Crise du logement : audition de Benoist Apparu, ancien ministre

que nous menons à la demande du président Gérard Larcher sur la crise du logement et que nous conduisons de façon transpartisane comme on a souvent l'occasion de le faire ici au Sénat trois trois sénatrices qui sont toutes les trois particulièrement engagées sur le domaine du logement Vivien Artigalas sénatrice socialiste des Hautes Pyrénées Amel gaker sénatriste centriste du pas decalé et moi-même sénatrice des Alpes Maritimes et présidente de la commission des affaires économiques donc nous avons commencé nos auditions à la mi décembre nous envisageons de rendre notre rapport à la fin du mois de mars euh et donc euh une fois que le rapport sera rendu euh on a deux possibilités à tout le moins première chose c'est d'en faire une PPL avec une partie euh des propositions euh et des mesures que nous aurons préconisées dans le cadre de CEPP rapport au travers des différentes auditions au sens très large que nous avons mené et que nous continuerons à mener ou initialement mais comme on sait plus très bien ce qu'il en est puisque d'une part il y a plus de ministre du Logement encore et toujours pour l'heure alors on en attend un éminemment sous peu mais pour l'instant il y en a toujours pas et surtout quand on a commencé cette mission d'information et pour avoir auditionner euh l'ancien futur ex je sais plus comment on doit dire ministre du logement à chaque fois qu'on lui posait une question qui avait trait au au logement et plus particulièrement aussi à la crise du logement il renvoyait tout cela à un grand projet de loi dont il annoncé le calendrier pour le mois d'avril nous étions déjà assez sceptiques à l'époque sur la tenue du 10 calendrier et aujourd'hui on se dit que voilà ce grand projet de loi logement je ne sais pas en tout cas s'il sera présenté et dans quel délai le sera-t-il donc voilà où on en est au niveau niveau de nos travaux mais en tout cas nous on déclinera à tout le moins tout ou parti des mesures qui relèvent du domaine législatif très certainement dans le cadre d'une proposition de loi qui après pourra servir à un autre véhicule législatif en tout cas nous l'espérons parce que il y a urgence à agir donc nous sommes vraiment très heureux de de vous accueillir aujourd'hui pour que vous puissiez nous apporter votre témoignage votre analyse et surtout vos propositions face à la crise actuelle et je sais voilà pour avoir échanger avec vous mais avoir aussi lu des interviews que vous avez pu donner à la presse et en particulier un qui avait quand même assez décoiffé aux échos où justement voilà vous disiez il faut bien se rendre compte qu'il n'y a plus d'argent ou en tout cas que le gouvernement ne voudra plus mettre d'argent sur le secteur du logement et qu'il faut aujourd'hui voilà trouver des des des mesures qui soient temps soit peu disruptives mais c'est ce que nous attendons aussi pour peut-être un peu changer de de logiciel et apporter des réponses à cette crise du logement donc je rappellerai que vous avez été ministre du Logement de 2009 à 2012 soit après le déclenchement de la crise des subprimes en 2008 vous êtes également maire de Chalon en Champagne depuis 2014 et enfin vous menez en parallèle une carrière dans le secteur privé immobilier puisque après avoir été président du directoire d'in le la filiale d'Action Logement chargé du dévelop ement du logement intermédiaire et je pense qu'on va en reparler ne serait-ce que en se référant aux quelques annonces qu'a fait le premier ministre toute petite dans sa déclaration de politique générale vous êtes depuis 2022 président du promoteur et aménageur emriig qui est actif sur l'ensemble du secteur immobilier sans corsoter votre expression que je souhaite la plus libre possible pour nous aider à avancer et justement sortir le logement de son carcan de son son marasme et d'un certain immobilisme il me semble que la triple expérience que je viens de rappeler pourrait vous amener à nous dire comment d'ors et déjà vous appréciez les petites mesures ou les mesures prises par le gouvernement actuel face à la crise de l'immobilier et plus directement ce qui a pu être annoncé dans le discours de politique générale de Gabriel hatal par ailleurs beaucoup de promoteurs se plaignent de maire qui ne signent plus de permis de construire ou qui n'accorde des autorisations que très inférieures aux possibilités qui sont offertes par le Plan Local d'Urbanisme qu'en pensez-vous comment peut don peut-on débloquer les choses et puis enfin donc le premier ministre a parlé de logement locatif intermédiaire pour les classes moyennes et de l'intégrer dans les cotas SRU alors après j'ai vu intégrer pour partiese donc je sais pas très bien comment il envisage de de faire cela je voudrais bien sûr recueillir votre avis les classes moyennes ne sont-elles pas plus en demande d'accession à la propriété et n'y a-t-il pas par ailleurs un grand besoin de logements très sociaux enfin d'une façon très laconique le Premier ministre a évoqué aussi une simplification en tant que maire et acteur de ce secteur comment voyez-vous les choses voilà ce sont quelquesunes des questions que nous avons en tête et sur lesquel nous sommes particulièrement intéressés de pouvoir en débattre avec vous je vais d'ors et déjà vous laisser la parole pour le temps que vous souhaiterez et j'indique que notre audition fait l'objet d'une retransmission en vidéo en direct et à la demande sur le site internet et sur les réseaux sociaux du Sénat voilà monsieur le ministre je vous laisse la parole bien volontiers merci Madame la la présidente mesdames les les sénatrices très heureux de me retrouver dans cette configuration euh c'est assez amusant après quelques années de revenir sur ces euh sur ces bancs et donc très très heureux de vous retrouver pour cette cette belle mission si on essaie peut-être de se placer dans des perspectives de de long terme on voit que sur les 20 ans 30 ans qui viennent on a probablement deux grands enjeux en matière de politique du logement il y en a 50 mais je veux en sortir deux comme me semblant plus prioritaire que d'autres parce que vous le verrez évidemment contradictoire on doit tout d'abord avoir une politique du logement ou une politique de l'immobilier comme toutes les politique publique qui soit conforme à nos engagements et au choix que nous avons fait en matière de changement climatique autrement dit les politiques immobilières doivent évidemment j'enfonce les portes ouvertes s'engager durablement vers une politique qui limite le changement climatique deuxième élément on doit avoir une politique qui réponde aux enjeux démographiques certes on a semble-t-il besoin de se réarmer sur le plan démographique il n'en demeure pas moins contentre le vieillissement de la population élément souvent oublié mais quand je vivais jusqu'à 60 ans ben j'avais besoin d'un logement jusqu'à 60 ans quand j'en ai quand je vis jusqu'à 80 ben j'en ai besoin mécaniquement jusqu'à 80 plus le dcerment familial plus les progressions naturelles qui existent on a mécaniquement besoin de plus de mètres Carr de mè Carr de théâtre de M Carr de logement de mè Carr de garage de M Carr de ce que vous voulez mais si j'ai une démographie positive globalement j'ai besoin de plus de mètes Carr et si je mets les deux en parallèle changement climatique démographie je me retou dans une contradiction absolue puisque le changement démographique climatique pardon doit nous conduire à économiser du foncier et du béton par contre les évolutions démographiques que nous connaissons nécessitent plus d'immobilier donc on a une contradiction fondamentale si j'en tire quelques conséquences mais qui sont me semble-t-il assez assez lourdes c'est que c'est tous nos paradigmes qui doivent évoluer et le zan est probablement la réforme la plus importante que subira le secteur immobilier depuis je sais pas combien de temps mais en tout cas depuis très longtemps pourquoi j'imagine que à Nice comme à béune comme dans les Pyrénées Orientales si j'ai bien retenu votre département madame la sinatrice haute pyrénée voilà j'ai fait l'erreur qu'il ne fallait pas faire haute pyrénée j'en suis confus si vous prenez les cartes de Nice depuis 2000 an j'imagine que comme toutes les villes de France et Navar j'imagine on a fait l'exposition comme partout on a d'abord une petite tâche puis une grosse tche puis une très grosse tâche et bref on a ce qu'on appelle de l'étalement urbain et on a un phénomène universel depuis que l'homme est l'homme le développement urbain se fait à l'horizontale et les villes progresse s'agrandisse je ne sais pas quel terme utiliser à l'horizontale en grignotant des espaces naturels la lois zan met un stop à ça et donc on va devoir faire une révolution culturelle totale puisqueà partir du moment où le zan est objectivement l'un des meilleurs outils pour lutter contre le changement climatique parce que c'est l'étalement urbain qui génère si mes chiffres sont exacts 42 % des émissions de gaz à effet de serre si effectivement on doit arrêter la progression urbaine à plat il va falloir la faire en 3D un peu en dessous beaucoup au-dessus et donc Chang changer pardon d'un développement urbain aujourd'hui historiquement depuis 2000 ans depuis 10000 an à l'horizontale vert verticale 3D c'est un changement qui peut paraître basique à prononcer comme tel parce que la verticalité la descente la densité et cetera et cetera on en parle depuis effectivement très très très très longtemps mais je veux simplement le mettre moi en rapport historique en disant qu'on est à contreculture complète de ce que nous avons fait depuis des centaines d'années partout dans le monde partout dans le monde et évidemment en France comme ailleurs j'insiste vraiment lourdement sur cette apparente contradiction qui ne peut trouver de solution entre le démographique et le climatique que dans le développement vertical c'est basique mais je pense qu'il est absolument indispensable de le répéter parce que dès qu'on dit verticalité évidemment on a les élus locaux porte-parole de leurs habitants qui effectivement se crispe par rapport à ça et donc on a besoin évidemment de compréhension de pédagogie tout ce qu'on veut par rapport à à ce pointl mais je voulais évidemment l'évoquer peut-être un second point en conséquence plus que jamais à la lumière de cette horizontalité versus verticalité le foncier va devenir la matière première stratégique à toute construction immobilière c'est déjà le cas c'est déjà notre matière première principale quel que soi nos fonctions dans les secteurs de l'immobilier mais pour faire une école j'ai besoin de terrain pour faire un théâtre j'ai besoin de terrain pour faire un logement j'ai besoin de terrain pour faire du bureau j'ai besoin de terrain et même pour faire du numérique j'ai besoin de poser un data center donc j'ai besoin de foncier mais ça va plus loin que ça aujourd'hui le foncier est une matière première partagée parce que c'est par le foncier que je vais nourrir la population c'est par le foncier que je vais pouvoir lutter contre le changement climatique si je mets des forêts en faisant la captation de carbone dans le sol et c'est par le foncier que je ferai de l'immobilier bref c'est une matière indice première absolument indispensable à toutes les formes de vie et cette matière première aujourd'hui elle est sous-analysée elle est sousprégée et elle est excessivement mal l'utiliser juste un mot par rapport à ce que vous venez d'évoquer madame la Présidente dans votre introduction sur les M les PC le PLU quand on gâche 1 m carré de terrain parce qu'on ne va pas au PLU on paume ce mètre carré de foncier pendant 100 ans la durée de vie moyenne d'un bâtiment c'est 80 on le paume pendant 80 ans c'est pas une fiscalité si on s'est planté de fiscalité on la change à la prochaine loi de finance là je construis quelque chose je m'en prend pour 80 ans et donc dès qu'on gaspille cette matière première dès qu'on utilise très mal cette matière première indispensable à toutes les constructions indispensable à l'agriculture indispensable à toutes les formes de vie ce gâi là est me semble-t-il plus dramatique que bien d'autres et donc il faut gérer le foncier de façon beaucoup plus cohérente qu'on le fait aujourd'hui pour arrêter de le sous-utiliser de le mal utiliser et bien évidemment tout ça devrait nous conduire à un moment autre avoir des politiques foncières que nous n'avons pas le foncier est aujourd'hui cassé entre plein d'utilisateurs et plein de ministères responsables il y a pas de politique de stratégie foncière en tant que T encore avec ses différents usages il n'y en a pas c'est absolument indispensable pour des politiques de très long terme encore parce que c'est la matière première indispensable au métiers que nous exerçons et là encore pas simplement à nos métiers mais à plein d'autres c'était peut-être deuxème point un peu générique que je voulais évoquer pour essayer de tracer aussi des perspectives entre guillemets d'un peu d'un peu long terme trème élément peut-être qui répond aussi à une partie de vos vos questions attirer votre attention sur le fait que nous sommes dans une matière dont chacun nous dit qu'elle est complexe dont chacun nous dit qu'elle est difficile d'accès don chacun nous dit qu'elle est très normée c'est une réalité j'attire votre attention sur le fait que c'est une le logement ou l'immobilier au sens large et d'ailleurs c'est assez intéressant de voir de dire qu'il y a énormément de réglementation sur la partie logement de l'immobilier sur la partie tertiaire notamment bureau il y a quasiment rien ça c'est intéressant de voir l'écart entre les deux bon mais parenthèse fermé loin de moi l'idée de vous suggérer de normer le tertièire c'était pas ça le le sous-entendu qui était le mien bien évidemment donc c'est une matière c'est une matière qui est excessivement réglementée et vous l'avez évoqué madame la [Musique] Présidente nous sommes ici dans une ancin parlementaire j'attire votre attention sur le fait que c'est une matière qui est principalement législative et très pas réglementaire dans ma vie il se trouve que dans des fonctions d'avant j'ai travaillé principalement sur deux sujets l'éducation nationale et le logement éducation nationale zéro loi on peut tout faire par le règlementaire tout on fait une loi tous les 5 ans parce que politiquement on a besoin d'affirmer quelque chose mais c'est des lois qui sont vide de norme le logement c'est exactement l'inverse tout est législatif j'ai le souvenir d'avoir dû déposer comme député un amendement à la demande de chez plusi euh pour pouvoir faire obtenir aux directeurs généraux d'OP un ticket restant pourquoi parce que la R rération des directeurs généraux deop étant législative mécaniquement toutes les rémunérations accessoires doivent être législatives c'est anecdotique mais très symbolique de ce qu'est aujourd'hui cette matière elle est sur législative et de mon point de vue si on veut aboutir à un moment à de la simplification il faudrait faire une loi de déclassement c'est-à-dire faire un peu mieux respecter les articles 34 et 37 de notre chère Constitution qui définit qui est une matière législative et qu'est-ce qui qu'est-ce qui ressort de la loi d'une matière règlementaire pardon de normes réglementair qui dépendent du décret la première des simplification à la loi ce qui appartient à la loi au règlement ce qui appartient au règlement parce que vous le savez comme moi mesames les céatrice quand vous rentrez au Parlement avec un texte de 150 articles sur le logement vous en sortez avec 300 et vous avez effectivement un pavé normatif de plus parce que tout passe par la loi or la loi se change beaucoup plus difficilement que le règlement ce qui est normal et c'est pour ça que la loi do être stratégique et renvoyer évidemment au décret ce qui doit évoluer plus rapidement si vous voulez la simplification ça passe obligatoirement me semble-t-il d'abord et avant tout par une loi de déclassement parce que ce n'est qu'en rerégulant ce qui appartient à la loi ce qui appartient au règlement qu'on pourra me semble-t-il dénormer plus facilement les choses parce que vous le savez comme moi au-delà du 150 article qui devient 300 si effectivement on doit faire de la simplifit par la loi on y arrivera jamais parce que la simplification c'est comme les niches fiscales cher un ancien rapporteur général du budget il y a beaucoup de chien dedans qui protège la niche en question c'est exactement la même chose pour les règlements pour la les normes donc j'attire votre attention sur le fait que de mon point de vue la première des simplifications c'est l'article 34 et l'article 37 de la Constitution à respecter sur le le logement peut-être après c quelques généralités deux trois points évidemment sur la la crise actuelle et des préconisations qu'on pourrait imaginer alors je parle bien de la crise actuelle qui se surajoute à un secteur en crise depuis je sa pas combien de temps je ne sais même plus si le terme crise est appropriée plus de logement puisque ça fait 30 ans 40 ans j'en sais rien qu'on nous parle de crise du logement et ça fait globalement depuis le Milu des années 70 que nous sommes dans un secteur sous-offreur par rapport au besoins la dernière grande réforme en la matière c'est celle de Raymond bar 6 souir sonb en 76 ou 77 qui avait distingué ce qui s'appelle aujourd'hui les a de la pierre et les a de la personne nous avions fini un cycle de production on avait à peu près équilibrer les choses au milieu des années 70 et Raymond bar a fait stopper les aides de la pierre donc les a de la production pour basculer sur les aides à la personne et donc on a basculé d'une politique quelque part de l'offre vers une politique de soutien à la demande via les aides à la personne ça correspondait parfaitement à l'époque on avait plus besoin de construire au m années 70 on avait fait à peu près ce qu'il fallait et donc on a basculé sur un soutien à la demande via notamment la création des aPL qui était complètement cohérente avec les besoins du moment sauf qu'on est resté sur ce schéma depuis 77 or les besoins aujourd'hui de production non'ont plus rien à voir avec ceux que nous avions dans le passé donc si on prend depuis là encore un assez long terme derrière nous la raison principale de la crise la raison principale de la crise structurelle que connaî ce secteur vous la connaissez aussi bien que moi c'est un déséquilibre depuis qui perdure entre l'offre et la demande et tant qu'on aura une politique sousœufreuse en matière de production de logement en matière de logement donc bah la conséquence ce sera mécaniquement des prix qui qui montent il y a pas d'autres mécanisme de ce point de vuelà la politique du logement est très simple la politique du logement sur des très longs termes ne dépend que d'un seul facteur qui ne sont pas les taux d'intérêt qui ne sont pas je sais pas quoi je sais pas quoi je sais pas quoi qui dépend de la démographie j'ai plus de monde j'ai besoin de plus de mètres carrés j'ai moins de monde j'ai besoin de moins de m carré vous avez cité madame la la présidente le fait que j'étais maire de Chalom en Champagne j'ai cette chance extraordinaire de travailler exclusivement sur la Côte d'Azur sur le plan professionnel ou sur l'île-de- France donc des zones ultra tendues et d'être m dans du ultra détendu bah produire chez moi du logement n'a aucun sens et il faut surtout pas le faire parce que j'ai pas de besoin et j'ai pas besoin de long de produire des mètres carrés tout simplement parce qu'ach chal en Champagne en 1975 il y avait 50000 habitants 55000 pour être précis et qu'aujourd'hui on est 45000 donc j'ai pas besoin de produire des mètres carrés j'ai besoin de réhabiliter j'ai besoin de reconfigurer j'ai besoin de réaménager mais j'ai pas besoin de mettre carré supplémentaire parce que j'ai une démographie négative c'est exactement l'inverse dans les territoires dit tendus où là on a un besoin de production massif tout simplement parce qu'il y a une démographie positive la relation de causalité de ce point de vue-là pour ceux qui nous disent que cette matière est complexe elle a des ressorts fondamentaux qui sont assez simples la démographie et le vecteur d'ajustement principal du secteur du secteur de l'immobilier j'en arrive à donc la crise sousasscante que nous connaissons depuis 30 ans elle estcalé la crise actuelle c'est principalement deux facteurs évidemment la montée des taux et le plus que le niveau des taux c'est la rapidité de la montée des taux bon on a les deux facteurs évidemment son son le numérur en tant que tel mais c'est surtout la rapidité avec laquel on a pris quatre pointau en l'espace de d'un an deuxième élément c'est les resserrements le resserrement au même moment des conditions de crédit donc les taux le resserrement du crédit puisque c'est à peu près au même moment que sous la direction du Haut Comité pour la stabilité financière les taux pardon les taux les conditions de crédit ont été resserées sur la duration d'un emprunt sur le niveau des emprunts enfin et cetera vous connaissez le schéma en même temps que moi aussi bien que moi donc les deux sont arrivés en même temps et les deux ont totalement grippé le système et la plupart des acheteurs ont disparu du marché nous avons sur le marché du logement quatre acheteurs classique pour un promoteur le particulier pour se loger lui-même donc le futur propriétaire occupant l'accédent à la propriété ou le second accédent deuxème acheteur le particulier mais cette fois-ci comme investisseur soit so via un produit type le Pinel soit via autre chose l'institutionnel privé grande banque grand grande compagnie d'assurance grand fond d'investissement fond de pension diverses et variés et puis l'investisseur en bloc par public autrement dit Action Logement et cdch donc quatre acheteurs entre juin 22 et grosso modo janvier 23 TR des qu ont totalement disparu pour les raisons qu'on a évoqué RER de crédit taux d'intérêt pour les investisseurs institutionnels type grande banque et autres faites-vous le raisonnement suivant j'ai été investisseur institutionnel privé même si c une fille à l'X logement on avait un modèle économique privé chez in le pas un modèle de bailleur social donc on payait de l'IS on avait exactement comme le frais gessina foncière ou comme le frais AXA quand on achet un logement on avait un besoin de rentabilité moyenné de rentabilité locative donc ce que nous rapporte versus qu'on a acheté le logement de 372 % c'était notre norme en dessous on se faisait très très mal au-dessus c'était bien mais 372 c'était la norme bon 372 avec des d'intérêt à 1 donc en réalité on gagnait 2,72 bon quand vos taux passent à 4 ou à 5 ben votre rentabilité demandé elle est plus de 3,72 mais est 372 plus l'augmentation des taux MO1 le taux d'intérêt que j'avais avant maisons 3 de plus 672 ce qui veut dire que quand je dois investir pour avoir 672 versus avant 3,72 il faut quasiment que le prix divise par 2 pour passer de 3 à 6 si je le retrouve sur le prix d'achat il faut que le prix soit divisé par 2 ce qui n'existe évidemment nulle part donc les investisseurs institutionnels sont partis en 3 semaines à la première montée des taux et ils ne reviendront pas si tôt parce que c'est absolument pas rentable ou alors il faudrait que nous promoteurs on divise pris par deux ce qu'on ne sait évidemment pas faire à l'heure où nous parlons premier exemple du pourquoi celui-là est parti le propriétaire occupant pas de débat on le sait tous le propriétaire investisseur particulier pour lui-même bah c'est à peu près la même chose l'au il a à peu près le même type de raisonnement que celui que j'ai eu c'est l'investisseur institutionnel il y a plus de rentabilité quand il achète donc il s'en va pour ce propriétaire investisseur privé pardon particulier il a en plus les conditions de resserement de crédit qui s'applique aussi dans ce cas de figure là donc il est parti propriétaire occupant bah il est parti pour les taux bien évidemment donc il nous restait globalement que ce qu'on appelle les contrats cycliques c'est-à-dire Action Logement et cdsh c'est sympathique d'avoir deux acheteurs ils ont fait un super job mais c'est pas durable donc ça c'est le constat de situation auxquell nous avons été confrontés euh j'attire votre attention sur le fait que aujourd'hui le sujet principal auquel nous sommes confronté c'est donc cette pénurie d'acheteur bon cette pénurie d'acheteur a conduit également à une autre conséquence jamais analysé me semble-t-il dans ce que je vois dans ce que j'entends et de pourtant c'est ce que je vis principalement comme promoteur immobilier c'est que ça a généré une pinuie de fond propre chez nous juste pour vous mettre les les les les les les choses un peu pour vous expliquer un tout petit peu comment ça fonctionne de l'Intérieur euh un promoteur quand il développe une opération immobilière il va d'abord acheter un terrain puis il va construire des sous cette opération d'ensemble terrain plus travaux on la met dans une filiale qui s'appelle une sscv et c'est cette filiale qui engage en gros l'opération donc c elle qui paye les travaux celle qui paye le terrain et ce et cette filiale dédiée à l'opération en règle générale elle s'endête à hauteur grosso modo de 90 % du coû de l'opération l'opération vaut 100 millions cette filiale va aller chercher 9 millions en crédit bancaire classique ce crédit bancaire tient à peu près bien c'est un peu plus compliqué un peu plus difficile qu'avant mais sincèrement les banques ont vraiment joué le jeu là-dessus 9 %. ensuite nous promoteurs maison m en gros on doit descendre 10 % de vrai cash qu'on appelle les fonds propres c'est quelque part l'apport personnel que nous faisons nous dans une opération c'est exactement intellectuellement mê modèle donc on met 10 % de fonds propres ces fonds propres d'où on les récupère on les récupère de deux sources nos ventes bah si je vends plus j'ai plus de fond propre ou si au lieu de solder une opération de vendre une opération en 18 mois je la vends en 36 ma remontée de fond propre au lieu de pouvoir la faire en 18 mois mais je la fais en 36 mois mécaniquement donc assèchement de cette première source de fond propre deuxième source de fond propre sur des promoteurs comme nous indépendants mais sur les gros promoteurs c'est quand même à peu près le même débat deuxième source pour obtenir des fonds propres du crédit corporate principalement en version obligataire donc on fait des obligations on récupère des fonds propres on les investit dans les opérations et quand l'opération est vendue on remonte les fonds propres bon il y a plus 1 € de crédit obligataire sur l'immobilier terminé il y a plus rien on a eu nous le cas on a remboursé notre obligation parce qu'on a pas réussi à la renouveler en général je prends une obligation je la renouvelle pu ça conc un cycle perpétuel de crédit en la matière nous n'avons plus accès à l'obligataire pour de l'immobilier l'obligataire c'est donc pas du crédit bancaire c'est de l'appel au marché qui veut nous prêter de l'argent à tel et type de condition et qui répondent les grandes compagnies d'assurance des fonds de pension des fonds de dettes des fonds de ce que vous voulez qui prennent nos obligations qui sont des remboursements comme vous le savez en infin et non pas en crédit amortissable comme nous le connaissons en en particulier et donc j'attire votre attention sur le fait que premier sujet il y a plus de fonds propres s'il y a pas de fond propre on développe pas d'opération je vais pas vous donner des chiffres parce qu'on est en audition publique sur ce qui concerne ma société mais quand même pour ce qui nous concerne dans ce qu'on appelle le développement nous avons notre approvisionnement je vais expliquer le concept pour mesurer bien les conséquences on l'a divisé grosso modo par 2 et dem donc si je faisais 200 je fais aujourd'hui grosso modo 75 c'est ça l'échelle très concrètement ça veut dire quoi le cycle d'une opération immobilière c'est 1 je signe une promesse de vente sur un terrain j'ai négocié pendant un an un an et demi pour quel prix quel machin quel bidule à quelle condition je signe une promesse de vente sur un terrain une promesse de ventere ça signifie que l'acheteur s'engage à vendre et moi je m'engage à acheter avec des conditions suspensives et ces conditions suspensives c'est quoi en général le PC bon une fois que j'ai signé ma promesse de vente j'ai grosso modo 2 ans pendant lequel je vais déposer un PC l'obtenir le purger faire ma précmercialisation et ce n'est qu'à la fin de ce cycle là que je vais effectivement devant notaire acheter le terrain et le payer donc 2 ans entre la promesse et l'achat effectif du terrain dès le lendemain matin si ça se passe bien de l'achat du terrain je commence mes travaux 30 mois après le début de mes travaux je livre l'opération donc en gros 4 ans et demi 5 ans quand tout se passe à peu près bien pour une opération relativement simple mais qui sont la majeur partie des opérations B ce fameux approvisionnement donc le début du cycle c'est ça que nous avons passé pour les années 23 24 25 qu'on a divisé par 2 c'est là-dessus où c'est pas le vrai chiffre chez moi où on est passé 275 ce qui veut donc dire que l'approvisionnement que j'ai 2023 c'est les travaux de 25 et les livraisons de 28 mais si je fais pareil en 24 pareil en 25 et c'est ça que j'ai présenté à mes banques pour l'avenir et j'ai évidemment pu voir à de multiples reprises de nombreux de mes collègues promoteurs ils ont tous fait pareil on est tous en train d'abattre massivement l'approvisionnement mais quand j'abats l'approvisionnement de 24 c'est les travaux 26 les livraisons 29 quand j'abat le 25 c'est le 27 pour le 30 et donc ce que j'ai présenté à mes banques pour 23 24 25 23 ét réalisé comme prévu 24 25 sur ces TR années là j'ai abattu globalement mon prévisionnel de 2 et demi tous les promoteurs font pareil ce que je veux vous dire par là c'est que la baisse de prod que l'on voit aujourd'hui les mises en chantier ou les livraisons d'aujourd'hui ce n'est rien par rapport à ce qu'on va avoir dans 2 ans mécaniquement ce que je ne lance pas aujourd'hui je ne le relancerai pas le 24 le 25 c'est de années paumées en la matière et pour que je relance c'estàdire pour que je réappuie sur le développement que j'essaie de trouver des terrains il va falloir que je sois rassuré sur les fonds propres et rassur faire les ventes sur les deux boutons les fonds propres et les ventes pour les fonds propres première préconisation et je vais essayer d'accélérer première préconisation sur les fonds propres qui va rentrer dans une logique globale de préconisation que je vais vous vous suggérer c'est de créer un fond de fond propre par public je m'explique première premier schéma général je vais essayer je crois avoir compris que le gouvernement ne souhaitait plus beaucoup mettre d'argent dans le secteur du logement entre nous je peux un peu l'entendre parce que les politiques du logement d'un gouvernement sur le plan fiscal c'est du soutien à la demande le Pinel c'est du soutien à la demande le prêt à zé c'est du soutien à la demande tout ça c'est du soutien à la demande soutenir la la demande quand on est dans pénuie d'offre économiquement la conséquence ça fait monter les prix c'est mécanique quand j'ai un problème d'offre quand j'ai pas assez d'offre si je soutiens la demande ben j'écarte encore plus l'un et l'autre donc ça ne peut pas fonctionner économiquement mais il se trouve que le secteur des promoteurs immobiliers fonctionne comme ça depuis 40 ans depuis 40 ans on est subventionné sur une politique de la demande Pinel Prato zé quel que soit leur nom ça existe depuis 40 ans sincèrement je pense que de ce point de vue là sur le plan purement économique je peux entendre le gouvernementand je met ma casquette de promoteur je m'étrangle évidemment parce que c'était absolument indispensable pour nous donc tout ce que je vais essayer de vous proposer va partir d'une double logique première logique on arrête la demande et on repasse à l'offre deuxème logique on arrête les subs et on passe à l'investissement puisque le prêt à tô zéro ou le Pinel c'est de la subvention ça ne rapporte pas un EUR à l'état pas 1 € je mets tous les ans x milliards et je ne revois pas la couleur de ces milliards or il me semble que sur le plan économique on peut avoir une politique du logement qui soit une politique d'investissement c'est-à-dire qu'il produisent du logement et qui rapportent de l'argent à l'état premier exemple ce fond de fond propre ce fond de fond propre c'est quoi vous rappelle les chiffres 10 % sur une opération de fonds propres en besoin si j'ai un une institution publique la caise des dépôts la BPI je sais pas qui peu importe qui met 500 millions d'euros ou même l'État à la limite je suis pas sûr qu'il aurait le droit mais qui met 500 millions d'euros de fond propre ça veut dire qu'il génère 5 milliards d'euros d'opération puisqu'on est à 10 % de fond propre donc il aura 500 millions d'un côté 4 milliards 5 de crédit de l'autre pour faire des opérations immobilières ça commence à être des grosses masses et cet argent là c'est une obligation donc en fait quelque part le par public se substitue au secteur financier défaillant sur l'immobilier l'état fait des obligues auprès d'un promoteur ou rentre à la limite comme actionnaire dans une opération pour faire les fonds propres de l'opération cet argent là lui donc remboursé avec un taux d'intérêt à 5 6 ou 7 donc non seulement c'est pas une sub mais un investissement parce que l'argent est remboursé mais il rapporte des sous à celui qui a mis l'argent donc l'ÉE idée c'est bien de se dire on arrête de subventionner le secteur et on part sur une politique d'investissement où quand je mets 1 € ben j'en retire à la fin 1,1 1,2 j'en sais rien et je gagne de l'argent non seulement je suis remboursé mais en plus je gagne des sous bon donc ça c'est un fond de fonds propre qui est une première mesure me semble-t-il pour essayer de solutionner la question des fonds propres qu'on a évoqué mais j'ai évoqué qu'on avait un problème à l'entrée les fonds propres mais un problème à la sortie de la vente donc il faut également si on veut que nous promoteurs nous relancions la machine qu'on puisse vendre pour pouvoir vendre il nous faut des acheteurs une la palissade mais c'est une réalité les acheteurs si on regarde un peu vers quel type d'acheteur on peut s'adresser l'acheteur particulier et celui auquel on est tous le plus attachés parce que c'est ce qui fait l'accession à la propriété aujourd'hui l'acheteur particulier il a les T inêt élevé et des conditions de crédit complètement ubuesque pour que son parcours lui soit simplifié les taux d'intérêt ça dépend pas de nous on fera rien et avoir une politique de l'État qui consisterait à subventionner pour refaire baisser les taux de fê me paraît absurde sur le plan économique et en plus excessivement coûteuse donc je me dis comment on fait pour essayer d'assouplir les conditions de crédit peut-être en inventant le crédit immobilier en tout cas en créant de nouvelles formes de crédit immobilier Vous avez tout en tête un produit qui a été créé il y a quelques années qui s'appelle le BRS qui a un avantage extraordinaire c'est que c'est un démembrement de propriété entre le foncier et le bâti outil superbe peut-être que ça limite c'est que comme il est sous plafond de ressources type SRU mais il s'adresse à une population et c'est génial pour eux c'est indispensable de le conserver qui est peut-être un peu trop limitative donc avoir demain du BRI en intermédiaire voit du BRL en libre avec cette fois-ci des offices fonciers solidaires en I ou en L qui Contin continuent à séparer les deux me paraîtrait une bonne chose mais on peut développer d'autres formes de démembrement de propriété je vous donne un exemple l'accession progressive l'accession progressive c'est quoi bah en gros sur une base de du droit de l'indivision droit qui existe l'équivalent de l'Office foncier qu'on évoqué tout à l'heur va acheter 50 % du logement moi accédant à la propriété j'achète 50 % du logement je paye un loyer pour les 50 % qu' acheté l'Office foncier solidaire ou pas solidaire d'ailleurs et évidemment si 5 ans après malheureusement pour elle ma grand-mère décède et que j'érite ou si j'ai une carrière professionnelle qui est venue positivement je peux racheter les 50 % restants donc en gros j'habite bien dans le logement je loue 50 % du logement j'ai acheté 50 % du logement l'avantage c'est qu'évidemment comme j'ai une partie locative dans le bien que j'occupe et que je n'ai que 50 % d'achat ça a deux conséquences un je solvabilise le client parce qu'au lieu d'avoir un taux d'intérêt à 5 % ou à 4 % sur 100 % de la taille sur 100 % du logement je ne l'ai que sur 50 % donc évidemment je suis largement solvabilisé je pay un loyer à côté mais sur ce loyer j'ai pas ces taux d'intérêt deè élément positif comme j'ai 50 % du logement exclusivement en achat le taux de 35% d'endettement évidemment je passe dessous beaucoup plus facilement parce que j'ai pas acheté j'ai bien besoin d'un 40 m car pour vivre mais je n'ai acheté que 20 m m² donc je paye des intérêts sur 20 m² mais comme je n'ai que 20 m² en achat bah trop de 35 % je suis largement en dessous assez vite voilà un exemple deuxième exemple démembrement cette fois-ci en plus classique nu propriété usufruit c'est le même idée donc je passe vite dessus l'Office quelconque foncier x ou y achète l'usufruit moi accédant à la propriété j'achète la nu propriété grosso modo c'est à peu près les mêmes valeurs 60 40 en fonction de la durée du contrat un contrat de démembrement de la propriété comment ça marche vous le connaissez comme moi ça dure 18 ans pendant 18 ans je pay un loyer d'un côté et j'ai acheté la nu propriété de l'autre et puis à la fin des 18 ans j'ai la complétude de la propriété qui me revient bah là c'est ça vous l'appliquez pour un particulier l'Office foncier achète l'usufrit moi accéd dans la propriété j'acète la nu propriété je loue l'usuf fruit à l'office X ou Y et au bout de 20 ans je suis propriétaire des deux et là encore même chose je n'ai un crédit que sur la moitié donc je suis solvabilisé et je nai un crédit que sur la moitié donc je passe sous le taux de 35 %. et je pense que c'est en démultipliant 3 4 5 produit de ce type là pas un seul continuons le BRS faisons le BRI faisons le BRL faisons l'indivision faisons tout ce qu'on vient d'évoquer à l'instant pour que on a 5 si produits à la main distribués par les banques qui permettent grosso modo de répondre à différents types d'attentees de clients euh et l'idée c'est de se dire que le BRS c'est génial mais si j'ai que le BRS j'en feraai 3000 par an si j'invente quatre ou cinq produits je vais créer un vrai marché qui va vraiment répondre à la demande tout ce qu'on vient d'évoquer demande 0 € d'argent public et zéro loi l'indivision ça existe le démembrement de propriété ça existe il faut de l'impulsion politique vis-à-vis des banques et des assureurs parce que c'est ça qui va être le plus compliqué je pense il faut d'abord de l'impulsion politique c'est tout pas besoin d'un € pas besoin d'une loi un tout petit peu parce qu'il peut y avoir un peu de frottement fiscaux un peu de frottement juridique a sûrement deux trois trucs à nettoyer mais sincèrement ça a pas besoin de grand-chose et donc là c'est pour s'ouvrir un nouveau marché quelque part avec des nouvelles formes de crédit immobilier on pourrait parler du crédit immobilier Infiné je pas si vous parle le modèle suisse grosso modo qui consiste à dire que j'emprunte 300000 € je rembourse classiquement mes intérêts tous les mois je rembourse classiquement 200000 des 300000 par exemple tous les mois du capital et puis le Infiné le principe c'est que j'ai une dernière mensualité qui prend 100000 balles par exemple ce qui veut dire que vous faites évidemment baisser les remboursement mensuel bon il y a un petit risque à la fin c'est certain comment vous solutionnez ce risque là B vous peut y avoir plein d'idées c'est que l'idée que la qutité du infin soit à peu près la valeur du foncier comme ça j'ai une assurance de quelque chose puis vous pouvez dem dire aux banques serait peut-être malin de faire un cré pas un crédit de faire en plus du crédit Infiné de l'associé à une épne retraite qui permett au moment où en gros où j'ai mon remboursement Infiné à 15 ans Ben que j'ai à peu près la même sonne sur une épamme retraite pour garantir le système et éviter les risques systémiques bon mais donc il y a plein de choses à inventer en la matière c'est juste du jus de cerveau pour inventer des modalités juridiques et ensuite et de l'impulsion politique pour les vendre à des gens donc le crédit immobilier me semble un enjeu absolument déterminant en la matière trème élément pour les acheteurs toujours on a je vousoula évoquer deux acheteurs aujourd'hui par publicu Action Logement cdch peut-être qu'on peut en créer d'autres et là encore dans une politique d'investissement si on doit mettre de l'argent quelque part pourrait très bien imaginer des foncières par publici c'est ce qu'a annoncé en partie madame borne madame la Première ministre ellisabeth BN lorsqu'elle a annoncé je sais pas si vous souvenez 1 milliard bah grosso modo c'était 250 millions d'euros de l'État 250 millions d'Uros de la CAE des dépôt et puis 500 millions qui devent aller chercher dans le privé j'espère qu'ils vont les trouver pour avoir en gros une foncière c'est-à-dire un outil qui achète qui a 1 milliard d'euros qui achète des logements en en général plutôt en logement intermédiaire quel est l'intérêt de ce modèle là c'est que évidemment pour nous ça nous fait des acheteurs en plus mais là encore le milliard qui est mis par les uns et par les autres il est rentable parce qu'en face du milliard j'ai un actif quand l'État fait un Pinel ou un préateau zéro il a pas d'actif en face il a rien là je vais acheter avec 10000 logements je serai propriétaire de 10000 logements je vais toucher 10000 loyers puis au bout de 20 ans si je veux revendre les 10000 logements je revendrai les 10000 logements j'ai un actif économiquement évidemment ça change tout et il me semble d'ailleurs que les grandes collectivités locales pourraient imaginer ce type de modèle aussi les grandes collectivités locales pourrait demain s'imaginer à 10 mairie plus le département monter des foncières locales pour effectivement acheter des logements en être propriétaire les mettre sur le marché locatif donc garder les attributions locatives qui vont avec ce qui est souvent un intérêt non négligeable pour les collectivités locales euh qui permettrait là encore d'avoir de diversifier les acheteurs parapu toujours dans cette logique d'investissement là encore là on met de l'argent public mais c'est un argent public qui va être rentable parce que j'ai un actif qui est en face j'ai un loyer j'ai une capacité de revente et j'ai une rentabilité locative elle sera petite la rentabilité elle sera 3 4 %. mais une rentabilité locative ce n'est strictement pas la même chose qu'une subvention où là quand je mets 100 millions d'euros ou 1 milliard dans une subvention jamais je ne retrouve le milliard là je mets mon milliard et j'ai un actif en face donc une rentabilité locative économiquement c'est évidemment tout à fait différent euh peut-être et je vais je vais essayer d'accélérer un tout petit peu vous citez deux deux autres idées qui sont un peu dans le même dans la même nature un le financement du logement locatif social euh ayez en tête que là encore si je raison en d'actif nous avons 5 millions de logements sociaux en France un peu plus 5,1 si je dis pas de bêtises si je mets le logement à 100000 € Le logement ça fait 500 milliards d'euros d'actif 500 milliards d'euros d'actif les bailleurs sociés sociaux français sont riches de 500 milliards d'euros de patrimoine immobilier c'est phénoménal comme volume financier sauf que cet argent nexiste de fait dans leur bilan pourquoi parce que les baurs sociau sont comptablement ce qu'on appelle la VNC valeur n comptable autrement dit le logement 4 ans par rit il vaut quel chose prière ch on a des volumes d'actif consid deè élément ette valeurra d'actif c'est bien d'avoir de l'argent potentiellement sur un bilan encore faut-il qu'il estit ce qu'on appelle de la liquidité si je peux jamais le vendre j'ai bien avoir j'ai BO avoir 500 milliards ça me sert à rien d'avoir 500 milliards la liquidité que nous avons essayé les uns et les autres depuis longtemps c'est la vente au locataire ça marche pas les bailleurs sociaux sont contre je peux les comprendre parce que il faut créer de la copro parce que et cetera et là où il faudrait avoir de l'argent pour produire dans les zones très tendues c'est là où il faut pas vendre parce que vendre un logement social à Nice ou à Paris quand il en a pas beaucoup et qu' a beaucoup de demande c'est un peu absurde donc ce modèle là de l'Avent unité que j'ai promu comme d'autres sincèrement il marche pas et dans beaucoup de cas de figure il est pas malin en plus la question qu'on peut se poser c'est qu'il d'utes faç de vendre oui faç de vendre on pourrait très bien créer une foncière sociale sousr qui donc acheter je prends un exemple je ne sais pas comment s'appelle le bailleur social de betune pas de Cal habita par exemple ou Nice habita code d'Azur habita pardon et chez vous je ne sais pas comment il s'appelle voilà mais je suis pas sûr que la tension soit tout à fait la même que celle de Nice bon mais je vais prendre un exemple plus neutre complètement neutre Paris Habitat tout à fait neutre par rapport à tous les trois mais c'est pas celui qui a le moins de problématique par rapport à ce qu'on évoque bon l'idée la suivante Paris Habitat vend dit n'importe quoi 5000 logements à la foncière sociale sous livra que j'ai évoqué et donc ça veut dire quoi sous livra que la foncière sociale va prendre un emprunt de 40 ans ou de 50 ans auprès de la Caisse dépôt classique du livra pour s'acheter les 5000 logements les 5000 à Paris ça vaut de 2 3 milliards d'euros avec ces de ou 3 milliards d'euros Paris Habitat peut construire des logements massivement bon prier point deè élément cette foncière elle n'a qu'un rôle de détention elle va rembourser son crédit puisque c'est elle qui va récupérer le loyer normal est propriétaire par contre cette foncière peut passer un contrat de gestion locative à Paris Habitat en disant à Paris Habitat c'est toi qui continue à gérer meble c'est toi qui continue à t'occuper des locataires pour rémunération de ce service je te donne 5 % du loyer et c'est toi qui conserve les attributions locatives en fait on fait tourner le patrimoine quand vous faites l'analyse du cycle de vie d'un logement un logement l'é voqua tout à l'heure a une durée de vie de 80 années en général un français reste propriétaire de son bien immobilier pendant 8 ans donc ça veut dire grosso modo qu'un logement dans sa vie va avoir 10 ventes et reventes donc il va générer 10 crédits un crédit en moyenne tous les 8 ans et cetera et cetera dans le monde entier ça se passe comme ça sauf dans le logement social français où on ne vend jamais rien jamais si on veut éviter le côté risque de privatisation qui est un vrai risque que je peux entendre c'est la raison pour laquelle je ne propose pas que ce soit des institutionnel privé qui achète ça mais un autre bailleur social qui s'appellera une foncière sociale qui n'aura qu'une chose à faire je fais un crédit à la Caisse des dépôts et j'encaisse mes loyers point tout le reste on laisse au bailleurvendeur mais qui a récupéré beaucoup de cash pour investir ça c'est un modèle du financement du logement social qui l'a encore de demande 0 € d'argent public 0 € d'argent public qui maintient la gestion locative de Paris Habitat les attributions à Paris Habitat et qui donne un paquet de cash à Paris Habitat pour lancer de nouveaux programmes immobilier le tout en restant dans la sphère sociale c'est du refinancement d'opération euh plutôt que d'avoir des logements qui sont jamais refinancés ben on les refinance tous les 40 ans enfin dernier point euh dans les mesures moi je pense qu'il y en a une qui me paraît indispensable sur les sujets qu'on a évoqué tout à l'heure c'est euh lié au foncier c'est une matière première on l' évoqué absolument déterminante pour les années qui viennent plus que jamais moi à titre personnel je commence de plus en plus à me dire que la détention publique du foncier bah c'est peut-être pas complètement stupide en tout cas qu'il faut l'accentuer il faut évidemment pas exproprier toute la France personne n'urait les moyens de le faire et ce serait stupide mais quand un terrain se libère il est un peu important et cetera que l'État et les moyens l'État ou des agents publics de l'acheter de continuer tenir et de le remettre sur le marché un bail anfitotique de 99 ans qui permet de sécuriser financièrement l'opération paraî ça pour y arriver je ne vois qu'un seul outil les établissements public fonciers euh ils sont de mon point de vue sousdotés il faut faire x 4 ou x 5 dans leur budget d'investissement et là encore toujours la même logique comme pour le bailleur social comme pour les fonds propre comme pour la foncière comme pour tout ce que vous voulez même chose si je mets 1 milliard sur du foncier ben j'ai 1 milliard d'actif puisque j'ai acheté le terrain de l'autre et quand je le revends en B en fitéotique et ben je le revends un milliard mais j'en garde la détention et j'ai maximisé la détention publique du foncier si on reste sur des fonciers qui passent d'un privé à un autre privé ou malheureusement souvent d'une collectivité locale ou d'une esppl ou toute forme de débrement on bascule dans la spéculation foncière parce qu'on fait tous derrière des appels d'offrees et quand je fais un appel d'offre avec enchère publique sur sur le le bah tous les promoteurs bah qu'est-ce qu'ils font ils se r encher les un avec les autres donc on est dans une machine qui fait mécaniquement monter le prix du foncier les seuls qui ne le font pas c'est les EPF raison pour laquelle il faut mettre le paquet d'argent sur les EPF là encore de l'argent en investissement pas en sub j'aurais bien un actif en face et j'aurais une rentabilitéet actif en face mais pour limiter la spéculation foncière et avoir durablement de la propriété foncière voilà très vite pas trop vite d'ailleurs j'ai été beaucoup trop trop long j'en suis désolé juste un dernier mot sur une question que vous avez deux questions vous avez posé auquell je n'ai pas répondu le lli SRU en tant que promoteur j'applaudis parce qu'évidemment c'est ça ouvre les vannes de l'accord des collectivités locales sur le lli donc en tant que promoteur j'applaudis tout de suite ayant eu d'autres casquettes j'aurais un peu plus de nuance par rapport à ça et j'aurais peut-être une préconisation qui consisterait à dire qu' ne faut pas me semble-t-il l'intégrer dans le taux SRU mais qu'il faut le neutraliser VO le lli aujourd'hui est calculé comme du logement privé donc on désavantage le lli aujourd'hui je fais pas de lli parce que ça me pose un problème avec mon t SRU mécaniquement aujourd'hui aujourd'hui la proposition qui est faite c'est de le mettre dans le tau SRU bah là je vais pénaliser le logement social donc aujourd'hui si je mets dans le taux SRU je p pénalise le social si je le laisse comme il est je pénalise le logement intermédiaire au bénéfice du logement libre ben neutraliser on le met plus dans le décompte de la SRU ce qui est assez cohérent j'ai du logement social il faut un avantage j'ai du logement libre bah je le désavantage un peu avec les taux SRU et puis l'intermédiaire qui est entre les deux et ben je le neutralise entre les deux ni SRU ni avantage à su ni inconvénient à serue et ça me paraît un bon équilibre entre les différentes entre guillemets options que nous avons sur la table est-ce que les maires sont un problème par rapport au PSC et par au PLU la réponse est oui alors c'est pas les maires c'est les maires porte-parole de leurs concitoyens pas en tant que tel nos concitoyens sont averses à la production logement bon l'acceptabilité je sais pas si elle a existé mais en tout cas elle existe de moins en moins je pense qu'il faut passer outre mais c'est excessivement compliqué pour un ma en zone tendue de passer outre outre et je pense qu'il faut passer outre parce que seul l'autorité publique que nous représentons en tant que maire peut avoir un regard d'intérêt général à 20 ans alors que nos concitoyens et c'est normal ils ont un regard à demain matin je veux pas de chantier devant chez moi j'en veux bien chez le voisin mais pas devant chez moi et donc il faut quelque part avoir cet élément là parce qu'effectivement de façon systématique je crois que le chiffre est sorti SMAP il était intéressant on sature à hauteur de 65 % le PLU j'ai un PLU qui autorise 8 étages ben j'en fais 6 je perds 35 % de la capacité sur je le rappelle un texte le PLU qui a été fait par la mairie c'est pas un texte qui est fait par une autorité extérieure c'est un texte fait par la mairie la mairie fait un texte elle ne l'applique pas je pense sincèrement qu'il y a un pépin par rapport à ça et oui aujourd'hui on ne sature pas les plu beaucoup plus que le refus de PC qui existe mais le refus de PC fait perdre du temps de l'argent mais à un moment ou un autre je vais l'avoir je vais en faire TR ça va me coûter des ronds je vais perdre 3 ans pour le faire mais je vaisabandonner 30 % donc je vais quand même paumer un paquet d'opération mais à un moment un autre l'opération reviendra bon quand je paume mes 35 % de constructif par rapport au PLU c'est paumé pour 80 ans les deux étages que je n'ai pas fait je ne les ferai jamais je les paume 80 ans je fais 4 au lieu de faire 6 et ben j'ai paé deages pendant 8 ans j'arrête merci beaucoup bon voilà je m'attendais à ce que bien évidemment cette audition soit combien riche et for force de proposition pour le moins on n'est pas déçu on a peu de temps parce qu'on a une autre audition si rapidement mais très rapidement l'une et l'autre vous avez une ou deux questions à poser à monsieur le ministre je vous laisse la parole mais le plus rapidement possible dans les questions alors moi ça va pas être une des questions parce que vraiment tout ce que j'avais vous avez répondu par anticipation à tout ce que j'avais je voulais vraiment vous remercier pour pour la qualité de de ces propositions sur tous les niveaux en plus comme enfin un petit peu comme une vision un peu générale votre position d'ancien ministre comme maire aussi moi j'ai été maire aussi d'une commune les Hautes Pyrénées il y a des zones très très tendudes dans les Hautes Pyrénées il y a des près des stations de ski il y a des zones très très tendues où en plus on a peu de fonciers où on peut pas construire et où les prix s'envolent et on peut plus loger ni les per ni les salariés ni les saisonniers c'est ça devient très compliqué et puis aussi par votre activité de promoteur très intéressant parce que vous allez prendre les deux casquettes aussi donc merci beaucoup merci rapidement bien forcément je vais vous remercier également euh de questions très courtes un euh vous avez je vais je vais pas reposer le contexte ni rien est-ce que le pour vous le modèle de la maison individuelle est un modèle mort vous avez évoqué la verticalité et C je je reviens pas sur encore une fois une explication mais cette première question et puis une deuxième question vous avez très bien exprimé la difficulté d'avoir une politique globale conttenu de des des différences territoriales est-ce qu'à aujourd'hui notre la gouvernance de la politique du logement et t'adapter alors c'est une question qui peut paraître courte avec peut-être une grande réponse mais juste encore une fois de façon très synthétique votre sur la gouvernance je pense être un acteur assez averti je suis maire j'ai été ministre et cetera et cetera je suis incapable d'expliquer à une classe de 3e comment marche la gouvernance du logement en France et plus particulièrement en Île de France je suis incapable de l'expliquer à une classe de 3e impossible je sais pas faire mais je plaisante pas c'est pas juste une une boutade je serais incable de dire qui est responsable de qui en la matière donc c'est illisible incompréhensible et nous professionnels en fonction des cas on sait pas très bien à qui on s'adresse c'est pas c'est vraiment pas d'une clarté absolue donc j'ai un vrai problème par rapport à ça petite incise faut-il pourant décentralis qui peutêtre la conséquence j'avoue une forme d'inquiétude je suis m comme j'ai plutôt le sentiment aujourd'hui que les collectivités locales sont pas qui le plus le champignon pour produire tout le pouvoir à ce qui freent intelluellement ça que je veux dire je sais pas où on pe mettilleurs et je sais pas qu'est-ce qu'on peut mettre en échange de la décentralisation qui sera effectivement vra élément de simplification il y a un vrai élément de lisibilité on file tout à tel rang de collectivité locale et il se démerd ça me va très bien comme modèle mais il faut qu'on échange de ça quelque part on a une assurance que c'est pas trois fois plus de frein sur l'ensemble des projets immobiliers bon deuxè question la maison individuelle est-elle morte la maison individuelle dans le sens un terrain 1000 m car et 75 m car construit au sol sur deux étages pour faire 150 maart oui mort j'en sais rien il y aura toujours un peu mais en tout cas il faut éloigner cet élément là de nos rêves parce que la surconsommation foncière est en grande partie l à ça quand vous regardez la consommation foncière par typologie de logement on en bouffe beaucoup avec ça là où je fis une énorme nuance c'est que c'est pas la fin de la maison individuelle quand vous prenez les règles de densité qu' existe aujourd'hui l'univers du monde social des années 60 70 avec des nappes de parking à plat et des nappes d'espace vert à plat entre deux tours consomme beaucoup plus de fonciers qu'un centrebourg d'un d'une commune avec des maisons individuelles si vous êtes sur le modèle des maisons dites en bande c'est-à-dire des maisons de ville où j'ai un petit jardin de 50 m² derrière ou 60 m² comme on l'a dans le nord par exemple les modèles des maisons ouvrè du temps ça marche super bien et c'est très dense j'ai les maisons à coller je suis bien chez moi j'ai mon petit jardin derrière alors j'ai pas 1000 m car de jardin don TAAC ok mais je peux en faire et c'est très dense et c'est beaucoup plus dense que l'habitat social donc c'est pas mort du tout à condition effectivement qu'on ripe vers ce modèle là me semble-t-il merci beaucoup monsieur le ministre de cette audition voilà merci du fond du cœur merci beaucoup à vous mesdame n'était pas terminé mes collègues continueront donc monsieur