Le marché locatif "est bloqué" malgré un rebond de la vente immobilière, alerte Yann Jehanno, président du réseau des agences immobilières Laforêt

France Info.

Bonsoir, Yann Géano, vous dirigez le réseau d'agences immobilières La Forêt. Merci d'être sur France Info ce soir.

Bonsoir, merci de votre invitation.

Alors, votre réseau compte 700 agences dans tout le territoire, en France entière. Comment se porte le marché immobilier en cette rentrée ?

Mieux, il va bien mieux. Il a commencé à reprendre des couleurs l'été dernier, il y a un peu plus d'un an. Et aujourd'hui, ce rebond du marché immobilier se ressent toujours dans nos transactions immobilières.

Ça veut dire quoi ? Qu'il y a plus de transactions ?

Ça veut dire qu'il y a plus de transactions, 15% de plus, 15 à 16% de plus en un an. Donc les Français reviennent de nouveau vers les projets immobiliers et surtout trouvent du financement.

Alors, ça veut dire qu'ils ne sont pas sensibles à la situation politique, aux tensions sociales, ils n'ont pas le pied sur le frein ?

Ce qui est paradoxal, justement, c'est que le marché immobilier a commencé à rebondir l'année dernière, au moment de la dissolution, a poursuivi son rebond au moment justement de la chute du gouvernement Barnier. Et on a le sentiment dans nos agences que les Français compartimentent la politique nationale et leurs projets immobiliers.

Alors, qu'est-ce qui fait qu'il y a ce rebond ? C'est les taux d'intérêt qui ont eu tendance à baisser ?

C'est une partie de la réponse, en effet. Fin 2023, on empruntait à 4,20%. Aujourd'hui, on emprunte à 3,10%. Sur 20 ans. Sur 20 ans. C'est donc des mètres carrés gagnés. C'est parfois une pièce gagnée. Les prix de l'immobilier aussi qui ont reculé, entre 2023 et 2024, ils ont reculé de près de 8% au niveau national. Donc, c'est du pouvoir d'achat qui a été gagné. Ça a fait rentrer des acquéreurs potentiels sur le marché. Ils ont pu réaliser et concrétiser. Et à d'autres, ça leur a permis d'acheter plus grand.

Et sur les prix, par exemple, vous pouvez nous donner quelques exemples en fonction des villes ?

Alors là, c'est encore disparate. En 12 mois glissant, on a des prix qui sont repartis à la hausse. La baisse est derrière nous, malheureusement. Donc, 1,5% là encore d'augmentation au global. Mais c'est très disparate. Une ville comme Lille, les prix n'ont pas bougé en un an ni à la hausse ni à la baisse. À Paris, à Bordeaux, on est à plus 1,7%. Donc là, ça augmente légèrement. Ça augmente légèrement. Et en revanche, sur une ville comme Dijon, on est à moins 3,8% en 12 mois. Donc, des prix globalement orientés à la hausse, mais avec des particularités géographiques très disparates.

Et ce qui change, vous le dites, c'est parce que les banques, aujourd'hui, suivent un peu plus qu'avant. Les acquéreurs, elles sont un peu plus tolérantes sur les dossiers ?

Elles ont rouvert le robinet du crédit. Il faut dire ce qui est. Beaucoup. Et les grandes banques nationales s'étaient mises un peu à l'écart du financement immobilier ces dernières années.

Elles y reviennent ?

Elles sont revenues. Elles sont revenues d'une manière assez massive. Elles étudient davantage les dossiers. Elles trouvent plus de solutions aussi.

Alors, on parle beaucoup du marché immobilier, de la vente. Mais sur la location, on a l'impression que ça reste encore très tendu.

Ce n'est pas une impression. Malheureusement, le marché de la location n'a jamais été aussi bloqué. Deux chiffres. En deux ans, l'offre locative au sein du réseau La Forêt a reculé de 20%.

Ah oui, 20% en moins.

En moins de disponibles sur le marché parce que moins de construction. On en parle tous les jours parce que des contraintes sur les propriétaires, sur les investisseurs.

Des contraintes énergétiques.

La fiscalité, la taxe foncière qui explose, l'impôt sur la fortune immobilière, des obligations de rénovation énergétique. Donc, un certain nombre jettent l'éponge au sein. Et ne veulent plus louer. Et ne veulent plus devenir tout simplement propriétaires investisseurs. En l'espace de 7 ans, on est passé de quasiment 30% des transactions, des achats immobiliers qui se faisaient pour être mis en location derrière, à aujourd'hui 17%. Donc, on voit que les investisseurs sont moins nombreux. Et de l'autre côté, la demande locative qui, elle, a doublé tout simplement en 3 ans. Les Français veulent devenir locataires parce qu'ils ne peuvent plus devenir propriétaires pour la première fois.

C'est ça, c'est que ça s'est bloqué du côté de... Vous dites que ça, c'est certes un peu réouvert, mais ça s'est quand même bloqué côté achat. Donc, on se reporte sur la location. Et pas que la location étudiante où il y a des tensions.

Ah non, toute la location. Et puis, il y a aussi un autre sujet. C'est que la location aujourd'hui dans les grandes métropoles, le parc locatif est majoritairement destiné à de la location courte durée type Airbnb. Des meublés. Donc, voilà. Donc, si on veut se loger en tant qu'étudiant, en tant que jeune actif ou pour se rapprocher, pour aider un proche, par exemple, on a un marché locatif qui est siphonné.

Alors, ça veut dire qu'il n'y a même plus d'annonces, finalement, dans vos agences ou quasiment plus ?

Alors, il y en a, mais il faut avouer, elle reste très peu de temps.

C'est-à-dire ?

Au bout de 3 ou 4 heures, on enlève les annonces parce que sinon, on crée beaucoup de frustration. On a des dizaines, des centaines de dossiers de candidature, des Français qui viennent nous voir après, qui nous appellent en disant, je ne comprends pas, j'ai un dossier solide, j'ai des garants, je n'ai même pas pu visiter le logement.

Bon, si on vous écoute, on se désespère. Quel conseil vous pouvez donner aux auditeurs qui cherchent quand même à trouver un logement en location ?

Alors, il ne faut pas se désespérer. En effet, la première chose, c'est d'avoir un dossier, un dossier complet avec son contrat de travail, ses bulletins de salaire, les pièces de ses garants également. Il faut vraiment l'avoir sous le coude. Il faut être très disponible, très réactif, être capable de quitter son boulot dans la journée et d'aller faire une visite une demi-heure ou 45 minutes plus tard. Et ne pas réfléchir. Et puis, il faut se rapprocher. Si, il faut réfléchir quand même, mais il faut se rapprocher de son ou ses agents immobiliers, les appeler, aller les voir régulièrement pour se rappeler à leurs bons souvenirs.

Alors, l'immobilier, Yann Janou, vous êtes tombé dedans très jeune, vous m'avez dit, en préparant cette émission, parce que votre premier job après des études de marketing à l'ESSEC, ça a été dans une agence. Alors, sachant qu'au départ, vous étiez plutôt destiné à aller dans l'automobile, vous aviez un contrat de travail, mais vous étiez à l'armée, les militaires ne vous ont pas laissé partir. Et après, quand vous êtes sorti après votre service, vous avez cherché un job et vous avez eu un emploi, donc votre premier emploi, dans une agence. Et vous avez adoré.

Par hasard, en effet, je n'ai pas cherché, j'ai un copain qui m'a appelé en me disant, j'ai une autre relation qui cherche quelqu'un pour aller bosser en l'immobilier. Je cherchais, en effet, un job, je suis tombé dedans. Et là, ça a été le coup de cœur, comme pour beaucoup dans l'immobilier, pour ce métier extrêmement humain, extrêmement prenant. On est au cœur des projets des Français, des clients qu'on accompagne.

Oui, on vous appelle quand on cherche à s'installer, quand on a un enfant et qu'on veut plus grand, quand on se sépare, effectivement, vous suivez. Mais pourtant, ce n'est pas l'image qu'ont les agents immobiliers qu'on voit plutôt comme opportunistes. Comment vous expliquez ?

Oui, il y a un vrai déficit d'images, comme pour les garagistes, par exemple. On n'est pas les seuls, parce qu'on a peut-être aussi, de notre côté, du mal à bien laisser percevoir la valeur de notre accompagnement. Mais on le voit dans nos études, toutes nos enquêtes, tous nos clients nous le disent, quand ils sont passés par agence immobilière, ils sont extrêmement satisfaits, plus de 95% de taux de satisfaction.

Bon, en tout cas, vous vous investissez dans ce secteur, vous devenez administrateur de biens, vous développez différentes agences jusqu'à rejoindre le réseau La Forêt en 2009. Et par ailleurs, vous vous investissez au niveau patronal, puisque vous êtes adhérent du MEDEF. Vous avez entendu, Patrick Martin, le président du MEDEF, menacer d'organiser une manifestation s'il y avait trop d'impôts sur les entreprises ?

Oui, absolument. Vous irez ? Alors, je ne sais pas si je dois aller dans la manifestation. En tout cas, ce qui est certain, c'est qu'on n'entend pas suffisamment les entreprises, et notamment les TPE et PME, qui sont 95% des entreprises en France, qui participent à financer notre système social, qui ne peuvent pas se mettre en grève, qui sont menacés tous les jours par la transposition de réglementation européenne. Et c'est vrai qu'il faut faire entendre beaucoup plus haut leur voix.

Dans cette période budgétaire, qu'est-ce que vous attendez du prochain ministre du logement ?

Déjà qu'il y en ait un, parce qu'on a vu des gouvernements sans ministre du logement. C'est arrivé par le passé. Plus particulièrement qu'il y en ait une, Valérie Létard, la ministre du logement actuelle, démissionnaire, qui connaît vraiment bien notre marché, qui a poussé des dossiers importants sur l'investissement locatif, sur le diagnostic de performance énergétique. Donc on attend cette première chose, et ensuite aider de cible.

Est-ce que vous trouvez que le logement, aujourd'hui, on n'en parle pas assez ?

On ne l'aide pas. On ne l'aide pas suffisamment, ou on l'aide plus globalement, ou on saupoudre. Alors qu'à mon sens, il faut aider les primo-excédents, ceux qui veulent devenir propriétaires pour la première fois, et surtout dans l'ancien, sans leur fixer de conditions.

Mais comment on peut les aider ?

Alors il y a un prêt à taux zéro, mais le prêt à taux zéro, aujourd'hui, il ne marche pas.

Il a été élargi quand même récemment.

Il ne marche pas. Dans l'ancien, il est réservé à des zones dites détendues, celles où personne ne veut aller, finalement, il n'y a pas d'emploi, il n'y a pas d'éducation, donc il faut faire sauter cette barrière. Il faut réaliser 25% de travaux dans l'ancien pour pouvoir bénéficier du PTZ. Donc c'est trop élevé. Donc il faut faire sauter ces deux conditions pour les primo-excédents. Et puis l'autre cible, c'est les investisseurs. On vient d'en parler sur l'allocation. Pour avoir des locataires, il faut qu'on ait des investisseurs.

C'est parce qu'il n'y a pas assez d'investisseurs aujourd'hui, c'est-à-dire de gens qui ont des appartements à louer, qu'on a de telles tensions sur le marché de l'allocation.

L'immobilier neuf qui est en panne avec les promoteurs, les constructeurs de mesures individuelles qui vont au tapis, les uns derrière les autres, malheureusement. Et les investisseurs qui sont découragés. On est passé de quasiment 30% d'investisseurs en 2017 à aujourd'hui un gros 15%. Donc ils sont découragés. Et le statut du bailleur privé, qui est porté aussi par Valérie Détard, est un premier étage de la fusée avec un cadre fiscal pérenne pour les investisseurs.

En tout cas, on vous entend, s'il y avait quand même une mesure d'urgence à prendre selon vous, que ce soit Valérie Détard ou quelqu'un d'autre, quelle serait-elle ?

C'est vraiment les primo-excédents. Donc les jeunes ? Ouvrir le prêt à taux zéro pour ceux qui peuvent s'offrir leur premier logement et les soutenir dans le financement avec le prêt à taux zéro, sans condition géographique, sans condition non plus de travaux.

Alors on a vu aussi une mesure qui a été mise en place, c'est l'encadrement des loyers. C'est une bonne ou une mauvaise mesure selon vous ? Ça a aidé les choses, ça a assoupli le marché, ça a évité les abus ?

Vous venez de poser toutes les bonnes questions. Est-ce que finalement, depuis l'encadrement du loyer, il est plus facile de devenir locataire ? La réponse est non. On a déjà encadré le loyer en France par le passé, loyer 48. En 1948, ça a existé, ça ne fonctionne pas. Il faut libéraliser et il faut faire venir davantage les investisseurs.

Ça veut dire que ça ne fonctionne pas. En même temps, on voyait bien qu'il y avait des abus.

Il y a des abus, mais nous, dans les agences immobilières, on ne les voit pas.

C'est-à-dire que les gens sortent du réseau des agences ?

Voilà, ils ne passent pas par agences immobilières. Nous, on veille à mettre en œuvre l'encadrement des loyers, on veille aux étiquettes de performance énergétique, on veille aux bails types également.

Vous croyez que ça veut dire que ça crée un réseau parallèle et que finalement, la mesure d'encadrement des loyers n'est pas toujours respectée ?

Bien sûr, bien sûr qu'aujourd'hui, on le voit. Et quand on récupère souvent des logements de particuliers qui ne veulent plus gérer eux-mêmes leurs logements, on se rend compte que les loyers ne respectent pas les mesures, que les baux ne respectent pas les mentions obligatoires non plus. Donc, il y a deux marchés, celui des professionnels et puis celui des particuliers, où très souvent, il y a des pratiques qui ne sont pas celles qui sont attendues sur le marché.

Une toute dernière question, la pierre est une valeur refuge, mais est-ce que vous diriez que c'est un produit d'épargne comme les autres ?

Ce n'est pas un produit d'épargne comme les autres. La pierre, c'est déjà la garantie d'avoir un toit quand on arrive à la retraite. C'est un produit d'épargne forcé. C'est une deuxième différence avec un plan d'épargne, par exemple, ou avec des actions. Et c'est un patrimoine qu'on peut également transmettre assez facilement, assez proche, si on a la mesure de le faire.

En tout cas, on voit qu'il y a toujours autant d'envie de la part des Français de devenir propriétaire ou en tout cas d'avoir un toit. Merci beaucoup, Yann Giano. Vous êtes présidente du réseau La Forêt Immobilier. Merci d'avoir été l'invité de France Info ce soir. Merci d'avoir regardé cette vidéo !

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