Logement : les promoteurs immobiliers confrontés à une "crise de l'"offre" et à un "désistement psychologique des acheteurs"

Quand le logement va, tout va, dit l'adage. En ce moment, ça ne va pas très fort. Preuve, ces chiffres publiés aujourd'hui par la Fédération des promoteurs immobiliers, dont je reçois ce soir le président Pascal Boulanger. Bonsoir. Les chiffres pour le premier trimestre sont assez inquiétants. Moins de 30% pour les permis de construire accordés par rapport au premier trimestre 2022. Les mises en chantier reculent de 12%. Parmi ces deux chiffres, lequel vous inquiète le plus et pour quelle raison ?

Ils sont tous inquiétants. Vous n'avez pas dit aussi le nombre de réservations. Nos réservations ont baissé de 34,3%. Par rapport à 2022, ce qui est inquiétant, c'est que 2022 était déjà l'année la pire qu'on ait connue depuis la guerre du Golfe. Donc, on est 95, 91 et on avait des mauvais chiffres de 91, 92, 13, 14, 15 à peu près. Donc, nous, il faut qu'on remonte à cette période-là, environ 30 ans, pour arriver à de tels chiffres.

Alors, comment est-ce qu'on en est arrivé là ? Quel est, en gros, le cœur du problème aujourd'hui ?

Alors, le cœur du problème, il existe depuis trois ans. Ça a commencé par...

Depuis la crise du Covid ?

Non, depuis les élections municipales. Le Covid, nous, n'a pas eu vraiment d'influence. Les élections municipales de 2020 ont mis des maires en fonction qui ont fait, la plupart d'eux, leur programme sur... Avec moi, on arrêtera de construire.

Du logement neuf, puisque c'est ça qui est important.

Non, on arrêtera de construire. Tout court. Dont du logement neuf. Et donc, si vous voulez, depuis trois ans, on vit sur une crise de l'offre. On a environ, si vous venez de donner les chiffres, moins 30%. Ça, c'était...

Donc, vous avez des maires qui sont frileux, qui accordent moins de construire ?

C'est les maires qui sont frileux parce que la population n'en veut pas. Donc, les maires nous disent, mais attendez, nous, on a été élus sur un programme de ralentissement de la construction. On respecte le mandat et donc, on ne construit pas. Et il s'est fait une espèce de coulée d'encre chez les autres maires en France, dans toutes les villes de France à peu près, quelle que soit la tendance politique, parce que souvent, on me dit, ce sont les écologistes. Non, telle que soit la tendance politique, les maires rechignent à signer des permis de construire parce que la population n'en veut pas. Donc, on a eu une chute de l'offre.

On a eu ensuite une chute de la possibilité de réaliser une opération de façon économique à cause de la guerre en Ukraine et la hausse des matériaux. Donc, ça, ça fait augmenter vos coûts. Ça fait augmenter nos coûts. Et puis, il y a des opérations qui ne sont pas sorties. A peu près 20% des opérations sont restées dans les tiroirs parce qu'il n'y a pas de rentabilité économique. Donc, le promoteur dit, je ne vais pas faire une opération à perte.

Et en parallèle, vous avez donc une crise de la demande désormais.

Alors, c'est tout nouveau. Il y a une vraie demande qui est là. Il y a un besoin réel très fort. On estime à 450 000 le besoin de logement par an. Et malgré ça, il y a une crise de la demande qui vient d'arriver dernièrement parce que la hausse des taux d'intérêt, parce que le taux d'usure...

Alors, justement, j'allais vous demander, à votre avis, pourquoi est-ce que ces demandes sont en baisse, moins 34% du nombre de réservations que vous avez dit ? Est-ce que c'est parce que les gens n'obtiennent pas leurs prêts ? Est-ce que c'est parce que les taux augmentent et qu'ils espèrent qu'ils vont baisser ? Comment est-ce que vous l'analysez ? Ce n'est pas si simple à analyser.

Non, ce n'est pas si simple. On a une chute des acquéreurs.

Ils attendent que les taux baissent ?

Il y a moins de gens qui viennent. Mais attendez, dans les gens qui viennent, il y a déjà à peu près 35% de gens qui viennent. Dans les gens qui viennent, donc moins 35%, on a un taux de désistement qui était usuel chez nous de 13% qui vient de passer au-dessus de 50%. Donc, on a moins de clients intéressés. Et dans les clients intéressés, un désistement fort, puisqu'on est passé de 13% à 50%. Vous allez me poser sûrement la question, c'est quoi ces désistements ?

Exactement.

Il y a deux types de désistements.

Donc, des désistements, ça veut dire, j'achète un logement sur plan.

Ils ont réservé, ils ont signé ce qu'on appelle un contrat préliminaire, un contrat de réservation. Et ils ne vont pas au bout, ils ne vont pas à l'acte notarier.

Alors, ce ne sont pas des projets immobiliers qui ne se font pas, ce sont des acheteurs, des individuels qui finalement se rétractent sur l'achat d'un appartement, d'une maison.

Oui, ils se rétractent pour deux raisons. On a beaucoup de désistements que j'appelle moi psychologiques. Quelqu'un réserve et dans les 48 heures ou les 72 heures, ils nous envoient une lettre recommandée en disant, je me désiste. Ils ont le droit dans les 10 jours. On n'a pas eu le temps, en 72 heures ou en 48 heures, d'avoir un vrai refus de prêt. Donc là, c'est vraiment des gens qui sont rentrés chez eux, ils en ont parlé en famille avec leurs amis. Ils se sont dit, c'est peut-être pas le moment. Et ça, c'est tout nouveau pour vous ? Ah, c'est tout nouveau. Ça date de décembre-janvier. C'est très très récent. On n'était pas habitués à ça. On avait 13% de désistements.

Maintenant, c'est 50%. Et la deuxième cause de ces désistements, ce sont aussi, puisque les conditions d'accès au crédit pour protéger les acquéreurs, ont été fortement réglementés. Et bien, on arrive à que ce principe de précaution ayant été trop appliqué, ça ne rentre plus dans les cases. Et donc, des taux de refus qui n'ont jamais été aussi fort.

Ce qu'il faut aussi préciser, Pascal Boulanger, c'est que la demande-messe, mais pas les prix, ils ont grimpé de quasiment 6%.

Oui.

En même temps.

Oui. C'est là toute l'ambiguïté.

Alors qu'on voit que dans l'ancien, ça stagne.

Oui. C'est là toute l'ambiguïté de notre métier. Vous parlez du marché de l'ancien. Le marché de l'ancien, c'est un marché d'offres et de demandes. Je te vends à ce prix-là si tu acceptes de m'acheter à ce prix-là. Nous, nous avons une problématique de prix de revient. Et donc, ça fait très longtemps que j'insiste. La fédération dit, attention, nous ne pouvons pas baisser nos prix. Nos marges sont, je n'ai pas peur de le dire, sont environ de 5% sur une opération en moyenne. Donc, notre marge de manœuvre est là. Et encore, les banques qui nous donnent nos garanties financières ne veulent pas qu'on baisse nos marges. Sinon, il y a trop de risques pour elles.

Je ne rentre pas trop dans le détail.

Mais c'est pour nous expliquer, pour expliquer aux auditeurs que vous ne pouvez pas baisser les prix.

On ne peut pas baisser nos prix. Alors, ce qui a un peu pollué le débat, si vous me permettez, c'est cette inflation normative qu'il y a eue, qui est peut-être nécessaire. Mais à chaque fois, comme les taux d'intérêt étaient bas, tout le monde en a profité pour dire, allez, on peut mettre une norme de plus, et une norme pour ceci, une norme pour cela. Et tout ça a contribué. En plus, rareté des autorisations. Donc, on se bat un peu plus sur les terrains.

Alors, justement, on sait qu'il y a des annonces qui sont prévues concernant le logement. Le Conseil national de la refondation, CNR consacré au logement, a été reporté deux fois. Il aura finalement lieu le 5 juin prochain avec des annonces sur le logement à la clé. Qu'est-ce que vous attendez concrètement, comme annonce Pascal Boulanger ?

Écoutez, pour être très clair avec vous, j'avais le ministre quelques heures avant les annonces... Le ministre du logement. Le ministre du logement, bien sûr, Olivier Klein. Et nous lui avons fait comprendre à plusieurs fédérations que nous nous attendions mieux que ce qui devait être annoncé initialement, si j'ai bonne mémoire, le 9 mai.

Et donc, c'est-à-dire que vous savez ce qui devait être annoncé le 9 mai ?

Il nous l'a un petit peu annoncé quelques jours avant, quand même, pour avoir la réaction des fédérations.

Et ça ne vous convient pas ? Qu'est-ce que c'est ?

C'était creux, franchement.

Il n'y avait pas grand-chose ?

Non, ils n'ont pas pris, à ce moment-là, je pense que l'État n'avait pas pris la conscience, n'avait pas pris la mesure, plus exactement, de ce qui se passe chez nous. Donc, on a demandé auprès d'Olivier Klein de dire que ces mesures étaient totalement insuffisantes. Donc, il a retravaillé la copie avec ses équipes. Et j'espère, le 5 juin, comme vous l'avez dit, avoir des mesures...

Alors, une seule mesure concrète que vous pouvez espérer, rapidement.

Alors, il y en a une qui était formidable. C'était sous M. Balladur, en 93. Il faut remonter à 30 ans.

Non, mais une que vous attendez, là, pour le 5 juin. Eh bien, je vais vous dire.

C'est celle-là. Il y avait une mesure très simple, en 93, qui a bien marché. On avait exonéré, de droits de succession, ou de droits de donation, les achats immobiliers, neufs, pour les résidences principales de l'occupant. C'est-à-dire, soit l'investisseur qui louait un locataire en résidence principale, ou soit un propriétaire occupant. Et ça avait relancé une dynamique. C'est une mesure qui ne coûte rien, puisque ça rend tout de suite 20% de TVA. Et les gens, les droits de succession, c'est normalement beaucoup plus tard.

Merci beaucoup, Pascal Boulanger, qui attend donc des annonces. Le 5 juin, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Invité éco de France Info, ce soir. Sous-titrage Société Radio-Canada