritte ministre du logement mais éphémèrement avait dit il faut que ce soit totalement décentralisé aujourd'hui ça l'est pour partie il faut une demande du maire mais qui va être instruite par l'Etat et l'Etat a son mot à dire moi je dis que il faut laisser et par ailleurs un maire il est confronté à la réalité tous les jours dans sa permanence les gens viennent pour demander un logement social, privé je pense que le réalisme il est vraiment local le réalisme économique et social pas politique

décidément Guillaume Chapelle vous n'êtes pas d'accord avec Henri Buzet-Cazot dites-nous pourquoi

alors le fait que vous avez parlé d'anti-inflammatoire tout au long moi je n'ai pas encore repris mais je suis d'accord avec vous on peut le prendre comme un anti-inflammatoire un anti-inflammatoire on ne le garde pas toute la vie normalement c'est le temps d'une crise et donc c'est pour ça qu'on préconise dans le rapport qu'il soit bridé dans le temps et après le problème de ce genre de dispositif c'est si on le décentralise et on le donne au maire alors pourquoi est-ce que c'est problématique dans le rapport on donne un argument qui pose que juste laisser la responsabilité du moins de choisir quand on l'active et quand on désactive juste aux collectivités locales ces problématiques c'est parce qu'en fait il y a un effort de l'Etat central l'Etat central contribue pour un tiers à l'effort financier par le biais de moindres recettes fiscales et donc du coup juste laisser aux collectivités territoriales un droit de tirage sur les finances publiques nationales et donc sur le contributeur français contribuable moyen en fait pour faire un cadeau à ces électeurs c'est aussi un peu problématique parce que vous dites que c'est d'abord un coût fiscal pour l'Etat à l'encadrement de loyer Exactement puisque vous avez effectivement une des vertus pointées par Manuel Domergue c'est que vous allez taxer en fait diminuer les revenus des ménages les plus riches qui sont les propriétaires bailleurs mais ce sont des propriétaires qui ont un taux marginal d'imposition élevé et donc ce qui fait qu'en fait le revenu net des propriétaires bailleurs baisse mais aussi les recettes fiscales de l'Etat qui sont aussi importantes et significatives Et c'est pour cette raison que selon vous ce n'est que l'Etat qui peut se charger de cet encadrement de loyer et pas les maires

qui peuvent en décider

On ne dit pas que c'est que l'Etat mais qu'en fait ça doit être encadré et certainement soumis à des conditions quand on prend un anti-inflammatoire quand on s'est cassé la jambe on va avoir un plâtre et un anti-inflammatoire et une fois que le plâtre a fait son effet on n'a plus d'anti-inflammatoire donc c'est la même chose l'Etat doit C'est pas le ministre de la santé que le ministre c'est votre médecin Je pense que les métaphores finissent toujours par nous perdre recentrant un petit peu

sur le logement Manuel Demare vous êtes d'accord avec ça c'est un coût pour l'Etat et c'est aux municipalités d'en prendre charge à l'Etat

Non mais évidemment si les loyers baissent les revenus locatifs baissent les recettes de l'Etat baissent évidemment ça c'est factuel sauf que c'est vertueux félicitons-nous si on arrive à baisser les prix des légumes bio des prix des médicaments des choses qui sont absolument nécessaires pour la population tout le monde sera content alors peut-être que ça fera moins de recettes pour l'Etat mais enfin c'est plutôt bien si on arrive à baisser les prix à la pompe c'est plutôt bien même si ça fait moins de recettes pour l'Etat donc cet argument évidemment il faut l'avoir en tête il est juste mais enfin on ne peut pas juger l'encadrement des loyers parce qu'il a réussi il faudrait le supprimer parce que ça fait baisser les recettes de l'Etat donc non d'autant plus que les loyers moindres payés par les locataires les locataires ils font quelque chose ensuite de cet argent ils le consomment ils investissent et surtout ils vivent ils peuvent vivre un peu avoir un peu de respiration sachant que pour relativiser un petit peu on parle de 200 millions d'euros de recettes fiscales en plus ou en moins c'est quand même à l'échelle de la France et de l'immobilier quelque chose de relativement modéré voilà c'est pas là

là où vous êtes d'accord c'est ce que vous voulez dire et c'est peut-être l'évidence auquel on ne pense pas forcément lorsqu'on parle d'encadrement des loyers c'est que derrière cette question là en fait c'est la question du pouvoir d'achat et du pouvoir de vivre de pouvoir se loger

du pouvoir de vivre et de pouvoir se loger c'est un droit fondamental qui doit quand même à un moment être mis en regard avec le droit de propriété le droit effectivement de mettre en location un logement de toucher des loyers etc donc ils font un équilibre entre le droit de la propriété et le droit au logement et l'encadrement des loyers modestement vient essayer de mettre un petit peu d'équilibre pour que le droit au logement soit un peu mieux respecté Henri Buzi Caso rapidement le mot de la fin je maintiens que c'est une un geste de politique publique qui à certains moments je suis tout à fait d'accord avec vous à certains endroits peut se justifier et pénalise surtout les excès donc je ne veux pas dramatiser et qu'on aurait tort de dire que ça récapitule la politique du logement et de l'offre locative dont on a de plus en plus besoin je vous signale qu'il y aura de plus en plus de demandeurs de location parce que l'accession à la propriété dans les années qui viennent elle va être très compliquée avec des taux d'intérêt élevés et donc on le voit il y a de plus en plus de demandeurs donc la question de l'offre locative elle doit être obsessionnelle et ce n'est pas l'encadrement qui va la régler à soi seul il faut même faire attention en effet qu'elle soit sûrement mieux mieux faite et qu'elle ne vienne pas effrayer les candidats Bayer

Merci à vous trois l'enjeu de l'offre locative comme débat de demain nous retenons cette dernière proposition nous en reparlerons peut-être et certainement dans questions du soir dans les mois à venir Merci Guillaume Chapelle je rappelle que vous êtes économiste professeur des universités à Sergi Paris Université Emmanuel Domergue directeur des études pour la fondation pour le logement et enfin Henri Buzicazo président fondateur de l'Institut du management des services immobiliers membre du conseil national de l'habitat Merci également à toute l'équipe de questions du soir Juliette Moellig Diane Devancet Mathias Megy Antoine Erel quant à nous on se retrouve dans quelques minutes seulement pour parler de la philosophie de la vie rien que ça Merci à mes Tipeurs

Merci à mes Tipeurs