#2 - L'immobilier à rendements élevés - Investir dans l'immobilier de rêve avec Jean-Charles Bodart

Quand on entend des gens dire « je vais avoir du 8, du 9, du 15, du 16% de rendement net », on se dit que ce n'est pas possible, il y a un twist.

Comment faire les bons choix, éviter les pièges et garantir la rentabilité d'un bien à l'étranger ?

Sans « Segundo Atlas », les clients qui ont fait des acquisitions et des projets dans ces pays ne l'auraient pas fait.

Comment se passe la gestion locative ? Quelles sont les possibilités de financement ?

On est facilitateur, on fait tomber des barrières, évidemment la barrière de la distance, la barrière de la langue, la barrière de la loi.

Dans ce podcast, Jean-Charles Baudard, fondateur de « Segundo » et « Segundo Atlas », partage avec nous sa vision, son expérience et les clés pour investir intelligemment.

On n'a fait que dupliquer ce qu'on fait depuis presque 17 ans en Espagne, c'est exactement la même chose.

Bienvenue dans le podcast qui vous aide à comprendre comment l'immobilier de rêve peut aussi devenir un investissement intelligent. 3, 2, 1, c'est parti pour faire le tour de la question. Jean-Charles Baudard, bonjour. Bonjour. Alors, première question, on peut lire sur le site de « Segundo Atlas » les opportunités d'investissement immobilier à rendement élevé. Alors, ce qui différencie « Segundo » de « Segundo Atlas », c'est ça, c'est des rendements plus élevés ?

Oui, oui, bien sûr, c'est-à-dire qu'on va obtenir, on peut espérer, on a des rendements beaucoup plus élevés une fois qu'on quitte l'Europe, en fait, pour multiples raisons que je vais certainement développer maintenant avec vous. Mais c'est avant tout ça, oui, on est dans des endroits du monde où on a des rendements plus élevés parce que des dispositifs de fiscalité différents, parce que des taux d'occupation, enfin, j'y viendrai après. Mais clairement, c'est une des différences principales. Après, voilà, il y a aussi la zone géographique. Quand on est à Bali, on n'a pas le même environnement, on n'a pas le même paysage, on n'a pas la même ambiance, on n'a pas la même culture qu'en Espagne.

Donc, ce n'est pas ce que j'aime quand même répéter et j'insiste sur ce point-là. Ce n'est pas concurrentiel. Donc, les destinations que « Segundo Atlas » propose et qu'on propose, ce n'est pas du tout concurrentiel à l'Espagne. C'est absolument différent. Donc, c'est complémentaire.

Et pour ceux qui n'ont peut-être pas écouté le premier épisode, le premier épisode, je rappelle, était dédié à « Segundo » et donc à l'Espagne. Est-ce que vous pouvez peut-être rappeler le fait que vous avez deux agences, on va dire ? Il y a « Segundo », « Segundo Atlas ». Est-ce que vous pouvez resituer rapidement l'une et l'autre ?

Oui. Donc, historiquement, moi, j'ai lancé, j'ai créé la marque « Segundo » et cet accompagnement pour le sud de l'Espagne, ça fera 17 ans. Évidemment, c'est toujours en pleine activité, bien entendu. Et il y a déjà quelques années, je dois bien avouer que le Covid est venu freiner, je dirais, ma volonté de développement et de diversification. Donc, il y a pas mal d'années, je pense, je pensais à proposer d'autres destinations. Et voilà, il se fait maintenant, il y a 3-4 ans que « Segundo Atlas » est né. Donc, une petite sœur, un petit frère, on appelle ça comme on veut, de « Segundo », avec ce type de destination. Donc, encore une fois, qu'on pourrait qualifier de « hors-Europe ».

« hors-Europe », parfait. Alors, on a parlé des paysages qui sont évidemment différents, mais donc, un des principaux critères, ce sont des rendements plus élevés. Parlez-nous de ces rendements, justement. Comment est-ce qu'on obtient ces rendements et quel genre de rendement on obtient ? Comment ça marche ?

C'est vrai que quand on lit sur le site ou quand on entend des gens dire « Ben voilà, je vais avoir du 8, du 9, du 15, du 16 % de rendement net », on se dit « C'est pas possible ». Il y a un twist. Il y a quelque chose qui n'est pas correct ou il y a quelque chose qui est caché ou que c'est suspect, en fait. Tout simplement, c'est suspect. Ça tombe pas du ciel. C'est trop beau pour être vrai. Enfin, on entend ça tout le temps. C'est logique parce qu'on n'est pas habitué. Mais il y a des explications rationnelles qui vont permettre de comprendre comment on obtient ce genre de rendement 2, 3, 4 fois plus élevé que ce qu'on peut avoir en Europe. Parce que je parle de l'Europe au sens large.

Il n'y a pas que l'Espagne. Voilà, c'est ça l'idée. Notre travail, mon travail, en tous les cas sur quoi j'insiste, c'est vraiment d'expliquer de manière objective, de manière rationnelle, les raisons qui font qu'on a des rendements pareils dans ces destinations.

Eh bien, on vous écoute. Quelles sont ces raisons ?

Alors, moi, c'est marrant. Je les appelle les ingrédients clés de la recette, en fait. Donc, il y a des ingrédients. Il y a des causes. Premier ingrédient clé, c'est le taux d'occupation. Donc, c'est vraiment un élément important qu'on manipule dans le monde du tourisme, que ce soit au niveau hôtelier, que ce soit au niveau des locations de vacances. On parle toujours de taux d'occupation. Donc, c'est quoi ? C'est le 20 pourcentage. On exprime ça en pourcentage, peu importe. Le nombre de périodes, le nombre de semaines sur l'année pendant lesquelles l'appartement, la villa va être louée. Donc, on parle d'un taux d'occupation, comme pour les hôtels, c'est la même chose.

Donc, on a des taux d'occupation dans les destinations avec Atlas, que ce soit en Asie du Sud-Est, Marrakech ou les Caraïbes. On est à 70, 80, 85% de taux d'occupation. Alors qu'en Europe, en Europe du soleil, je mets l'Espagne avec la France ou le Portugal ou l'Italie. Donc, l'Europe du soleil, quand on a du 25, du 30%, on est déjà satisfait. C'est la norme, en fait. Donc, on a du 2, 3 fois plus d'occupation. Donc, on a vraiment 3 fois plus de périodes pendant lesquelles le bien va être loué.

Et comment se fait-il que ces taux d'occupation explosent par rapport à ce qu'on connaît en Europe ?

Eh bien, on se demande pourquoi. Je pense qu'il y a une première raison, tout simple. Il n'y a pas de saison. Donc, il y a très peu de saisonnalité. Quand en Europe du Sud, Europe du soleil, comme je dis, forcément, décembre, janvier, ce n'est pas la même chose. Donc, il y a vraiment des pics, comme on dit, saisonniers en Europe. Et ce n'est pas le cas du tout ailleurs. Si on prend la Thaïlande ou Bali ou même la République dominicaine, il y a du monde tout le temps. C'est ça, la clé. Une des principales raisons et clés de l'explication de ces rendements, c'est qu'il n'y a quasi pas de saison. Il y a du monde tout le temps. Très bien.

Deuxième raison, j'en ai parlé un petit peu, c'est l'environnement fiscal, évidemment. Donc là, on a des taux d'imposition qui sont moindres, qui sont beaucoup plus sympas, j'ai envie de dire, beaucoup plus gentils avec le contribuable que ce qu'on a en Europe. Donc voilà, si on paye moins d'impôts, évidemment, il y a évidemment un impact direct sur la rentabilité. Troisième raison ou ingrédient, comme j'aime dire, c'est le positionnement, l'endroit qui est géostratégique.

C'est-à-dire que quand on se trouve en Asie du Sud-Est avec 3 milliards de population à 6 heures de vol de Bali, par exemple, ben oui, on se rend bien compte que c'est un endroit du monde où il y a de la démographie, donc il y a du peuple. Et dans ce peuple, ces citoyens, j'ai envie de dire, il y a une classe moyenne qui est émergente, qui est de plus en plus présente. On parle souvent, l'exemple des Indiens, ils commencent seulement à voyager. Donc il y a une classe moyenne qui apparaît, en fait, qui n'existait pas il y a même encore 10 ans et qui maintenant est là.

Donc la pression va continuer à augmenter, en fait.

C'est ça, c'est ça. Donc il y a un vivier, je dirais, de touristes qui est là et qui n'arrête pas d'augmenter et qui n'est pas prêt de disparaître. Quand on a cette population-là, bon voilà, c'est un truc de fou. Mais c'est comme ça, on est vraiment dans une autre échelle, d'autres repères que ce qu'on a en Europe sur le sujet démographique et sur le sujet de la classe moyenne. Je dis souvent aussi, il y a 5% de Chinois qui ont un passeport. Donc on se rend compte, des leviers qu'il y a encore à connaître. Et puis, c'est des régions du monde aussi où, dans ce troisième ingrédient, c'est une des régions du monde où la croissance économique est là. On est quasi des croissances à deux chiffres.

Donc ils font de l'argent. Donc il y a une activité économique, il y a de la production. Ce n'est pas la même chose. Évidemment, plus les gens travaillent, plus on est dans un contexte positif au niveau de l'économie. Évidemment, pour le tourisme, c'est bon, c'est clair. L'autre raison, c'est qu'il faut que la destination, que l'endroit, au-delà de tous les autres critères, il faut que ça plaise. Il faut que ce soit sexy. Il faut que ce soit instagrammable. Il faut que ce soit waouh. C'est comme ça. La société fonctionne comme ça. Donc il faut qu'on soit fier. Et de l'endroit dans lequel on va loger, dans lequel on va habiter pendant ses vacances, qu'on va visiter.

Donc il y a ce côté vraiment instagrammable des lieux stratégiques. Donc évidemment que ces endroits comme la Thaïlande, Bali, Marrakech, République Dominicaine, Costa Rica, pour les citer, et l'île Maurice, ben oui, évidemment que ça donne bien, ça rend bien. Et donc ça a du succès. Il faut du monde. Il faut un flux touristique important. Si on parle de République Dominicaine, on a 24 millions de touristes par an. Enfin, on peut citer des chiffres, mais qui vont vous faire tourner la tête. Mais il faut du monde. Il faut qu'il y ait des touristes. Il y a plein de beaux endroits, évidemment, sur cette planète. Mais bon, encore faut-il qu'il soit joli, cet endroit ?

Il faut qu'il y ait du monde. Et donc là, ça regroupe encore cet élément-là. Donc ça, c'est le quatrième ingrédient. Il faut du tourisme. Et puis le cinquième. Je termine peut-être par un des plus importants, en tout compte fait. C'est le coût salarial. Ben oui, bien sûr que le coût salarial, dans ces endroits, on est sur du 3 à 400 euros par mois de salaire moyen. Donc évidemment que faire nettoyer la villa ou la maison, évidemment que laver le drap, les linges, évidemment que quelqu'un qui s'occupe du jardin, ça va coûter beaucoup moins cher. Et donc évidemment que l'impact sur la rentabilité, il est là aussi.

Si ça me coûte 5 fois le prix d'effectuer des check-ins et des check-outs, donc il y a des lieux d'entrée, il y a des lieux de sortie. En Espagne, ça me coûte 4-5 fois le prix que ça va me coûter à Marrakech. Ben évidemment que l'impact sur la rentabilité, il est là. Mais clairement, et on l'oublie, c'est tellement gros qu'on l'oublie. Mais voilà, c'est la réalité, c'est la réalité sociale dans ces pays et économique. Et voilà, et ces 5 raisons, rapidement, il y en a certainement beaucoup d'autres, mais enfin schématiquement, ces 5 ingrédients expliquent rationnellement les rentabilités qu'on obtient dans ces pays.

Donc j'ai noté taux d'occupation élevé, attractivité touristique, avantages fiscales, dynamique économique locale et coûts salariaux faibles. Exact. Alors ces taux, ça reste quand même encore très très très beau, on ne va plus dire trop beau, mais est-ce que ce sont des taux garantis ? Qu'est-ce qui peut me rassurer sur le fait que je vais effectivement les atteindre ?

Alors les taux qu'on avance s'appuient sur des chiffres et des comptabilités historiques. Quand je dis historiques, c'est-à-dire de l'année passée ou des derniers mois. Donc c'est tout ce qu'on a rencontré comme chiffres. Donc ça ne part pas de rien, on ne suce pas ça de son pouce. Donc ça se base vraiment sur des chiffres actuels. Alors à l'avenir, ça, je n'ai pas de boule de cristal. S'il y a un contexte géopolitique mondial qui s'envenime, évidemment, ce sera le cas partout. Donc évidemment, ce ne sont pas des revenus. On ne garantit jamais d'ailleurs des revenus. Voilà, mais en tous les cas, j'insiste parce que c'est vraiment important.

D'ailleurs, en rendez-vous, quand on rencontre des clients, on montre tout ça. Donc j'ai des chiffres, j'ai des tableaux Excel pour toutes les destinations avec les rentabilités obtenues jusqu'à encore le mois dernier.

C'est ça, vous ne pouvez pas prédire l'avenir, mais vous pouvez prouver le passé.

Comme partout, comme partout et comme pour tout.

Deuxième question qui me vient directement à l'esprit. OK, super rentabilité, vraiment même excellente rentabilité. Mais investir au bout du monde, parce qu'on est à plus de 15 heures de vol, sauf si on parle de Marrakech, mais est-ce que ce n'est pas déraisonnable de faire ça ? En tout cas, dans une gestion, on va dire, en bon père de famille, ça me semble quand même très loin de... C'est risqué, quoi.

C'est marrant parce que cette question, cette réaction, je l'ai connue, il y a presque 17 ans, avec l'Espagne. On nous disait, on nous dit, mais il y a quand même 2000 kilomètres, ce n'est pas rien, voilà. Et tout ça pour dire que le monde est un village et que les mentalités, évidemment, évoluent, les repères évoluent. Je pense qu'il y a 20 ans d'ici, on ne voyait pas à travers le monde comme on le fait maintenant. Donc oui, évidemment qu'il y a cette distance, évidemment, on ne va pas la balayer d'un coup de baguette magique, cette distance, elle sera toujours là. Mais psychologiquement, elle évolue.

Et donc, ce qui était loin à 2000 kilomètres il y a 20 ans, maintenant, c'est au bout de la rue. Et ce qui est encore loin maintenant, elle restera, si c'est 10 000 kilomètres, mais ça n'est quand même plus la même chose. Donc il y a vraiment cette relation qu'on a par rapport à la distance réelle qui change, vraiment. Donc ça, c'est un premier point. Mais pour revenir plus concrètement sur ce que vous évoquez avec cet aspect, c'est de la folie d'investir. On n'a aucune mainmise, on n'a aucune prise sur quoi que ce soit. Il y a le décalage aurait, enfin, évidemment. Donc ça argumente, en tous les cas, ça explique encore plus notre accompagnement.

Donc sans nous, sans Segundo Atlas, les clients qui ont fait des acquisitions et des projets dans ces pays ne l'auraient pas fait, tout simplement. Donc c'est d'ailleurs la réflexion que j'entends depuis toujours avec l'Espagne. Si vous n'existiez pas, on n'aurait pas acheté. Ça, combien de fois je l'ai entendu ? Et d'ailleurs, c'était quelques fois mal conjugué. Mais évidemment, on est facilitateur. Donc on fait tomber des barrières. Évidemment, la barrière de la distance, la barrière de la langue, la barrière de la loi, toute une série de barrières. Et c'est comme ça que le produit qu'on propose, c'est comme ça que les projets qu'on propose fonctionnent, évidemment.

Mais j'en parlerai peut-être après aussi. Ça va de pair avec la qualité du partenariat qu'on va avoir sur place. Donc on n'est pas tout seul. Ce n'est pas nous qui allons ouvrir la porte au locataire australien qui vient occuper son appartement en Thaïlande, évidemment. Donc on a un réseau de partenaires filtrés, triés, sélectionnés par nous qui, sur place, va vraiment être le prolongement de notre bras armé là-bas. Donc on a ce qu'on appelle des gestionnaires de location, comme on a en Europe. Si ce n'est que là-bas, c'est encore une autre dimension. Donc le property management local et capital. Donc dans l'équation, pour obtenir ces rendements, j'ai parlé des ingrédients.

Maintenant, très concrètement, il y a l'immobilier, évidemment, on va en parler. Donc le type de bien, le choix du bien, la localisation, la qualité, le design, la beauté du bien, tout ce qui concerne l'immobilier avec un grand I. Et puis à côté, comme deuxième élément, deuxième pilier dans cette équation, il y a la gestion locative, le property management, qui est évidemment encore beaucoup plus crucial et important qu'en Europe. Parce qu'évidemment, il y a les distances, il y a l'exotisme tout compte fait. Et donc ce property management, on doit le proposer. Il doit être présent dans ce que nous, on a comme produit d'investissement. Sans ça, ça ne fonctionne pas.

Et alors, du coup, parlons-en, ça se passe concrètement comment ? J'ai construit ma maison, elle est prête, je vous la confie et vous vous occupez de tout. C'est-à-dire, vous allez l'annoncer sur les différents sites et ça va me coûter combien ? Qui va gérer la piscine ? Qui va remettre du chlore ? Qui va nettoyer ? Qui va faire l'état des lieux d'entrée et de sortie ?

Alors, il faut bien comprendre aussi tout d'abord le contexte en place. Quand on est en République dominicaine, à Thaïlande ou à Bali, ce ne sont pas les Balinais et les Dominicains qui sont les premiers acheteurs dans leur pays. C'est qui ? Pour la République dominicaine, par exemple, c'est le continent nord-américain. Donc, les Canadiens et les Amériques. New York est à 4 heures de vol de Saint-Domingue. Et donc, il y a tout un environnement en place. Il y a tout un écosystème immobilier et deux gestions locatives en place qu'on ne connaît pas chez nous. Ce n'est pas du tout la même façon de travailler parce que les produits et les acheteurs sont différents.

Donc, c'est quelque chose qui, vu de l'extérieur, avec notre regard belge et européen, nous paraît compliqué. Ce n'est pas possible que ça roule. La mécanique, comment est-ce possible ? Mais non, c'est possible parce que déjà, eux, ils le font, puis toujours, parce que leurs acheteurs, ils n'habitent pas le pays déjà. Donc, il y a déjà un contexte et, comme je le dis, un écosystème de property management qui existe là-bas. Et donc, pour reprendre votre question par rapport au procès sous les différentes étapes, une fois que le bien est choisi, il va se construire ou il est en finalisation. Vous recevez les clés.

Encore une fois, dans le modèle économique des constructeurs, c'est prévu que quand vous recevez les clés, l'appartement ou la maison, dans la plupart des cas, c'est prêt à être loué. Donc, tout est conçu dans cette direction-là. Donc, c'est meublé, c'est décoré, tout est fini.

Il y a des assiettes, il y a des verres, il y a des couverts.

Tout est là. Les essuies de bain, le transat, tout est prévu. Donc, c'est vraiment une Formule 1 qui n'attend plus que le pilote. Elle est là, elle ronronne. Et le pilote, c'est qui ? C'est le property manager qui vient après. Et donc, nous, on a notre réseau, on a nos partenaires qu'on n'oblige pas. Il y en a plein d'autres. Il y a un marché qui est là avec une concurrence et du professionnalisme qui va varier en fonction des acteurs. Mais il est là. Et nous, on met en relation tout en pilotant de la Belgique. Attention. Donc, on reste l'interlocuteur, on reste l'interface du client. Donc, ça, il faut bien le comprendre aussi.

En fait, quand j'achète et quand j'investis dans ces destinations lointaines, j'achète à qui finalement ? J'achète à vous qui êtes une société belge. Comment ça se passe ?

On est facilitateur, on est l'intermédiaire. Donc, notre job, c'est de l'intermédiation. Le terme exact juridique, c'est notre rôle. C'est vraiment de jouer le rôle d'intermédiaire. Donc, évidemment, vous achetez un constructeur qu'on va vous présenter, qu'on a sélectionné. En fait, c'est le même modèle. On n'a fait que dupliquer ce qu'on fait depuis presque 17 ans en Espagne. C'est exactement la même chose. Donc, on met en contact le client. On facilite tout. On sécurise tout avec des acteurs locaux de l'immobilier, de la construction pour être précis. Et puis, pour Secondo Atlas, parce que là, c'est évidemment incontournable et essentiel. On fait la même chose.

Ce rôle d'intermédiation vis-à-vis des property managers. Alors, il y a beaucoup de choses à dire parce que dans ce pilier de property management, de gestion locative en bon français, il y a encore plein de sous-sujets, de sous-chapitres. Mais sans rentrer dans les détails, comme je vous l'ai dit, c'est un écosystème qui existe depuis toujours. Ça va de la gestion hôtelière au groupe hôtelier, au property manager indépendant, au constructeur qui a aussi cette casquette de gestion locative. Voilà, il y a plusieurs profils de property managers qui existent suivant les régions, les pays et suivant les cas. Mais je répète, ce sujet est incontournable dans ce que nous, on propose.

Et il est en place. Il est rodé, quoi. Il tourne parfaitement bien. Il est rodé. Il ne nous a pas attendu pour fonctionner. Ça, croyez-moi. Ça fonctionne depuis très longtemps.

Donc là-dessus, je peux être rassuré. Et aussi, le fait d'avoir un interlocuteur, finalement, en Belgique, qui se réveille à la même heure que moi, c'est important.

Avec les mêmes responsabilités de la part de Secondo Atlas que si vous achetiez un appartement ou une maison au coin de la rue. Encore une fois. C'est-à-dire ? C'est-à-dire qu'étant sur le sol belge, avec des clients belges, tout acte posé dans le domaine de l'immobilier doit répondre à toute une série d'accès à la profession. Et de responsabilités que ce soit au niveau de la déontologie, de l'obligation de l'information. Bref, comme si vous achetez un appartement à la mer, du nord ou au coin de la rue. Donc, on a... Les mêmes couvertures. Les mêmes couvertures, les mêmes garde-fous.

Et donc, le client, c'est notre rôle, c'est notre vocation, c'est d'apaiser de toutes ces craintes les clients belges, évidemment. Tout en sachant que s'il y a le moins de petits pépins, il va trouver le premier avocat qu'il connaît. Il va dire, c'est qui qui vous a vendu votre bien à Marrakech ou au Costa Rica ? Ah ben, c'est ce Gundo Atlas, on va les voir. Donc, voilà, on le sait, on en est conscient de ça. Donc, on ne doit pas rigoler avec ça.

Et vous êtes... Donc, vous respectez évidemment tout ce qui est législation belge et vous êtes agent hippie reconnu. Et votre expérience, rappelez-moi ?

Ah ben, maintenant, ça fait 25 ans. D'accord. Donc, ça fait un petit temps et je tiens à ce que ça continue comme ça. Mais c'est vrai que c'est important de bien comprendre les rôles, les rôles de chacun et les responsabilités de chacun. Donc, c'est très bien de proposer des produits qui, dans un premier temps, vont paraître un petit peu miraculeux. Mais il faut encore que le reste suive. Et c'est vraiment l'objectif, c'est qu'on solidifie et on sécurise toute la transaction. Et les rendements qu'on avance, on peut le prouver par ce qui existe actuellement comme rendement. Et donc, on peut quand même se tromper très peu sur des simulations et sur des attentes.

Et vous avez des clients en Belgique qui pourraient témoigner de l'expérience qu'ils ont eue avec vous, j'imagine ?

Bien sûr. Bien sûr. Mais on a déjà tout le matériel, en fait. Le matériel comptable, ce n'est pas un terme vraiment adéquat, mais matériel d'information sur les rentabilités obtenues par les clients. C'est ça. Très bien.

Alors, peut-être avant d'aller plus en détail, pourriez-vous nous présenter rapidement, brièvement, les différentes destinations que vous proposez aujourd'hui et peut-être les caractériser en quelques mots pour que je me fasse un peu une idée et puis me dire ensuite, c'est qui vos clients ? Typiquement, quel type de clients viennent chez vous, chez Segundo Atlas ?

Tout à fait. Donc, par rapport aux différentes destinations, il faut savoir que les moteurs de recherche, dans ma démarche et dans mon mindset de destination et de pays, dans le moteur de recherche, il y a évidemment les cinq ingrédients clés. Je ne vais pas revenir dessus, mais ça, ça doit évidemment faire partie du pack. Parce qu'on vise vraiment la rentabilité. Parce qu'il y a cette rentabilité et que, bon, de toute manière, c'est aussi lié. Tout est en tout, comme disait l'autre. Tout est en tout. Mais d'abord, dans ce moteur de recherche, en plus de ces cinq ingrédients clés, il y a avant tout le contexte géopolitique du pays.

Cette stabilité, il faut qu'on soit dans un pays ou une région sécure, où ce ne sont pas des dictatures, où ce ne sont pas des révoltes, etc., bien entendu. Donc, il faut avant tout avoir ce socle politique ou ce cadre fiscal également, qui soit fiable et existant, fiable avec ce cadre juridique. Donc, ça, c'est vraiment le premier dénominateur commun à toutes ces destinations aussi. Et une fois qu'on a regroupé, je dirais, ces caractéristiques, pour le dire simplement, on a différents pays, différentes régions. Alors, tout de suite, je vais vous dire, il n'y en a pas deux ans. Donc, il n'y a pas énormément de destinations et d'endroits dans le monde qui vont regrouper tout ça. Croyez-moi.

Pour le moment, on en propose sept, en fait. On propose sept destinations, en plus de l'Espagne, évidemment. Donc, je parle là, ici, d'Atlas. Donc, on a pour l'Asie du Sud-Est, la Thaïlande et Bali. Donc là, on peut faire le tour aussi de toutes les destinations en ayant comme exigence et comme critère ces piliers. Et il n'y en a pas beaucoup d'autres. Je ne vous les vois pas trop apparaître. Peut-être dans quelques années, mais dans l'immédiat, il n'y en a pas beaucoup. Donc, Bali, Thaïlande. Côté Caraïbes, côté continent américain, Costa Rica, la République dominicaine et l'Uruguay.

Et puis, Marrakech, au niveau du continent africain, j'ai envie de dire ça, ainsi que Lille-Maurice, qui fait partie du continent africain géographiquement. Mais toutes ces destinations, ces sept destinations, représentent ou en tous les cas délivrent les mêmes caractéristiques.

Alors, mais du coup, ma question est pourquoi choisir plutôt telle région plutôt qu'une autre ? Qu'est-ce qui les rend spécifiques ?

Alors là, c'est une bonne question.

La Thaïlande ou Bali, par exemple, si on devait les comparer.

Question d'affinité, évidemment. Après, il y a des choses rationnelles. Encore une fois, j'aime bien ramener tout au rationnel. Très concrètement, Bali, les autorités administratives en matière d'urbanisme autorisent très peu, pour ne pas dire pas du tout, la construction d'appartements. Donc, ce ne sont quasi exclusivement que des villas qui se construisent dans le domaine de la construction, de la promotion immobilière. Donc, qui dit villa ? Forcément, les prix, tout de suite, c'est des maisons sur des terrains de 4, 5, 6 heures et plus.

L'accès est un peu plus élevé.

L'accès au marché, l'accès au marché immobilier, il faut coter 250, 300 000 euros pour dire avoir quelque chose de bien et de sécure. Et du neuf ? Je parle ici dans le cadre de neuf, mais les décalages de prix entre le neuf et l'ancien vont se répercuter de la même manière, quelque part. Quand en Thaïlande, par exemple, pour la comparaison, là, il y a la construction d'appartements, de studios et des choses de ce genre-là. Donc, on a des accès au marché, des produits disponibles, des appartements. On commence à 80 000, 90 000 euros. Donc, celui qui veut diversifier son patrimoine, mais à une échelle un peu plus réduite, il n'y a pas photo entre les deux.

Si on a 70 000 ou 100 000 euros, pour dire un chiffre d'enveloppe budgétaire pour un investissement, un bali ne va pas être possible. Donc, déjà, là, il y a une segmentation entre les deux. Après, je répète, c'est une question d'affinité, d'historique. On a déjà été là, on a bien aimé, on aime bien la mentalité. Il y a des bouddhistes en Thaïlande, des hindouistes à Bali. Voilà, il y a tout cet environnement qui va permettre de déterminer le choix. Mais la question est judicieuse parce qu'on a pas mal de clients. Ils disent, voilà, j'ai une enveloppe, j'ai autant. Qu'est-ce que vous me conseillez ? De nouveau, on va creuser un peu les critères, les besoins, la personnalité des gens.

Si aussi, ils veulent en profiter de temps en temps, on ne va pas à Bali aussi facilement qu'on va en République dominicaine. C'est un peu plus loin, ou Marrakech, évidemment. Donc, là aussi, c'est un critère. Une question aussi de dire quand, dans la période de l'année, je veux y aller. Il y a des petites disparités. Voilà, ça va un peu dans tous les sens. Mais j'aime bien reprendre sur des éléments objectifs et rationnels tous ces critères-là. Après, c'est une question de goût.

Mais donc, en fonction des critères de votre client, vous allez pouvoir l'orienter vers telle ou telle destination ?

Tout à fait. Et un élément, quand même, qui vient tout de suite dans la réflexion, et donc autant directement, je pense, en parler, et lever le débat ou lever la question, c'est la question de la propriété du terrain. Voilà. Donc, en Asie du Sud-Est, pour faire court, un étranger ne peut pas être propriétaire du fond, du foncier, en fait, du terrain. Du terrain. En général, je vais vite, parce que ce n'est pas toujours le cas en Thaïlande, en l'occurrence, dans le cadre d'appartements, c'est possible de temps en temps.

Attendez, c'est quand même une question importante. Dans ces pays, on ne peut pas être propriétaire du terrain si on n'est pas de la nationalité. C'est bien cela ?

Alors, je vais quand même préciser et différencier Bali de la Thaïlande. À Bali, en tant qu'étranger, c'est très, très, très, très compliqué d'être propriétaire. Je n'aime pas les... En plus, ce n'est pas le cas. Les jamais, les toujours, je ne suis pas... Ce n'est pas mon genre. Mais donc, c'est très compliqué d'être propriétaire du foncier en tant qu'étranger pour Bali. Donc, ce sont ce qu'on appelle des amphithéoses, des beaux amphithéotiques, ce qui existe en Europe aussi, mais c'est moins courant pour le commande immortel. Mais sur Bali, voilà. Donc, c'est très compliqué d'être propriétaire du fond. En Thaïlande, dans le cadre de villas, c'est le même principe.

C'est très compliqué, voire impossible d'être propriétaire du fond. Pourquoi je dis ceci, villas et appartements, pour la Thaïlande ? Parce que la règle, en fait, en Thaïlande, dans la loi, c'est une proportion de 51%, 49%. Donc, un étranger peut être propriétaire d'un terrain à hauteur de maximum 49%. Vous allez comprendre. Et les 51 autres pourcents, ce sont des Thaïlandais. Vous allez comprendre pourquoi. Dans le cadre d'une résidence d'appartement où il y a, pour faire simple, 100 appartements, il y en a 49 qui vont pouvoir appartenir à des étrangers et 51 qui devront être détenus par des Thaïlandais. Donc, en Thaïlande, il y a une petite différence.

Donc, dans un immeuble d'appartement, là, je peux être propriétaire à 100% de mon appartement en pleine propriété.

Comme en Europe, comme en Belgique. Même chose. Donc, ce qui s'appelle des condos en Thaïlande.

Parce que c'est un appartement et que je suis un des 49 appartements.

C'est ça. Donc, en fait, c'est comme en Belgique. Il y a des millième, des dix millième, des côtes par terrain, comme on dit, au niveau d'un acte de base. Donc, c'est vraiment le même dispositif qu'en Europe. Et donc, si on divise les mille millièmes ou les cent centièmes du terrain pour la résidence, il y a 49 centièmes qui pourront être vendus à des étrangers.

Et alors, quand on parle de terrain dans ces pays, où on ne peut pas être propriétaire, comment ça se passe concrètement ? Je fais quoi ? Alors, je construis une maison ?

Donc, c'est le principe, comme en Europe, de bail amphithéotique. Donc, vous avez un droit d'usage du terrain, du fonds, pour une période déterminée. Bali, 50 ans, c'est ce que nous, on propose. Donc, vous avez un contrat de 50 ans. Garantie. Garantie. Ah oui, garantie. pendant lesquelles vous allez pouvoir utiliser, je vais le dire simplement, ou jouir, comme on dit, du terrain. Et en Thaïlande, même principe sur les baux amphithéotiques, si ce n'est que c'est prévu 3 fois 30 ans. Donc, une première fois 30 ans et deux fois renouvelable. Donc, on arrive à 90 ans.

Mais là, je n'ai aucune garantie que ce sera renouvelé.

Si, si, il y a des moyens juridiques de garantir le renouvellement, donc en Thaïlande, le renouvellement de cette durée de location, de bail. Dès la signature. Dès la signature. Mais là, vous mettez l'accent sur quelque chose de capital. Parce que tout dépend de comment va être rédigé le contrat initial. Et donc, c'est pourquoi, pour sécuriser, pour garantir cela, c'est des bureaux d'avocats qui orchestrent encore une fois toute la rédaction de ces contrats d'amphithéose. Avec nous, avec Secondo Atlas, en tous les cas, c'est comme ça.

Donc, c'est un bureau d'avocats qui va se charger de bien ficeler ce contrat initial qui va évidemment garantir et qui va jouer à l'avenir sur la valorisation aussi de votre bien. parce qu'on n'en est pas parlé, mais ces contrats, ces amphithéoses sont ce qu'on appelle cessibles. Donc, autrement dit, vous faites le projet à Bali, vous avez votre maison, le contrat de 50 ans. Au bout de 10 ans, vous voulez vendre, vous pouvez évidemment vous céder votre contrat avec des plus-values énormes.

Et avec 40 ans qui restent. Exactement. C'est ça.

Exactement. En fait, il faut changer de logiciel de réflexion. Donc, on ne réfléchit plus de la même manière. Il faut voir ça d'une autre façon. C'est le temps qu'on passe avec les clients à en parler et à débattre avec eux. Mais la grille de lecture n'est plus la même dans le cadre d'un investissement avec une amphithéose. Ce qui est la même chose en Belgique. Les amphithéoses, il y en a aussi en Belgique. Et ça commence à apparaître de plus en plus tellement le coût du foncier est important. Et donc, voilà, il faut réfléchir autrement, avoir un horizon d'investissement, un business model, comme on dit, peut-être plus court.

Se dire, voilà, moi, j'ai investi 400 000 euros à Bali ou 150 000 euros en Thaïlande. Et je pense que dans 6, 7, 8 ans, Maxi, je me poserai la question. Mais à mon avis, je cède.

Avec une super plus-value.

Au bout de 6, 7, 8 ans, vous avez déjà récupéré le capital. Ça, c'est le premier point. Et deuxièmement, évidemment, des plus-values énormes. Parce que ce n'est pas des prix d'achat du terrain. On parle là de location de terrain. Mais sur les trois dernières années à Bali, ça a pris 50%. Et ce n'est pas fini. Et ce n'est pas fini. Parce que l'offre diminue.

C'est ça.

Et puis de la démographie qui évolue. Oui. Et puis l'offre qui diminue, en tous les cas, qui n'est pas vouée à 7 ans. Tout simplement parce qu'il y a des zones qui passent en protection.

Une question me vient à l'esprit. Est-ce que Bali, on en a beaucoup, beaucoup entendu parler. Est-ce que ce n'est pas trop tard pour Bali ? Est-ce que la vague n'est pas passée ?

L'éternelle question qu'on se pose depuis toujours. Et que tout le monde se pose. Et c'est normal. Non. Ben non, non. Parce que Bali reste la destination, d'ailleurs, selon TripAdvisor. La destination numéro 1 ou numéro 2. Elle est aussi entre les deux positions. Préférée des voyageurs étrangers. Donc là, son potentiel attractif, vraiment, n'est pas prêt de s'arrêter. Il développe énormément, que ce soit en termes de moyenne communication. Donc il y a un deuxième aéroport qui se construit. Il y a le métro qui est en train de se construire. Un métro à Bali, imaginez-vous. C'est Manhattan sous les rizières, quoi. Vraiment. Donc il développe le tourisme.

Donc il y a encore beaucoup, beaucoup de potentiel à Bali. Un chiffre. La moitié du tourisme à Bali, donc un peu plus de 50%, c'est des Australiens. Donc il y a encore de la marge. Il y a encore de la marge. Donc on peut toujours dire, oui, ça va être fini. Oui, OK. Bon, ben ça, on n'en sait rien. Mais je ne le pense pas. Et dernière chose, dernier point, peut-être sur Bali. Je l'ai dit. Très peu d'appartements. Donc en fait, en nombre de lits, comme on dit. En nombre de chambres, en nombre de lits par an construits. Mais c'est très peu. Ça évolue lentement. Ce ne sont que des parvillas. Quand on construit une tour avec 800 appartements, ça va vite.

Construire 800 villas, ce n'est pas si simple. Donc ça n'augmente pas si vite que ça, l'offre résidentielle.

Et alors, par exemple, prenons Bali. OK, je veux construire ma villa. Comment ça se passe concrètement ? Qui va la construire ? Avec qui travaillez-vous ? Comment est-ce que je vais pouvoir suivre mon chantier ? Comment ça se passe ?

OK. À Bali, en particulier, on travaille en partenaire avec un constructeur qui s'appelle Magnitude Construction. Ce sont des Français qui sont là depuis quelques années à Bali. Il s'est devenu, avec les années, le plus gros promoteur de villas et de maisons à Bali.

Ils en construisent ou ils en ont construit ?

Ils en sont à 600, 650 de construite. C'est ça. C'est une grosse machine. Et donc, dans le process, pour rappeler ça comme ça, encore une fois, on rencontre le client. Il appuie sur le bouton, on démarre le projet. Il y a toutes différentes phases qui vont arriver, différentes étapes qui vont évidemment intervenir. Donc, il y a le choix du terrain. Donc, on construit toujours des maisons en démarrant d'une feuille blanche. Déjà, les autorités...

Donc, il n'y a pas de plan prédéfini ? Je dis, je veux autant de champs. Tiens, j'avais pensé à mettre la piscine...

Non, il n'y a rien de prédéfini parce que tout simplement, c'est interdit à Bali. Donc, on ne peut pas construire deux maisons les mêmes, tout simplement. Donc, même si on le voulait, on ne pourrait pas. Mais donc, on démarre d'une feuille blanche, un design, un projet sur base d'un terrain qui, de nouveau, aussi est choisi dans un portefeuille de terrain existant chez Manitude, évidemment. Donc, il y a des terrains qui sont là, qui sont proposés sur le marché. Et donc, le client choisit le terrain en fonction de tout un tas de critères, bien entendu, vous l'aurez compris. Sur ce terrain, seconde étape, vient la phase design, architecture de la maison.

avec les relations, les échanges en visio avec les architectes, etc. Débute la construction.

Qui va prendre combien de temps ?

Il faut compter entre 12 et 15 mois. Entre 12 et 15 mois, avec tous les détails, évidemment, et les questions qui peuvent se poser, le choix de carrelage. Bon, voilà. Après, il y a des clients qui ne veulent rien choisir. Bon, voilà. Plus expéditif, c'est possible aussi, bien entendu. Mais on peut aussi mettre sa petite touche, évidemment. Et puis, une fois la remise des clés, on a la réception. Bon, en général, les gens vont quand même sur place. Ce n'est pas obligatoire. Je ne l'ai pas dit, mais on peut tout faire à distance.

Voilà. J'allais dire, dans les gens qui achètent depuis la Belgique, combien se déplacent avant de se décider ?

Pour choisir, en fait. Oui. C'est difficile à dire. Je dirais que c'est du 50-50. Donc, une personne sur deux va lancer le projet au départ de la Belgique sans y être allé. Une compte y aller pour recevoir les clés, en général. Et l'autre, une partie qui va donc sur place pour choisir son terrain, etc. Donc, les deux sont possibles. Voilà.

Et le suivi de chantier, ça se passe comment concrètement ?

C'est génial, en fait. Donc, je peux rentrer dans du concret. Mais il y a des webcams sur chaque chantier. Il y a un reportage photographique tous les lundis. Il y a un accès à une plateforme dédiée à chaque client. Il se logue sur cette plateforme. Il a tous les détails, tout l'avancement du chantier, la prise de reportage photographique. Enfin, c'est un truc de dingue.

Et une discussion avec l'interlocuteur, donc Magnitude, en français.

Oui, en français.

Ou on parle français.

Oui, oui, tout à fait. Donc, il y a vraiment une transparence et un maximum d'échanges entre les deux pays, tout compte fait. Parce que ce n'est pas rien à distance. Mais donc, c'est vraiment bien foutu. Et voilà. Donc, je pense que le client est assez vite, ça, j'ai des exemples, il est vraiment assez vite en confiance. Et toutes les craintes dont on parlait tout au début de notre interview, toutes les craintes et les peurs de l'éloignement, eh bien, ça me nuise au fur et à mesure de l'évolution du chantier et du dossier.

Oui, j'ai pu interroger l'une de vos clientes qui est en train de construire et qui me racontait le suivi. Et alors, elle disait, ce qui est absolument fou, c'est que ce qu'on voit sur le site, c'est la réalité, quoi. Ça paraît tellement paradisiaque et que les chiffres annoncés étaient les chiffres réels. Elle dit bon, après, voilà, il y a parfois des choix qu'on doit faire. Tiens, on peut faire telle option ou telle autre. Mais effectivement, ça avait l'air de rouler.

Oui, la mécanique est bien où il est, ça, c'est certain. C'est ça. Mais voilà, je parle là de Bali. Après, on peut évoquer tout d'autres exemples dans d'autres régions. Mais la base est la même. Le fonctionnement est le même.

Alors, quel est le client typique de Segundo Atlas ? C'est quel genre de profil ? Qui vient, qui achète chez Segundo Atlas ?

Encore une fois, c'est difficile de segmenter, de faire des catégories. Mais enfin, quand même, on va essayer de faire l'exercice. Comme point commun, je pense d'abord une diversification patrimoniale. Diversification dans les investissements. Voilà, ça, c'est vraiment la première démarche du client. Ils disent, tiens, voilà, j'ai de l'immobilier en Belgique. J'ai des placements en bourse. Que sais-je ? Donc, j'ai un peu d'argent à investir. J'ai une brique dans le ventre. J'ai toujours été attiré par ça, parce qu'il y a quand même ça aussi. C'est de l'immobilier. Ça reste de l'immo. Et voilà. Donc, le souci, la démarche investissement pour obtenir un ROI.

Donc, un retour sur investissement en français. Intéressant. Donc, ça, c'est vraiment le point commun. Après, il y a aussi des profils, des gens qui ont ce projet d'expatriation. Il y en a. Il y en a aussi. Et pas mal. On serait étonné.

C'est-à-dire quoi ? J'achète maintenant. Et dès que j'arrive à la retraite, je pars là-bas.

Ou dans l'immédiat. Ou je pars tout de suite. Ou je pars tout de suite. Je vends tout en Belgique. Et je vais vivre en Thaïlande avec 800 euros par mois chez le roi du monde. Voilà. Pouvoir d'achat, évidemment. Et puis, évidemment, le climat, l'environnement, la sécurité. Enfin, soit, il y a plein de raisons qui viennent justifier ce type de projet. Donc, l'expatriation aussi. Voilà. Il y a aussi. Il n'y a rien à faire, je dois bien l'avouer. La petite crainte, le petit murmure, la musique de fond. Oui, mais comment ça se passe en Europe ? Ça ne tourne quand même pas trop bien. Le contexte géopolitique. Les banques. On se demande un peu quoi. Il y a toujours ce petit côté peur.

À quelle sauce on va être mangé ?

Oui, voilà. À quelle sauce on va être mangé ? Et puis, quand on voit la croissance. Enfin, bref. C'est vrai que quand on a été dans l'Asie du Sud-Est, en l'occurrence, quand on voit ce qui se passe au niveau économique, évidemment, on se dit, c'est là que ça va bouger le plus. Mais voilà. Après, Marrakech, c'est aussi d'autres démarches.

Alors, Marrakech, parlons de Marrakech. Parce que Marrakech, il y a quand même une grosse différence par rapport aux autres destinations. C'est que Marrakech, c'est à côté de chez nous. Et ça, c'est quand même une très, très grosse différence. J'imagine que les gens qui investissent à Marrakech, c'est un peu le beurre et l'argent du beurre. Est-ce que je me trompe ?

Oui, il y a un peu de ça. C'est vrai. C'est-à-dire, j'ai les rendements élevés. Oui, l'environnement de rentabilité.

Et en même temps, je suis à côté.

Oui, voilà. Donc, Marrakech, pour le dire vite, c'est trois heures de vol. Trois heures, trois heures quarts. Tout dépend. Et l'Espagne, c'est deux heures. Donc, tout compte fait, ce n'est pas beaucoup plus. Et on est dans un autre environnement fiscal, touristique. Je parlais de taux d'occupation au Marrakech, c'est dingue. On est à du 80% de taux d'occupation. C'est fou.

Vous m'avez parlé du fait que Marrakech évoluait et vous aviez même pris une image allée devenir.

Le Dubaï de l'Afrique, c'est leur volonté.

Expliquez-moi ça.

Donc, oui, il y a aussi l'aspect économique. C'est vrai que c'est en plein boom au Maroc. Donc, tout est en place pour vraiment accueillir des fonds étrangers. Mais je ne parle pas d'investisseurs immobiliers.

Et ça, c'est récent. Il y a des choses qui bougent récemment.

Ça se voit maintenant récemment. Mais c'est une stratégie qui date. Je pense que la stratégie est là depuis un petit temps. Et il y a une épingle. Elle peut sortir son épingle du jeu, comme on dit le Maroc, parce que c'est ouvert sur la Méditerranée, sur l'Atlantique. Vraiment, ils sont en train de faire un port de dingue pour accueillir tous les frettes. De l'Afrique du Nord au Maroc. Oui, ils construisent des malls à Marrakech. En l'occurrence, le plus grand mall d'Afrique. Ils sont les mêmes architectes et concepteurs que ceux qui font les malls à Dubaï. Il y a évidemment la Coupe du Monde en 2030. Donc là, ça booste énormément l'économie du pays.

Ils n'ont que des industries dans l'automobile. Enfin, ça va vraiment dans tous les sens au Maroc et Marrakech en particulier. Donc, rappelez-vous les cinq ingrédients clés dont je parlais. Là, on est en plein dans un ingrédient. C'est le contexte économique du pays. Donc voilà, oui, il y a tout ça. Ils ont ouvert les lignes aériennes maintenant, depuis quelques années, sur les États-Unis. Donc, on va à Marrakech. Ça parle anglais. C'est des Américains partout. Donc, c'est en plein explosion.

Et au niveau des prix, on en est où ?

Au niveau des prix de l'immobilier et du marché. À Marrakech, oui. Oui, ça prend une belle courbe, évidemment. Ça évolue bien. Donc, nous, à Marrakech, on propose uniquement des maisons, des villas aussi, à l'image un peu de Bali. Et donc, on démarre à 350, 400 000 euros. Terrain compris, frais, TVA, tout compris. Tout en sachant qu'on n'est pas sur des amphithéoses. Nous, les terrains que nous proposons à Marrakech, ce sont des terrains, ce qu'on appelle titrés. Donc, on a le titre de propriété. Parce que l'amphithéose existe aussi au Maroc. Mais voilà, comme c'est possible d'avoir des terrains titrés, nous, c'est ce qu'on propose. Donc, uniquement des terrains titrés.

Donc, je suis totalement propriétaire, comme en Belgique.

Comme en Belgique, oui. Absolument la même chose.

Reprenez un peu le budget. On est à quel genre de prix ? Pour quel genre de villa ? Combien de chambres ? Combien de mètres carrés ? Est-ce que j'ai une piscine, etc.

Maisons, trois chambres, 130, 140 mètres carrés habitables, avec piscine, sur cinq quarts de terrain. On va être aux environs 360, 370 000 euros. Tout équipé. Oui, mais tout équipé.

Et tous les... Non, pas les frais d'enregistrement. Hors meule.

Hors meule, mais tout équipé. Piscine, clim, électro, voilà. Tout équipé.

C'est ça. Et alors, une fois que j'ai payé les frais d'enregistrement, le notaire et les avocats ? C'est compris.

Le montant que je donne inclut les frais...

Ça, c'est l'enveloppe totale.

Les frais d'acquisition compris. Oui, c'est ça. Donc, Marrakech, oui.

Et les rendements à Marrakech ?

On est en 8 et 10, certainement. 8 et 10 % de rendement net annuel. Ça, c'est clair. Donc, évidemment, Marrakech vient un petit peu phagocyter le sud de l'Europe, tout compte fait, parce que, comme je le disais, c'est juste un peu plus loin. Donc, on a peut-être une heure d'avion en plus. Et on est dans un autre monde. Ça, c'est clair. Et voilà. Donc, là, il y a le mixte, effectivement, d'utilisation ou d'usage ou de projet. Europe du Nord et le reste du monde, oui.

OK. Alors, entre la première... Si on passait maintenant par les étapes, bon, OK. J'ai l'idée de diversifier mes investissements, d'aller chercher des rendements plus élevés. Par quelle étape je passe ? Vous faites des séances d'information. J'imagine que ça, c'est une bonne première étape.

Même modèle que pour Segundo avec l'Espagne. Donc, on a, comme je l'ai dit, dupliqué vraiment la façon avec laquelle on travaille et les mêmes objectifs et les mêmes regards. Donc, oui, séance d'information, bien sûr. Donc, c'est l'occasion de discuter, de partager avec vos semblables qui ont les mêmes projets et répondre aux questions, vous présenter tous les différents produits, les caractéristiques. Enfin, voilà. On est vraiment déjà dans du détail. Et puis, rendez-vous individuel. Mais ça peut même se faire avant, évidemment. Donc, on peut faire un rendez-vous individuel qui va répondre vraiment à vos attentes personnelles, ciblées, vos critères spécifiques. Voilà.

Et puis, soit aller voir sur place, évidemment. Donc, je ne l'ai pas dit. Enfin, si, on en a parlé, mais j'insiste. Les gens qui souhaitent visiter sur place, on en a parlé pour Bali, je pense, sont accueillis sur place par des francophones. Soit c'est nous, l'équipe de Segundo Atlas, qui accompagne les clients sur place ou qui les accueille sur place. Soit ils sont pris en charge par le partenaire, mais on fait l'accompagnement également lors de visites, de séjours découvertes.

Et donc, ça veut dire que ça, ce n'est pas des visites de groupe, alors ? Toujours individuels. Moi, mes critères, je veux tel type de bien. Et quoi ? Ça dure combien de temps un voyage comme ça ? Et on visite combien de biens ?

Je pense que ça dépend, évidemment, en fonction des critères des gens. Mais avec deux, trois jours, si on va visiter à Phuket, on a tel budget, tel type de bien. Deux, trois jours avec nous, c'est assez. Les clients, en général, restent un peu plus longtemps pour en profiter.

Ils ne passent pas toutes leurs vacances avec vous, alors ?

Oui, c'est ça. Voilà, on pourrait, mais ça devient compliqué. Et voilà, donc l'idée, c'est le même que ce qu'on a toujours proposé aux clients. C'est de venir se rendre compte, sur place, avec un membre de l'équipe Segundo, des projets que vous avez vus à l'écran, ici en Belgique, dans le bureau. Donc, c'est le même modèle. Donc, on accompagne aussi, si le client le souhaite, pour des visites sur place. Ça, c'est clair.

Donc, journée d'information, éventuellement…

C'est ça, journée d'info, rendez-vous individuel, on va sur place ou pas. Et une fois qu'on lance le projet, une fois que la décision est prise, eh bien, c'est le process que j'expliquais juste avant. Donc, choix du terrain, le design, l'architecture, voilà. Ça, ça se rejoue, je dirais, un petit peu dans chaque destination.

Et une année après, on est remise des clés.

Ça peut être, oui, c'est ça. Il y a quelques biens qui sont disponibles immédiatement. C'est ça. D'autres pas, d'autres en construction, voilà. Mais oui, ça peut aller jusqu'à un an, un an et demi. Donc, il faut savoir à ce sujet-là que plus tôt, on achète dans le process de construction, mais au meilleur sera le prix. Ah oui. Au meilleur sera, en tous les cas, les plus-values effectuées.

Les prix montent déjà, ne fût-ce qu'avec l'avancement du projet.

En cours de construction, les prix sont modifiés, en fait. Attention que c'est quelque chose qui est également existant en Espagne. Donc, si on achète tout au début de la commercialisation, on voit bien que quand vous recevez vos clés, vous allez déjà avoir 15, 20, 25 % de plus-value.

C'est ça. Alors, autre question qui me vient à l'esprit, au niveau financement. Parce que, OK, vous avez parlé des gens qui avaient déjà du patrimoine, mais moi, je veux faire l'effet de levier. Je sais que l'immobilier est intéressant pour ça. « Je suis encore jeune, je veux investir. Est-ce que les banques belges vont me suivre ? » Et comment ça se passe ?

Alors, oui. Ça, c'est la première réponse, très rapide. Et pour encore affiner ma réponse, je remarque que deux tiers des clients qui font le projet avec Secondo Atlas, environ deux tiers d'entre eux, finance en Belgique, pour des raisons stratégiques, de trésorerie, pour d'autres raisons que des raisons qui sont plutôt des contraintes. Mais voilà, pour des raisons stratégiques, ils financent. Donc, oui, les banques belges financent pour ces destinations. Pourquoi ? Parce que, justement, dans le choix de ces destinations, ce sont des pays qui sont géopolitiquement stables et qui ne sont pas considérés comme des paradis fiscaux par l'OCDE et par l'Europe.

Donc, déjà, ça, c'est quand même un point essentiel. Donc, les feux sont au vert, comme on dit, pour les banques belges, pour ces pays-là, à destination de ces régions. Donc, voilà. Les financements, par contre, dans le pays sont, pour ainsi dire, quasi impossibles. Donc là, en tant que belge, on ne pourra pas aller faire un crédit en Thaïlande ou à Bali dans de très, très, très rares cas. Mais pas possible, contrairement à l'Espagne. Et là, je mets une particularité sur Marrakech, où là, c'est comme en Espagne, même mieux. Donc, on peut même monter en quotité. Donc, on peut, là, à Marrakech, solliciter une banque marocaine pour faire un crédit dans le cadre d'un projet.

Donc, c'est dans les destinations qu'on propose, la seule dans laquelle on peut réaliser un crédit et solliciter une banque du pays pour faire le projet.

Décidément, Marrakech aligne pas mal d'avantages.

Effectivement. Oui, parce qu'en plus, pour ne pas citer de marque, mais enfin, BNP Paribas Fortis est aussi présent à Marrakech. Voilà, les liens et la communication entre BNP Maroc et BNP Belgique, ça va très vite. C'est très facile, en fait. Donc, voilà, là, ça peut se faire.

Alors, si j'achète à Bali, je fais un financement en Belgique. Comment se passe la prise de garantie ?

Voilà, bonne question. Donc, toujours la même règle. Garantie immobilière ou mobilière belge. Donc, sur base des sûretés que la banque peut avoir en Belgique, elle va délivrer, elle va libérer des capitaux pour investir à l'étranger, à Bali en l'occurrence, ou Thaïlande, peu importe.

Et la quotité, je dois avoir quel pourcentage pour l'apport ?

Ça dépend des profils de chaque client. Mais je pense que 70-80%, ça, c'est certain. De financer. J'ai eu des clients qui ont financé 100%. Parce qu'en termes de profils de clients, évidemment, il y a le client lambda, il y a le client qui va être en private banking, mais il aura d'autres relations avec sa banque. Le client qui va être en wealth management va encore avoir d'autres relations avec sa banque. Voilà, bon. Mais sur les bases, les fondements, le principe, les banques prêtent.

Et alors, le fait de passer par un interlocuteur et un partenaire ici en Belgique, est-ce que ça ne rend pas tout un peu plus cher ? Est-ce que je n'ai pas intérêt à aller prendre mon avion, aller sur place, aller choisir ma maison chez un constructeur ? Finalement, est-ce que je ne vais pas payer les choses un peu plus cher ?

Oui, ce qui pourrait d'ailleurs être compréhensible. Non, non, ce n'est pas le cas. Donc, on représente encore une fois le coût marketing de chacun de ces constructeurs. C'est nous qui amenons le client. Si le client achète, il nous paye tout simplement. Mais le prix sera le même, qu'il aille en direct ou par l'intermédiaire ou accompagné de Secondo Atlas, le prix sera le même. Mais par contre, vous parlez d'intermédiaire belge et je fais le lien avec la banque, je peux vous garantir que la banque, elle va être quand même beaucoup plus en confiance si c'est Secondo Atlas qui pilote l'opération. Ça, c'est certain.

C'est ça. Parfait. Alors, l'aspect fiscal, est-ce que c'est bien vu ? Est-ce que je vais en une fois apparaître dans le radar du fisc ? Je vais être taxé comment ? Ça se passe comment ?

Alors, la fiscalité immobilière belge en ce qui concerne les biens à l'étranger, donc hors Belgique, c'est la même règle pour tous les pays du monde en fait. Donc, je dirais que, et depuis, pour la petite histoire, c'est depuis 2022 parce qu'avant ça, c'était beaucoup plus ambigu au niveau de la fiscalité immobilière belge des biens étrangers. Et maintenant, c'est clair, c'est la même règle. Donc, voilà, il n'y a pas d'autre impact particulier. Donc, ça, on en parle avec tous les clients. On fait les schémas, croyez-moi. On va assez loin, même si je ne suis pas fiscaliste. Mais on connaît quand même un petit peu les structurations possibles.

Donc, il y a des achats en personnes physiques, de biens à l'étranger. Il y a des achats en sociétés belges. Donc, c'est-à-dire que des sociétés belges vont acheter des projets à l'étranger. Donc, ça se fait aussi des sociétés opérationnelles, de management. Des sociétés belges qui vont constituer une société dans le pays qui va elle-même détenir le projet immobilier. Ça a des avantages fiscaux. Ce n'est pas inintéressant de se pencher sur la question. Donc, il y a beaucoup d'aspects en matière de fiscalité. Mais gardez bien en tête que les bases, elles sont là. Et voilà, tout est écrit. Donc, les choses sont transparentes, sont claires. Il n'y a pas d'interprétation possible.

Voilà, de nouveau, c'est un système rodé qui tourne depuis pas mal d'années maintenant et qui fonctionne, qui est connu.

Ce sont des pays membres, pour la plupart, je pense même tous membres de l'OCD. Ça, c'est vraiment quand même le pivot. Donc, il y a d'autres destinations que je ne vais pas forcément citer, mais où ce n'est pas la même chose. Donc, où les banques belges, où l'État belge, là, il y a le gyropha rouge qui clignote quand il y a des transferts de banques d'un pays vers la Belgique ou vers l'Europe, ce n'est pas la même chanson. Ici, ce qu'on propose, et ce dont je parle en termes de fiscalité, c'est avec les régions du monde que nous, seconde droite-là, on propose. Ce n'est pas le cas avec tous les pays, bien entendu.

Là, je commence vraiment à avoir un intérêt. Je pense être rassuré maintenant sur des questions clés. Donc, vous m'avez parlé de ces séances d'information. Ça se passe comment concrètement ? Ça se déroule où ? Ça dure combien de temps ?

OK. Donc, on en fait quelques-unes par an. Donc, on se déplace. On fait quelques villes principales de Belgique francophone. On en fait évidemment dans nos bureaux à Namur aussi. Et c'est la même... La volonté, en tous les cas, notre souhait, c'est vraiment de vous débroussailler le marché et les idées, je dirais, et les projets que vous avez pour ce type de destination. Donc, déjà, on va faire tomber des barrières. On va donner des infos que ce soit au niveau des chiffres. Parce que là aussi, on va dans le détail.

Là, on va prendre telle maison. Regardez, voilà la photo. Voilà le... C'est du concret.

Donc, on a des tranches de prix, des prix exacts pour des types de biens, des types de localisation. L'immobilier, les règles de l'immobilier, elles sont les mêmes dans le monde entier. Donc, les bases, elles sont les mêmes. D'ailleurs, quelqu'un qui a une brique dans le ventre et qui fait des investissements immobiliers, il ne va pas du tout être désorienté en Thaïlande ou au Costa Rica. C'est les mêmes règles. Donc, c'est la localisation, la localisation et la localisation. Puis, il vient la qualité de construction. Enfin, tout ça est abordé. Et puis, l'aspect fiscal, évidemment, pour Secondo Atlas est plus sensible.

Parce qu'évidemment, on se dit, tiens, c'est quand même des fonds qui viennent de l'étranger. Est-ce que je pourrais rapatrier mon argent ? La monnaie ? Le taux de change ? Ouvrir un compte là-bas ? Comment ça fonctionne ? Vous me conseillez peut-être de constituer une société localement ? Oui, mais quels sont les impacts en Belgique ? Donc, voilà. Tout ça, on l'aborde ensemble pour vous donner les bases de la réflexion et d'aller plus loin, surtout.

Mûrir le projet, quoi.

Mûrir le projet, exactement.

Deuxième étape, je viens vous voir et là, j'ai mes critères déjà un peu plus affinés et alors là, les choses concrètes commencent.

Voilà. Donc là, on cible, alors là, plus précisément le projet qui est censé être plus approprié à votre profil.

Écoutez, j'ai l'impression qu'on a fait un sacré tour de la question. J'ai quand même encore une question qui me vient à l'esprit, peut-être la dernière. Avez-vous personnellement investi dans l'une de ces destinations ?

Oui, malheureusement, pas les sept parce que c'est encore un peu tôt parce que, voilà. Mais oui, oui, oui. Donc, à Bali, donc en Asie du Sud, à Bali, oui, oui, à Bali. Donc, voilà. Je suis aussi de l'autre côté de la barrière. J'ai aussi ce profil d'investisseur comme les auditeurs. Ils se posent la question. Voilà, évidemment. Je dis évidemment parce que ça me paraît logique. Ça me paraît logique ce que je vends, ce qui m'enthousiasme, ce qui me donne le souffle pour expliquer, pour vendre ça à mes clients. Évidemment que moi, je le fais aussi. C'est logique, mais voilà, effectivement, oui. Et j'espère que ce n'est pas le dernier. Ah oui, oui. Il y a d'autres. Marrakech, Marrakech.

Oui, oui. Je suis tenté par toutes les destinations parce que j'y crois et c'est des destinations qu'on n'en a peut-être pas parlé non plus parce qu'on a parlé beaucoup de rentabilité annuelle, directe, des 10, 12, 15 %. On n'a pas parlé de la rentabilité foncière, donc du fait que le bien prend de la valeur. Et je peux vous dire que la croissance des plus-values immobilières annuelles dans ces pays, c'est autre chose que ce qu'on connaît évidemment en Europe.

Sans même parler des loyers.

Sans même parler des loyers. Voilà. Donc en plus de les loyers perçus, il y a la valorisation annuelle du bien. Et là, il y a des chiffres aussi, des chiffres nationaux qui sont établis par des chiffres officiels.

Et donc Segundo Atlas, c'est ça quoi. C'est l'immobilier de rêve peut devenir un investissement intelligent, raisonnable et finalement pas très risqué quoi.

Exactement. Je pense qu'on pourrait considérer un investissement dans un premier temps audacieux et puis qu'au fur et à mesure du process, on va se rendre compte que tout compte fait, ça va tout seul. Donc l'audace, il en faut un tout petit peu au début. Et puis c'est surtout une diversification dans des régions du monde en plein boom économique.

Alors, je disais que c'était la dernière question, juste peut-être est-ce que vous auriez un, deux, trois conseils et un piège à éviter que vous pourriez partager ?

Oui, je pense que les pièges existants, je m'efforce de mon objectif, mon ADN et mon obsession, c'est de faire tout pour qu'il n'y en ait pas évidemment. C'est votre valeur ajoutée. C'est ma valeur ajoutée. Donc je dirais qu'avec nous, les pièges classiques, on va tous les éviter. Mais il y en a beaucoup évidemment. Attention que vraiment, pour être quand même dedans maintenant depuis quelques années, il n'y en a pas beaucoup plus que forcément chez nous ou en Europe. Vraiment. Donc il y a des dispositions, on voit que c'est quand même rigide sous certains points, peut-être même plus rigide que chez nous. Donc, il y en a, oui, mais il n'y a pas de quoi courir.

Vraiment, il ne faut pas être horrifié par ce qui existerait. Donc, non, des pièges, il y en a, mais on est là pour les éviter. conseils. Encore une fois, en termes de budget, je pense qu'il y a pour tout type de portefeuille, je parlais de la Thaïlande à partir de 80-90 000 euros, République Dominicaine aussi, 120-130 000 euros, on a déjà des super choses, des super apparts. Donc vraiment, il ne faut pas attendre d'avoir forcément le portefeuille bien rempli pour se lancer dans ce type d'investissement immobilier.

Quitte à le revendre.

Exactement, quitte à faire des leviers par après en revendant, en prenant la plus-value et de racheter autre chose. Donc, des conseils, informez-vous aussi. Allez, je dis toujours aux personnes avec qui j'en parle, allez sur les réseaux, testez, faites des webinaires, des témoignages et vous verrez qu'il n'y a pas beaucoup d'expériences ratées. En fait, c'est des endroits du monde où, ben oui, si on fait bien attention, si on est bien accompagné, si on a les bons conseils, franchement, le retour, il est toujours très positif. Et donc, l'avenir, vous le voyez comment ? Loin de la Belgique. Non, non, un pied toujours posé en Belgique pour plein de raisons, mais le monde est un village.

Voilà comment je le vois.

Jean-Charles Baudard, merci beaucoup. Moi, je dirais qu'en conclusion, je retiens que l'immobilier dans ses destinations de rêve est finalement bien plus rentable que de l'immobilier en Belgique et même en Europe et qu'une fois de plus, ce qui rend cet investissement réaliste et raisonnable est le fait d'avoir un vrai interlocuteur en Belgique, agréé hippie avec 25 ans d'expérience et que donc, ici aussi, un peu comme pour l'Espagne, finalement, le meilleur endroit pour acheter au bout du monde, eh bien, c'est d'acheter en Belgique. Jean-Charles Baudard, merci beaucoup pour votre participation à ces deux épisodes.

donc, je rappelle qu'il y a le premier épisode qui vous parle de Segundo et donc de l'Espagne. N'hésitez pas à l'écouter. Jean-Charles Baudard, merci. À vous, le dernier mot.

Le dernier mot, moi, je suis super enthousiaste, hyper content parce que, au final, j'arrive à pouvoir proposer aux Belges des investissements auxquels ils ne nous auraient certainement pas pensé sans moi, sans Segundo Atlas. et ces investissements sont complémentaires. Donc, ça vient remplir des cases vides, tout compte fait, dans les choix que l'investisseur belge avait. Donc, c'est très bien d'investir en Belgique, c'est très bien d'investir en Espagne, mais c'est très bien aussi d'investir au-delà de l'Europe pour plein de raisons. Et voilà, et donc, tout ça est très complémentaire et ça, j'en suis fier.

Merci beaucoup.