Le dispositif Pinel, comment ça marche ?

[Musique] le pin elle commence à marcher comment sélectionner un final rentable oui parce que c'est pas le tout d'avoir une réduction d'impôts dont on sait quand on a vu puisqu'elle peut attendre atteindre 63 mille euros sur 12 ans encore faut-il faire un bon investissement donc on ne se contente pas de la carotte fiscale entre guillemets on va voir un petit peu plus loin donc comment réussir son investissement pinel d'abord on choisit une commune dynamique une commune dynamique sur une commune où il ya une démographie en hausse où il ya un fort possible taux de chômage est aussi où il ya des projets d'évolution du cadre de vie prolongement d'une ligne de métro d'un tramway et donc à partir de là on choisit déjà la commune alors parmi les régulièrement il ya des y'a des palmarès qui sont faits des communes dynamique alors ressortent régulièrement rennes toulouse bordeaux bien sûr paris et puis en région parisienne toutes les communes visées par le grand paris dont ça peut être aubervilliers le kremlin bicêtre villejuif donc ça c'est la première chose je choisi comme hymne on peut valérie quand même rappeler le mode d'emploi quand même expliquer justement qu'est-ce qu'on peut acheter dans le neuf qu'est-ce qu'on peut avoir comme réduction d'impôt d'accord alors quand même alors on investit dans un logement neuf on bénéficie d'une réduction d'impôts dont le taux varie en fonction de l'engagement locatif 6 ans 9 ans ou 12 ans et on doit loués à des locataires qui respecte des plafonds de ressources qui utilisent le bien comme résidence principale et le bailleur doit respecter des plafonds de loyers d'accord une fois qu'on a dit ça il continue sur la sélection pour avoir un petit mail rentable alors pour avoir un pinel rentable on ne surpaye pas son achat c'est à dire que l'on ne va pas vers un immeuble qui sera uniquement dévolu à la location ont choisi un programme qui est vendu à la fois à des propriétaires bailleurs et à des propriétaires occupants et enfin on sélectionne dans la dans la ville on sélectionne le meilleur quartier c'est à dire le quartier où il ya des commerces où il ya des écoles où il ya des transports en commun et puis on choisit un logement qui est ce on sait plaire aux locataires c'est à dire avec une terrasse des espaces verts avec une bonne distribution pour fidéliser le locataire alors une fois qu'on a tous et tous ces éléments du puzzle a priori on partira sur un pin elle réussit sachant que l'opinel en fonction de la localisation géographique rapporte de trois et demi à 5 voire 6 % avant avantage fiscal à d'accord une question justement fabrice qui nous demandent si rennes est intéressant pour investir en finale aux points de rouille oui absolument à condition là aussi que choisir son quartier et son programme ses fans des quartiers justement alors le final c'est très demandé très convoité oui ils marchaient très nick aujourd'hui en pinel alors c'est vrai qu'on peut se projeter aussi sur telle ville quelle ville il ya quand même des mois ce que je conseille très souvent pour pas dire toujours aussi aux investisseurs c'est avant de regarder à 500 600 km a déjà regardé dans sa ville dans son secteur si on est parisien on va regarder la première deuxième couronne si on est lyonnais bien sûr regardé à lyon parce que ben voilà on peut avoir peut-être à récupérer ce bien un jour pour nos enfants ou alors tout simplement dans la gestion pour parfois regarder une petite un petit des petits travaux qu'on pu être fait quatre ou cinq ans après la livraison autant être sur place et puis tout simplement dans son secteur sur son marché on connaît les prix donc c'est très difficile depuis paris d'aller décoder le marché de rennes ou de nantes donc voilà on a quand même de bien meilleures chances de faire une bonne opération en achetant sur un marché qu'on connaît alors bien sûr paris intra muros notamment sur le final ça fonctionne pas puisque les plus beaucoup trop élevé et dans le tunnel en plus l'avantagé fiscal il est limité à 5500 euros du m donc paris ça fonctionne pas et il faut faire attention également sur le pinel il ya un type de biens qui fonctionne pas du tout c'est le studio le petit studio en régionale et le 20 mai il est vraiment à éviter parce que là c'est pas le problème des plafonds des économies d'impôts c'est les plafonds de loyer là qui sont beaucoup trop bas par exemple sur marseille 1 22 23 mètres carrés avec le plafond pinel où ne louez que 300 euros alors qu'un studio dans le neuf à mazargues le marché ça va être 450 500 euros en marché libre donc là sur les studios il vaut mieux un autre régime fiscal notamment peut-être dû meubler que du final puisque là les plafonds de loyers sont trop bas question directe d'alice qui nous dit on a vu récemment que lille dijon et grenoble étaient les villes les plus intéressantes pour investir dans l'immobilier mais avec les salaires proposés sur place ce que c'est vrai les salaires c'est-à-dire par rapport aux locataires je pense alors les plafonds de ressources des locataires ne sont vraiment pas une contrainte notamment en province on ne voit pas de gestionnaire qui nous disent ah mais attendez les plafonds sont trop bas quand on est effectivement à lille ou à bordeaux ou à lyon de mémoire je crois que pour un couple avec deux enfants il faut pas gagner plus de 5000 euros par mois lorsque à lille on gagne plus de 5000 euros par mois on devient propriétaire donc le marché des locataires il est là dans dans un coup dans les coupes qui vont gagner entre 3 et 4000 euros par mois donc les plafonds notamment de ressources pour les locataires ne sont vraiment pas une contrainte enfin qui ne sont pas exprimés vraiment comme une contrainte de la part des administrateurs de biens de gestionnaire un bémol autrement dans le neuf c'est de faire attention quand il ya des recours au permis de construire on peut s'attendre à acheter et à pouvoir avoir la livraison au bout de deux ans est généralement est très souvent même on peut dire qu'il faut attendre un an de plus il ya énormément de promoteurs qui subissent de plein fouet en fait ces recours au permis de construire oui alors les recours normalement les promoteurs quand même doivent avertir les particuliers qui investissent si leur permis est purgé de tout recours donc un investisseur qui va sur une opération doit être prévenus en amont avant la signature du contrat de réservation s'il réserve en sachant que tout les toutes les purges n'ont pas été fait c'est un petit peu c'est à ses risques et périls en revanche qui arrive bien souvent aux promoteurs des retards de livraison qui sont pas forcément du recours mais aux défaillances d'entreprises à l'électricien qui déposent les villes de bilan avant d'attaquer son chantier donc voilà alors après il ya bien souvent dans les contrats les promoteurs s'organisent pour ne pas avoir trop bas les invités enfin c'est plus vers ce genre malheureusement deux choses que l'on peut avoir des déconvenues sur les livraisons on peut avoir des petites d'indemnités de la part des promoteurs enfin ça va pas chercher très loin [Musique]