"Un effondrement du marché" : l'immobilier neuf peine à sortir la tête de l'eau

Norbert Fanchon, bonjour. Bonjour Sophie. Vous êtes promoteur immobilier à la tête du groupe Gambetta, plus que centenaire, né à Cholet, mais né Loire. Et vous affichez, en tous les cas vous le dites, au moins 30 000 logements construits au cours de toutes ces années. C'est vrai. Alors depuis le début de l'année, on parle, on le dit, la situation de l'immobilier s'améliore. Est-ce que la crise, c'est fini ? Pas vraiment ? Ou pas du tout ? Quelle case vous cochez ?

On est sur un nouveau marché. On était habitué à un marché qui tournait pour la promotion neuve à hauteur de 150 000 logements. Et en fait, on est tombé, on va tomber à 80 000 logements. Donc vous voyez, il n'y a pas de reprise. C'est plutôt un effondrement du marché. On parle de trois ans pour diviser un marché par deux. Ce qui se passe, c'est que c'est un marché qui tient normalement par trois moteurs, trois canaux de distribution. La résidence principale, qui est un secteur qui résiste. L'investissement, c'est un secteur qui s'effondre. On a divisé par six le nombre d'investisseurs dans l'immobilier neuf. Et le troisième, c'est la vente en bloc.

Et même la vente en bloc baisse parce qu'avant 2020, on avait les institutionnels, les banques, les assurances qui revenaient sur le marché. Et là, aujourd'hui, il ne reste que les bailleurs sociaux.

Pour expliquer, vente en bloc, c'est le social. Ce sont les bailleurs sociaux.

C'est la partie vendue en bloc, en locatif, sociale pour l'essentiel aujourd'hui. Mais avant 2020, on était aussi sur des loyers intermédiaires.

Alors, vous évoquez cet effondrement des ventes. Et pourtant, pour les emprunteurs, les taux n'ont pas grimpé pendant 18 mois. Les banques, d'ailleurs, prêtent volontiers et avec moins d'apports personnels. Mais ça, c'est bon pour l'immobilier.

Mais très clairement, ce que je dis, c'est que l'immobilier n'est pas mort. Ça, c'est important, effectivement. Est-ce que vous connaissez, Sophie, un secteur économique où vous mettez 20 et vous gagnez 100 ? Est-ce que vous connaissez beaucoup d'endroits où vous avez un effet de levier de 1 pour 5 ? En fait, l'immobilier, c'est ça. Vous achetez un logement, vous mettez 20, 20 de votre argent, et la banque vous finance 80. Donc, au bout de 20 ans, vous êtes propriétaire d'un bien immobilier qui vaut 100.

Donc, à l'heure où on parle des retraites, à l'heure où on parle des pouvoirs d'achat, à l'heure où on parle d'un complément de revenu, l'immobilier est essentiel, et notamment par l'effet de levier.

Évidemment, on y reviendra. En tous les cas, aujourd'hui, se profile tout de même une hausse des taux. Parce que sur 20 ans, on va dire qu'on emprunte environ à 3,30%. On va vers les 3,45%. Et ça, ça commencerait à peser. Ça vous inquiète à nouveau, alors que, vous l'évoquez, cette crise pour vous n'est pas terminée ?

Tant qu'on reste à 3,5%, non. Parce que là encore, on a un effet de levier dans l'immobilier. Il y a un taux d'épargne très important en France. On est à 18% aujourd'hui. Avant la crise Covid, on était plutôt à 12%. Donc, on a une capacité des Français à refinancer, à rajouter de l'argent pour avoir un crédit immobilier. Donc, autour des 3,5%, entre 3,20% et 3,8%, on n'est pas inquiet. Si, par contre, on a un problème budgétaire, si on n'arrive pas à voter le budget, si la note de la France est encore dégradée, si l'OAT a 10 ans, parce que l'OAT a 10 ans, en fait, c'est ce qui sert à faire le crédit immobilier en France. Donc, aujourd'hui, il est à peu près entre 3,30% et 3,5%.

Oui, mais la dette française, on le sait, pèse très lourd.

Exactement. Et donc, si, par contre, cette OAT continue à monter, les banques ne vont pas continuer à prêter, à prix coûtant, en fait, ce qui se passe aujourd'hui. Et donc, oui, si on se rapproche des taux à 4, à plus de 4, là, on pourra avoir un risque sur le marché.

Et surtout pour les primo-accédants et les ménages modestes. Or, justement, ils ont en ce moment à nouveau une marge de manœuvre. On peut le dire, ils achètent notamment des maisons neuves, et ça, grâce au fameux PTZ, le prêt à taux zéro de l'État, qui a été élargi à tout le territoire et aux maisons. Et ça, vous les sentez revenir, tous ces ménages modestes ?

Ils sont toujours là. En fait, c'est le principe de l'immobilier en France, c'est que les accédants à la propriété, vous faites toujours 40 000 réservations par an. Quand les taux sont très bas, à 1%, comme on a connu, il y en a un peu plus, forcément. Mais l'immobilier, ça répond à un besoin de vie. C'est pas l'immobilier, c'est pas de la crypto-monnaie, c'est pas une action. Et c'est ça aussi qui me motive dans mon métier, c'est qu'on parle de la vie des Français. Et les Français, ils ont besoin d'avoir un logement. Et donc, effectivement, c'est important de les aider.

Le prêt à taux zéro dans la maison individuelle a relancé le marché, qui s'était encore plus effondré que dans la promotion neuve. Donc oui, le PTZ est essentiel au marché de l'immobilier neuf en France, mais les Français sont toujours désireux d'acheter un logement.

Mais il y a d'autres systèmes d'aide, et j'aimerais bien que vous nous en parliez. Par exemple, dissocier l'achat du bâti et du foncier, c'est-à-dire qu'on est propriétaire des murs, en gros pas du terrain, qu'on loue d'une certaine manière. Ça aussi sont des bonnes solutions pour vous ?

On est convaincu dans le groupe Gambetta que l'accession à la propriété, c'est le cœur du système social français. On est convaincu aussi qu'il faut redonner du pouvoir d'achat immobilier aux Français, parce que les prix ont monté dans les 20 dernières années d'une façon assez conséquente. Et une des façons de redonner du pouvoir d'achat, c'est effectivement de leur faire bénéficier d'une TVA réduite, et donc d'avoir une TVA à 5,5 et non pas à 20%, vous gagnez 15 points, et de dire le foncier, le terrain, on va l'annuler dans votre prix d'achat et vous allez le transformer en loyer pendant 80 ans. Et donc pour le prix d'un loyer, vous allez payer votre crédit et le loyer du terrain.

Donc en fait, vous êtes locataire, vous devenez propriétaire, c'est ça le bail réel solidaire. Donc vous avez une décote de prix de 30% par rapport au prix du neuf, et vous avez, au final, vous êtes locataire et vous devenez propriétaire.

Au bout du bout, il faudrait faire sortir de terre combien de logements pour répondre réellement aux besoins ?

Vaste sujet, moi, ma position, c'est de dire qu'il en faut au moins 400 000. En fait, ce que je considère, c'est que l'immobilier n'est pas immobile, que l'immobilier doit répondre à la vie des Français, et ce n'est pas l'inverse. Et on ne vit pas, vous et moi, comme vivaient nos parents, on ne vit pas comme vivaient nos grands-parents. Et l'immobilier, en fait, c'est un stock qui a été construit au début du XXe, notamment, et après-guerre, principalement. Et moi, je ne vis pas comme mes parents, et je ne vis pas comme mes grands-parents. Et on voudrait faire rentrer les Français dans la vie de nos générations. Moi, je n'ai pas envie d'habiter au bord d'une nationale.

Je n'ai pas envie d'habiter avec des cours communes. Je n'ai pas envie d'habiter dans des logements qui sont conçus sans terrasses, sans jardins. Mais on veut nous faire croire ça. Et donc, il faut produire du neuf, il faut détruire l'ancien, il faut produire du neuf pour répondre aux besoins des Français, et à la envie des Français de logement.

Oui, mais précisément, vous demandez, me semble-t-il, un système tel que le fameux Pinel qui existait, qui donc aidait les investisseurs particuliers à investir pour louer. Finalement, est-ce que vous souhaitez refaire du Pinel, et précisément avec les mêmes erreurs, ces fameux logements neufs dans des zones qui n'en demandent pas, où personne ne cherche à se loger, où il n'y a d'ailleurs pas d'emploi ? Qu'est-ce que vous voulez, qu'est-ce que vous demandez aujourd'hui au gouvernement ?

Votre vision est orientée, mais vous avez raison de mettre les choses sur la table.

Je voudrais prendre.

Oui, mais ce qui s'est passé depuis 2017, c'est qu'on a un président de la République qui n'aime pas l'immobilier, une administration qui pense qu'on n'a plus besoin de logements neufs, et on a rajouté que des contraintes. Contraintes sur contraintes. Et en fait, le seul avantage que l'on avait, c'est le Pinel. On a interdit l'augmentation des loyers, on a supprimé la taxe d'habitation, ce qui fait qu'aujourd'hui, c'est le propriétaire qui, par l'augmentation de la taxe oncière, paye la taxe d'habitation que le locataire payait. On a dit que les DPE devenaient, les DPE, les diagnostics de performance énergétique, pour les ventes, au début, c'était indicatif.

On vous disait si votre logement était bien ou pas, performant ou pas au niveau thermique. C'est devenu contraignant. Donc, on a tout empilé les contraintes. Et tout passait parce que les taux étaient à 1%. Et on a dit oui à beaucoup de choses. Et aujourd'hui, les taux ont remonté, les coûts de construction ont remonté. Et on ne produit plus de logement. On ne produit plus assez de logement. Et donc, le PINEL, c'est quoi ? Ou les avantages fiscaux, le statut du bailleur privé. Ça vient juste compenser toutes les contraintes qu'on nous a mises depuis 7 ans. Donc, soit effectivement, on nous dit vous pleurez, vous voulez faire les mêmes erreurs qu'avant.

Soit, moi, et c'est ma vision, on vient compenser beaucoup de contraintes qu'on a assumées et une surtaxe de l'immobilier.

6 ministres du logement en 3 ans et demi. Cette instabilité politique, ça vous gêne concrètement ou pas tant que ça ?

Ça nous apprend à nous débrouiller par nous-mêmes. C'est-à-dire, on attend tout du politique. On a attendu beaucoup et je vous avoue que moi, j'ai un certain découragement. Et donc, je gère mon entreprise comme effectivement, il n'y aurait pas à avoir de bonnes décisions politiques ou de décisions politiques qui allaient changer si effectivement le marché.

D'ailleurs, Norbert Franchon, vous êtes donc, je le rappelle, le patron du groupe Gambetta. Est-ce que vous avez rencontré votre nouveau ministre du logement ? Alors, je n'ose pas vous demander son nom, je ne voudrais pas vous mettre dans l'embarras. Il s'agit de Vincent Jeanbrun.

Non, je ne l'ai pas rencontré. On a la chance de construire sur sa commune quand il était élu, mais je ne l'ai pas encore rencontré.

Il y a des élus qui s'intéressent à l'immobilier. Pour preuve, le rapport parlementaire de Michael Cosson et Marc-Philippe Dobresse qui a été diffusé en juin. tous les deux recommandent de penser plus large que logement neuf. Et leur préconisation, c'est rénover l'ancien. C'est une piste pour un promoteur comme vous ?

Il faut tout mettre sur la table. Il faut rénover, bien évidemment. Il faut construire du neuf. Vous avez bien compris, je pense, mon message. Et il faut aussi démolir. La politique des gouvernements depuis 2017 est axée sur la réhabilitation. On met tout sur la réhabilitation. Et vous, vous n'en faites pas ? On n'en fait pas. Ce n'est pas les mêmes métiers. D'accord. Mais ce qui m'intéresse, c'est aussi dans ce que vous dites, c'est dans le rapport Cosson-Dobresse, on parle aussi de logement neuf. Donc, c'est important d'avoir les deux moteurs parce qu'on ne peut pas mettre que sur l'un et que sur l'autre. Il y a un espèce de balancier et je crois qu'il faut remettre le balancier au mieux.

J'évoquais cette diversification possible parce que votre groupe Gambetta a sérieusement tangué comme beaucoup de promoteurs immobiliers en 2022, 2023, puis même encore l'an dernier. Vous parliez d'ailleurs d'un krach dans votre métier de la construction. Et vous, vous allez comment aujourd'hui ?

Très bien. On va très bien parce qu'on a la chance d'être organisé en coopérative. Donc, notre actionnaire, ce sont les salariés. L'argent, vous m'avez fait le plaisir de rappeler qu'on a plus de 100 ans, l'argent de l'entreprise est resté dans l'entreprise depuis 100 ans. Donc, on est riche. On a une trésorerie positive. Donc, ça permet de rassurer les banquiers, de rassurer les gens qui travaillent avec nous, de rassurer les entreprises. Donc, ça nous permet de faire des projets. On a dû effectivement réduire les coûts de l'entreprise pour l'adapter à un marché. Donc, on a baissé le coût de l'entreprise de 30% sur un marché qui a fait moins 50%.

On est un peu plus résilient que les autres, mais il faut s'adapter. C'est nécessaire.

Et les autres, des risques de faillite chez les promoteurs immobiliers ?

Il y en a eu, mais les banques accompagnent fortement la décroissance du secteur immobilier. Enfin, quand on passe à 1000 logements neufs, on peut parler de décroissance du secteur. Les banques accompagnent. Certains n'ont pas subi, n'ont pas résisté au choc parce qu'ils ne maîtrisaient pas leur trésorerie, parce qu'ils ne maîtrisaient pas leurs fonds propres. Vous avez compris que ce n'était pas le cas du groupe Gambetta.

Jacques Seguela, c'était une star de la publicité et les plus jeunes ne s'en souviennent pas dans les années 80. Il écrivait, ne dites pas à ma mère que je suis dans la pub. On a envie de dire, il y a pire. Il aurait pu être promoteur immobilier ?

Il aurait pu être notaire aussi si vous voulez continuer dans la blague.

Vous n'êtes pas arrivé dans ce métier par hasard ?

Moi, je suis très fier de ce que je fais. J'aime mon métier. C'est un peu bête de le dire comme ça et en vous prononçant ces mots, mais l'immobilier, c'est loger des gens. Et ce que je rappelais tout à l'heure, ça correspond à une trajectoire de vie. On fait sa vie avec un logement. Et puis, on parle de retraite. On parle de désertification des villes. On parle de commerce qui ferme. On parle de réindustrialiser la France. On parle d'un problème de ressources. Et on ne parle jamais de logement. Et le logement, en fait, c'est ce qui permet de résoudre tout ça. Pour avoir une bonne retraite, il suffit d'avoir investi dans un logement et vous avez un revenu complémentaire.

Si on veut créer de la richesse, on produit du logement. Le logement, c'est franco-français, produit par des Français, pour des Français, en France. Donc, vous voyez, moi, je tiens à ce discours-là, Sophie. Le logement, c'est la réponse à la décroissance économique au sujet de budget qu'on connaît aujourd'hui.

Donc, Norbert Fanchon, promoteur immobilier pour encore quelques années, président du directoire du groupe Gambetta, invité éco de France Info. Merci à vous. Merci.